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1、成 本 分 摊,Contents,成本归集分摊的原则,关键词:,成本科目,土地成本,前期工程费,建安工程费,基础设施费,公共配套费,贷款利息,开发间接费,建安成本是地产开发成本中占比最大部分,可以看出碧桂园公共配套所占比重较大,配套完善,楼盘品质高;,优势在于土地成本低;,大型公配的分摊原则,收益性公配,土地成本、园林绿化成本、设置在酒店大堂内的售楼部装修成本按可售面积进行分摊,其他的成本单独归集折旧分摊,半收益性公配,经营前所有的建造成本及土地成本单独归集,按受益对象可售面积分摊,纯 公 配,经营前所有的建造成本及土地成本单独归集,按受益对象可售面积分摊,土 地,后期地块未取得,公配设施只在
2、已取得地块分摊,后期不在追,后期地块取得未正式开发,公配设施按所有地块按可售面积分摊,释义:预计总收益能抵扣所有建造成本,如:大型酒店、大型医院。,释义:预计未来会产生收益,但总收益不能抵扣所有建造成本,如:学校、招待所、医务所,释义:无独立经营权,归全体业主所有,预计无收益,如:会所、业主用房、物管用房,释义:指项目分期取得土地,分期开发,混合产品共同成本的分摊,商铺+别墅,可售面积乘以1.7系数后,再参与总的土地成本分摊,商铺+多层洋房,可售面积乘以2.2系数后,再参与总的土地成本分摊,商铺+高层洋房,可售面积乘以2.5系数后,再参与总的土地成本分摊,土地加成系数计算例子:比如商铺(500
3、0)+高层(5000),合计面积10000,总地价100万,按集团加成系数商铺为2.5,计算高层总地价:1000000/(5000*2.5+5000)*5000=285714.高层楼面地价:285714/5000=57.14.商铺总地价:1000000/(5000*2.5+5000)*5000*2.5=714286,商铺楼面地价:714286/5000=142.86,车位的成本分摊,(含围护、基坑等)、机电(电气、给排水、通风、消防等)、车位设施(车位线、防护等)和人防设施、公共部位装修、报批报建费和基础设施配套费、设计费和监理费等,不含桩基础和与地上公用电梯等,别墅附属车位,权属发展公司,售楼价含车位,赠送车位劵,业主共有,别墅附属车位成本直接计入相应产品,将车位成本全部分摊至地上可售产品,车位成本(售价车位劵面值),按受益原则全部分摊至地上可售产品,赠车位劵,其他成本分摊,板房的归集和分摊,利息的归集和分摊,销管费归集和分摊,其他激励奖金金归集和分摊,归集为利息成本,按受益原则,在可售产品中进行分摊,以区域销管费区域当年的销管费预算总额/当年签约收入的总额*100%*产品的销售收入,按奖金总额,按可售面积,在可售产品中进行分摊,归集为销售费用,按受益原则,在可售产品中进行分摊,