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1、第一章房地产经纪业务类型及流程1 .现阶段我国房地产经纪主要业务类型有哪些2 .各种房地产经纪业务的服务内容主要有哪些3 .存量房买卖居间业务的流程是怎么样的4 .存量房买卖居间业务中须要查看哪些文件5 .存量房租赁居间业务的流程是怎么样的6 .存量房租赁居间业务中须要查看哪些文件7 .新建商品房销售代理业务的流程如何8 .如何制定新建商品房营销策划方案、9 .新建商品房销售代理业务中须要准备哪些文件10 .房地产经纪职业规则的主要内容有哪些1 .现阶段我国房地产经纪主要业务类型有哪些1）存量房买卖居间业务、2）存量房租赁经纪业务、（分为租赁代理和租赁居间）3）新建商品房销售代理业务（Pl-P
2、2）存量房买卖居间业务:指房地产经纪机构及京籍人员依据房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者供应订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。存量房租赁居间业务：指房地产经纪机构及经纪人眼依据房地产经纪服务合同约定，为存量房租赁上方报告订立房屋租赁合同的机会或者供应订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。存量房租赁代理业务：主要是出租代理，过去又称为房屋银行，是指房地产经纪机构及经纪人员依据房地经纪服务合同约定，以出租人的名义代理出租房屋，并供应重新装修、增配家具家电等增值服务，在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同，向出租人收取佣金的经纪
3、行为。新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受托付,依据房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。2.各种房地产经纪业务的服务内容主要有哪些在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构供应的服务内容主要包括：供应买卖信息，供应交易流程、交易风险、市场行情和交易政策询问，实地查看和权属调查，信息发布和广告宣扬，帮助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同等，假如有须要（代办抵押贷款、交易自己监管、帮助缴纳税费等，产权过户，帮助交验房屋）在存量房租赁居间业务中，房地产经纪机构供应的服务内容主要包括：供应租赁信息，供应市场行情和相关政策询问，房地产实地查看和
4、权属调查，信息发布和广告宣扬，帮助一家、交易撮合、订立房屋租赁合同，代办房屋租赁合同备案手续，帮助缴纳税费，帮助交验房屋等在存量房租赁代理业务中，房地产经纪机构供应的服务内容主要包括：市场行情和交易政策询问，房地产实地查看和权属调查，信息发布和广告宣扬，装饰装修和家具家电配备，代收代付租金，代办租赁合同备案手续，代缴税费，房屋交验在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构供应的服务内容主要包括：市场调研，项目本体分析、竞争产品分析、客户定位等项目营销策划询问，项目宣扬及推广，对商品房进行销售，帮助上平方买卖合同的签订及房屋交验3 .存量房买卖居间业务的流程是怎么样的1）托付阶段- -搜集房源、
5、客源等交易信息-接待客户，沟通、了解客户需求- 签订房地产经纪服务合同。2）带看阶段- 实地查看房屋（编制房屋状况说明书）- 发布房源、客源信息并进行配对- 带客户看房，（帮助查验房屋运用状况附属设施设备及产权状况）3）洽谈阶段-帮助协商房屋买卖价格、税费、贷款等交易条件4）签约阶段一帮助签订房屋买卖合同，结算经纪服务费用5）交割阶段一代办贷款一帮助结算、划转房屋交易资金-帮助办理缴纳税费及房屋全部权转移登记一房屋查验及交接（P3）4 .存量房买卖居间业务中须要查看哪些文件卖出方1 .房地产权属证书原件及复印件2 .房屋全部权人的身份证明原件及第印件3 .共有产权人同意出售证明4 .受托人身份
6、证明原件及复印件、授权托付书5 .抵押权人同意出售的书面证明（P5）买进方1.查看购房人的身份证原件2 .假如托付他人办理，须要查看托付人的身份证明，且须要购房人出具授权托付书等托付证明。3 .对于限购的城市，还购房人供应暂住证、社保证明或个人所得税证明，签订否房承诺书5 .存量房租赁居间业务的流程是怎么样的存量房租赁居间的详细流程与存量房买卖居间经纪业务大致相同，只是缺少代办抵押贷款、交易资金监管和房屋转移登记手续1）托付阶段- 搜集房源、客源等交易信息- -接待客户，沟通、了解客户需求- 签订房地产经纪服务合同。2）带看阶段- 实地查看房屋（编制房屋状况说明书）一发布房源、客源信息并进行配
7、对- 带客户看房，（帮助查验房屋运用状况附属设施设备及产权状况）3）洽谈阶段-帮助协商房屋租赁价格4）签约阶段一帮助签订房屋租赁租赁合同，结算经纪服务费用5）交割阶段一支付租金和佣金一房屋查验及交接（Pll）6 .存量房租赁居间业务中须要查看哪些文件出租客户：L房地产权属证书原件及复印件2 .房屋全部权人身份证原件及复印件3 .共有权人同意出租证明4 .受托人身份证明原件及复印件、授权托付书承租客户：须要查看承租人的身份证件，并留存复印（P9-P10）7 .新建商品房销售代理业务的流程如何、1）托付阶段-一一获得销售代理项目一一.签订销售代理合同2）销售筹备阶段制定营销策划方案准备销售资料布置
8、销售现场配备及培训销售人员3）销售阶段积累客户现场接待协商谈判4）签约阶段与客户签订认购协议书帮助签订商品房买卖合同5）房屋交验阶段房屋交验6）结算阶段结算佣金（P13P18）8 .如何制定新建商品房营销策划方案（pl4）1 .做好市场定位销售代理合同签订后，房地产经纪机构应依据房地产开发企业提交的项目有关资料，在做好市场调研的基础上，从项目本体特征、房地产市场现状及政策环境、项目周边市场的竞争状况、消费者行为及偏好等方面进行分析，帮助房地产开发企业进行精确的项目定位及目标客户定位。在销售代理业务竞争日益激烈的状况下，有些房地产开发企业在对项目进行托付代理销售时，要求将项目前期策划作为项目销售
9、代理的附加服务。前期策划的服务内容大致包括项目本体优劣势分析，项目所在区域政策环境分析；项目竞争产品分析，项目定位及目标客户定位等，其中的部分内容与市场定位内容存在重合。2 .制定宣扬推广营销策略项目的市场定位明确后，应制定后续的宣扬推广策略，包括项目形象展示、媒介策略、公关活动及现场包装，宣扬推广营销策略要结合项目的营销总费用和预算来编制和实施3 .制定销售支配依据项目销售时间及进度，可将房地产销售分为预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期，不同时间要求完成的销售量有所不同，制定销售支配的作用一方面是对比实际执行效果与支配指标的差异，找出缘由并时调整营销方案，保证总体销售目标实现。另一方
10、面，项目不同销售期，营销策略的侧重点也不同。如预热期的推广主要是整个项目的形象推广，不须要实际详细的状况，整个阶段广告的作用较为重要。而尾盘期则以配套工程竣工为主，并付诸以石梁的价格策略。在实际的销售代理工作中，尤其是在主要找寻销售代理项目时，为向房地产开发企业张氏自己实力，项目营销策略方案的制定工作一般在前面所讲的托付阶段就已完成，接受托付后所做的工作则主要是对之前的营销策划方案做经一部修改完善(P14)9.房地产经纪执业规则的主要内容有哪些(P146-P152)第二章房地产交易信息搜集于运用1 .什么时房源信息？房源信息搜寻的渠道和方法由哪些2 .如何对房源信息进行整理和分类3 .共享房源
11、信息的用途有哪些4 .发布房源信息的相关要求及渠道有哪些5 .什么时客源信息？客源信息搜寻的渠道和方法有哪些6 .如何对客源信息进行整理和分类7 .共享客源信息的途径有哪些8 .房地产价格信息有哪几类9 .如何对房地产价格信息进行整理和分析10 .如何利用房地产价格信息1 .什么时房源信息？房源信息搜寻的渠道和方法有哪些房源信息通常是指与托付出售或出租房屋相关的信息，包括房屋的实物状况、权益状况、区位状况、物业管理状况以及托付人身份、价格等相关信息，（P21）收集房源信息的方式通常有被动收集和主动收集两种，1被动收集-门店接待（方法是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的门店，接受房地产权利
12、人托付，获得房源信息的方式）一-互联网获得（方法房地产经纪人员利用房地产经纪机构建立网站，接受房地产权利人托付，获得房源信息的方式）一-电话获得（是指房地产经纪人员通过接听电话，接受房地产权利人托付，获得房源信息的方式）-熟人举荐（是指房地产经纪人员通过其优质的专业服务，获得房地产权利人或者客户认可，他们再向拥有房源的同时、亲属、挚友等举荐，从而使得房地产经纪人员获得房源信息的方式）（P22）2 .主动收集一一媒体获得（在现实生活中，许多房地产权利人为尽快实现房源交易，将房源信息发布在一些网站、报纸上。房地产经纪人员应经常查看人们发布房源信息的网站和报纸，初步了解房源信息后，即使与信息发布人取
13、得联系，说明联系目的，）住宅小区获得（对于大型住宅小区，房地产经纪人员应重视通过住宅小区获得房源信息这种方式。住宅小区获得，是指房地产经纪人员在住宅小区进行生疏探望或者小区居民供应房地产询问服务，引起房地产权利人的关注，从而获得房源信息的方式）一一联系有关单位（这里说的有关单位是指拥有大量房地产的单位，如房地产开发企业、建筑施工企业、大型企事业单位、资产管理公司、金融机构等）（P23）.如何对房源信息进行整理和分类1.纸质载体将房源的有信息记录在纸张上，依据确定的标准装订成册，这是以纸张作为载体的房源信息处理方式。这种方式的缺点是对房源资料查询、更新的效率较低。目前小型的单店式房地产经纪机构还
14、接受这种方式管理房源信息2 .计算机利用计算机记载、更新居源信息，比纸张载体的效率要高，但相对于更先进的计算机联机系统而言，它在信息共享等方面仍存在较大不足，因此具备足够经济实力的经纪机构，往往宁愿揉入更大的成本，建立计算机联机系统。3 .计算机联机系统计算机网络技术的发张，使房源信息的处理更为便捷，信息的传递也更为通达。这是目前许多大型房地产经纪机构所接受的房源信息处理方式。它具有的超大容量的信息存储、自动化的信息处理和快速传输等功能，大大提高了房源信息处理的效率。（P24）3 .共享房源信息的途径有哪些房源信息的共享：主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的发张特点进行设定。目前有私盘制
15、、公盘制、分区公盘制三种形式，这几种模式各有优劣，适合不同规模、不同发张阶段的房地产经纪机构私盘制：由接受托付的房地产经纪人员录入,其他房地产经纪人员只有看到房源的基本状况，业主的联络方式只由接受托付的房地产经纪人员拥有。其他房地产经纪人员只能通过该房地产的业主取得联系，其他房地产经纪人员促成交易后，该房地产经纪人员可分的部门佣金。公盘制：是指在一个房地经纪机构内部，或者几个房地产经纪机构联盟之间，或者确定区域范围内全部加盟的房地产经纪机构之间共享房源。目前，我过大部门的房地产经纪机构接受内部公盘制，以实现房源信息共享分区公盘制：是指同一个房地产经纪机构内部，在同一区域工作的房地产经纪人员可共
16、享该区域的全部房源信息。假如须要跨区区开展业务，则要于本公司其他区域的房地产经纪人员合作，并共同共享佣金。（P25）4 .发布房源信息的相关要求及渠道有哪些存量房房源信息发布要求：1）保证房源的真实性2）保证房源具有交易资格新建商品房信息发布要求：1）房地产预售、销售广告，必需载明一下事项-房地产开发企业名称一-房地产经纪机构代理销售，载明该机构名称一预售或者销售许可证书号（广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项）2）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目状况惊醒的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。3）房地产广告中设计全部权或者运用权的，全部或者运用的基本单位淫荡使实际
17、意义的完成的生产、生活空间。4）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，名师价格的有效期限5）房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一详细参照物的现有交通感到的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当精确、清楚,比例恰当。6）房地产广告中涉及的商业、交通、文化教化设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中的，应当在广告中注明。7）房地产广告中涉及面积，应当表明使建筑面积或者运用面积8）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、精确、预售、预租商品房广告,不得涉及装修装饰内容。9）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果10
18、）房地产广告中运用建筑涉及效果图或者模型照片的，应当在广告中注明11）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺12）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明供应贷款的银行名称及贷款额度、年期13）房地产广告中不得含有广告发布人能够为入住办理户口、就业、升学等事项的承诺14）房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明（P31）3 .存量房房源信息发布渠道：1）互联网2）经纪门店3）宣扬单（P31）4 .新建商品房房源信息发布渠道1）报纸2）户外广告3）互联网4）电视（P32）5 .什么是客源信息？客源信息搜寻的
19、渠道和方法有哪些客源信息：是指客源自身包含的，有利于成交的，对房地产经纪机构和房地产经纪人员有用的信息（P33）客源信息搜寻的渠道1）门店接待发门店接待客户是指房地产经纪人员利用房地产经纪结构开设的店面，客户主动上门询问而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一2）广告法房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者宣扬单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道3）互联网开发法目前，运用互联网进行客户开发在许多城市捉奸超过了主流媒体的运用率，互联网开发客户的方式主要有两种：一是，在不同的公众网站进行房源广
20、告的发布二是，在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门探望4）客户介绍法客户介绍法是房地产经纪人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式,这种开发方式越来越受到经纪结构和房地产经纪人员的重视。曾经服务过的客户对房地产经纪人员服务质量的最佳证人，是服务中通过干脆接触获得的信任，是房地产经纪人员的宝贵资源。房地产经纪人员依托信任建立了稳固的客户关系网，客户经常会免费为房地产经纪人员介绍新客户，因此，一个服务质量高、业务素养好、从业时间长的房地产经纪人员，资源积累越多，客源信息也就源源不断。5）人际关系法人际关系法不仅是指以自己相识的亲朋好友信任为基础，通过人际关系网络介绍
21、客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是房地产经纪人员个人可以操作的方法。比如与小区保安或者物业保持长时间的感情沟通建立信任，可获得一些客户的信息或者联系方式。6）驻守和挂红副揽客法在居住小区驻守和运用挂红副的方式来获得客户也是一种经常运用的方法。其中驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人员进行设摊招揽客户询问或主动接触客户而获得客户的方式o挂红幅似乎用的方式也类似与驻守的方式。主要是指在小区较惹眼的地方把房地产经纪人员的联系方式告知客户，等待客户联系房地产经纪人员的方式7）讲座揽客法讲座揽客法是通过向社区、团体或
22、特定人群举办讲座来发张客户的方法。讲座可以是房地产学问介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的供应，或房地交易流程、产权办证问题的介绍。在做社区业务时，此种方法适用8）会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸取会员并挖掘潜在客户的方法。这种方法通常是大型房地产经纪机构或房地开发企业为会员供应的特别服务和享受某些特别权益，如服务费打折、信息供应等方式吸引准客户入会；例如香港的美联会，深证的万科会，入会的会员因为受到促销商品的利益诱惑成为会员，并在须要卖房或者租房时成为房地经纪机构或者房地产经纪人员的客户9）团体揽客法（P34-P35）团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的客户开发方
23、法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣扬公司，从而争取客户托付。例如，房地经纪机构与银行合作，共同宣扬房地抵押贷款代办服务项目，从而争取到该英航办理房地抵押贷款业务的客户。这种方法通常和讲座揽客法或者服务费打折或者供应特别的服务的方式一并运用，或者设台询问，或者争取团体的支持来组织某些活动加强联系，争取客户（P34-P35）6 .如何对客源信息进行整理和分类客源信息进行整理客源信息是房地产经纪机构和房地产经纪人员的宝贵资源，只有合理运用才能发挥其价值，促成交易，合理运用包括：切当保存和分类；信息共享和客户跟进；保守客户隐私，不滥用。恰当保存和分类是指对客户信息依据便利查询的方式进行
24、分类，然后对分类后的信息以人工方式或计算机来进行记录保存。一般规定，房地产经纪人员在取得客源托付后，要在经纪机构规定的时间内将其绿如客户管理系统。录入时必需保证客源信息的完整性、真实性、唯一性。一般客户管理系统会对房地产经纪人员的客源数量进行限制，即客源上限，在房地产经纪人员的客源达到上限时必需将客源推介给其他房地经纪人员。获得客源并录入系统后，房地产经纪人员须要对自己所属客源进行定期的日常跟进维护，若不及跟新，如客户的联系方式、客户需求变更或客户已经与竞争者联系上等，客户信息只会成为过时而无用的信息，因而房地产经纪人员必需定期和客户保持联系，更新资料，这样才能保持其有效性和精确性。督促房地产
25、经纪人员做好客户信息的记录和更新工作，假如确定日期内仍未跟进或记录i贷款维护的话，系统给于自动提示，推动房地经纪人员保持与客户的联系，刚好跟新资料和信息（P38）客源信息的分类1）客户的需求类型：买房客户和租房客户2）购买目的：自用客户和投资客户3）客户需求的房地产类型：住宅客户、写字楼客户、商铺客户、工业厂房客户4）客户的性质：机构团体客户和个人客户5）与本经纪机构接触的次数：新客户、老客户、将来客户和关系客户6）交易次数：交易过、交易中、将交易7）房地产的价格区间：高价位房地产需求客户、中低价位房地需求客户、低价位房地产需求客户。（P39）7 .共享客源信息的途径有哪些.房地产价格信息有哪
26、几类1.新建商品房销售价格2 .存量房买卖成交价格3 .存量房买卖挂牌价格4 .存量房租赁成交价格5.存量房租赁挂牌价格（P43）9 .如何对房地产价格信息进行整理和分析房地产价格信息的整理:房地产经纪人员须要运用统一的表格对房屋出售与出租的价格信息进行有效记录。在实际业务中，记录房地产价格信息的常用表格有两大类1 .新建商品房价格信息表（P41）2.存量房价格信息表（P42）房地产价格信息的分析：1简洁统计分析2 .比价分析3 .因果关系分析（P45）10 .如何利用房地产价格信息1 .为制定房地产挂牌价格供应依据2 .为房地产交易谈判供应价格参考3 .利用价格趋势促进房源和客源的开发（P4
27、6）第三章房地产经纪服务合同签订1 .房地产经纪服务合同类型有哪些2 .如何依据房地产经纪业务类型的不同选择合同类型3 .房地产经纪服务合同的主要内容有哪些4 .房地产经纪人员在签订经纪服务合同前应重点应向客户说明哪些内容5 .签订房地产经纪服务前须要做好哪些准备工作6 .房地产经纪服务合同签署的流程7 .房地产经纪服务合同在签订中的常见问题有哪些8 .签订房地产经纪服务合同有哪些留意事项1.房地产经纪服务合同类型有哪些依据房地产经纪服务的方式或内容，房地产经纪服务合同有不同的类型1）依据供应房地产经纪服务的方式分一一居间服务一代理服务现阶段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品房经纪服
28、务主要是代理服务2）依据托付的事项或服务内容分依据托付人托付的事项或要求供应服务，房地产经纪服务合同可以分为D房屋出售经纪服务合同2）房屋出租经纪服务合同3）房屋承购经纪服务合同4）房屋承租经纪服务合同（P48）2 .如何依据房地产经纪业务类型的不同选择合同类型选择房地产经纪机构与托付人签订的房地经纪服务合同的类型，应当依据托付人的托付目的确认。房地产京籍人员应当首选房地产经纪行业组织发布的房地产经纪服务合同推文本，在接受托付当时就签订服务合同。托付人作为房地产权利人托付出售、出租房地产的应当房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同：托付人作为求购、求租人，应当签订房屋承购
29、经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。（P49）3 .房地产经纪服务合同的主要内容有哪些1）托付人基本状况托付人是自然人，需表明自然人的姓名、身份证号、通讯地址托付人是法人，则需表明法人的名称、营业执照号和居处，法人托付代理人来签约的，还应写明签约人的身份信息。承办业务的房地产经纪专业人员的信息包括：姓名、身份证号、登记号和备案号。2）托付事项托付事项是指托付人托付房地产经纪机构办理的事项，如出售或出租某套房屋，承购或承租符合某种条件的房屋等房地产经纪机构应当指派具有职业资格的房地产经纪人员详细办理托付事项，并注明承办人的姓名、身份证号、职业资格等级或备案号。3）房地产经纪服务的内容、要求以及完
30、成的标准房地产经纪服务的项目通常包含三项，即供应房地产交易信息、代理客户实地查看房和代拟房地产交易合同。签订书面房地产经纪服务合同可以对供应房地产交易信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的基本内容进一步细化。供应房地产交易政策询问等；实地看房包括接受房源托付后的看房，制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务；代拟合同服务，也称代书，包括交易条件谈判、议价撮合、帮助订立房地产交易合同等。对房地产经纪机构和房地产经纪人员来说,房地产经纪服务的基本要求包括刚好披露和告知房地产交易相关信息、维护托付人的合法权益等；对托付人来说，房地产经纪服务的基本要求包括供应必要的资料，在实地看房和办理相关手续时赐
31、予必要帮助等。房地产经纪服务的完成一半以房地产交易合同的签订为标记4）服务费用及其支付方式服务费用就是房地产经纪机构供应房地产经纪服务应得的服务酬劳，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务酬劳。一般状况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标记，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。房地产经纪服务费用的支付方式可以是一次性支付或者分阶段支付。依据合同法的相关规定，房地经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求托付人支付服务酬劳，但可以依据约定要求托付人支付经纪服务过程中指出的必要费用，必
32、要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，详细收费额度双方协协商价。房地产买卖、租赁过程中，涉及政府规定应由托付人支付的税、费，但由房地产经纪机构代收代缴的，不包括在房地经纪服务费中。服务过程中涉及支付给第三方的费用，如权属信息查询、评估费等，也可在房地产经纪服务合同中约定5）合同当事人的权利和义务托付人的义务包括供应真实材料、帮助看房及协作核验产权、支付费用；权利一般包括房屋信息的知情权、获得经纪服务、获得房源或者放款；房地产经纪机构的义务一般包括刚好照实报告、尽职尽责、保守隐私风险提示灯。权利一般包括拒绝违法违规行为、酬劳请求权6）违约责任和纠纷解决方式（P49-P50）房地产经纪服务合同中应
33、名曲约定，合同成立并生效后，若乙方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应担当何种违约责任。房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过房屋交易价款的20%0纠纷解决方式是指合同当事人解决合同纠纷的手段和途径，当事人应当在合同中名曲约定解决合同真意或纠纷的详细途径，如通过相关部门调解、仲裁、司法起诉等。当事人没有做出名曲约定的，可以通过诉讼方式解决合同纠纷。（P50）4 .房地产经纪人员在签订经纪服务合同前重点应向客户说明哪些内容1）是否与托付房屋有利害关系2）应由托付人帮助的事项、供应的资料3）托付房屋的市场参考价格4）房屋交
34、易的一半程序及可能存在的风险5）房屋交易涉及的税费6）房地产经纪服务的内容及完成标准7）房地产经纪服务收费标准和支付时间8）放款交付事项9）其他服务相关事项（P51-P52）5 .签订房地产经纪服务前须要做好哪些准备工作房地产经纪机构与托付人签订房地产经纪服务合同前，应当做好各项准备工作，其主要内容一般有：1）书面告知托付人有关事项，2）查看托付的身份证明3）查看托付人出售或者出租房屋的权属证明和房屋权利人的省份证明4）洽谈服务项目、服务内容、服务完成标准及支付时间（P51）6 .房地产经纪服务合同签署的流程1）准备书面房地产经纪服务合同房地产经纪服务合同应以书面形式，书面形式是指合同书、信件
35、和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。最常用的是当事人双方对合同有关内容进行协商订立的并由双方签字的合同文本，也称作合同书或书面合同。鉴于房地产经纪服务合同即涉及缔约双方的权利义务，又涉及困难房屋交易手续及流程，所以规定当事人应实行书面形式订立合同，避开空口无凭，使订立的合同规范化、法制化2）向托付人说明房地产经纪服务合同条款房地产经纪人员要逐条向托付人说明房地产经纪服务合同的条款,耐性解答托付人提出的问题。依据恰谈状况，填写合同的空白处，并由托付人确认是否符合托付人的真实意思。3）在房地产经纪服务合同上签字、盖章协商一样的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、托付
36、人签字方可生效。房地产经纪机构印章可以是机构的公章，也可以是机构的合同专用章。房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两面房地产京籍人员协理签名。由于电子签名法第三条规定电子签名、数据电文不适用涉及土地、房屋等不动产权益转让的合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外，还应当在房地经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份号托付人是自然人的，因经托付人亲笔签名确认；托付人是法人的，应加盖法人章7 .房地产经纪服务合同在签订中的常见问题有哪些1）证件信息填写有误:例如，姓名或者名称、身份证号或营业执照号码、住址、房屋全部权人、共有人、房屋坐落和面积等信息不一样。
37、为避开这类常见错误，房地产经纪人员应细致核对托付人供应原始资料2）合同服务内容未明确界限房地产经纪机构和托付人往往由于各自只是和阅历的不同，对经济服务合同的认知往往也不同。在合同未明确界定服务内容或服务内容界定过于笼统，双方简洁产生冲突。3）合同有效期限限未表明。合同的有效期限是指合同生效和废止的时间长度。在独家代理合同中要约定有效期限，否则很简洁发生经济业务交叉的情形，产生不必要的纠纷4）格式合同空白处留白。格式合同中的空白处般是须要双方协商沟通的条款，房地产经济人员应向托付人说明。若托付人对开白处没看法，房地产经纪人员应将空白处划掉。（P56）8 .签订房地产经纪服务合同有哪些留意事项1）
38、签订房地产经济服务合同的常见错误-一一证件信息填写有误-一一合同服务内容未明确界限一一合同有效期限限未表明格式合同空白处留白。2）房地产经纪服务合同的风险防范-签订合同前要充分协商房地产经纪人员要向托付人说明清楚房地产经纪服务的有关条款，对于服务事项、服务费用标准、费用支付节点、违约责任等关键内容要在签订合同前应进行充分协商，双方对各项主要事项达到一样的状况，才能签订合同。例如，对于新建商品房出售经纪服务，要重点协商销售时间、销售数额、奖惩条件，广告方案的确定权等条款，对于存量房出售经纪服务,除了基本服务事项外，还要协商是否担当代办服务，代办服务的完成标准即收费标准等一-运用规范的合同文本实践
39、中，许多房地产经纪机构运用自己的供应的经纪服务合同格式文本，运用这种很简洁因合同不规范造成纠纷，这种状况，法院首先爱惜经纪服务托付人的利益。为了削减房地产经纪服务合同纠纷，应主动推广和应用我过房地产管理部门和房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同示范文本。经纪机构如需运用自己制定合同文本，建议在槽靠示范文本的基础上进行细化和补充。一-明确经纪服务的方式经纪服务的方式由居间和代理之分,经纪击缶供应居间或者代理服务时担当的责任和义务不同，目前存量房买卖经纪服务主要时居间服务，代理行为主要存在与新建商品房销售经纪和存量房租赁经纪中0目前一些经纪机构推出的独家托付并不是代理行为，而是托付经纪机构独
40、家出售的居间行为。在存量房租赁代理合同中，要载明经纪机构有代托付人出租房屋、签订租赁合同等权利-明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系房地产经纪基本服务王城的标记是房地产交易合同的签订,但签订交易合同并不意味着交易顺当完成，现实中可能存在两种状况导致交易无法进行1）因交易双方违约导致交易合同不能履行的，这种状况下，经纪服务合同仍要履行，经纪机构不必退还服务费用。2）因交易双方隐瞒有关信息或经纪机构未尽到审查义务导致房屋交易合同无效，经纪机构须退还经纪服务费用，这些状况要在房地产经纪服务合同中进行约定。一尽到主动调查审核的义务在房地产经纪服务中，房地产经纪机构应当履行照实报告的义务。实践中，一
41、些经纪机构受高额佣金的利益驱动，对于有利于促成交易的信息旺旺主动报告，而对于不利于交易的下次信息，不愿主动报告。假如房地产经纪机构未尽到主动调查、审核，假如报告的义务，即使房地产经纪服务合同未对这些义务做明确约定，一旦发生交易纠纷，房地产经纪机构也要担当相应的责任（P57）第四章房屋实地查看1 .房地产经纪人员为什么要进行房屋的实地查看?2 .房屋实地查看的主要内容是什么？3 .房屋区位状况实地查看的主要内容有哪些？查看时应留意哪些问题？4 .房屋实物状况实地查看的主要内容有哪些？查看时应留意哪些问题5 .房屋物业管理状况实地查看的主要内容有哪些?查看时应留意哪些问题？6 .为什么要编制房屋状
42、况说明书，其主要内容有哪些？7 .编制房屋状况说明书时留意哪些问题8 .带领客户实地看房前，须要做好哪些准备工作？9 .带领客户看房过程中有哪些要求10 .带领客户看房过程中应留意哪些问题？1 .房地产经纪人员为什么要进行房屋的实地查看？房屋实地查看通常分为房地产经纪人员实地查看房屋及带客户实地查看房屋两个阶段。只有通过房屋实地查看，房地产经纪人员才能够对房屋的区位状况、实物状况以及物业管理状况有真实的了解和驾驭，同时在带领客户实地查看的过程，通过其专业素养和职业实力的体现，与客户建立良好关系，为后续经纪服务的工作的开张奠定良好的基础（P60）2 .房屋实地查看的主要内容是什么？房屋实地查看主
43、要包括3方面的内容1）房屋区位状况是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离。包括坐落、楼层、朝向、交通体检、四周环境和景观、外部配套设施等2）房屋实物状况是指房屋自身及内部的状况，包括建筑规模、空间布局、房屋用途、建筑高度、层高、或室内净高、建筑结构、设施设备、装饰装修、隔声、通风、采光、房龄、设计运用年限、外观等状况3）物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理状况，。包括：物业服务企业名称、物业服务费标准和服务项目、基础设施的维护状况和周边环境的整齐程度（P61）3 .房屋区位状况实地查看的主要内容有哪些？查看时应留意哪些问题？1）坐落；说明房屋的详细地点，并附位置示意图2）楼
44、层：说明房屋所在楼层和总层数3）朝向：说明房屋的正门或房间的窗户正对着的方向4）道路状况：说明旁边有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况5）出入可利用的交通工具：说明旁边经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点的距离公交班次的疏密。6）停车便利程度；说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离、停车费及其收费标准7）自然环境状况：说明环境是否漂亮、整齐，有无空气、噪声、水、辐射、固体废弃等污染及其程度。8）人文环境状况：说明房屋所在地区的声誉、居民特征、治安状况9）景观环境。说明有无山景、水景等10）外部配套设施。说明确定距离内商业服务、金融有店、教化、医疗卫生
45、、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理房屋区位状况实地查看应留意：1）留意房屋附加价值：这里说的是学区，相邻的A/B两个小区，A是区域内某所小学的学区房，但并不代表B小区的房地产也是。有时同样是A小区的房地产，楼栋不同，学区也会不同，因为假如是买学区房的，确定要询问清楚，所看的房地产有无学区，以及入学条件和相关政策。2）视察环境：居住环境的好坏是个不容忽视的问题。由于人们在冰冷的混凝土盒子里被禁锢许多年，一般对四周环境不会很挑剔，一般有绿就行。其实，一个狼嚎的生活环境，不仅要求有很高的绿地覆盖率，而且还要真正能为己所用。另外还要考察3）留意景观。好的景观可以达到亲近自然的效果。但如今好多小
46、区的景观建设都缺乏“以人为本”设计理念，而是像建楼房一样现平整地皮，再造景观（P63）4 .房屋实物状况实地查看的主要内容有哪些？查看时应留意哪些问题房屋实物状况实地查看的主要内容：1） .建筑规模。依据房屋的运用性质说明其面积、体积等面积方面有建筑面积、套内建筑面积、运用面积、居住面积、营业面积、可出面积等。物流用的仓库一般要说体积2） .空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。对于住宅，要说明户型，对于商业用房特别是临街铺面房，要说明面宽、进深、深宽比：对于厂房，要说明跨度等，空间的布局应附照片说明3） .房屋用途：说明房屋的规划设计用途及实际
47、运用用途4） .建筑高度：住宅高度通常是依据总层数来划分：1层3层为底层住宅；4-6层为多层，7-9层为中面层，10层以上为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是依据总高度来划分,总高度超过24M的为高层。总高度超过100M的，不论是住宅、公共建筑还是综合性建筑,均称为超高层建筑5） .层高或室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，室内净高是楼面或者地面至上部楼板地面或吊顶底面之间的垂直距离，两者的关系是净高=层高-楼板厚度6）建筑结构；是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架）组成的体系。7）设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等，设施设备的配置状况及性能8）装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于，有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装修装饰工程施工质量9）通风、保暖、隔热、隔声、防水等状况10）房龄（建成年
