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1、2016年度建水房地产市场研究报告,目 录,建 水 简 介,建水县是云南省红河哈尼族彝族自治州下辖的县之一，该县位于云南省南部红河北岸，北回归线贯穿县境，面积3789平方公里，县城驻地临安镇，距省会昆明198公里，距州府蒙自市88公里。建水县常住人口为53.83万人，居住着汉、彝、回、哈尼、傣、苗、蒙古等民族。常年平均气温19.8。,建水县-素有“文献名邦”、“滇南邹鲁”之称，建水古称“步头”，亦名巴甸。唐南诏时筑惠历城，汉语译为“建水”，隶属于通海都督府。宋大理国时期属秀山郡阿白部。元时设建水州，明代称临安府。清乾隆年间改建水州为建水县。是历代边疆名地，辖区内的朱家花园，团山民居，燕子洞，孔
2、庙等旅游景点驰名中外，1988年建水被国务院批准为对外开放县，1994年列为中国历史文化名城和中国重点风景名胜区。,建 水 县 城 市 发 展 分 析,城市规划发展目标和原则,合理的功能构成-规划地区位于建水城市的北部区域，依托鸡石公路和建通公路的有利区位条件，形成综合发展的城市新区，包括城市中心功能、生活居住功能和物流/市场功能。协调的空间布局-地区发展包括城市中心、生活居住和物流/市场三项主要功能，规划布局主要以功能之间的相互联系、区域交通和城市交通的有关影响、以及与南部旧区的结构整合，满足各项主导功能的空间和区位需求。宜人的建成环境-西北部新区作为城市新行政中心的所在地，又是商业服务中心
3、和文化娱乐中心之一，必然形成人流集聚的地区，规划为亲切宜人的公共开放空间；同时，北部新区也是居住发展的主要地区，完善的服务设施，营造舒适便利的居住生活环境。,根据建水县城市总体规划（修改）20092030报告中提出城市规划发展结构布局打造建水临安镇“文化名城”宗旨,功能定位-以城市总体规划为依据，利用优越的区域交通条件，确定北部新区的功能定位包括以行政为主导、文化和商业并重的城市中心之一，居住发展的主要地区，面向区域公路交通的物流中心和专业市场。新的城市中心-城市行政中心迁至西北部新区既有利于保护建水老城作为历史文化名城，也将推动西北部新区的发展。作为城市居住发展的主要地区，有必要在北部新区设
4、置新的商业服务和文化娱乐中心，以及其它公共服务设施，既满足地区居住生活的需求，也可提升城市公共服务和商业服务设施的规模和品质，但不会受到历史文化名城保护的各种限制。,城市区域规划发展分析,居住发展的主要地区-在保护南部旧区作为历史文化名城的前提下，还要满足建水城市的经济和社会发展需求。为了适应城市人口的增加、居住条件的改善和旧区人口的疏解，必须提供相当规模的居住发展用地。从区位、环境和地形而言，北部新区是居住发展用地的理想选择，城市中心部分职能的北迁将会推动北部新区的居住发展。物流中心和专业市场-规划地区具有十分优越的区域公路条件，鸡石公路和建通公路位于地区的北侧。因此，地区北部是区域性的物流
5、中心和专业市场的理想发展区位。,北片区,旅游空间延展带,西片区,古城区,东片区,泸江河沿岸山水田园休闲带。,西部已建设成为中高端园林住宅区和泸江河沿岸山水田园休闲带。,北部以行政 和办公区为主,建水传统核心区域，目前受到发展空间限制商业居多，已建设成为古城风貌区,东部物流加工区,城市区域规划定位,老城以仿古式旅游商业建筑形态为主；打造旅游文化名城名片；西北新城以生态休闲居住为主；新城结合老城旅游发展为现代的、时尚的居住集群；新城是建水城市未来的核心发展之地，是和建水古城旅游产业发展重心遥相呼应，相辅相承，互为补充的城市战略发展重心；根据城市规划建设，老城将打造成建水历史文化旅游古城，而大部分居
6、住群体将迁移新城，对未来新城发展奠定扎实基础。,小 结,宏 观 市 场 研 究,房地产宏观市场分析,2016年营改增实施方案明确提出，对于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，试点期间免征增值税。2016年，受一系列不确定和趋势性因素影响，世界经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分，其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来，中国GDP增速一直处于下滑区间，2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。,面对房价的过快上涨，国家紧跟市场变化，政策力
7、度不断增强，调控决心尽显。2016年5月房地产营改增最新政策正式执行,楼市调控,2016年1-5月，全国房地产开发投资额累计人民币3.456万亿元，同比涨幅自1-4月的7.2%收窄至7.0%。此外，2016年1-5月，全国房地产开发企业土地购置面积达7,200万平方米，较去年同期（7,700万平方米）减少5.9%；然而，土地出让金为人民币2,300亿元，同比增长4.7%，这使得平均成交地价达到人民币每平方米3,189元，同比上涨11.3%。同期，房屋新开工面积同比增长21.4%至4.34亿平方米。一线楼市新政已显成效，量价暴涨态势有所抑制，然而整体购买情绪依然高涨，房价依然坚挺。一线城市的楼市
8、火热态势已蔓延至周边城市，以及一些房价相对不高、购买条件宽松的二线城市。鉴于此，这些城市的待售库存得到有效去化，开发商的信心也得到提升，并开始积极拿地，同时政府亦开始有针对性地酝酿新政，以抑制过热城市楼市。随着地价继续上涨，越来越多现金流充裕、信贷条件优越的开发商开始考虑同本地开发商或区域型开发商合作，联合拿地，巩固市场地位。当地政府或继续研究新政以稳定楼市。例如，上海（楼盘）通过对部分出让地块设定限制条件以优化住宅存量结构，如规定5%的面积作为保障房无偿移交给政府，另外15%的面积需要自持70年不能出售。预计年内中央和地方政府仍将出台干预措施，以平衡整体楼市。,建水县2015年共完成房地产投
9、资额达32.5亿元，开发总规模426.38万，实际施工面积268.16万，竣工面积183.54万。其中：经济适用住房竣工52.47万，共1804套；商品房竣工73.07万；累计销售商品房面积41.55万，其中住宅销售35.79万。,数据来源：建水县住房和城乡建设局,2015年建水县房地产完成投资情况,建水房地产发展过快,建水县GDP增长对比,建水GDP呈良性增长态势。,2012年至2015年建水房价走势图,2016年建水现售楼盘整体均价在3100元/左右，而普通住宅项目整体均价在2960元/左右，同比2012年2800元/增长1.12%点，目前最低价格为七彩城的特价房为2300元/，老城区“北
10、正坊”项目商住房最高价格为5200元/。别墅价格最高为恒业惠府9000-9900元/。,2012年建水商品房已突破3300元/，至今年初最高成交价达到5200元/,建水房地产宏观市场分析,建水县城规模有限，暂未形成显著的区域价格差异。伴随城市发展，区域特征和价值差异将逐步强化，进而实现区域档次的划分。,稳定区域,市政中心,旅游地产空间延伸带,结合建水的周边地势地貌以及城市发展规划，我们认为，建水房地产市场可以划分为如下4个区域：旧改区域：即目前的城市中心区，该区域住宅在售楼盘均价约3600元/平米，运作项目以综合体为主，存在大量商业供应，伴随古城的改造，商业项目大量涌现，是变化最大的区域。行政
11、中心区域：西北部发展区是县级行政区域所在，也是建水目前最大的发展区域，已经形成的硬件配套和区域环境，成为城市的重点中心区域。稳定区域：即现在的西片区的主体部分，属于近几年开发的重点部分，随着区域住宅体系的建立，将处于相对稳定状态。延伸区域：即城市东南部，以泸江河沿岸为代表，随着城市的进一步发展，可能发展以休闲旅游业为主的外向型地产。,旧改区域,区域价格分析,第一个因素：建水是国家级历史文化名城，建水的旅游不但能炒热，而且可持续发展；第二个因素：建水交通方便，区位优势得天独厚；第三个因素：建水是一个适宜人居住的城市，是滇南闻名的“果蔬之乡”；第四个因素：教育品牌的打造，扩大了住宅的刚性需求；第五
12、个因素：建水房地产有辐射作用，据我司统计分析，一个楼盘20%的住户来自周边5县；第六个因素：建水人均存款属红河州中上水平，老百姓财富的积累，都想改善居住环境，所以具备了较强的购买能力。,建水房地产快速发展的因素,小 结,2016年建水市场商品房销售分析,建水市场2016年房屋面积供应量是2015年的0.5倍，去年同期供需比为0.04左右。截止12月底，建水城区商品房（含商业）可售面积达52.9余万方，按目前月销量，存量房可维持2年的去化周期。,可售面积=（2015年剩余面积+2016年新增面积）-2016年销售总面积,今年1月12月建水商品住宅整体成交均价约在2800元/平米左右。5-12月六
13、个月全城住宅成交套套数同比去年略高35%，均价约3060元/平米，同比上幅约3%。,项目已然成为区域乃至整个市场较高水平，从五月底开盘至二次加推整个成交明显，月均销售60.17套。,建水县2016年1-12月商品房销售情况统计表,从1月至12月份整个成交数据分析，一月至五月初竞品项目都处于在售期，因此我们项目从五月底开售，与竞品项目成交数据较为明显，从七月至十月我们项目处于在售期因此销售数据在整个精品中占据领先位置。,从1月至12月份整个竞品项目成交均价都保持在2750元/2950元/之间，我们项目从五月底开盘至今一直保持着整体市场均价领先位置。九月份因南亚世纪花园项目开盘整体均价高于我们项目
14、均价，因素主要是我们项目成交房源集中在多层顶楼及高层顶楼，因此整体均价略低南亚世纪花园。,受房地产整个政策影响，整个建水市场成交较去年同期略有上涨趋势，然而货包的供应量也同比上升；目前建水市场整体客户主要集中在房改房客户群及刚需客户群体，因此，总价即购买力成为其最直接关注因素，价格及产品品质也是整个市场关注的焦点；通过项目及竞品项目销售型可以看出，在下一个新政出台前建水市场客群将保持平稳状态。,启示：2016年在系列新政的促使下整体市场保持平稳发展，通过市场供应及竞品出货要求来看，明年在新政出台前均以“抢先争取客户资源，抓紧出货，努力回现”为基本目标。,项目销售建议：2017年有可能对房地产进
15、行新一轮的调控，提高现有政策惠利。因此对未来房地产市场产生较大的影响。在目前政策利好的情况下我项目应尽快去化库存货包。,竞品项目研究分析,市场上在售或待售楼盘已多达约14个之多，在售项目约超过385.36 万，诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争、抢占和引发市场的观望情绪以及适当饱和。区域分布：建水在售商品房项目主要分布在主城区、西、北部新城中心片区；物业形态：主城区商为主，其余区域以商住为主导；建筑形态：主题商业街、集中商业体、小高层、高层、多层；价格特征：建水市场价格差别较大，普通住宅售价在2380-5200元/之间，别墅售价在5000-9500元/之间，商业售价在5000-8000元/
16、之间；主力面积区间：80-150，以两房、三房为主；,重点个案分析,直接竞品,直接竞品,小高层立面效果,小高层平层户型与跃层户型是我们项目127150面积产品直接竞品,小高层跃层户型,4月份主要以洋房认筹为主，加推少量别墅房源户型面积主要集中在125至315之间推广理念以“稀有、臻品”为导向,直接竞品,七彩城整个项目推广以高层顶楼房源特价作为项目主推吸引客户的到访率，每周进行小型活动但总体成效不大，但高层户型面积对我们电梯房源产生直接竞争。,间接竞品,建水印象整个项目推广策略以自身配套与周边配套为项目主推策略，吸引客户的到访率，但整个项目因内部农贸市场配套对销售抗性较大，但高层户型面积对我们电
17、梯房源也是有直接竞争抗性。,间接竞品,间接竞品,间接竞品,目前建水公租房面积将达10万左右，已有4万左右公租房面世，未来城北云安阳光城将有2800套公租房建设建设面积近10万左右。因此未来建水市场上将有约15万公租房面世，对商业地产市场有较大的冲击。未来更大的市场将是改善性品质生活社区住房及精品社区住房将有一定市场占有率。,1、从楼盘统计可以看出，现在建水市场上楼盘大量涌现，现在市场上在售、待售或刚售磬楼盘已多达14个之多，诸多楼盘的涌现预示着市场份额的激烈竞争。2、目前市场上拥有的在售或待售楼盘体量约100余万，如此庞大的体量和有限的市场消费能力，必将导致竞争局面的加剧。3、建水市场现在住宅
18、均价约为2900-3200元/，商业均价约为8000-20000元/，均价过高容易引起市场抗性，但在一定程度上，优质项目的出现将在市场整体向上的形势下获得合理的溢价空间。,建水城，众盘林立，列强站位,市 场 总 结,2004 Six Disciplines Leadership Center.All Rights Reserved.,从总体市场来看，建水房地产市场近几年发展速度较快，但因为当地房地产市场起步较晚，市场整体价格涨幅不高，目前新推项目价格在2850-3200元/平米左右为了进一步巩固前期房地产调控效果，新政出台，将会刺激外不资金进入市场，加大市场投资率。建水房地产市场逐步成熟化，项目所在的西北片区将成为临安镇新的城市中心区域，会是重点发展区域，且竞争会过于激烈，需要考量的重点问题是建水城市人口对新城发展的支撑力度。建水商业项目及住宅放量大，城市商业进入转型期，主题商业项目打造理念都较为高端，吸引投资为主，给城市带来了巨大的发展潜力。,市 场 总 结,汇报完毕,
