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1、烟台市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法、山东省住宅专项维修资金管理办法、山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的商品住宅、经济适用住房、共有产权住房、集资建房、政府限价房、国有土地上房屋征收产权调换住房、售后公有住房和用于销售的非单一业主的非住宅维修资金的交存、使用、管理和监督，均适用本办法。第三条本办法所
2、称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场所、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条维修资金实行属地
3、化统一管理，坚持专户存储、共同决策、政府监督原则。第五条市住房城乡建设部门会同市财政部门负责全市行政区域内维修资金的指导和监督工作。各区市物业主管部门会同同级财政部门负责本辖区内维修资金的指导和监督工作。市住房保障和房产交易中心为本市所辖芝果区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区（以下简称“市区六区”）的商品住宅维修资金专户管理机构。市区六区物业主管部门具体负责本辖区内维修资金的交存、使用等相关业务办理和审批存档的管理工作。第六条出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后,由财政部门或者其他管理部门划转到当地物业主管部门进行统一管理。第七条未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的商品住
4、宅、非住宅维修资金，由物业主管部门代为统一管理。第八条物业主管部门应当加强维修资金管理信息系统建设，逐步实现维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化，提高维修资金管理效率。第二章交存第九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。住宅与非住宅有共用基础的，若住宅位于非住宅上方，住宅与非住宅按整体楼层数确定相应交存标准；住宅与非住宅不存在共用基础、以共墙形式相连的，住宅与非住宅按各自楼层数确定相应交存标准。第十条商品住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金数额为当
5、地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%o各区市物业主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。交存标准公布前应当报上一级物业主管部门备案。市区六区的首期住宅专项维修资金交存标准为：不带电梯的多层住宅按58元/平方米交存；带电梯的多层住宅和小高层住宅按66元/平方米交存；高层住宅按118元/平方米交存；其中多层住宅是指总楼层七层（含）以下的楼房、小高层住宅是指总楼层十二层（含）以下的楼房、高层住宅是指总楼层十二层（不含）以上的楼房。出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从
6、售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%o第十一条物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金以及房屋账户的增值收益，房屋账户的维修资金属于业主个人所有，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设总账，按房屋户门号设分户账，核算到户。（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金以及出售公有住房划转的维修资金，公共账户的维修资金属于全体业主共
7、有，按物业管理区域设总账，按幢设分户账。第十二条物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%o但业主大会另有决定的除外。第十三条开发建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并在办理房地产开发项目竣工综合验收备案申请时，应提供督促协调已售房屋业主在房屋交付使用前交纳首期维修资金承诺书和已交纳未售出商品房首期维修资金的证明材料。业主应当在办理房屋
8、交付手续前，按合同约定一次性足额将首期维修资金交存至维修资金专户。截至竣工交付尚未售出的房屋，由开发建设单位交存首期维修资金，实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转至维修资金专户。第十四条开发建设单位未提供督促协调已售房屋业主在房屋交付使用前交纳首期维修资金承诺书和已交纳未售出房屋首期维修资金的证明材料的，住房城乡建设行政管理部门不予受理房地产开发项目竣工综合验收备案申请。业主未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋；开发建设单位未按照本办法规定交付房屋的行为，作为负面信息计入该企业档案或列入本市严重失信企业名单。第十五条收取
9、维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。第十六条下列物业不交存维修资金：（一）人防工程、社区用房、物业管理用房等公益性质房屋；（二）在工业用地上建设的厂房、办公用房、职工宿舍等建筑物；（三）小区外独立产权，与毗邻建筑物不存在共用部位、共用设施设备的房屋；（四）不单独登记权属的车库（车位）、储藏室（小棚）等。第十七条商品住宅已经出售但未交存首期维修资金的，业主应当在办理房屋所有权首次登记时按本办法维修资金的交存标准进行补建。出售公有住房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存或者未足额交存的，应当按规定补交。第十八条业主分户账面维修资金余额不足
10、首期交存额的30%时，应当及时续交。（一）成立业主大会的，由物业服务企业与业主委员会协调相关业主组织实施。（二）未成立业主大会但实施物业管理的，由物业服务企业与社区居民委员会协调相关业主组织实施。（三）未成立业主大会也未实施物业管理的，由社区居民委员会协调相关业主组织实施。第十九条经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。各区市物业主管部门应当制定具体补交、续交标准和流程。物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金的收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。物业主管部门应当将物业
11、服务企业配合维修资金的收取、交存等工作情况纳入其信用档案管理。第三章使用第二十条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则。第二十一条维修资金使用必须符合以下条件：（一）维修项目属于共用部位、共用设施设备，并已过保修期。新建商品住宅、非住宅保修期限自通过开发项目竣工综合验收备案之日起计算；（二）维修资金账面金额低于首期交存金额的30%时，续交后方可使用；（三）计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过
12、半的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十二条维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。第二十三条维修资金的计划使用，适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，可以一次表决不超过连续2年的维修资金年度使用计划。第二十四条申请维修资金的计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害
13、关系的业主表决同意后，连同有关材料报各区市物业主管部门审核备案并组织实施。委托物业服务企业实施的，应由业主委员会和物业服务企业签订委托协议书后执行。有条件的小区可按照计划使用程序申请使用维修资金，购买与电梯维修和更新、改造有关的保险。第二十五条维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。第二十六条维修资金的一般使用，按照以下程序办理:（一）物业服务企业根据业主、业主委员会的意见及查勘结果，提出维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。未聘请物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。（
14、二）物业服务企业向维修资金列支范围内专有部分的业主征求意见和进行表决，并对结果进行公示。（三）物业服务企业或者相关业主持有关材料向物业主管部门申请维修资金列支。（四）申请预支维修资金的，经物业主管部门审核批准后办理预支手续，预支金额不超过核定预算金额的30虬（五）物业服务企业或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。（六）维修工程项目竣工后，资金使用单位凭维修工程决算书、业主反馈意见表、维修费用分摊明细表、资金续交方案等，到物业主管部门办理余款划拨手续。第二十七条维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新、改造。第二十八条有下列情形之一的
15、，可以启动应急维修程序：（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；（五）玻璃幕墙炸裂；（六）排水管道严重堵塞或爆裂；（七）单独登记权属的地下车库雨水倒灌；（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。第二十九条出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。第三十条维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位进行应急
16、维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当将所需维修费用划至有关单位账户。第三十一条应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。（一）维修和更新、改造方案；（二）工程决算报告；（三）工程验收合格证明；（四）涉及户数和清册、分摊方案；（五）物业主管部门认为按照规定应该公示的其他材料。第三十二条物业管理区域及区域内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修和更
17、新、改造费用，由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。单幢房屋涉及一个单元的，由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及两个或者两个以上单元的，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。（三）住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（四）屋顶的维修，由维修所及范围覆盖下各层的房屋所有人按建筑面积比例分担；电梯起始层业主不需分摊电梯维修和更新、改造费用。第三十三条涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，可从公共账户列支，公共账户资金不足的,由全体业主或者有利害关
18、系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。第三十四条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位可从已交存的维修资金所产生的利息中分摊维修和更新、改造费用，不足资金应由开发建设单位承担。未交存维修资金或者维修资金续交不足，发生应分摊维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积承担。第三十五条经业主大会决议，业主委员会可自行管理维修资金，确定账目管理单位，按照本办法规定开立维修资金专户并报物业主管部门审核备案，接受物业主管部门的监督。业主委员会
19、办理维修资金划转手续应当向所属物业主管部门提交以下材料：1 .维修资金自行管理申请书；2 .维修资金划转业主意见征询表；3 .维修资金自行管理风险防范与责任承诺书；4 .维修资金管理方案、风险防范制度和业主管理规约；5 .业主大会指定其它单位管理资金的，需提交与管理单位签定的资金管理委托协议书；6 .业主委员会成立登记确认书；7 .物业主管部门认为必要的其他材料。第三十六条维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、分摊方案、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金情况
20、的处置办法等。（二）业主大会依法通过使用方案。（三）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支维修资金申请。（四）使用方案经业主委员会审核同意，报属地物业主管部门审批；如不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，物业主管部门应当责令其改正。（五）物业服务企业组织实施使用方案。（六）属地物业主管部门、业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知。（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。第三十七条物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。第三十八条相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决，协商不成的，异议人可依法向
21、仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第三十九条相关业主、业主委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。维修项目单次结算金额达到一定数额的，应当按规定委托工程造价咨询单位进行项目审价；各区市物业主管部门自行确定项目审价的具体额度标准。组织维修单位可根据合同，在维修和更新、改造工程保修期内留存质量保证金。第四十条下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水
22、、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第四章监督管理第四十一条物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金安全和保值增值。第四十二条维修资金增值收益应当定期分配，当年交存部分的收益可按同期银行活期利率计算
23、，其余部分的年化收益以不低于同期银行一年定期存款基准利率计算。第四十三条物业主管部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。第四十四条房屋所有权转让时，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时自动转移。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到属地物业主管部门办理分户账更名手续。第四十五条房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。第四十六条物业主管部门应当建立业
24、主查询制度，公开电话、网站，接受业主对房屋账户和公共账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。第四十七条物业主管部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。第四十八条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。根据财政部印发的住宅专项维修资金会计核算办法，各区市维修资金管理部门在首次执行日，应当按照规定设立新账，将原账资金、负债和净资产会计科目期末余额进行重新分类后转入新账相关会计科目，对新账相关会计科目期初余额进行调整。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。市住
25、房城乡建设主管部门应当会同同级财政部门定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。第四十九条维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。第五十条维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第五十一条恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失,并承担法律责任。第五十二条物业主管部门应当将开发建设单位、物业服务企业对维修资金交存、使用的服务情况纳入其信用档案管理。第五章
26、附则第五十三条在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立维修资金制度。第五十四条各区市物业主管部门要充分发挥维修资金在老旧小区整治后物业共用部位、共用设施设备维修和更新改造中的作用，完善管理举措，确保整治后的老旧小区物业住用安全。第五十五条未成立业主委员会的住宅小区，可以由社区居民委员会代行本办法规定的业主委员会的职责。第五十六条本办法实施前收取的物业管理公共资金按本办法补建、补交后，变更为维修资金管理使用。第五十七条各区市政府可根据本办法规定，结合当地实际，制定维修资金、售后公有住房维修资金及已收取的物业管理公共资金的管理实施细则，并组织实施。第五十八条本办法自年月日起施行，有效期至年月日。烟台市人民政府办公室下发的烟台市住宅专项维修资金管理办法(烟政办发(2016)18号)同时废止。
