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1、第六章 土地法和房地产法,第一节 土地法第二节 房地产管理法第三节 房地产权属登记制度,第一节 土地法一、土地所有权1、国家土地所有权（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地；（3）国家依法征用的集体所有的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,2、农民集体土地所有权（1）农村、城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；（2）宅基地和自留地
2、、自留山属于农民集体所有。,“农民集体”概念,宪法第10条：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；”民法通则第74条：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。”,农村土地承包法（2003）第12条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。”土地管理法（2004）第10条：“农民集体所有的
3、土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组经营、管理；已经”属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织经营、管理。,物权法（2007）第60条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”,集体土地所有权行使受以下限制：（
4、1）不能直接用于房地产开发；（2）不得出让、转让、出租于非农业建设；（3）不得擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府批准；（4）对集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。,二、土地使用权1、国有土地使用权国有土地使用权的取得方式分为：出让；划拨。,出让：土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金，而取得有期限限制的国有土地使用权。出让主体：境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。,以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招标、协议三种具体方式。
5、商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。,土地使用权出让最高年限是按用途来确定的：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用途50年。开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，50年。,划拨：土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安
6、置等费用后所取得或者补偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。适用的范围包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律法规规定的其他用地。,有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门可以收回国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的；
7、（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,2、集体土地使用权（1）农用地使用权（2）宅基地使用权（3）非农经营用地使用权（4）非农公益用地使用权特点：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。,集体土地使用权的确认（1）土地承包经营权。农村土地承包法规定：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。（2）非农用地使用权。土地管理法规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确
8、认建设用地使用权。,（1）农用地使用权土地承包经营权 土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为3050年，林地的承包期限为3070年。,承包土地的调整方案必须经村民委员会会议23以上成员或者23以上村民代表通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。向组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议23以上成员或者23以上村民代表通过，并报乡、镇人民政府批准。,（2）宅基地使用权：农村集体经济组织内部成员符合建房申请
9、宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。,非农业集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地使用权。经过审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。宅基地使用权人转让、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。,（3）非农经营用地使用权：该使用权的主体是农村集体经济组织设立的企业和以土地使用权作价出资或以联营的方式与其他单位、个人、企业进行经营，依法可取得非农经营用地使用权。非上述农村集体组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地
10、使用权。,（4）非农公益用地使用权：依法经审批由农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权，包括其内部公益性活动和依法设立学校等公益组织。非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，或将土地使用权转让、出租或抵押。,三、建设用地管理1、国家建设用地国家建设用地来源于三：（1）征用农民集体所有的土地；（2）使用国有荒山荒地；（3）收回他人土地使用权的国有土地。国家建设用地的审批权限由国务院或省、自治区、直辖市人民政府行使。征用农民集体土地有下列情形之一的，由国务院批准（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过
11、35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。,国家建设用地征地程序,依照法定程序经有审批权的人民政府审批；再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。,征地补偿安置标准,（1）土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的610倍。（2）安置补助费。按照需要安置的农
12、业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位人均耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值15倍。,（3）新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。（4）被征收土地上的附着物和青苗补助费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。,2、乡（镇）、村建设用地其审批权限分为以下三种情况：（1）兴办企业需要用地的，应向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上人民政府批准。占用农用地的，应依法办理
13、农用地转用审批手续。（2）建设公用设施、公益事业用地的，先经乡级人民政府审核，再按兴办企业的程序审批。（3）村民宅基地，经乡级人民政府审核，由县级人民政府审批。,3、临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘察等需用临时使用国有土地或集体土地。对临时建设用地有以下限制：必须按临时使用合同的约定的用途使用土地；不得修建永久性建筑，临时使用土地的期限不得超过2年。,四、土地纠纷及其解决途径,土地确权纠纷土地侵权纠纷,1、土地确权纠纷,由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的
14、，可以自接到处理决定通知之日起30日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。,2、土地侵权纠纷,由当事人协商解决。协商不成的，可由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。,第二节 房地产管理法一、房地产开发1、房地产开发项目管理规划：房地产开发必须严格执行我国的城市规划。用途和期限：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地，（1）超过合同约定期限满1年未动工开发的，依法可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；（2）满二年未动工开发的，可以无
15、偿收回土地使用权。安全：房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。,2、房地产开发企业的管理房地产开发项目应具备哪些证件后方可申请开工？（1）房地产开发企业的法人营业执照及房地产开发企业资质等级证书（2）房地产开发项目用地的土地使用证（3）建设用地规划许可证（4）建设工程规划许可证,二、房地产交易1、房地产转让下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件；司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记，领取权属证书
16、的；法律、行政法规规定禁止转让其他情形。,以出让方式取得土地使用权地房地产转让，应符合下列条件：（1）转让房地产时，应当已取得土地使用权证书；（2）依照出让合同约定完成开发投资总额25以上；属于成片开发投资地，已形成工业用地、其他建设用地条件。,商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总资金的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向城市、县城市管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,划拨土地使用权转让：转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的
17、人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,2、房地产抵押房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面合同。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。设定房地产抵押权的土地使用权如果是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。,3、房屋租赁 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。,第三节 房地产权属登记制度（一）房产与地产分别登记土地使用权的初始登记；房屋所有权初始登记；房屋所有权和土地使用权变更登记；房地产抵押登记（二）房屋与地产同一登记,
