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1、上海市2013年基准地价更新成果第一章基准地价成果11.2 基准地价成果表21.3 土地级别范围说明41.3.1 住宅用地41.3.2 商业用地91.3.3 办公用地161.3.4 研发总部用地221.3.5 工业用地25第二章基准地价成果应用说明292.1 应用范围292.2 用途分类292.3 特定用途土地302.4 修正体系312.4.1 期日修正312.4.2 年期修正322.4.3 容积率修正332.4.4 区域因素和个别因素修正372.4.5 土地开发程度修正672.4.6 商业用地土地价格楼层修正672.4.7 地下建设用地使用权基本价格68第三章附件69第一章基准地价成果1.1
2、 基准地价内涵说明本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。基准日为2013年1月1日；B使用年限为对应用途的法定最高出让年限；C开发强度为各用途各级别的设定容积率；D住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。表1-1上海市基准地价内涵说明表内容用途基准日开发程度年限使用权类型住宅2013年1月1日七通一平70出让国有建设用地使用权商业2013年1月1日七通一平40出让国有建设用地
3、使用权办公2013年1月1日七通一平50出让国有建设用地使用权研发总部2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权工业2013年1月1日五通一平50出让国有建设用地使用权1.2 基准地价成果表上海市2013年基准地价采用分类定级的方式，即依据不同用途划分土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果,如下表：表1-2上海市基准地价成果表（楼面地价）基准日：2013年1月1日单位：元/平方米用途住宅商业办公研发总部工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率125,8402.534,0604.022,8504.06,5002.0218,8902
4、.527,0904.017,0404.04,3502.0315,2202.019,6702.012,9104.02,7401.6412,7502.015,2702.010,9903.51,4501.6510,7302.011,1301.87,3503.59901.668,2001.88,1201.85,7803.51,5502.08601.276,1601.85,7701.64,2302.59202.06151.084,3701.44,4001.63,0902.56752.04501.092,8101.42,9101.22,0702.04502.03001.0102,0901.22,2301.
5、21,3702.0说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。表1-3上海市基准地价成果表（土地面积单价）基准日：2013年1月1日单位：万元/亩用途住宅商业办公研发总部工业级别价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率价格设定容积率14,3072.59,0834.06,0934.08672.023,1482.57,2244.04,5444.05802.032,0292.02,6232.03,4434.02922.641,7002.02,0362.02,5643.51551.651,4312.01,3361.81,7153.51061.669
6、841.89741.81,3493.52072.0691.277391.86151.67052.51232.0411.084081.44691.65152.5902.0301.092621.42331.22762.0602.0201.0101671.21781.21832.0说明：该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。1.3 土地级别范围说明根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为10个级别，研发总部、工业用地分为9个级别。所述级别范围均不含滩涂。1.4 .1住宅用地全市住宅用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。具体定级范围
7、说明如下：1级：黄浦江以西：北京西路一万航渡路一华山路一延安西路一江苏路一华山路一广元西路一恭城路一虹桥路一文定路一南丹路一南丹东路一宛平路一建国西路一襄阳南路一永嘉路一瑞金二路一复兴中路一西藏南路一西藏中路一北京西路北外滩：秦皇岛路一杨树浦路一东大名路一大名路一黄浦江一秦皇岛路黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河一南浦大桥徐汇滨江：黄浦江一沪杭铁路新日支线一宛平南路一龙华港一黄浦江黄浦江以东：黄浦江一张家浜一浦明路一浦电路一浦城路一陆家嘴环路一黄浦江2级：黄浦江以西：黄浦江一秦皇岛路一杨树浦路一大连路一周家嘴路一海宁路一河南北路一苏州河一长寿路一武宁路苏州河一中山西路（内环）一延
8、安西路一虹许路（中环）一古羊路一宋园路一吴中路一中山西路（内环）一延安西路（延安路高架）一虹许路（中环）一古羊路一宋园路一吴中路一中山西路（内环）一中山南二路（内环）一宛平南路一龙华港一黄浦江，所围范围内1级以外的其他地区黄浦江以东：黄浦江一陆家嘴环路一浦城路一浦电路一浦明路一张家浜一黄浦江一塘桥新路一浦建路东方路一浦电路一灵山路一民生路一黄浦江联洋：杨高中路一民生路一锦绣路一芳甸路一花木路一罗山路（内环）一杨高中路世纪公园：花木路一锦绣路一梅花路一白杨路一龙阳路一芳甸路一花木路3级：内环内除杨浦区，12以外的其他区域黄浦江以西：杨浦滨江：杨树浦路一秦皇岛路一黄浦江一宁国路（内环）一杨树浦路天
9、山：苏州河一双流路一天山路一古北路一延安西路一中山西路（内环）一苏州河田林龙华世博滨江：吴中路一桂林路一桂林南路一沪杭铁路一龙吴路一上中路（中环）一黄浦江一龙华港一宛平南路一中山南二路（内环）一中山西路（内环）一吴中路新江湾城：军工路一杨浦区西部行政边界（逸仙路）一政立路一淞沪路一闸殷路一军工路黄浦江以东：世博区域：世博大道一耀华路一浦东南路一龙阳路一世博大道碧云：杨高中路一罗山路（内环）一锦绣东路一金桥路（中环）一杨高中路4级：政立路一逸仙路高架一汶水东路一粤秀路彭江路一共和新路一灵石路一岚皋路一石泉路一中宁路一武宁路一大渡河路一金沙江路一真北路苏州河一北虹路一天山西路一环西一大道（外环）一
10、吴中路一莲花路一沪闵路一虹梅路（中环）一上中西路（中环）一上中路（中环）一龙吴路一黄浦江一耀华路一浦东南路一高科西路一张江路（中环）一金桥路（中环）一黎平路（中环）一军工路（中环）一翔殷路（中环）一国和路一政立路，所围范围内13级以外的其他地区5级：黄浦江一杨浦区北部行政边界一逸仙路高架一场中路一共和新路一汶水路（中环）一真北路（中环）一沪宁铁路一祁连山南路一普陀区西部行政边界一苏州河一环西一大道（外环）一环南二大道（外环）一黄浦江一中环一华夏西路（中环）一华夏中路（中环）一张江路（中环）一高科中路一申江路一唐陆公路一东陆公路一杨高北路一赵家沟一黄浦江，所围范围内14级以外的其他区域6级：外环
11、内15级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）普陀区、长宁区、徐汇区15级以外的其他区域嘉定区：真新新村街道外环外区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：闵行边界一北横泾一沪青平公路一中春路一春申塘一闵行区边界一环南大道（外环）一环西大道（外环）一闵行边界浦东新区：外环高速公路（S20）龙东大道华东路一川杨河浦东运河一迎宾高速公路（Sl）一外环高速公路（S20）7级：黄浦江以西：闵行区：华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区：徐泾镇
12、规划建设区黄浦江以东：浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西16级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：周浦、康桥镇规划建设区闵行区：浦江镇沈杜公路以北区域8级：黄浦江以西：宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，余山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区青浦区：朱家角镇沪渝高速公路（G50）以北区域、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇金山区：朱泾镇建成区（健康路一亭枫公路一仙业路一临源街）、金山新城建成区（龙翔路一东平北
13、路东平南路一临桂路一卫零路一隆平路一卫一路一大堤路一荔浦路一海滨路一沪杭公路一亭卫南路一亭卫公路一龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区黄浦江以东：闵行区：浦江镇沈杜公路以南区域浦东新区（含原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区、祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇奉贤区：南桥镇；金汇港一G1501上海绕城高速一浦星公路一金汇镇界一金汇港9级：上海市（不含金山区、崇明县）18级以外的其他区域金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区、陈家镇、长兴岛10级：上海市19级以外的其他区域1.3.2商
14、业用地全市商业用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。具体定级范围说明如下：1级：黄浦江以西：外滩：中山东一路：延安东路一苏州河南京东（西）路：中山东一路一乌鲁木齐北路西藏中路：南京东路一福州路淮海东（中）路：西藏南路一襄阳北路新天地：淮海路一马当路一自忠路一黄陂南路一淮海路徐家汇：虹桥路肇家浜路：恭城路一一天平路；华山路：广元路一一虹桥路；天钥桥路：肇家浜路一一南丹路；漕溪路：虹桥路一一南丹路2级：黄浦江以西：四川北路：苏州河东江湾路福州路：河南中路一西藏中路金陵东路：中山东二路一西藏南路衡山路：乌鲁木齐北路一宛平南路豫园：人民路一河南南路一方浜中路一人民路静安寺：北京西路乌鲁木齐北路一华
15、山路一延安中路一常德路一北京西路中山公园：汇川路一凯旋路一长宁路一汇川路长宁路：定西路一汇川路虹桥：仙霞路一古北路一延安西路一仙霞路黄浦江以东：陆家嘴：黄浦江一东昌路一浦东南路一黄浦江新上海城：商城路一浦东南路一张杨路一崂山东路张杨路：崂山东路一浦东南路3级：黄浦江以西：周家嘴路一海宁路一河南北路一天目东路一共和新路一沪宁铁路苏州河一中山西路（内环）一天山路一古北路一仙霞路一延安西路一中山西路（内环）一卢湾区边界一黄浦江一秦皇岛路一杨树浦路一大连路一周家嘴路，所围范围内12级以外的其他地区虹桥：天山路一古北路一仙霞路一延安西路一中山西路（内环）一天山路古北：延安西路一虹许路（中环）一古羊路一宋
16、园路一吴中路一中山西路（内环）一延安西路五角场：政立路一国定路一国定东路一国和路一政立路大宁商务区：大宁路一万荣路一延长中路一共和新路一大宁路虹口足球场：大连西路一中山北一路（内环）一花园路一四川北路一四达路一欧阳路一大连西路黄浦江以东：黄浦江一塘桥新路一浦建路东方路一浦电路一源深路一张杨路东方路一黄浦江联洋：杨高中路一民生路一锦绣路一罗山路（内环）一杨高中路内环内13级以外的其他区域黄浦江以西：江湾：殷高路一淞沪路西侧规划道路（江湾一五角场城市副中心西边界）一三门路一国定路一政立路一国京路一殷高路曹杨：梅岭北路一杨柳青路一梅岭南路一梅岭北路真北：真光路一同普路中环路一金沙江路一丹巴路一武宁路
17、一曹安路天山：苏州河一双流路一天山路一中山西路（内环）一苏州河仙霞路：古北路一北虹路（中环）金汇路：吴中路一红松路田林路：桂林路一虹漕路田林龙华世博：吴中路一桂林路一钦州南路一钦州路一龙华港一黄浦江一外马路一中山南路一中山南一路（内环）一中山南二路（内环）一中山西路（内环）一吴中路黄浦江以东：碧云：杨高中路一罗山路（内环）一锦绣东路一金桥路（中环）一杨高中路张江：碧波路一高科中路一科苑路一碧波路龙汇路：莲溪路一沪南路世博区域：世博大道一耀华路一浦东南路一龙阳路一世博大道中环内14级以外的其他区域黄浦江以西：五角场辐射区：国和路一政立路一国权北路一三门路一逸仙路一邯郸路一翔殷路（中环）一包头路一
18、国和路大柏树：纪念路一广纪路一汶水东路一逸仙路一纪念路曹安梅川：曹安路一真光路一梅川路一真北路（中环）一曹安路;梅川路：真光路一万镇路南方商城：古美西路一莲花路一沪闵路一万源路一古美西路彭浦：保德路一三泉路一闻喜路一阳曲路一保德路新泾金汇：天山西路一环西一大道（外环）一吴中路一虹许路（中环）一北虹路（中环）一天山西路虹桥商务功能核心区：扬虹路一华翔路一建虹路一申贵路一甬虹路一申虹路一锡虹路一申贵路一扬虹路6级：外环内15级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）黄浦江以西：普陀区、长宁区、徐汇区15级以外的其他区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：虹桥商务区（北翟路一华翔
19、路一沪青平公路一环西大道（外环）一北翟路）；沪青平公路一中春路一春申塘一闵行区边界一环南大道（外环）一环西大道（外环）一沪青平公路黄浦江以东：浦东新区：外环高速公路（S20）龙东大道华东路一川杨河浦东运河一迎宾高速公路（Sl）一外环高速公路（S20）7级：闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区内除6级以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规划建设区内沈杜公路以北的区域宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域青浦区：徐泾镇规划建设区松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区浦东新
20、区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西16级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：康桥镇规划建设区内除6级以外的区域;周浦镇规划建设区闵行区：17级以外的其他区域宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、余山镇、小昆山镇规划建设区金山区：朱泾镇建成区（健康路一亭枫公路一仙业路一临源街）、金山新城建成区（龙翔路一东平北路东平南路一临桂路一卫零路一隆平路一卫一路一大堤路一荔浦路一海滨路一沪杭公
21、路一亭卫南路一亭卫公路一龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区奉贤区：南桥镇；金汇港一G1501上海绕城高速一浦星公路一金汇镇界一金汇港浦东新区（原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋山保税港、航头镇、新场镇、机场镇9级：上海市（不含金山区、崇明县）18级以外的其他区域金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区上海市19级以外的其他区域1.3.3办公用地全市办公用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。具体定级范围说明如下：1级：黄浦江以西：黄浦江一苏州河一河南中路一天津路贵州路一牛庄路一凤阳路一石门二路一奉贤路南
22、阳路一铜仁路一愚园东路一愚园路一愚园支路一乌鲁木齐北路一延安西路一延安中路一威海路一成都北路一重庆中路一长乐路一襄阳北路一襄阳南路一南昌路一兴业路一淡水路一复兴中路一西藏南路一方浜西路一人民路一云南南路一云南中路一九江路一河南中路一河南南路一人民路一兴东路一豆市街一白渡路一中山南路一王家码头路一外仓桥街一南仓街一陆家浜路一黄浦江徐家汇：广元路一广元西路一乐山路一虹桥路一文定路一南丹路一南丹东路一天钥桥路一肇家浜路一天平路一广元路北外滩：秦皇岛路一杨树浦路一东大名路一大名路一黄浦江一秦皇岛路黄浦江以东：黄浦江一东昌路一浦东南路一栖霞路一南泉北路一乳山路一东方路一黄浦江黄浦江以西：苏州河一安远路一
23、长寿路一万航渡路苏州河一中山西路（内环）一天山路一古北路一虹桥路一伊犁路一延安西路一中山西路（内环）一虹桥路一恭城路一广元西路一广元路一天平路一肇家浜路一徐家汇路一陆家浜路一黄浦江苏州河，所围范围内1级以外的其他地区北外滩：东长治路一长治路一大名路一一东大名路一公平路一东长治路黄浦江以东：黄浦江一浦东南路一东昌路一黄浦江一塘桥新路一浦建路一东方路一浦电路一民生路一黄浦江3级：黄浦江以西：内环线内除杨浦，12级以外的其他区域杨浦滨江：杨树浦路一秦皇岛路一黄浦江一宁国路（内环）一杨树浦路五角场：政立路一国定路一国定东路一国和路一政立路黄浦江以东：黄浦江一民生路一浦东大道一罗山路（内环）一黄浦江浦电
24、路一东方路一浦建路一锦绣路一民生路一浦电路塘桥新路一黄浦江一龙阳路（内环）一浦东南路一塘桥新路黄浦江以西：殷高路一淞沪路西侧规划道路（江湾一五角场城市副中心西边界）一三门路一国定路一政立路一逸仙路高架一汶水东路一水电路一广中路一广中西路一志丹路一光新路一真如港一岚皋路一石泉路一中宁路一武宁路一桃浦一虬江一杨柳青路一枣阳路一金沙江路一真北路（中环）一苏州河一芙蓉江路一天山路一水城路一水城南路一延安西路（延安路高架）一虹许路（中环）一古羊路一宋园路一桂林路一钦州南路一钦州路一龙华港一龙吴路一长桥路（中环）一黄浦江一宁国路（内环）一黄兴路（内环）一国定东路一国和路一政立路一国京路一殷高路，所围范围内
25、13级以外的其他区域。宁国路（内环）一杨树浦路一中环路一黄浦江黄浦江以东：内环内13级以外的其他区域世博区域：世博大道一耀华路一浦东南路一龙阳路一世博大道世博外围：耀华路一浦东南路一龙阳路一杨高南路一川杨河一耀华路碧云张江：杨高中路一罗山路（内环）一高科中路一张江路一金桥路一杨高中路5级：中环内14级以外的其他区域黄浦江以西：新泾：天山西路一环西一大道（外环）一延安西路一北虹路（中环）一天山西路虹桥商务区：北翟路一华翔路一沪青平公路一环西大道（外环）一北翟路大柏树：场中路一广粤路一汶水东路一逸仙路一场中路新江湾城：军工路一杨浦区西部行政边界（逸仙路）一政立路一淞沪路一闸殷路一军工路黄浦江以东：
26、外高桥保税区：海高公路一杨高北路一五洲大道一高川河一海高公路金桥出口加工区：金海路一杨高中路一金桥路（中环）一川桥路一唐陆公路一东陆公路一金海路张江集成电路产业区：龙东大道一张江路（中环）一高科中路一环东二大道（外环）一龙东大道6级：外环内15级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北区域）黄浦江以西：普陀区、长宁区、徐汇区14级以外的其他区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区闵行区：虹桥交通枢纽（北翟路一华翔路一沪青平高速公路一环西大道（外环）一北翟路）；莘庄、七宝（S20外环高速一G50沪渝高速一集中建设区边界一春申塘一莲花南路一S20外环高速）黄浦江以东：浦东新区：外环高速公路（
27、S20）龙东大道华东路一川杨河浦东运河一迎宾高速公路（Sl）一外环高速公路（S20）7级：闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅陇镇规划建设区内6级以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规划建设区内沈杜公路以北的区域宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内除6级以外的区域嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域青浦区：徐泾镇规划建设区松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域；S20以西16级以外的其他区域浦东新区（原南汇区）：康桥镇规划建设区内6级以外的其他区闵行区：17级以外的其他区域宝山区
28、：月浦镇规划建设区嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、余山镇、小昆山镇规划建设区金山区：朱泾镇建成区（健康路一亭枫公路一仙业路一临源街）、金山新城建成区（龙翔路一东平北路东平南路一临桂路一卫零路一隆平路一卫一路一大堤路一荔浦路一海滨路一沪杭公路一亭卫南路一亭卫公路一龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区奉贤区：南桥镇；金汇港一G1501上海绕城高速一浦星公路一金汇镇界一金汇港浦东新区（原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋山保税
29、港、航头镇、新场镇9级：上海市（不含金山区、崇明县）18级以外的其他区域金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区上海市19级以外的其他区域1.3.4研发总部用地全市研发总部用地共分为9级，中心城区以1-5级为主。具体定级范围说明如下：1级：黄浦江以西：黄浦江一苏州河一石门二路一北京西路乌鲁木齐北路乌鲁木齐中路一复兴中路一复兴东路一黄浦江北外滩：黄浦江一漂阳路一大名路一长治路苏州河一黄浦江黄浦江以东：黄浦江一张杨路一东方路一黄浦江2级：黄浦江以西：内环内除杨浦，1级以外的其他区域虹桥经济技术开发区黄浦江以东：黄浦江一东方
30、路一张杨路一黄浦江一塘桥新路一浦建路一东方路一峨山路一杨高南路一源深路一浦东大道一民生路一黄浦江3级：黄浦江以西：杨浦内环内区域中环内除杨浦，1一2级以外的其他区域五角场、市北工业区：政立路一场中路一沪太路一汶水路（中环）一邯郸路（中环）一国定路一国定东路一国和路一政立路漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分）黄浦江以东：内环内12级以外的其他区域世博区域：世博大道一耀华路一浦东南路一龙阳路一世博大道4级：中环内13级以外的其他区域5级：外环内的14级以外的其他区域（嘉定区行政范围内的区域除外）普陀区外环线内14级以外的其他区域长宁区外环线内14级以外的其他区域徐汇区外环线内14级以外的其他区域
31、上海紫竹高新技术产业园区、上海闵行经济技术开发区闵行园区、机场镇临空产业园区、川沙经济园区、上海外高桥保税区（超出外环的部分）徐汇区、普陀区、长宁区、闵行区、浦东新区15级以外的其他区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道、杨行镇（外环以外区域）；顾村镇（跃进路一宝安公路一沪太路一顾村镇集中建设区边界一顾村镇镇界）；大场镇（S20外环高速以西、藻藻浜以南）嘉定区：江桥镇、真新新村街道浦东新区（原南汇区）：洋山保税港区、上海周浦都市型工业园、康桥镇、周浦镇、康桥工业园区7级：宝山区：杨行镇和顾村镇规划建设区内5级和6级以外的其他区域、月浦镇、上海宝山工业园区（宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东区块、
32、嘉定徐行园西区块）、宝山钢铁集团公司嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、南翔镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区青浦区：夏阳街道、盈浦街道、徐泾镇规划建设区、华新镇、上海青浦工业园区（区块15）松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，九亭镇、新桥镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、余山镇、小昆山镇规划建设区金山区：金山石化基地浦东新区（原南汇区）：惠南镇、周浦镇、康桥镇规划建设区、临港新城中心区、上海浦东空港工业园区祝桥分园8级：上海市（不含崇明县）17级以外的其他区域崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、上海崇明工业园区9级：上海市18级以外的其他区域1.3.5工业用地全市工业用地共分
33、为9级，中心城区以1-5级为主。具体定级范围说明如下：1级：黄浦江以西：黄浦江一苏州河一石门二路一北京西路乌鲁木齐北路乌鲁木齐中路一复兴中路一复兴东路一黄浦江北外滩：黄浦江一漂阳路一大名路一长治路苏州河一黄浦江黄浦江以东：黄浦江一张杨路一东方路一黄浦江2级：黄浦江以西：内环内除杨浦，1级以外的其他区域虹桥经济技术开发区黄浦江以东：黄浦江一东方路一张杨路一黄浦江一塘桥新路一浦建路一东方路一峨山路一杨高南路一源深路一浦东大道一民生路一黄浦江3级：黄浦江以西：杨浦内环内区域中环内除杨浦，1一2级以外的其他区域五角场、市北工业区：政立路一场中路一沪太路一汶水路（中环）一邯郸路（中环）一国定路一国定东路
34、一国和路一政立路漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分）黄浦江以东：内环内12级以外的其他区域世博区域：世博大道一耀华路一浦东南路一龙阳路一世博大道4级：中环内13级以外的其他区域5级:外环内的14级以外的其他区域（嘉定区行政范围内的区域除外）普陀区外环线内14级以外的其他区域长宁区外环线内14级以外的其他区域徐汇区外环线内14级以外的其他区域上海紫竹高新技术产业园区、上海闵行经济技术开发区闵行园区、机场镇临空产业园区、川沙经济园区、上海外高桥保税区（超出外环的部分）6级：徐汇区、普陀区、长宁区、闵行区、浦东新区15级以外的其他区域宝山区：友谊路街道、吴淞街道、杨行镇（外环以外区域）；顾村镇（跃
35、进路一宝安公路一沪太路一顾村镇集中建设区边界一顾村镇镇界）；大场镇（S20外环高速以西、藻藻浜以南）嘉定区：江桥镇、真新新村街道浦东新区（原南汇区）：洋山保税港区、上海周浦都市型工业园、康桥镇、周浦镇、康桥工业园区7级：宝山区：杨行镇和顾村镇规划建设区内5级和6级以外的其他区域、月浦镇、上海宝山工业园区（宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东区块、嘉定徐行园西区块）、宝山钢铁集团公司嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、南翔镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区青浦区：夏阳街道、盈浦街道、徐泾镇规划建设区、华新镇、上海青浦工业园区（区块15）松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道
36、，九亭镇、新桥镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、余山镇、小昆山镇规划建设区金山区：金山石化基地奉贤区：南桥镇规划建设区浦东新区（原南汇区）：惠南镇、周浦镇、康桥镇规划建设区、临港新城中心区、上海浦东空港工业园区祝桥分园8级：上海市（不含崇明县）17级以外的其他区域崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、上海崇明工业园区9级：上海市18级以外的其他区域第二章基准地价成果应用说明2.1应用范围本次上海市基准地价成果，主要应用范围如下：(1)反映土地价格及土地市场的总体变化和发展趋势，为政府制定相关宏观调控政策提供参考。(2)为政府进行土地出让价格管理提供依据，为政府审核、确定土地使用权出让价格，国有土地补偿价
37、格提供参考。(3)为政府征收土地相关税费提供参考。(4)为宗地和房地产价格的评估提供依据。2.2 用途分类2013年基准地价分住宅、商业、办公、研发总部和工业五个用途，各用途对应的细化分类范围如下表，综合用地地价参照分用途用地基准地价面积加权平均价格。表21基准地价土地用途分类表参考用途范围住宅指主要用于人们生活居住的场所及其附属设施等用地。包括商品住宅用地等。商业批发零售用地：指主要用于商品批发、零售的用地。包括百货店、批发市场、大型超市（专业店、折扣店）、菜场（农产品批发市场、农贸市场、社区菜市场）,1、购物中心、超市、加油站等各类商业网点用地。住宿餐饮用地：指主要用于提供住宿、餐饮服务的
38、用地。包括旅馆用地*和餐饮用地，其中旅馆用地包括宾馆、酒店、旅馆、招待所、度假村等用地；餐饮用地包括饭店、餐厅、酒吧、酒楼、饭庄、快餐店等用地。商业金融用地*:指主要用于金融、保险行业等用地。包括金融、保险、证券等用地。其他商服用地：指上述用地以外的其他商业用地。包括洗浴场、俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场和停车场（楼）,等用地。办公商务办公用地：指企业、服务业等办公场所，以及经营性的办公场所用地。包括经营性写字楼，办公楼、服务业的办公场所等用地。科研用地*:指用于各类独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等用地。包括各类科研设计等用地。文体、教育用地：指用于各类文化、体育、教育及公共场所
39、等用地。包括各类教育、培训、新闻出版、文化艺术、广播电视、图书馆、会展中心、博物馆、影剧院、体育场馆和训练场地等用地。医疗卫生用地：指用于医疗保健、医检药检、福利救助等用地。包括各类医院、休养所、疗养院、福利院、养老院等用地。养老用地指用于老龄人居住、保健、护理活动等服务设施用地。包括各类老年公寓、敬老院、老龄护理院和老龄活动中心等。研发总部研发总部用地：指用于研发设计、企业总部、信息技术服务等新型产业用地，且需通过相关部门的认定。工业工业用地：指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。包括产业类用地、农产品加工类*、标准厂房类等*用地。仓储用地：指用于物资储备、中转的场所及其相应附属设施
40、用地。交通运输用地：指用于运输通行的地面线路、厂站等的土地。包括机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。注:1 .其他未列入用途归入性质相似的类别;2 .*注是特定用途土地2.3 特定用途土地菜场用地价格参照市政府有关文件执行。特定用途土地参照下列标准确定其基准地价：大型超市（专业店、折扣店）特指营业面积一般在500Onf以上的超市（专业店、折扣店），该类用地的基准地价不低于同级别商业基准地价的70%oB旅馆业用地基准地价不低于同级别商业基准地价的80%oC商业金融业用地基准地价不低于同级别商业基准地价的80%oD停车场（楼）用地基准地价不低于同级别商业基准地价的30%oE文体、科研用地
41、基准地价不低于同级别办公基准地价的80%oF教育、医疗卫生和养老用地基准地价不低于同级别办公基准地价的60机G农产品加工类基准地价不低于同级别工业用地基准地价的70%oH标准厂房类（不包括企业自用型）工业用地基准地价不低于同级别工业用地基准地价的130%o2.4 修正体系基准地价反映的是各用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。在应用时需要考虑时间因素、年期、容积率、区域因素、个别因素、楼层等条件的影响。为此，制定基准地价修正体系。在运用基准地价修正体系时，住宅、商业、办公和研发总部用地以楼面地价为参考基准，工业用地以地面价为参考基准。2.5 4.1期日修正基准地价是各用途
42、土地在基准日时点的土地使用权平均价格，当宗地的评估期日与基准地价的基准日不一致时，需进行期日修正。期日修正系数测算的基本公式如下：期日修正系数二宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数（公式21）2.6 4.2年期修正基准地价是各用途土地在法定最高出让年期下的土地使用权平均价格，当土地的剩余使用年限不等于法定最高出让年限时，需进行年期修正。年期修正系数测算公式如下：年期修正系数=1_1_（土）（公式22）式中：r一土地还原利率m-宗地剩余使用年限11法定最高出让年限土地还原利率可参照下表数值:表2-2各用途土地还原利率参考表土地用途还原利率住宅6%商业8%办公7%研发总部6%工业5.5%
43、2.4.3容积率修正基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其设定容积率。当宗地的容积率水平2与基准地价设定容积率不一致时，需进行容积率修正。目前工业用地容积率对地价的影响较小，另根据国务院关于促进节约集约用地的通知(国发(2008)3号)第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。对住宅、商业、办公和研发总部用地，采用数理统计学原理，在调查样点数据基础上，通过建立数学模型，编制得到楼面地价的容积率
44、修正系数表，具体见表2-3表2-6。教育用地中的操场、医疗卫生用地中的广场等用地可不计入容积率水平测算。2容积率1-2级35级67级89级10级住宅容积率1-2级35级Q7级89级10级0.33.9563.7893.6753.3633.2103.40.9380.9040.8770.8030.7540.52.4822.3772.3062.1102.0143.50.9300.8970.8700.7960.7490.81.6451.5761.52813981.3353.60.9230.8900.8620.7900.7401.01.4881.3321.2561.1111.0603.70.9170.8840.8580.7840.7361.11.4021.2691.2061.0761.0293.80.9100.8770.
