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1、会计实务房地产开发行业税收检直指引第一节房地产开发行业概述房地产开发是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益。房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性、投资成本高、风险大以及业务流程复杂等特点。一、房地产开发行业的开发项目类型房地产企业的开发项目类型多种多样，主要可以分为以下四大类：1 .按照房地产开发对象，可划分为土地开发、房地产综合开发；2 .按照开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将生地（不具备使用条件）开发建设
2、成熟地后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；另一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。在我省绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发；3 .按开发方式分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等；4 .根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。二、房地产开发企业的开发产品房地产企业开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程。开发产品的销售方式按完工程度分为商品房预售和商品房现售，按结算方式分为
3、一次性收款销售、分期收款销售、银行按揭销售、委托销售、先租后售、售后回租等。图1-1房地产土地开发流程图1-2房地产项目流程第二节房地产开发业务流程房地产开发基本流程：1.项目的设想及可行性研究；2.项目立项及企业审批；3.项目规划；4.土地使用权取得；5.征地、拆迁；6.工程建设；7.房地产经营；8.物业管理。房地产企业商品房开发具体流程见图1-3。图1-3商品房开发工作流程图一、房地产开发企业基本生产环节（一）立项主要是开发项目决策阶段，前期准备阶段（如：获取土地使用权；征地拆迁；申办并取得房屋拆迁许可证；规划设计；建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。（二）开发主要是工
4、程建设阶段，申办工程施工许可证，招标建筑单位进行工程施工。（三）竣工主要申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证；申办建设工程规划验收；对工程质量、建筑面积、可售面积进行申请界定。（四）销售项目销售阶段，如：商品房销售及按揭（以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物）办理；收取首付比例金额，签订房产销售合同，进行权属登记。二、房地产开发企业具体生产经营流程（一）前期准备房地产开发公司前期准备工作主要有取得土地、房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划等。房地产开发公司通过招标、拍卖、挂牌获得土地，应办理好土地出让手续和
5、规划，并委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金，并缴纳土地出让金。取得土地部门核发的国有土地使用证。同时，按照前期规划方案设计，进行项目行政审批，还应取得以下部门核发的证件：1.取得发改委核发的建设项目投资计划书；2 .规划部门批准的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3 .土地主管部门核发的建设用地批准书、建委下发的设计方案审定通知书。（二）开发建设开发建设包括项目工程建设和建设工程竣工综合验收备案两部分内容。开发建设是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过相关部门进行验收，达到销售状态。开发建
6、设是房地产开发的重要阶段。这个阶段主要取得：1.取得政府用地审批和建设规划许可证后，向发改委申请列入年度开工计划；2 .向建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表；3 .到招投标管理部门，办理招标批准手续，确定施工队伍；4 .向建委申领建筑工程施工许可证。（三）项目竣工工程竣工综合验收是指由开发商提交有关完工产品的决算说明和相关附件，由政府主管部门（如：规划、市政、水利等其他需要参加验收的部门）按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。项目竣工后，房地产开发企业报请政府主管部门进行项目竣工综合验收，取得建设工程验收备案证明。（四）销售阶段房地产企业的销售是指房地产开发商通过对
7、开发项目的销售，以实现预期投资收益的行为。销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。现房销售是指房地产开发企业经竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房屋价款的行为。预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。现房销售即开发商在取得竣工验收合格证后进行销售。由于预售房屋可以提前回笼资金，目前开发商大多采用这种销售方式。商品房预售开发商必须先取得政府主管部门核发的商品房预售(销售)许可证，才可以进行房屋预售。第三节房地产开发企业财务核算房地产企业财
8、务核算执行企业会计制度，自2007年1月1日起，房地产企业财务核算根据企业性质和规模分别适用企业会计准则和小企业会计制度。在会计核算上采用通用财务软件或手工方式记账。一、房地产行业会计核算的主要特征(一)开发产品成本采用制造成本法核算，预计成分较大1.一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程即每栋独立的房屋作为成本计算对象。2 .对于群体开发的项目、属同一开发地点、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再计算分配求得每栋房屋开发成本。3 .房地产开发成本项目主要包括六项：土地受让金；前期工程费；建设安装工程费；基础设施费；配套设施费；开发间接费。土地、土建
9、、设备费用一占总成本的80%;配套及其他收费支出一水、电、煤气、大市政和公建配套费，受外界因素影响最大，一般占项目总投资的10%15%o（二）营业收入要根据不同的经营方式进行确认房地产行业销售方式多样，主要有:一次性全额收款销售;分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时企业会计制度第九十七条规定：房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。二、房地产开发企业会计核算内容（一）成本费用的核算1 .成本费用的构成房地产业成
10、本主要由开发成本、开发期间费用、税金三大项组成。开发成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。开发成本的核算项目主要包括六项内容：土地征用费及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施建设费；公共配套设施费；开发间接费等。开发期间费用的核算科目主要有：销售费用、管理费用、财务费用。2 .开发成本的构成开发项目的成本可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。（见图1-4）图1-4成本费用核算流程（二）收入核算房地产企业的收入核算内容主要为：开发项目未完工之前销售产品收取的预收
11、款的核算，以及根据收取的预收款计提相应的营业税及附加的核算；开发项目完工后预收账款结转”主营业务收入”的核算。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性，他的收入要根据不同的经营方式进行确认，他的销售方式多样，主要有：一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等形式。三、房地产企业成本核算的方法开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品
12、会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。(一)土地开发成本的核算方法根据现行会计准则有关规定，企业取得土地使用权应确认为无形资产，按照规定进行摊销，投入开发转入开发成本，如果企业取得的土地明确用于建造对外出售的房屋建筑物，可直接计入所建造的房屋建筑物成本。(二)开发产品成本核算方法1 .开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。2 .开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接
13、成本和共同成本。3 .开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。四、房地产企业的主要会计核算内容(一)开发成本的归集1土地征用及拆迁补偿费(1)如能分清项目则直接计入开发成本借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款(应付账款)(2)不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配(一般按建筑
14、面积)借：开发成本土地开发成本贷：银行存款等借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一土地征用及拆迁补偿费贷：开发成本土地开发成本2 .前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一前期工程费贷：银行存款等3 .基础设施费借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一基础设施费贷：银行存款等4 .建筑安装工程费(1)自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一建筑安装工程费贷：原材料（应付账款等）工程量较大、建设规模较大的，应经过工程施工进行核算借：工程施工贷：银行存款（原材料、
15、应付账款、机械作业等）然后，根据下列顺序和方法进行分配：开工报告确定工程成本核算对象；按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；分配间接费、机械使用费等；按月计算施工实际成本；根据完工报告结算实际成本。账务处理为：借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一建筑安装工程费贷：工程施工（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价,采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。5 .配套设施费(1)对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一配套设施费
16、贷：银行存款等(2)对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：借：开发成本配套设施成本贷：应付账款(原材料、预付账款等)借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一配套设施费贷：开发成本配套设施成本6 .开发间接费用(1)对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的问接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一开发问接费用贷：应付职工薪酬(累计折旧、银行存款等)(2)如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊借：开发成本房屋开发成本开发间接费用贷：应付职工薪酬、应付账款等（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房
17、摊销外,其他间接费用可直接进入期间费用管理费用。（二）开发成本的结转借：开发产品某项目贷：开发成本某项目借：固定资产某项资产贷：开发成本某项目（三）取得未完工产品预售款的核算收取货款：借：银行存款贷：预收账款某单位或个人按预收账款计提应缴纳的营业税及附加借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税应交税费应交城建税应交税费应交教育费附加（四）已完工开发项目结转收入的核算借：银行存款借：预收账款贷:主营业务收入一一某开发产品（销售面积及售价）（五）已销开发产品的结转根据开发产品的销售情况结转主营业务成本，其计算和账务处理如下：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积计入主营业务成本”的
18、已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本借：主营业务成本一一某开发产品（销售面积及可售面积单位工程成本）贷：开发产品一一某开发产品（销售面积及可售面积单位工程成本）（六）结转利润借：本年利润贷：主营业务成本借：主营业务收入贷：本年利润五、房地产企业会计核算与税收制度的主要差异第一，企业销售未完工产品收取的预售房款按照企业会计准则及其有关规定计入预收账款科目。对于取得的预售款在当期不确认也不结转收入。根据国税发200931号文件及国税函2010201号文件规定：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开
19、发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。因此，房地产企业在进行企业所得税的纳税申报时，必须按照当期预收账款”科目的增加额乘以预计计税毛利率调增当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。第二，企业销售未完工产品收取的预售房款按照企业会计准则及其有关规定计入预收账款科目；根据企业会计准则-基本准则的规定：企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。根据营业税暂行条
20、例等有关规定，房地产企业以预收款方式销售产品的，以取得预收款的当天为计算缴纳营业税及附加的纳税义务发生时间。根据企业会计准则-基本准则的规定，企业实际缴纳的营业税及附加只能在预收账款结转主营业务收入的当期才可结转营业税金及附加科目。根据国税发200931号文件规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。因此，房地产企业实际缴纳的营业税及附加不能直接扣除，应按照企业会计准则的规定结转营业税金及附加时在税前扣除。第三，房地产企业与其他单位和个人签订合作协议，采取以非货币性交易的方式取得土地使用权的（如以地换房的方式）。根据企业会计准则及有关规定，非
21、货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，在发生补价的情况下，支付补价方，应当以换出资产的公允价值加上支付的补价（或换入资产的公允价值）和应支付的相关税费，作为换入资产的成本；收到补价方，应当以换出资产的公允价值减去补价（或换入资产的公允价值）加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照企业会计准则第14号收入以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。根据中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）第十三条的规定:企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。公允价值，是指按照市场价格确定的价值。根据房地产开发经营业务企业所
22、得税处理办法（国税发200931号）第五条的规定：换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：1 .按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2 .由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3 .按开发产品的成本利润率确定。根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发20091号）第三十一条的规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，
23、待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。因此，无论企业在何时将换出的开发产品以公允价值确认收入，同时结转相应的成本。按照税法的规定，均应在开发产品所有权或使用权转移时按照确认收入（或利润）的方法和顺序，视同销售，确认收入的实现。同时应在首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本，并且在各成本项目之间，在未售开发产品、已售开发产品、固定资产等之间进行土地成本的确认和分配。第四，
24、企业为建造开发产品借入资金而实际发生的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，计入财务费用作为期间费用减少利润。根据国税发200931号文件规定，只有符合税收规定的借款费用才可计入开发项目的计税成本或作为当期费用计算扣除。根据中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）和关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知（国税函2009777号）的规定，房地产企业向金融企业借款的利息支出可以计入开发成本或当期扣除，向非金融企业、内部职工或其他人员借款的利息支出，在满足规定的条件下其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额
25、的部分可以计入开发成本和当期扣除。因此，对于房地产企业计入开发成本和财务费用科目的借款费用，应根据实际发生额和税法规定的进行比对,计算出不得扣除的金额,直接调增当期应纳税所得额;在开发成本科目中列支的不得扣除金额，并在未售开发产品、已售开发产品、固定资产等之间进行分配。属于已售开发产品分配的不得扣除金额调增当期应纳税所得额。第四节房地产开发行业相关税收政策一、房地产企业的税收政策差异房地产企业根据注册类型分为内资企业和外资企业，分别执行内外资企业所得税相关法规(2008年以前)，差异如下：(一)税政政策差异1.预缴企业所得税适用率的概念不同内资房地产企业预缴企业所得税采用预计计税毛利率；外资房
26、地产企业预缴企业所得税采用预计利润率。内资企业预售收入纳税纳入当期应纳税所得额，没有多退少补的过程，外资企业预售收入纳税在项目清算时可以多退少补。2.计算公式不同（二）完工开发产品的税务处理的差异1.房地产管理部门出具的标准差异：内资房地产企业是竣工证明已报房地产管理部门备案；外资房地产企业是房地产管理部门出具的工程项目合格证明（现执行政策均为完工备案证）。2投入使用标准不一：内资房地产企业是投入使用为完工；外资房地产企业是首笔房地产使用权交付之日为房地产销售开始。（三）开发产品销售收入确认的差异内资房地产企业采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日
27、，确认收入的实现；外资房地产企业采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。（四）开发产品视同销售行为的税务处理差异内资房地产企业有视同销售行为的税务处理，外资房地产企业无视同销售行为的税务处理。（五）开发产品成本、费用的扣除问题的税务处理差异内资房地产企业规定预提费用不得在税前列支；外资房地产企业规定配套设施费在销售房地产时进行预提；内资房地产企业的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度，外资房地产企业无此规定。二、房地产企业新旧政策的差异（一）预计计税毛利率下调国税发200931号第八条
28、规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%,2008年以前的规定是20%开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%,2008年以前的规定是15%0开发项目位于其他地区的，不得低于5%,2008年以的规定是10%o属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%,和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。（二）对预售款统一按预计毛利额调增当期应纳税所得额2008年以前，内资企业按国税发200631号规定：开发企业开发、建造的住宅
29、、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整；外资企业按国税发1995153号规定：从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。国税发200931号第九条规定，企业销售未完工开发产品取
30、得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。国税发200931号第十条还规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。第五节房地产开发行业常见
31、涉税问题及主要检查方法一、检查总体思路对房地产开发行业的检查，不能简单的就账查账，要有针对性地开展检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取售楼部门销售明细、销(预)售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额和投资概算差额控制、大额资金支付控制的等方法找准疑点。检查主要采用从实地调查和静态查账两个方面开展检查，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性、合法性和准确性。二、检查方式(一)实地调查1.查看项目。到企业的开发项目地进行实地察看和了解，重点关注四个方面：开发
32、项目的完工程度：在建还是已竣工；在建的工程量；竣工后是否办理结算手续，是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展状况。开发产品的类型和用途：商品房还是商铺门面；销售还是用于经营、抵债、自用、出租等。核实开发建设用地的情况，分清是自用还是转让及土地来源情况。核实商品房及商铺的户数和建筑面积。2 .查售楼部。通过查售楼部掌握第一手销售资料，了解实际销售情况。售楼部是销售楼盘的主要场所，汇总各种销售信息，然后再传递到财务部。售楼部资料主要有商品房的平面图、模型、建筑面积、可售面积、预收房款、销售合同、已售面积等，重点核实预收房款、销售合同、可售总面积、已售面积。（二）静态查账1.运用合理的查账
33、方法和技巧，对收入、成本、费用各方面进行逐项深入细致的检查。特别是对开发成本科目的借方发生额应结合票款审核、调取合同、实地调查、外调协查等方式逐项审查其真实性和合法性；对开发产品科目的贷方结转数核实其正确性和及时性；对预收账款科目审核其借方结转主营业务收入的及时性，是否按照贷方发生额如实及时的按照预计计税毛利率调增了当期应纳税所得额等。3 .收集相关资料，检查时要求企业提供相关行政部门审批资料。如：建委审批立项证明复印件；建委开工许可证复印件；土地规划局证明复印件；国有土地使用权出让合同及支付凭证复印件：土地拆迁补偿费协议及支付凭证复印件:前期工程费、建筑安装合同、基础设施、公共配套等金额的相
34、关合同及支付凭证复印件17）土地拆迁补偿费协议及支付凭证复印件；房屋预售许可证；房产测绘报告；（Io）建安合同；（U）工程结算书、工程验收备案证；（12）房地产企业销售情况明细表等。4 .查银行资金往来。对房地产检查时除掌握企业的基本账户、一般账户外，还应掌握其银行信用卡账户，掌握资金的总量和流向，从中发现问题和寻找线索。三、检查内容、常见涉税问题及检查方法（一）收入的检查1 .检查内容一是确定收入的完整性,重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入、投资收益等是否全部按规定入账；二是确定收入确认的合法性，检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代
35、建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）有关规定;三是确定应税收入与非应税收入的划分，检蛰其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。检查方法:要核对企业的销售明细账、明细表、销售价格，抽查销售合同、发票；检查应税收入的真实性、完整性。通过网上或实地查询销售进度，防止企业瞒报、滞后申报其销售收入。2 .常见涉税问题及其检查方法(1)预售房款未按规定预缴税款方面的问题主要表现为：预售房款记入应付账款”等往来科目归集，不通过预收账款科目核算；将预收房款作为购房定金或其他垫付款项；以收抵支，巧立名目，通过其他应收或应付款科目直
36、接拨付工程款等；分开开票,一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。检查方法如下：了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；到地税部门核对企业开具预收房款的发票存根联金额与申报的预售房款是否一致；查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价、数量等；查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。(2)故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入方面的问题主要表现为：一是销售收入确认不及时，长期挂在预收账款科目，以未清算、未决算为由拖延缴
37、纳企业所得税；二是只计商品房收入，车库销售不计收入；三是整体转让楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；四是先租后售的收取的租金不记收入；五是以开发产品向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；六是以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；七是合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、换取土地使用权等换出的开发产品不作收入处理；八是视同销售的开发产品不记收入；九是视同销售商品价格偏低；十是价外费用不记收入；十一是与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；十二是代建工程、提供劳务过
38、程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；十三是其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入营业外收入核算。检查方法：一是收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；二是从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积；三是审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送等）；四是到销售部门实地蛰看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与
39、账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；五是根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积；六是根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。七是检查:固定资产、营业外支出、营业费用应付福利费开发产品”等科目、看有无将开发产品用于本企业自用、捐赠、广告、样品、福利、奖励等视同销售行为；长期投资、应付股利、利润分配开发产品”等科目，看有无用开发产品作对外投资及分配给股东或投资者。”的视同销售行为；应付账款、长期借款、短期借款、开发产品等科目，看有无以房抵债视同销售行为；生产成本、固定资产、开发产品科目，看有无以开发产品偿还拆迁还建面积，以开发产品换取其他单位
40、或个人的非货币性资产(内资)。3 .收入检直还应注意下列几个方面(1)到售楼部核实已售面积及销售方式。(2)客户放弃的购房定金是否转作营业外收入。房地产开发商往往将此部分款项计入其它应付款中不结转收入。(3)收取配套费是否转作其他业务收入。房地产开发商往往将此部分款项计入其它应付款中以后续还有相关费用发生为由不列或少列收入。(4)是否以开发产品抵工程款不记收入，房地产开发企业属资金密集型企业，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。产品建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款，建安票据全额开具，但款项未完全支付，不申报收入以
41、偷逃国家税款。(5)是否构造虚假合同，低价转移收入，房地产开发商往往以虚假合同限制销售价格，再二次转让达到少报收入的目的。(二)成本的检查1.检查的内容企业成本内容主要包括开发产品成本和期间费用两大类。检查重点：一是成本支出及相关科目的核算是否真实、合法；二是成本分配和结转是否准确、及时、合法；三是企业在进行成本、费用的核算与扣除时，是否按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。2 .常见涉税问题类型及其检查方法(1)成本对象划分不清方面的问题主要表现为：不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用：将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；扩大拆迁
42、安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；返还给建筑商的货款未冲减销售成本；立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。检查方法：成本的检查首先要确定企业的总可售面积，房地产建筑面积的种类，如：规划面积、施工面积、竣工面积、测绘面积、可销售面积、不可销售面积、合同面积等。可售面积单位工程成本取决于核算对象开发总成本
43、及可售面积。具体计算公式为：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本具体检查方式为：项目已完工应以房管局测绘中心测量报告上的面积确认；划分企业的直接成本及共有成本，直接成本对此部分的相关票据须逐笔审核，无相关票据或属虚假票的一律不予列支，共有成本应采取合理的方法在已售和未售商品房直接进行分配；检查企业主营业务收入和主营业务成本”明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致；根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，计算当期成本费用，审查申报数据是否准确；检蛰企业开发成本明细账，看所列成本
44、是否真实、是否有合法凭证入账；查看企业立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况;看往来款项科目，看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况。(2)房地产开发资本性支出直接列支当期成本常见涉税方面的问题主要表现为：企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除；企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且已办理产权证明(产权所有人为本企业)，未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产。检查方法：检查企业的固定资产账目，核实相关情况；检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。(3)将车库和人防工程
45、概念混淆，多转成本人防工程是根据规划许可证设计来施工建造的，在产品完工后，要经过政府人防办组织人员验收，并缴纳一定的费用，由人防部门核发征用批复，在成本核算时，建安成本可进入开发成本。在房地产开发过程中，部分开发商将完工产品人防工程部分不通过人防部门验收，私自改造成车库，用于出租或出售，这种情况在成本核算时，就应该考虑将该部分面积界定为可售面积,重新计算单位成本，并相应结转销售成本。3 .成本检查还应注意以下几个方面(1)是否准确区分期间费用和开发成本，有无虚列、重列有关的成本费用；(2)开发企业发生的应计入开发成本中的费用，是否按成本对象进行收集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当
46、期销售成本，重点审查地价的分摊是否合理，建安成本是否合理；(3)开发产品销售成本结转是否正确，有无多个项目滚动开发，其发生的成本、费用能否划分清楚，有无汇杂其他未结转收入项目的成本费用；(4)是否利用建安公司等关联企业虚增成本；(5)是否将应列入固定资产的建筑成本计入销售成本中。(三)费用的检蛰1 .检查内容期间费用的检查主要审核销售费用科目、管理费用科目、财务费用科目发生额的真实性和合法性以及对有关纳税调整项目的核实。2 .常见涉税问题类型及其检查方法(1)开发间接费用直接列入期间费用方面的问题主要表现为：企业将为开发建设工程而发生的管理费用等费用一次性在税前扣除。检蛰方法：了解开发项目的基
47、本情况，掌握开发项目的成本核算内容和成本费用的支出，审核开发成本-开发间接费科目中有关的支出是否在本科目列支；检查企业管理费用、财务费用、销售费用科目中有无应计入开发间接费的有关支出。（2）借款费用企业所得税前列支不规范方面的问题主要表现为：将利息支出全额在“财务费用科目中直接列支；向关联企业借款全额在税前列支；借款给关联企业长期挂应收账款、其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；通过其他企业或个人拆借资金在财务费用列支。检杳方法：检查企业长期借款、短期借款账，了解企业资金来源情况；检查企业财务费用”等科目，看企业列支的金额是否超过规定标准，是否将应计入开发成本科目的利息支出计入本科目；检查企业资金往来科目，看是否有长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业
