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1、XX市完善建设用地使用权转让.出租.抵押二级市场的实施方案为完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，规范土地二级市场秩序，提高土地要素市场化配置效率，助推全市经济高质量发展,根据XX省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(X政办发(2020)X号)，结合我市实际，制定本实施方案。一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，认真落实党中央、国务院和省委、省政府关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的决策部署，充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，结合我市实
2、际，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，全面建成覆盖全市范围、规范运行的XX市土地二级市场交易平台，市场规则健全完善，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。二、完善转让规则，促进要素流通（一）明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移
3、。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市财政局、市税务局；各县区人民政府，以下均需各县区人民政府落实，不再列出）（二）明晰不同权能建设用地使用权转让条件。1.以划拨方式取得的建设用地使用权转让。划拨建设用地使用权人必须按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让；需转让的，划拨建设用地使用权人应向县级以上自然资源部门提出申请，报经县级以上人民政府批准。土地用途符合划拨用地目录的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；土地用途不符合划拨用地目录的，在符合规划的前提下，由受让
4、方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定足额缴纳土地出让价款。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市财政局、市税务局、人行XX中心支行）2.以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权方可转让，转让后使用年限为出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市税务局、人行XX中心支行）3,以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原
5、批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式，具体按有关规定执行。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市财政局、市政府国资委、市税务局、人行XX中心支行）（三）细化完善土地分割、合并转让规则。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应报经县级以上自然资源部门和住建部门批准。建设用地使用权的分割、合并应具备独立的分宗条件，满足规划、消防、用水、用电、用暖、用气等要求，不影响生产、经营和独立使用功能。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人的同意，并保
6、障权利人的合法权益。（责任单位：市自然资源局、市住建局）（四）实施差别化的税收政策。充分发挥税收政策在土地二级市场中的调节作用，进一步盘活存量建设用地。在中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例授权地方权限内，探索实施城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。对闲置低效用地，应充分发挥土地管理和税收调节作用，依法促进低效用地转让再开发利用。依法落实减税降费政策，降低交易成本，针对国有建设用地使用权转让、出租、抵押的不同情形，梳理有关法规政策，细化制定税费征收清单，明确应予减免、不予减免的情形，并按照国家和我省政策及时调整更新。（责任单位：市自然资源局、市税务局、市财政局、市住建局、人行XX中
7、心支行）三、完善出租管理，提高服务水平（一）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权方可出租。土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应依照规定办理登记。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市税务局、市市场监管局）（二）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租或部分用
8、于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市财政局、市税务局）（三）营造建设用地使用权出租环境。市、县区自然资源部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。及时统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。（责任单位：市自然资源局、市市场监管局、市税务局）四、完善抵押机制，保障合法权益（一）明确不同权能建设用地使用权抵
9、押的条件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应按照规定办理抵押登记。以划拨方式取得的建设用地使用权，应连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。划拨土地使用权抵押，其抵押价值应根据划拨土地使用权权益价格计算。划拨土地价格可根据自然资源部办公厅关于印发划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）的通知（自然资办函（2019）922号）的有关规定科学合理评估。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以依法设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，
10、根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。（责任单位：市自然资源局、市市场监管局、市税务局、市住建局、市财政局、市政府国资委、人行XX中心支行、）（二）放宽对抵押权人的限制。按照债权平等、适度放宽的原则，自然人、企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债务合同的须符合有关法律法规的规定。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市农业农村局）（三）依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后，仍须按原用途使用土地，不
11、能随意变更，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施,探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。（责任单位：市自然资源局、XX银保监分局）五、建立运行模式，规范市场秩序（一）建立交易平台。按照国务院、省政府关于“在自然资源部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台”的要求，结合我市实际，建成覆盖全市范围、规范运行的XX市土地二级市场交易平台，汇集全市土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，并提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。大力推进线上交易平台和信息
12、系统建设，积极推广“互联网+政务服务”模式，建成网上交易系统，实现网上交易。由市自然资源局牵头，相关部门配合，编制XX市土地二级市场交易平台建设运营方案，报请市政府批准后组织实施。（责任单位：市自然资源局、市发展改革委、市政府国资委、市市场监管局、市住建局、市税务局、市农业农村局）（二）创新运行模式。坚持要素市场化配置改革方向，借鉴其他地方经验，采取市场化运作方式，公平择优选择具有相应管理经验、专业能力、融资实力以及信用状况良好的承建企业，由该企业组建市场运营实体，自筹资金建设XX市土地二级市场交易平台，实现线上电子竞价交易，并建成实体交易场所，线上线下交易同步运行。建成后，由市自然资源局统一
13、管理，授权市场运营实体特许经营，作为政府指定的交易机构，为市场主体提供交易服务。交易行为的监督管理，依据建设用地使用权权属来源和审批管理权限，市本级供地的，由市自然资源局牵头负责；县区供地的，由县区自然资源局牵头负责；市、县区住建、税务、市场监管等部门协同配合，对交易行为全过程监管，确保交易平台规范运行。（责任单位：市自然资源局、市发展改革委、市财政局、市政府国资委、市市场监管局、市住建局、市税务局、市农业农村局）（三）规范交易流程。建立全市统一的“信息发布一达成意向一签订合同一交易监管”的操作流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取交易信息，可自行协商交易，也可委托交易平台公
14、开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县区人民政府可行使优先购买权。强化交易事中事后监管，要对建设用地使用权交易中出让合同和划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核，对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的，不予办理相关手续。（责任单位：市自然资源局、市市场监管局、市税务局、市政府国资委、市农业农村局、市住建局）（四）加强交易监管与不动产登记的有序衔接。建立土地二级市场交易平台与不动产登记信息平台的互通共享机制，实现交易管理与不动产登记的有序衔接。市场主体提交申请及相关材料后，可由交易管理部门
15、和登记机构并联审查，由交易管理部门出具监管意见，同时将涉及的交易监管信息等原始资料及时提供给不动产登记机构。登记机构要根据交易管理部门移交的资料和交易监管意见，做出登记或不予登记的决定，办理相应手续，并将登记资料等及时反馈给交易管理部门。（责任单位：市自然资源局、市市场监管局、市政府国资委、市住建局、市农业农村局、人行XX中心支行、XX银保监分局）六、健全服务体系，加强监测监管（一）提供便捷高效服务。强化土地二级市场交易平台与登记、住建、市场监管、税务、金融等监管平台的信息互通共享，大力推行全流程电子化交易，拓展“互联网+政务服务”，探索交易平台服务模式，通过设立相关部门或机构的办事服务窗口、
16、全程委托代办等方式，建立业务联办工作模式，明确各自职责，优化办事流程，严格落实限时办结制、服务承诺制，提供“一站式”便捷服务，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”，提高办事效率和服务水平。（责任单位：市自然资源局、市税务局、市市场监管局、市住建局、人行XX中心支行、XX银保监分局）（二）规范中介组织服务。充分调动市场主体的积极性，注重发挥社会中介组织在市场交易活动中的服务和桥梁功能，培育发展中介机构，规范中介活动管理。结合土地二级市场运行管理实际，通过市场化方式，选取具备相应业务资质、信用良好的社会中介机构，为土地二级市场交易各方提供推介、展示、咨询、估价、测绘、经纪、法律等服务。同时，要加强
17、指导和监管，引导其诚信经营，建立中介机构信用记录及评价机制；对失信的中介组织，建立惩戒和退出机制。（责任单位：市自然资源局、市市场监管局、市政府国资委）（三）加强市场监测监管。建立健全土地二级市场动态监测监管制度，全市建设用地使用权转让、出租、抵押交易信息，全部纳入交易平台监测监管。建立土地价格定期评估和发布制度，各县区要定期更新和发布基准地价和标定地价，实时监测地价水平和变动情况，把握土地市场运行态势和价格走势。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，充分发挥土地二级市场盘活存量用地、提高土地利用
18、效率、平衡供需矛盾的作用，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市税务局、市政府国资委、市住建局、市农业农村局、人行XX中心支行、XX银保监分局）（四）完善市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约，自然资源部门要加强合同履约监管，督促受让人继续履行相关义务。不得因土地使用权人转移而随意变更原合同约定的权利义务；确需变更的，应按程序报批。加强土地市场诚信体系建设，强化对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，对交易行为、交易程序
19、等是否合规进行检查，并将检查情况予以公开。结合我市实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。（责任单位：市自然资源局、市市场监管局、市税务局、市住建局、市农业农村局、人行XX中心支行、XX银保监分局）七、保障措施（一）强化组织领导。各县区、各部门要充分认识完善土地二级市场、提高土地要素市场化配置效率的重要性，切实加强组织领导，建立完善工作机制，统筹推进土地二级市场建设工作。市、县区自然资源部门要积极会同发展改革、财政、国资、住建、农业农村、税务、市场监管、金融监管等相关部门，建立完善推进土地二级市场工作联席会议制度，明确分工，落实责
20、任，形成合力，做好人员和经费保障，确保各项工作举措和要求落实到位。（二）落实法律法规。严格执行中华人民共和国民法典中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国合同法中华人民共和国担保法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国不动产登记暂行条例等相关法律法规，确保建设用地使用权转让、出租、抵押交易依法依规进行。依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本实施方案执行。（三）完善配套措施。各县区要按照国务院及省政府有关要求，加强政策研究，完善工作机制，细化交易规则，制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押土地二级市场的实施办法和配套制度；市自然资源局要强化政策指导，结合土地二级市场交易平台运行情况,对出现的新情况新问题，及时分析研判，主动有效解决，创造开放、便利、透明的交易环境，确保土地二级市场建设规范有序推进。（四）加强宣传引导。市自然资源局和各县区要加大对土地二级市场相关政策和我市交易平台建设的宣传力度，强化政策解读，及时总结推广典型经验和创新做法，不断扩大土地二级市场影响力、吸引力，充分调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高土地资源配置效率。
