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1、银川市肉菜储备冷藏冷冻库项目项目建议书主管单位：银川市发展和改革委员会实施单位：银川市商务局项目代建单位：宁夏四季鲜果品蔬菜批发市场有限公司联系人姓名：吴金海联系电话：电子邮箱:二O二O年三月目录1项目简介311项目名称312项目代建单位简介42项目建设背景52.1 全域银川发展战略策划52.2 银川都市圈建设实施方案52.3 现代物流业发展规划62.4 现代农业产业发展规划7现代农业发展规划8全国蔬菜产业发展规划93项目建设指导思想94项目建设目标105项目建设内容126项目建设期限及实施进度137投资估算与资金筹措148结论与建议141项目简介1.1项目名称银川市肉菜储备冷藏冷冻库项目由银
2、川市人民政府投资建设的银川市肉菜储备冷藏冷冻库项目，地处银川望远商贸物流带，充分借助西部大开发、国家关于促进宁夏经济社会发展以及宁夏内陆开放型经济试验区、银川综合保税区的发展契机，在国家和地区大力促进商贸物流业发展的政策指引下，以及银川市委、市政府关于银川市物流市场和供应系统市场优化调整和现有低端市场退出的工作方案（草案）的实施过程中，充分利用望远工业园区商贸物流带的整体规划，融入创新科技及现代物流运营模式，大大提升了银川市农产品综合批发市场的整体功能。通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较有利，区域市场的调整为项目建设提供了良好的发展空间，项目自身的市场定位和目标客户明晰，市场前景良好
3、。本项目建成投入使用后，可新增就业8000人，带动周边近2万人从事农产品生产种植、加工、运输、配送、交易、服务等，年增加各类农产品交易额20亿元。加上已运营成熟的四季鲜农产品批发市场，有望全年完成各类农产品交易120万吨，实现交易额达85亿元。从市场角度分析，该项目是可行的。通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。从工程角度分析，该项目是可行的。通过财务分析可以看出，项目的静态评价指标和动态评价指标均在合理范围内，说明本项目具备较强的盈利能力、抗风险能力和偿债能力。从财务分析角度看，该项目具有可行性。12项目代建单位简介
4、宁夏四季鲜果品蔬菜批发市场有限公司成立于2011年8月，公司经营范围：市场经营管理；果品、蔬菜及其他农副产品购销（不含专项审批）、冷链储存、配送；商铺及摊位租赁；市场信息服务、农业技术服务；广告发布；设施农业；农作物种植；种子、种苗培育;农产品加工、包装、销售；农资、化肥、农药（低毒低残留）批发零售；农业机械及农产品的技术研发*（依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动）。公司拥有员工166人（不含检测公司、保洁人员），其中管理技术人员40余人，内部职能部门和规章制度健全完善，组织架构清楚明晰。公司涉及领域广泛，投资形式多样，出资建设有四季鲜物业公司和农产品质量安全检验检测公司两个全
5、资子公司，服务市场业主，把好农产品质量安全关。同时，2012年又出资建设了中卫市四季鲜农产品综合批发市场，形成南北两个四季鲜市场相互补充、互通有无的共赢局面，构建起农产品市场区内区外流通销售的大格局。宁夏四季鲜农产品综合批发市场规划有水果、蔬菜、干坚果炒货、水产品、牛羊肉、大肉、粮油调味品、副食百货和商务服务等业态经营交易区。市场还配套建设有农产品质量检测中心、电子结算中心和信息中心O目前，宁夏四季鲜农产品综合批发市场已成为“南菜北运”“产销对接”“农批对接”“肉菜追溯”等国家产业政策贯彻和实施的重要主体，也是示范带动当地农产品生产和流通的重要平台。四季鲜市场是商务部、宁夏自治区人民政府授予的
6、“农产品一级综合批发市场”，农业部授予的“定点市场”,宁夏自治区“农业产业化重点龙头企业”，宁夏自治区和银川市政府确定的公益性农批市场，同时也是中国物流与采购联合会认定的AAA级物流企业。2项目建设背景2.1全域银川发展战略策划在内陆开放型经济试验区和银川综合保税区“两区”建设中，银川市以国际化视野重新定位，谋求提升银川的国际化形象和地位，展开顶层战略策划研究。2012年底提出将以“全域银川”战略为先导，定位、调整银川的产城关系、城乡关系，构建“产城一体，融合发展”的新型格局，推动城乡统筹发展。本项目的建设将助力于银川作为西部自由贸易城的建立，通过项目建设，完善银川市农副产品仓储、物流、加工、
7、配送和交易能力,有力地促进银川市品牌化的建设，推动永宁县农业产业、贸易流通业不断向前发展。宁夏自治区为大力实施创新驱动、脱贫富民、生态立区“三大战略”，坚持集约发展、集群发展、融合发展、协同发展，以空间规划为引领，以基础设施互联互通、产业发展集群集聚、生态环境共保共治、公共服务共建共享、城市联动协同发展、体制机制改革创新为重点，建立协同联动的发展机制，打造以银川为核心、辐射带动石嘴山、吴忠、宁东基地协同发展的银川都市圈。该实施方案将银川城市发展方向界定为南进、北拓、西优、东控，逐步构建“四轴两带多中心”的城市布局形态，形成以109国道沿线为主的商贸综合服务带，建成产业发展集群，加快银川都市圈各
8、类产业园区的优化整合，既引导、满足消费，又能创造、扩大消费的区域性商贸中心，初步形成现代化的商贸流通服务体系。2.3现代物流业发展规划物流业调整和振兴规划（国发（2009）8号）明确提出，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的产业园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。产业园区建设要严格按规划进行，综合利用已有、规划和在建的物流基础设施，完善配套设施，防止盲目投资和重复建设。2011年8
9、月，国务院办公厅出台关于促进物流业健康发展政策措施的意见(国办发(2011)38号)，提出要把农产品物流业发展放在优先位置，加大政策扶持力度，加快建立畅通高效、安全便利的农产品物流体系，着力解决农产品物流经营规模小、环节多、成本高、损耗大的问题。大力发展“农超对接”“农校对接”“农企对接”等产地到销地的直接配送方式，加强主产区大型农产品集散中心建设。地区物流产业发展规划宁夏回族自治区物流业“十三五”发展规划确定了将物流园区整合提升作为一项重点工程，重点培育一批经营效益和发展前景良好的物流园区，着重拓展物流园区增值服务功能、提高物流运作效率、打造新兴业态。提出了打造国际物流体系、优化物流设施网络
10、布局、推动区域物流联动融合、做大做强物流企业、加快发展智慧物流、强化物流标准化和绿色物流六大重点任务。随着经济的不断发展，商贸物流业已成为引导生产、促进消费的先导行业。银川作为全国区域性物流节点城市，培育和加快发展现代物流业，对于进一步优化产业结构、提高经济运行质量意义重大。本项目充分利用自身市场资源优势和独特的区位交通优势，大力发展农产品物流以及相关配套产业，向产业链前端延伸，建立市场自有的果蔬基地,满足市场需要，逐步打造成为西北地区农副产品生产、加工、中转和贸易中转平台。现代农业发展规划2016年10月170,国务院出台关于印发全国农业现代化规划（20162020年）的通知（国发（2016
11、）58号）中明确指出：“完善农产品市场流通体系。在优势产区建设一批国家级、区域级产地批发市场和田头市场，推动公益性农产品市场建设。实施农产品产区预冷工程，建设农产品产地运输通道、冷链物流配送中心和配送站J“创新一二三产业融合机制。以产品为依托，发展订单农业和产业链金融，开展共同营销，强化对农户的技术培训、贷款担保等服务。以产业为依托，发展农业产业化，建设一批农村一二三产业融合先导区和农业产业化示范基地，推动农民合作社、家庭农场与龙头企业、配套服务组织集群集聚。以产权为依托，推进土地经营权入股发展农业产业化经营，通过“保底十分红”等形式增加农民收入。以产城融合为依托，引导二三产业向县域重点乡镇及
12、产业园区集中，推动农村产业发展与新型城镇化相结合。”本项目的建设，与项目单位已着手实施的向生产环节延伸的策略相辅相成，与市场同步建设标准化、规模化的生产基地，有效带动望远镇农业产业化发展，“以产促销、以销定产、联合发展”，本地蔬菜种植产业发展将与项目建设的农产品物流体系紧密相连，不仅可以使农产品在生产加工、物流、配送环节中增值，还降低农产品生产与流通成本，进而解决农产品卖难和农民增收难的间题，带动农民增收、扩大内需，从而提高农业生产的整体效益。全国蔬菜产业发展规划全国蔬菜产业发展规划(2011-2020年)指出，现代蔬菜流通体系是有效连接生产和消费的桥梁，具有较强的公益性。要提高对农产品批发市
13、场、农贸市场(含社区菜市场)公益性的认识，加大政府投入和政策扶持力度。应重点支持批发市场、零售网点、冷链物流、信息监测体系设施建设，提高组织化程度，促进产销衔接，保障蔬菜流通顺畅，大幅度降低蔬菜腐损率。蔬菜产销批发市场具有一定的公益性。要在现有基础上，统筹考虑城市人口、蔬菜基地规模、交通区位、物流走向，加快完善以大型销地批发市场为中心，产地蔬菜批发市场为依托的农产品批发市场体系，保障蔬菜供应、稳定市场价格。在蔬菜优势区域核心生产基地根据需要新建和改造一批产地蔬菜批发市场，在大中城市规划布局一批与产地市场相衔接的大型销地批发市场，在交通物流结点城市规划布局一批集散型批发市场，重点建设冷藏保鲜、加
14、工配送、电子结算、信息与追溯平台、质量安全检测、交易厅棚和废弃物处理等流通基础设施，建成灵敏、安全、规范、高效的蔬菜物流和信息平台。因此，该项目的建设符合我国蔬菜产业发展规划，对稳定果蔬市场价格，完善批发市场功能，实现改造升级，迎合城市发展和带动宁夏蔬菜等农业产业发展有着巨大的推动意义。3项目建设指导思想以银川市城市总体规划为依据，结合永宁县城市规划，完善与强化城市用地的功能与布局，充分利用得天独厚的地理位置和基础条件,坚持高起点、高标准、高规格的进行构思设计，建设一个有利于企业经济效益增长、有利于以农产品仓储加工、物流配送、冷链、多元化交易为主，商务配套服务并举的产业园区。4项目建设目标银川
15、市肉菜储备冷藏冷冻库项目是在现有市场经营现状基础上的再造提升，是农批市场转型升级的更高版本。项目远期将打造成为融合智慧农批、电子结算、信息追溯、中央厨房、净菜加工、集采集供、共享配送、产地预冷、全程冷链、绿色外销于一体的综合性农产品现代物流园。银川市肉菜储备冷藏冷冻库项目将以互联网、物联网5G信息技术为基础，以农产品信息数据、物流配送、加工仓储、城市冷链、生鲜电商、质量安全溯源等为核心，从而构建起基于农产品进销存+供应链管理+第三方电子支付+市场管理+物流配送+仓储服务的应用整合平台。通过大数据建设、一站式交易、产业链延伸等方式，将系统化管理、食品安全、产品标准、塑造品牌、国际贸易等方面有机地
16、衔接在一起。银川市肉菜储备冷藏冷冻库项目将推动农批市场由传统的组织农产品交易，转变为引导生产、促进消费；由传统的实现农产品价值，转变为延伸产业链、增加附加值；由传统的满足市场需求，转变为发掘需求、创造需求。实现农批市场管理的数字化，促进市场内部管理提升、农产品标准化升级以及实现集互联网化、信息化、数据化、智能化为一体的智慧农批新市场体系。项目的建设是依托宁夏四季鲜农产品综合批发市场已有冷链物流基地资源和交易功能,为其提供配套农产品冷链仓储、加工、分拣、配送、信息服务和农产品交易的服务园区，将为提升银川市商贸流通业整体档次，增强区域辐射带动力搭建一个良好的平台。项目建设的城市冷链服务体系，可补齐
17、农产品产地“最先一公里”短板，聚焦城市“最后一公里”低温配送，填补农产品产后低温处理和进城冷链物流中心建设的空白。项目的建设不仅突出和发挥银川南郊农产品交易和物流区域中心的优势和特色，也为进一步提升整个四季鲜农产品产业链发展提供了拓展空间。项目将借鉴云南通海、山东寿光产地市场模式，主导发展永宁县外向型农产品流通，推动宁夏蔬菜“走出去”，树立四季鲜企业品牌形象，构建连接华北、华东、华南、西南和中西部地区的枢纽型农产品供应链体系和骨干网络节点，打造面向国内外市场的农产品集散交易平台。项目的建设对于构建宁夏乃至西北农产品现代物流体系，推进宁夏农业产业化进程，提高农产品供应链效率都具有重要意义。在过去
18、单一的以批发、零售为主的农产品交易市场基础上，升级成为仓储、物流、交易为一体，集聚绿色、安全、环保的农产品物流园，实现果蔬生鲜的农超对接、产品质量可追溯，完成大商贸一体化交易平台的战略构想，达到商流、物流、信息流、资金流的高度整合与共享。5项目建设内容项目主要建设内容包括冷库、冷链分拣中心、冷链仓储中心三种类型。项目占地面积82.62亩（55083平方米），总建筑面积35600平方米。其中1#冷冻库建筑面积5100平方米，2#冷藏库建筑面积8000平方米，3#冷链分拣中心建筑面积1350平方米，4#冷链分拣中心建筑面积1350平方米，5#冷链仓储中心建筑面积19800平方米。主要技术指标表名称
19、单位数值规划用地面积亩/平方米82.62/55083总建筑面积平方米35600其中1#冷冻库平方米51002#冷藏库平方米80003#冷链分拣中心平方米13504#冷链分拣中心平方米13505#冷链仓储中心平方米19800容积率0.86建筑内容一览表单位：平方米功能区总建筑面积总层高/F建筑单体数量/栋备注1#冷冻库5100112#冷藏库8000113#冷链分拣中心1350214#冷链分拣中心1350215#冷链仓储中心198001-21合计3560056项目建设期限及实施进度项目工程建设期为1年，自2019年5月开始进行前期准备工作，2019年6月进行场地平整及相关手续办理，2019年10月
20、开始准备阶段施工，计划于2020年3月底开始主体工程建设，2020年底前完成所有项目的建设并投入运营。2019年度实施内容：主要完成项目前期立项备案证、不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证办理；完成施工图建筑审查和消防审查；完成人防、地震、环评等审批手续办理；并完成场地平整、通水通电、道路基础、场区围挡、项目部建设等基本工作。2020年度实施内容：办理建筑工程施工许可证，完成场区主要道路、各类管网敷设等工作，完成冷库、冷链分拣中心、冷链仓储中心的土建工程、设备安装工程和室内装修工程，完成收尾工程及部分剩余基础设施建设，投入运营。项目实施进度表序号任务分解2019年2020年567
21、89IO11121234567891011121项目前期准备工作2工程设计、招标3室外工程4土建工程5设备购置、安装6内外装修7竣工验收7投资估算与资金筹措本项目概算投资12,002.62万元，其中申请中央预算内项目资金7200万元，市政府配套投资4802.62万元。8结论与建议结论1、项目建设符合国家的有关政策，适应经济增长对农业产业发展的要求，有利于构筑大市场、大流通的新格局，对促进农产品商贸流通业结构调整，打造现代化的区域性农产品交易平台，对促进永宁县望远镇及宁夏农业产业的快速发展，具有积极作用。2、项目建成后将与现有四季鲜市场一期融为一体，能够更好的促进市场交易，更好的服务于市场商户，
22、完善市场交易设施，提升行业经营水平，更有利于推动农产品物流产业布局，促进区域经济发展。建议1、加强企也经营管理，切实做好经营战略规划和市场营销策略的制定与实施，以优质高效的服务和先进管理模式，使企也成为提供专业化服务的现代农产品交易市场和城市商业综合体。2、深入做好市场调查分析，合理选择市场定位，有针对性地进行招商和市场宣传，提高出租利用率，以规避市场经营风险，确保项目成功运作。3、优化、细化建设方案，使其既符合规划要求，又能体现现代商贸业的特点，突出特色风格。4、按照基本建设程序做好立项、规划、土地等工作，实行招标投标制和建设监理制，保证工程质量。5、加强建设项目资金管理，确保资金合理有效使
23、用，保证项目如期顺利实。由银川市人民政府投资、宁夏四季鲜果品蔬菜批发市场有限公司代建的银川市肉菜储备冷藏冷冻库项H,地处银川望远商贸物流带,充分借助西部大开发、国家关于促进宁夏经济社会发展以及宁夏内陆开放型经济试验区、银川综合保税区的发展契机，在国家和地区大力促进商贸物流业发展的政策指引下，以及银川市委、市政府关于银川市物流市场和供应系统市场优化调整和现有低端市场退出的工作方案（草案）的实施过程中，充分利用望远工业园区商贸物流带的整体规划，融入创新科技及现代物流运营模式，大大提升了四季鲜农产品综合批发市场的整体功能，提升了望远工业园区的整体城市形象。通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较
24、有利，区域市场的调整为项目建设提供了良好的发展空间，项目自身的市场定位和目标客户明晰，市场前景良好。本项目建成投入使用后，可新增就业8000人,带动周边近2万人从事农产品生产种植、加工、运输、配送、交易、服务等，年增加各类农产品交易额20亿元。加上已运营的四季鲜农产品批发市场一期，有望全年完成各类农产品交易120万吨，实现交易额达85亿元。从市场角度分析，该项目是可行的。通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。从工程角度分析，该项目是可行的。通过财务分析可以看出，项目的静态评价指标和动态评价指标均在合理范围内，说明本项目具备较强的盈利能力、抗风险能力和偿债能力。从财务分析角度看，该项目具有可行性。
