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1、2023/4/4,房地产开发企业税收政策,2023/4/4,内容提要：,一、房地产开发业务流程二、房地产开发企业所得税政策（基于国税发200931号文件）,2023/4/4,一、房地产开发业务流程,2023/4/4,2023/4/4,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,预售许可证,竣工备案,土地使用权证,房地产开发相关手续办理流程简图,立项,2023/4/4,房地产企业开发业务流程,2023/4/4,规划审批,由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）,（1）城市规
2、划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证(一个建设工程规划许可证对应一个项目)（2）国有土地使用出让合同以及相关补充合同（3）国有土地使用证(是否属于国有性质,是否属于土地增值税征收范围)（4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据),2023/4/4,施工审批,房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责,（1）建委颁发的施工许可证(审核施工成本时，开具发票的施工单位名称必须与开工许可证注明的名称一致)（2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出,2023/4/4,销售审批,依据商品房销售管理办法
3、、城市商品房预售管理办法,（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证.(未取得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题)（2）预售合同、销售合同，作为衡量销售收入的依据。（3）建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）（4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表,2023/4/4,产权审批,房屋所有权证，了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据,商品房交付使用后，由业主（开发商代理）向房管局报送购买房产的资料，交纳契税，办理房产证,2023/4/4,房地产开发流程图（详细）,项目前期工作,成立项目公司,招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用权转让合同，交纳
4、土地出让金，取得土地使用证,项目选址及取得选址意见书,办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证,物业接管,施工单位招标，申请施工许可证,项目建设，包括现场管理,房产预售,项目验收竣工,市政配套施工,环保验收,绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收,消防验收,人防验收,与购房者办理验收、移交,消防验收,工程质量监督验收,建筑面积测绘,竣工档案验收,规划验收,申请交付使用许可证,办理竣工验收备案,配套设施验收,取得房屋所有权证,可行性研究、做出决策,契税、土地使用税、延期 土地返还款做收入,2023/4/4,需审核的资料：1.建委的立项批复 2.土地开发协议或拆迁协议、拆迁许可证3.建设项目
5、选址意见书 4.建设用地规划许可证5.建设工程规划许可证6.土地使用出让合同以及市政配套费协议书、国有土地使用证7.施工许可证 8.商品房销售许可证9.施工承包合同、监理合同、勘察设计合同10.房地产开发项目手册,2023/4/4,需审核的资料：11.建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书）12.建设工程竣工验收备案表13.入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书14.工程投资概算、预算报告15.工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告16.商品房面积实测技术报告书 17.商品房销售合同或预销售合同18.土地出让合同及市政配套费协议书19.合作建房者需提供合作建房政府批文，合作
6、建房合同、协议等,2023/4/4,二、房地产开发企业所得税政策解读,2023/4/4,一、新31号文出台,2001年国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）2003年国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）2006年国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）（旧31号文）2009年房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号文）（新31号文）,2023/4/4,背景情况介绍,国税发200931号文是在国税发2001142号、国税发200631号的基础上进行重编修
7、订、补充后而制定的。充分吸收、借鉴了国税发200631号的主要内容，并吸收了2001142号文的重要内容，根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。分为六章三十九条，并更名为办法较原31号文通知更正式。,2023/4/4,二、新31号文框架,第一章 总则（共4条）本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。第二章 收入的税务处理（共6条）本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章成本费用扣除的税务处理（共14条）本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境
8、外销售佣金、利息支出等的税务处理。,2023/4/4,第四章计税成本的核算（共11条）本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。第五章特定事项的税务处理（共2条）本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。第六章 附 则,二、新31号文框架,2023/4/4,三、房地产开发企业所得税政策,（一）适用范围第二条 中国境内从事房地产开发经营业务的企业,2023/4/4,（二）完工产品的条件：第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售 住宅、商业用房以及其
9、他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。（大房产证）根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。,2023/4/4,（二）完工产品的条件：根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。国税函【2010】201号文,2023/
10、4/4,（三）核定征收规定：第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。,2023/4/4,（三）收入总额的确定第五条：销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。代收的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。注意
11、：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么 时候付出，再作扣除。,2023/4/4,（三）核定征收规定：中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定为：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正
12、当理由的。”,2023/4/4,（四）收入实现的条件第六条：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现 即会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了销售合同、预售合同并收取款项,不管产品是否完工，全部确认为收入。,2023/4/4,（四）收入实现的条件 思考：第六条规定带来的影响？,2023/4/4,（四）收入实现的条件第六条：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价
13、款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,2023/4/4,（四）收入实现的条件第六条：4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,2023/4/4,（四）收入实现的条件第六条：（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托
14、方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,2023/4/4,（四）收入实现的条件第六条：（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应
15、按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；,2023/4/4,（四）收入实现的条件第六条：（3）如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,2023/4/4,（四）收入实现的条件第六条：（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的
16、开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,2023/4/4,（五）视同销售第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。,2023/4/4,（五）视同销售第七条：视同销售下确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得
17、低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,2023/4/4,（六）预计毛利率的确定第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市 人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低 于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。,2023/4/4,（六）预计毛利额和应纳税所得额的计算方法第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当
18、期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,2023/4/4,（七）特殊的收入问题第十条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。,2023/4/4,（八）成本费用扣除范围 第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本第十二条 企业发生的
19、期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,2023/4/4,（八）成本费用扣除第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,2023/4/4,（八）成本费用扣除第十五条 对尚未出售的已完工开发产品和按法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十
20、六条 已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除,2023/4/4,（八）成本费用扣除第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,2
21、023/4/4,（八）成本费用扣除第十七条 视为公共配套设施？自用应按建造固定资产建造？开发产品进行处理？,2023/4/4,（八）成本费用扣除第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,2023/4/4,（八）成本费用扣除第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前
22、扣除，但实际发生损失时可据实扣除。第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。,2023/4/4,（八）成本费用扣除第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣
23、除。,2023/4/4,（八）成本费用扣除第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十六条 成本对象是指为归集和分配
24、开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。（二）分类归集原则。（三）功能区分原则。（四）定价差异原则。（五）成本差异原则。（六）权益区分原则。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用 权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让 金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、
25、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十七条（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：
26、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有
27、关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十八条（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已
28、销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十八条（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一
29、：,2023/4/4,（八）计税成本的核算（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,2023/4/4,（八）计税成本的核算（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对
30、象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。,2023/4/4,（八）计税成本的核算（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土
31、地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，
32、接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中
33、应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。,2023/4/4,（八）计税成本的核算 第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为
34、实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施
35、形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。,2023/4/4,（八）计税成本的核算第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。,2023/4/4,（九）特定事项的税务处理第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房
36、地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,2023/4/4,（九）特定事项的税务处理第三十六条（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,2023/4/4,（九）特定事项的税务处理第三十六条（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配
37、该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,2023/4/4,（九）特定事项的税务处理第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。,2023/4/4,（九）特定事项的税务处理第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。,
