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1、资产评估报告书目录资产评估师声明2资产评估报告书摘要3资产评估报告书5一、委托人及其他资产评估报告使用人5二、评估目的5三、评估对象和评估范围6四、价值类型6五、评估基准日6六、评估依据7七、评估方法8八、评估程序实施过程和情况8九、评估假设9十、评估结论11十一、特别事项说明11十二、评估报告使用限制说明11十三、评估报告日12资产评估报告书附件13资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正、科学的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、本评估机构及资产评估师具备本评估
2、业务所需的执业资质和相关专业评估经验。三、评估对象资料由委托方提供，其真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。四、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。五、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定
3、条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及本评估机构无关。七、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。八、资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。辽宁金方圆置业有限公司房屋拟拍卖资产评估项目资产评估报告摘要铁中评报字【2019】笫18号铁岭中实资产评估事务所接受开原市人民法院技术室的委托，对辽宁金方圆置业有限公司房屋进
4、行了评估工作。本所评估人员本着独立、客观、公证、科学的原则，按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估资产在2019年3月25日所表现的市场价值作出了评估。本项目评估方法采用市场法，现将资产评估结果报告如下：1、评估目的：拟拍卖，为辽宁金方圆置业有限公司房屋拟拍卖提供价值参考。2、评估对象及评估范围：辽宁金方圆置业有限公司房屋位于开原金方圆国际城小区，共五幢，分别为金方圆国际城8号楼2单元22楼1号，面积为121.46而；金方圆国际城8号楼2单元21楼1号，面积为121.46m2；金方圆国际城6号楼1单元16楼2号，面积为136.21行；金方圆国际城6号楼1单
5、元10楼1号，面积为135.02m2；金方圆国际城9号楼2单元11楼2号，面积为135.23m2；该房屋格局较好，小区规划格局较好，交通较便利，该小区部分楼房未完工，形成烂尾，本次委估资产无房照，面积由委托方提供。（详细见后附明细表）3、价值类型及其定义：根据本次评估目的、市场条件和评估对象的实际情况，确定本次资产评估价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。4、评估基准日：2019年3月25日。5、评估方法：市场法。6、评估结论：于2019年3月25日评估基准日，评估值为2,064,514.00
6、元。（大写：贰佰零陆万肆仟伍佰壹拾肆元整）本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1 .将本评估报告用于其他目的经济行为；2 .除国家法律、法规规定外，未经我所书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布或其他文件中。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报告特别事项说明部分。辽宁金方圆置业有
7、限公司房屋拟拍卖资产评估项目资产评估报告铁中评报字【2019】笫18号开原市人民法院技术室：铁岭中实资产评估事务所接受贵单位的委托，根据国家有关法律、法规的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对辽宁金方圆置业有限公司房屋进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估资产在评估基准日2019年3月25日的市场价值采用市场法进行了评估。现将有关评估情况及评估结论报告如下：一、委托人、产权持有者委托方:开原市人民法院技术室。产权持有者：辽宁金方圆置业有限公司。除国家法律、法规另有规定外，凡是本次司法鉴定委托书没有约
8、定的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的根据司法鉴定委托书的委托，本次资产评估目的:拟拍卖。为辽宁金方圆置业有限公司房屋拟拍卖提供价值参考。三、评估对象和评估范围1、评估对象：评估对象和评估范围：辽宁金方圆置业有限公司房屋位于开原金方圆国际城小区，共五幢，分别为金方圆国际城8号楼2单元22楼1号，面积为121.46m2；金方圆国际城8号楼2单元21楼1号，面积为121.46m2；金方圆国际城6号楼1单元16楼2号，面积为136.21而；金方圆国际城6号楼1单元10楼1号，面积为135.02nf；金方圆国际城9号楼2单元11楼2号，面积为135.23m2；清水房，该房
9、屋格局较好，小区规划格局较好，交通较便利，该小区部分楼房未完工，形成烂尾，本次委估资产无房照，房屋面积由委托方提供。（详细见后附明细表）四、价值类型及其定义（-）价值类型本次评估采用在持续使用前提下的市场价值作为选定的价值类型。（二）价值类型定义市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。持续使用在本报告中是指被评估资产会按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。（三）选择价值类型的理由。采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的
10、公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。五、评估基准日（一）根据司法鉴定委托书的约定，本次评估的基准日为2019年3月25日。（二）评估基准日的确定，是委托方、产权持有者根据以下具体情况确定的：1 .评估基准日与评估日期较接近，增加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。2 .本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。所选定的评估基准日临近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估
11、基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同受到实质性的影响。六、评估依据在本次资产评估工作中，我们主要所遵循的国家、地方政府有关部门的法律、法规以及在评估工作中参考的文件、资料主要有：（一）行为依据开原市人民法院技术室司法鉴定委托书。（二）法律、法规依据1、中华人民共和国资产评估法；2、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。（三）准则依据1、财政部财资【2017】43号印发资产评估基本准则；资产评估职业道德准则中评协【2017】30号；2、中评协【2017】31号印发资产评估执业准则一资产评估程序；中评协【2017】32号资产评估执业准则一资产评估报告；中评协【2017】
12、33号资产评估执业准则一资产评估委托合同；中评协【2017】38号资产评估执业准则一不动产和中评协【2017】47号资产评估价值类型指导意见。3、中评协2017146号资产评估机构业务质量控制指南;（四）权属依据开原市人民法院执行裁定书。（五）取价依据1、资产评估常用数据及参数手册。2、本所评估人员收集到的与评估有关的其他资料。（六）其他依据七、评估方法资产评估师执行不动产评估业务应当根据评估对象特点、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法。（一）评估方法的适用性分析成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被
13、评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估方法的总称。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。评估对象为房屋，二手房市场较活跃，市场上同样或类似资产的近期成交案例较多，适宜选用市场法，故本次评估仅采用一种评估方法，即市场法。（二）评估结论确定的方法鉴于上述评估思路，本次对评估对象采用市场法评估。八、评估程序实施过程和情况（一）评估实施的主要程序，整个评估工作分五个阶段进行:（1）评估准备阶段2019年3月
14、25日，与委托方就本次评估目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制定出资产评估工作计划。（2）现场评估阶段项目组现场评估阶段的时间是2019年3月25日。主要工作如下：1、查阅收集委估资产的产权证明文件。2、根据现场勘查结果进一步修正被评估单位提供的资料，然后由委托方盖章，作为评估的依据。(3)评定估算评定估算时间为2019年3月25日至3月27日，评估人员依据本所针对本项目特点制定的操作方案，明确评估参数和价格标准，对收集的评估资料进行分析、验证、整理，选取相关参数运用评估方法对标的物价值进行计算、分析、判断，录入计算机并形成初步评估结果。(4)评估汇总阶段2019年3月25日至3月2
15、7日对所评资产审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。(5)提交报告阶段2019年4月4日在上述工作的基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估所内部资产评估报告三级复核制度和程序对评估报告进行校正，综合分析，形成最终评估结论，最后出具正式资产评估报告。九、评估假设本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：(一)一般假设1、资产持续使用假设：假定被评估的资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况在原地继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。2、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资
16、产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。3、公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。（二）特殊假设1、本次评估是以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提。2、经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影
17、响。3、无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。4、无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托方的待估资产造成重大不利影响。5、无瑕疵假设：是假定待估资产无权属瑕疵事项，或存在的权属瑕疵事项已全部揭示。当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。十、评估结论经实施评估程序后，应用市场法，于评估基准日2019年3月25日，委估资产的价值为2,064,514.00元。（大写：贰佰零陆万肆仟伍佰壹拾肆元整）十一、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项
18、（包括但不限于）：1、本报告的评估结论是反映委估资产在资产现状利用前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下持续使用的市场价值。2、本评估报告是在委托方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。3、委托方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出资产评估师执业范围。
19、4、未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素根据开原市人民法院技术室的承诺，确定纳入评估范围的资产不涉及未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。5、重大期后事项根据开原市人民法院技术室的承诺，确定在评估基准日期后，评估报告出具之前，无重大期后事项需披露。6、其他需要说明的重要事项（1）本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。十二、评估报告使用限制说明（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将
20、由报告使用者自行承担责任。（二）未征得本所同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（三）本评估结论是在以2019年3月25日为评估基准日时,对开原市人民法院技术室委估资产价值的客观公允反映。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。（四）本评估报告的使用有效期为自评估基准日起一年，即从2019年3月25日起至2020年3月24日的期限内有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。十三、评估报告日本评估报告日为2019年4月4日。十四、资产评估师签字盖章、评估机构盖章资产评估师：资产评估师：铁岭中实资产评估事务所二。一九年四月四日附件1、资产评估明细表；2、司法鉴定委托书；3、现场勘察图片；4、资产评估机构营业执照（复印件）；5、资产评估机构资格证书（复印件）；6、签署本评估报告的资产评估师的资格证书（复印件）;
