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1、佛山市狮山中恒海晖城商业地块项目招商策划代理服务合同（讨论稿）甲方（委托方）：佛山市中南恒展房地产有限公司乙方（受托方）：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司项目招商策划代理合同甲方（委托方佛山市中南恒展房地产有限公司法定地址：佛山市南海区狮山镇桂丹路99号法人代表：营业执照：乙方（受托方）：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司法定地址：广州市天河北路233号中信广场办公楼4504B-4508A室法人代表：张国正营业执照：440108400007811根据有关法律法规，甲、乙双方经充分沟通和友好协商，就甲方开发建设的佛山市海晖城商业地块项目（以下简称“项目”）开发需要，委托乙方负责前期调研定位、招
2、商策划代理等服务事宜，双方本着平等、互利、长期合作的原则，签订本合同，以资共同遵守：一、项目概况项目位置：项目地处佛山市南海区狮山镇，位于佛山一环与桂丹路交汇处项目面积：项目占地8万平方米，体量不限。二、乙方提供的服务根据本合同约定，乙方应向甲方提供的服务应分为项目前期调研定位，招商策划代理二个阶段。（一）第一阶段：项目前期调研及定位1、该阶段服务期限：自2012年12月25日起至2013年月_日止，服务期限为3个月02、该阶段乙方的工作目标及内容（详见附件1）。3、该阶段服务进度计划：（1）项目组进驻现场：乙方应在本合同签订的同时，向甲方提供该阶段服务项目专案组的成员名单，经甲方审核无异议后
3、七工作日内，甲方依据本合同约定向乙方支付第一笔服务费。（2）全面实地调研：乙方专案组人员应立即开展全面实地分析调研工作，了解项目前期进展、对项目所处区域商业市场进行调研分析、目标市场分析，并在自收到甲方支付的第一笔服务费之日起一一周内，向甲方提出不少于两个的开发方案，供甲方选择使用。（3）开发方案的研讨：甲方确认开发方案后一周内，乙方应开展消费者、目标客户市场调查，测试调研工作，并向甲方提交该项目的调研定位终期报告初稿，就定位概念向甲方作以充分汇报并与甲方共同研究。（4）商业策划与定位报告的最终完成：乙方提交终期报告初稿后，专窠组人员应就该终期初稿报告与甲方进行讨论并听取甲方的修改意见，并在五
4、个工作日内按甲方意见修改完成并提交最终稿提交甲方确认。4、服务要求乙方须从市场、商业角度提供项目定位策划服务。服务内容详见“附件一佛山市海晖城商业地块项目定位策划报告大纲”。项目商业定位策划服务以书面（中文）报告书和电子文件的方式提交成果，佛山市海晖城商业地块项目定位策划报告（以下简称“报告”）初稿以电子版文件壹套（PDF格式）的方式提交，终稿报告以书面报告书一式叁份及电子版文件壹套（PDF格式）的方式提交。合同履行方式及期限序号事项履行方式期限1初稿报告合同生效后至乙方向甲方交付初稿报告电子版文件。45个法定工作日2初稿报告说明会甲方在收到初稿报告电子版文件后，须在5个法定工作日内与乙方约定
5、时间并召开PPT形式的初稿报告说明会。如在该期限内（5个法定工作日内）甲方不与乙方约定并召开初稿说明会的或无采取任何形式通知乙方延期的，则视为甲方对初稿报告无异议、确认并通过。5个法定工作日3初稿报告意见提出甲方在听取乙方初稿报告说明会后5个法定工作日内，根据合同约定的服务要求以书面形式提出初稿报告修改意见，如在该期限内甲方没以书面形式提出初稿报告修改意见，则视为对初稿报告没异议、确认并通过。5个法定工作日4初稿报告修改及终稿报告电子版提交乙方在收到甲方初稿报告书面修改意见后完成对初稿报告的修改并提交终稿报告电子版文件。10个法定工作日5终稿报告确认甲方在收到终稿报告电子版文件后5个法定工作日
6、内以书面形式进行确认。如在该期限内（5个法定工作日内）甲方不与乙方书面形式确认终稿报告或无采取任何形式通知乙方延期的，则视为甲方对终稿报告无异议、确认并通过。5个法定工作a6终稿报告书面报告书提交甲方确认终稿报告至乙方提交终稿报告书面报告书的期限。5个法定工作日7合共一一约75个法定工作日5、该阶段服务费的支付:（1）该阶段服务费总额为人民币万元整。（2）本合同签订后，且甲方确认乙方专案组人员名单之日起七个工作日内，甲方支付给乙方酬金人民币万元，作为预付款。（3）在完成项目该阶段服务后，如甲方委托乙方继续提供第二阶段服务，负责项目的招商代理的，则该阶段剩余的万元服务费甲方在完成一再向乙方支付，
7、如甲方不委托乙方继续提供第二阶段服务，则甲方向乙方支付万元，本合同自动终止。（二）第二阶段：项目招商策划及代理1、该阶段服务期限:如甲方对乙方提供的第一阶段服务满意，同意乙方继续提供第二阶段服务，则该阶段服务期限为：自甲方确认乙方提交的该项目商业调研定位终期报告之次日起至该项目正式开业满一个月之日止。2、该阶段乙方的工作目标及服务内容（详见附件2）。3、该阶段服务的实施方案和进度表：（1）在本阶段服务开始前五日，乙方须向甲方提供该阶段服务内容的具体实施方案和工作进度表，甲方应在收到后十日内确认或提出异议。甲方确认后，该实施方案及工作进度表，即作为本合同附件予以履行。（2）如甲方提出异议的，乙方
8、应当根据甲方的意见在三日内提交修改后的方案和计划，如乙方不同意甲方意见或逾期未提交经修改的方案和计划的或修改二次后甲方仍不满意的，甲方有权解除合同，双方互不承担违约责任，甲方无需为此支付费用。（3）该实施方案及工作进度表所确定的日期，甲方有权在合同履行期间根据实际情况予以调整，乙方应当无条件予以服从，甲方无需对该调整增加费用。（4）乙方应当根据经甲方确认的工作进度表中的阶段期限计划或甲方调整后的期限计划履行服务项目，各项完成的日期以乙方提交该项目服务成果的书面报告之日为实际完成之日。4、该阶段招商租金的价格条件:（1）租金的标准不低于人民币元/日/平方米。（2）乙方应当严格遵守双方确定的租金底
9、价及浮动幅度开展工作。非经甲方的书面同意，乙方不得擅自低于底价价格。（3）若因市场因素必须调低价格时，经甲方同意后可以调整。同时，乙方应对市场进行预测性分析，以书面报告形式向甲方提报，以其针对价格进行综合性商议。5、该阶段工作模式：（1）专案小组乙方按甲方确认的专案组名单成立该阶段服务专案组，专案小组人员应不少于人。（2）该阶段服务期限内，除常驻项目现场人员外，乙方应按每月不少于两次、每次不少于2人、每次不少于7天的标准向项目现场派驻资深工作人员到项目现场配合执行及指导。（3）现场工作人员：乙方须于本阶段服务开始之日起三日内委派两名专业策划招商人员常驻项目现场（驻场人员须具备5年以上房地产策划
10、及招商代理管理经验，并至少具备3个以上高档项目服务经历），具体负责该阶段服务的实施、执行和监控工作，以确保项目招商的质量。（4）该阶段服务期间，常驻人员应全职负责甲方业务，乙方同意甲方将乙方常驻工作人员纳入甲方统一管理，作息时间按甲方工作人员执行。未经甲方同意，乙方不得随意更换、抽调或减少项目专项服务人员（长驻人员名单及个人履历详见附件）；如常驻人员不能胜任甲方工作要求，乙方有义务调换常驻人员至甲方认可；常驻人员的交通食宿等工作费用由乙方自行负责并承担费用。（5）月例会制度:甲方每月召开一次例会，乙方项目负责人必须参加，并须按甲方具体要求，沟通项目情况及汇报工作成果，乙方参加例会所需费用由乙方
11、自行承担。每月一次例会的具体召开日期和地点以甲方通知为准。6、乙方招商基本进度指标：（1）在年月日前，招商面积应达到总招商面积的25%,在项目正式动工之前应达到总招商面积的50%。具体指标以甲方与乙方负责招商的客户实际签订的正式合约，并甲方收到租赁定金为准。（2）项目正式动工前，如乙方招商面积未达到项目总招商面积的50%或乙方未达到上述招商进度指标，则甲方有权解除合同，乙方的服务费减半。7、该阶段服务费的计取：该阶段服务费根据甲方与乙方招商的客户所签合约约定的租赁期限分别确定，乙方的招商客户与甲方签订合约的租赁期限不得少于1年合约期限佣金2年一5年（含5年）个月租金5年一8年（含8年）个月租金
12、8年以上个月租金注：月租金指合约期限内之平均月租金8、该阶段服务费的支付方式：（1）该阶段服务费结算以乙方招商之客户与甲方签订正式的合约并交纳相当于个月租金为前提条件。（2）若乙方招商的客户在签订合约后悔约，甲方无须向乙方支付佣金，乙方应将已收取的服务费自甲方书面通知之日起三日内全额退还甲方，甲方也有权直接从应支付给乙方的服务费中扣除。（3）该阶段服务期间，如果乙方招商客户悔约，乙方应负责立即招进新的客户进场。（4）甲、乙双方以季度作为该阶段服务费的结算周期。双方应于次季度首月五日前对乙方上个月的服务费进行结算，甲方于确认结算值后的七日内向乙方支付服务费的50%）,剩余50%在该阶段服务期满双
13、方结算完毕后支付。9、该阶段服务成果的形式和要求：（1）该阶段服务期限内，乙方为甲方提供的服务应当以文字、图纸、图片或其他形式的载体体现，各服务成果具体载体均应当为至少书面文本二套以及至少电子文本一套（本合同另有约定的除外）。（2）乙方提交的相应书面文件，应当满足科学性、合理性、可操作性和最大限度满足甲方利益，对报告内容应当进行充分说明，达到甲方工作人员可以充分理解。如甲方工作人员有异议，乙方应当负责给予充分解释。（3）对于属于文案、设计内容的服务项目，乙方应当按期向甲方提交书面报告。（4）其他服务项目如公关活动等，乙方应当向甲方提交相应的方案及建议,并配合甲方检查具体执行情况，随时提出修正意
14、见，并在活动结束后三日内向甲方提交执行情况报告。（5）乙方应当每月五日前.，向甲方提交服务月报，其中应当包括当月计划、当月已完成的项目、计划履行情况、下月计划以及对已履行情况的分析、建议。前述文件，均须经甲方签字同意后方可执行，如甲方对其内容提出异议的，乙方应当按甲方意见限期修改，直至满足甲方要求。对于紧急事项，甲方可通过电话、传真通知确认，并在确认后24小时内以特快专递的方式发出书面确认。经甲方确认的营销计划、方案、样稿、报告等，乙方对其文件承担责任并应严格执行，不得更改，但可在履行中向甲方提出建议。三、服务费及其他费用1、甲方依据本合同约定向乙方支付的各阶段服务费，包括勘察、调查、走访、市
15、场问卷调查、策划、设计、创意、材料、编制、监控、建议、培训、翻译、人工、出片、交通、邮寄、项目执行、制作、实施及税费、乙方专案组人员的差旅、食宿费等完成各阶段服务所需一切费用，除本合同另有约定外，甲方无需向乙方支付其他任何费用。2、甲方在向乙方支付各阶段服务费前，乙方应向甲方提交请款报告及各阶段服务成果报告，甲方审核无异议后七日内，向乙方支付服务费。3、乙方专案组人员的食宿费用由乙方自行承担，甲方向乙方支付的各阶段服务费包含前述费用，除本合同另有约定外，甲方无需另行支付。4、甲方支付费用的同时，乙方须向甲方相应出具正式合法发票，否则，甲方有权拒绝支付。5、支付方式付款方式为甲方按照上述约定的服
16、务费用及支付方式将应付款项汇至乙方以下银行账户：银行名称：广州市工商银行中信支行户口名称：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司户口号码：3602010619200045778四、乙方各阶段服务的专案小组1、乙方应按本合同约定，成立各阶段服务专案组。乙方应在本合同签订同时，向甲方提供各阶段服务项目专案组的成员名单，由甲方审核确认。2、乙方成立的各阶段服务专案组人员应当由从事过3个以上与该项目相应阶段服务内容同规模、同类型项目的市场调研、招商策划、客户服务、市场营销、等工作的专业人员组成。乙方所提交的名单，应当附有各成员的履历。3、在乙方提交名单及乙方提供各阶段服务期间，甲方有权对该具体工作人员的工
17、作表现或业务水平提出意见，有权要求乙方更换。乙方应在接到甲方通知之日起三日内予以更换。乙方保证其所提供的工作人员名单及简历的真实性，否则因此而产生的责任、纠纷均由乙方承担。五、甲方责任1、在各阶段服务期间，甲方应真实地向乙方提供企业及项目的相关资料，如背景资料、本项目相关的建筑图纸和规划等。2、甲方指代表甲方具体执行本合同，向乙方提供及时、准确的信息咨询；但该甲方代表所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等，均须加盖甲方公章方为有效；3、按照双方商定的工作进度及时做好乙方所提交的方案的审核工作，乙方提交的方案、建议，甲方应于七个工作日予以书面回复（另有约定的除外）；对于乙方提交的文件、报告、
18、申请等，甲方应及时作出答复，但甲方的未答复，并不视为甲方认可。4、按照合同规定的付款方式和付款期限向乙方支付服务费等相关费用；5、甲方有权监督评估乙方及乙方专案组人员的工作业绩和服务质量的权利。6、如乙方不执行本合同所规定的义务，使甲方利益受到严重损失，则甲方有权单方面终止合同，并向乙方索取相应的赔偿。7、甲方除享有上述权利外，甲方在乙方提供的各服务阶段，分别享有如下权利:（1）第一阶段甲方有权得到乙方提交的有关该项目的调研定位资料及报告。（2）第二阶段甲方有权审查并修改乙方所提交的书面报告或工作建议等文件。甲方有权参加、监督乙方与招商客户的招商谈判工作。甲方负责与乙方招商客户签订合约等与该项
19、目有关的任何文件。甲方负责统一收取招商客户交纳的订金（定金）、押金及租金等款项。乙方不得向招商客户收取任何费用，否则一切责任由乙方自行承担。六、乙方责任1、乙方应向甲方提供能够证明其所有合法证照之副本及复印件（复印件须加盖公章），经甲方确认后留复印件存查。2、乙方应在项目范围内进行服务工作，不得以违反商业道德与欺诈、瞒骗的行为从事商业活动，不得违背甲方意愿做任何有损甲方声誉或经济利益的行为,否则所造成甲方之损失或法律纠纷由乙方全部负责。3、本合同项下的工作，乙方应当全部自行完成，未经甲方书面同意，不得转托他人完成。4、乙方现指定为该项目的负责人，负责整个服务项目的安排、执行和与甲方的沟通、联络
20、。该负责人向甲方所作出的任何承诺、保证、函件、签字、确认等均视为乙方的行为，均由乙方承担责任。5、因任何原因合同解除或终止的，乙方应当在三日内立即返还甲方所有有关文件、资料，并向甲方妥善交接一切有关工作。在合同履行期间和合同终止后,乙方均应对甲方的文档资料和一切未授权乙方公开的信息保密，不得向任何人吐露在合同中获知的甲方秘密。6、合同中由乙方负责的所有工作均应事先以书面形式交予甲方确认，该书面提案交予甲方前均应由乙方项目负责人审阅同意并签字确认；甲方一经确认，乙方应严格执行，不得随意更改经由甲方审定的方案；7、在本合同履行过程中，乙方除承担上述责任外，在各阶段服务期间，乙方还负有下述责任：(1
21、)第一阶段：乙方工作人员应及时将甲方的意见传达公司总部，乙方应配备相关项目经理及业务执行人员，负责执行已拟订好的市场计划并监控市场反馈。(2)第二阶段：乙方负责项目招商的总体策划及工作进度等全部内容。乙方应负责起草该项目招商所需相关合同文件，并提交甲方审查。相关合同文件的内容的最终决定权由甲方确定，并以甲方与客户最终签订的为准。乙方应协助甲方同招商客户洽谈合同中的相关条款，保证甲方获得良好经济利益和社会利益。所有招商过程中，需与客户签订的文件，包括租赁合同等文件，乙方必须提交甲方，由甲方签订。未经甲方书面同意，乙方不得以甲方名义或与项目有关事宜对外签署任何文件或作出任何承诺、保证。否则，一切责
22、任均由乙方承担。乙方必须严格按本合同要求和相关工作进度表或甲方调整后的进度要求分阶段完成甲方委托的各有关具体工作，并应积极处理甲方交办的各项工作，并保证在约定时间内按计划完成招商任务。作为专业公司，乙方必须以严谨、专业的态度和方法为甲方提供专业的策划、招商代理等各项服务，并具体负责甲方委托项目的监控、实施和执行，以确保项目招商客户的质量。由于乙方的工作失误而导致甲方的损失，由乙方承担。乙方同意甲方可以将乙方的名称、标志等（包括设计、策划人员的姓名）免费用于该项目的对外宣传。七、声明及保证1、乙方在此承诺并保证在南海区范围内不再承接任何与甲方的该项目相同或相类似的或与甲方直接竞争的服务项目，否则
23、，甲方有权解除本合同，乙方并应当承担本合同总金额10%的违约赔偿金。2、经甲方同意后乙方与第三方合作的，乙方须保证本合同约定的费用、比例低于或不高于乙方与其他合作方的收费标准。如有违反，甲方可提前终止合同并不予支付乙方已发生的上述费用。3、乙方在其广告作品中适当位置中加入乙方公司的名称及电话，要事先取得甲方同意，否则不得实施。八、特别条款1、本合同的签订及合同中所确定的各服务项目，并不视为由乙方独家服务,甲方有权在合同期限内根据需要将部分或全部服务项目委托其他人，甲方亦有权通知乙方而减少服务内容和项目O2、本合同履行过程中，甲方有权提前十日通知乙方而解除合同，合同解除后，双方按已履行的期限及本
24、合同约定的服务费标准据实结算，多退少补，甲方不再承担其他补偿、赔偿责任。九、违约责任及合同的解除1、甲方无正当理由逾期支付服务费的，每逾期一日，须向乙方支付应付服务费万分之三的违约金。2、乙方未按计划期限或甲方通知调整后的进程时间向乙方提交方案、策划、设计等或有其它迟延提供服务的行为，每逾期一日，乙方须向甲方支付人民币500元的违约金，逾期达五日的，甲方有权解除本合同。3、如甲方对乙方完成的任何一期工作成果不满意（包括调研报告、工作进度表、工作计划、工作方案等），乙方应当进行修改。经两次修改后甲方仍不满意的，甲方有权解除本合同，而无需向乙方支付任何赔偿、补偿。4、合同期内，如因乙方原因造成甲方
25、损失或损害甲方商誉的，甲方有权解除本合同，乙方并应赔偿甲方受到的实际损失。5、乙方违反本合同其它约定的，经甲方通知限期改正或履行，而期满仍未改正或履行的，甲方有权解除本合同。6、因乙方原因而合同解除或终止的，乙方应当向甲方支付本合同总金额20%的违约赔偿金，如该违约赔偿金不足以弥补甲方的损失，乙方还须赔偿甲方的实际损失。7、合同期内，如乙方未征得甲方同意，擅自发布或执行违背甲方意愿的宣传和各类公关活动，甲方不负任何责任，造成甲方损失的，乙方应视实际情况向甲方赔偿经济、名誉损失，并承担法律责任。十、知识产权1、合同期内，乙方各阶段服务向甲方提供的一切报告、营销、策划、创意、方案等工作成果，一经由
26、甲方审核、确认并采用，其使用权、著作权（版权）、载体所有权等权利均归甲方所有，甲方有权用于广告发布、对外宣传以及再转让等。本合同期满或提前解除后，未经甲方同意，乙方不得使用上述工作成果。（2、如甲方未按本合同全额支付乙方策划服务费用，则乙方撰写之佛山市海晖城商业地块项目定位策划报告著作版权归乙方所有，甲方未经乙方同意无权使用该报告，一经发现，乙方有权追究甲方的侵权责任，给乙方造成损失的，乙方有权向甲方要求赔偿。如甲方按本合同全额支付乙方策划服务费用后，则报告之版权归甲方所有。）HJ一、保密责任为履行本合同，甲方向乙方提供经营、业务、产品、技术等有关的文件、信息、图纸及软件等，乙方须对甲方所提供
27、的上述资料和所知悉的甲方的一切未经公开的商业秘密负有保密义务，并应采取一切合理的措施以使其所接受的资料免于散发、传播、披露、复制、滥用及被无关人员接触。如乙方违反本条款，甲方有权解除本合同，同时乙方须赔偿甲方因此而受到的损失。对于甲方提供的资料及乙方完成的服务成果，乙方应当在合同解除或终止时交还甲方。甲方无需为此而额外支付费用。十二、免责条款1、如因不可抗力致使一方不能履行本合同义务的，该方不承担责任，但该方应在合理的时间内提供所发生的不可抗力的证明文件。2、甲方有权提前十日通知乙方而解除或暂停合同，双方按乙方已提供的服务及本合同约定价款结算，甲方未支付的部分在双方结算后七日内结算，除此之外，
28、甲方不再承担其他责任。十三、争议的解决双方因本合同发生争议的，应协商解决，协商不成时，任何一方可提请项目所在地人民法院诉讼解决。十四、通知1、甲方根据本合同发出任何通知书予乙方，可发送至如下地址：地址：邮编：甲方也可直接发送至乙方服务现场。经邮局将通知书寄出48小时后，视为送达。2、所有乙方根据本合同发出予甲方的书面通知或向乙方提交的工作成果，如派人送达的，应直接送达到，可发送致如下地址：地址:邮编:如采取特快专递送达的，以甲方实际收到为准。十五、其他1、本合同附件系本合同的组成部分，同合同正文具有同等法律效力。2、本合同自双方法定代表人签字并加盖公章后生效。本合同一式肆份,双方各执贰份。甲方
29、（盖章）：乙方（盖章）：佛山市中南恒展房地产有限公司戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司代表：代表：日期:日期:附件1：乙方项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容一、工作目标通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项目的开发能真正满足当地消费者及业态要求，并具备良好的发展潜力。而商业策划与定位的主旨，乙方将提交甲方有关下列问题的专业意见：能充分发挥地块的优点、与发展本项目的整体形象协调一致，并能顾及当地商业市场发展水平的业态概念
30、、市场定位及消费组合。本项目应包括多少及哪类业态业种及其他适合本项目经营的物业组成。未来本项目将会带来怎样的竞争？该类竞争项目将包括什么组合及设施？甲方发展本项目须做出怎样的改动以应对有关竞争？投资本项目的收支预测及有关经济效益分析。二、服务内容通过对佛山市场及本项目现状的综合考察和市场调研分析，对本项目进行准确的市场定位和客户定位，工作内容主要涵盖如下部分：1、项目前期进展情况分析及调研方式确定在探讨本项目的基本商业业态组合定位方案前，乙方会先行分析甲方之前已就本项目进行之筹备工作及事务，有关分析之要点将着重于前期研究所采用的方法，并将评估研究内容是否适用，于技术上是否正确可行，以及是否有需
31、要做出修订及校正。同时根据本项目特质、辐射范围确定调研区域及科学的调研方法。2、市场调研分析市场调研分析的目的是从不同的层面对佛山市及本项目区域发展规划进行比较分析，以确保项目定位所涉及市场信息的全面、客观、准确。市场调研分析为了了解佛山市南海区地域目前和未来相关的商业物业市场情况将进行相应的市场调研研究工作，这些调研、研究、分析将包括以下方面： 地域产业结构、人口结构、家庭经济结构、公共工程建设、区域特色及未来发展趋势 商业总体概况、商业特征、区域商圈、业态形式、交通状况、面积规模、辐射范围、功能结构、业态组合、竞争状况等 人口规模、人口构成、人口素质、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况
32、、消费结构、消费习惯、消费心理等 零售市场、主题市场、专业市场、休闲市场、业态组合市场、其他业态市场的概况，市场发展趋势；以及政府对上述市场的相关政策及发展规划 各业态市场的经营状况、顾客构成、布局规划、管理模式、经营方式、服务水平、营销策略等 各业态商户资源状况、主力商户情况、经营形式、经营实力、合作条件、发展计划、物业需求、装修标准、租金标准等 本项目周边环境状况及发展规划、周边商业配套状况及发展规划、现有及潜在竞争者根据以上市场调研分析，将预测未来市场发展趋势，同时分析不同市场方面的未来需求情况。相关案例分析乙方将选取数个相关的案例进行分析，研究的主要方向是这些案例的发展历程，成功的经验
33、。案例分析的目的是借鉴类似商业公建项目在业态规划、总体结构布局、物业条件利用及业种配比上的经验，供本项目规划发展提供参考。SWOT分析在区域分析及市场调研的基础上，对本项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，以确保项目的成功开发。本项目市场竞争分析 竞争区域商业市场现状分析 相关商业项目佛山市场供应状况分析 本类型市场租赁状况分析-可比性市场分析 可比性市场界定 可比性市场现存供应量分析 可比性市场价格分析 可比性市场租售状况分析 项目规模比较分析 环境景观比较分析 建筑风格比较分析 内部结构比较分析 配套设施比较分析3.业态商业市场分析根据竞争项目（现存及未来的
34、竞争）的性质、未来的业态商业市场趋势以及商圈人口及目标市场的特征，结合本项目物业特质，制订业态概念。整体目标在于建立一个全新、与别不同、具良好收益及发展潜力的商业项目。评估本项目周边区域内市场及店铺数量、质量及市场收益业绩及租金水平,以分析区域市场的特征及确定项目最理想的定位，以形成与其他市场差异互补的定位。具体研究主要竞争项目现存商户资源之资料，以作甲方项目商业组合之参考。这可从微观角度分析业态业种组合，确认发展机会。整理目前正在或即将在佛山发展的商业项目资料，包括商业楼面面积、位置、商品组合、租金标准及租约期等，可清晰评估、把握本项目所要确定的业种项目比例。4 .目标市场分析分析发展本项目
35、主要目标市场的特征及未来发展潜力，以了解有关市场之性质及重要性。本地消费客层：根据前往竞争项目的方便程度及距离识别发展项目的商圈范围。另有关会影响本项目道路的未来交通基建亦为考虑之列。至于商圈区域居民的人口、零售消费及人口统计数据则将按政府数据评估。外来消费客层：评估外来消费人群的概况（如客流来源、消费群体比例、旅游消费周期、消费热点等）可得知此市场大概的经济带动能力。5 .适合本项目的开发方案研拟根据上述分析结果，研拟本案最适合之两个开发方案，并形成调研定位中期报告初稿（需有财务分析）。为落实本案之开发目标符合市场之需求，开发定位详情如下： 整体策略方针及结构市场定位经营主题 目标市场 商业
36、开发策略 业态业种组合 楼层业态业种商业空间规划 主力目标客户锁定6、消费者市场调查该部分调查以主流消费客层为基础扩展进行消费者市场调查，以深入了解消费期望，以及测试研拟方案的可行性。问卷调查：在附近和佛山市南海区主要购物街道或住宅区、商家及与本项目定位关联的场所进行截击或入户访问（详情待定），可测试及论证有关目标市场的设定、本项目定位概念及组合、推广模式。主要探讨范围包括：市场调查确实的样本数目及访问地点有待与甲方研究确定。问卷初稿及调查所需要使用的其他资料将由乙方筹备，然后再与甲方讨论制定。7、目标客户调查为取得更具资料性及详尽的回应，乙方建议进行座谈会讨论。乙方建议针对目标客户进行1至2
37、组的座谈会。座谈会讨论可让我们广泛了解目标客户的意见及要求。主要内容如下: 他们对该发展项目的意见 该发展项目是否能配合他们未来的业务扩展计划 他们要求的单位面积 对租/售模式的建议 有关配套、车位、机电设施方面的主要要求 讨论题目方案由乙方负责筹备。8、财务分析乙方以甲方提供的数据为基准，进行财务可行性研究，以具体分析项目的经济效益，在检讨分析上述方案以后，乙方会就建议项目采用的不同商品组合方案进行多项分析，包括： 营运收益及支出评估 营运额预测 折现现金流量分析-净现值 折现现金流量分析-内部回报率敏感性分析9、最终定位方案的确定根据上述分析结果，乙方对研拟本案最适合之两个开发方案进行调整
38、，建议如何从实质角度选择本项目最优方案。所有提交方案均需仔细研究，以确定其是否切合实际及在商业的层面上是否可行。完成调研定位终期报告。附件2：乙方招商策划代理阶段工作目标及服务内容一、工作目标通过制定合适策略，以最有利的条件及在最短时间内，觅得最能符合建议商品组合及市场定位要求的合适租户。过程包括运作过程招商推广、开幕前期宣传服务、招商实务策划、对目标租户应采用的策略等，并通过对商业条款的洽谈吸引商家入驻，最终令本项目取得良好的营销绩效。二、工作内容乙方根据本项目的前期商业策划/定位确定的目标市场，制订策略，具体主持招商工作的进程。主要工作内容涵盖如下部分：1、制定招商策略(1)策略招商思想确
39、立 招商网络遴选 招商区域确定 招商阶段制定 招商活动计划 招商承诺计划（2）招商过程模拟招商实施： 租客租赁心理分析 商铺情况介绍 签定意向书 客户档案记录 成交情况总汇租赁合同执行监控： 收款催款过程控制 按期交款的收款控制 延期交工的收款控制入住环节控制 客户档案 客户回访与亲情培养 与物业管理的交接招商结束： 招商资料的整理和保管 招商队伍、人员的业绩评定 招商工作中的处理个案记录招商工作总结（3）实施各阶段策划推广执行方案每一个阶段的推广方案将有所区别，而执行的策略也将根据实际情况做出调整，乙方招商团队将制定各阶段招商计划并加以施行。2、招商前资料准备（1）招商资料准备合同文本：租赁
40、合同标准文本、保险合同、公证书（2）制定招商工作进度总表（3）招商控制与招商进度模拟招商控制表叫攵入预算表 分项开支计划 边际费用 优惠打折3、招商实务筹划(1)编写招商手册。(2)客户管理制度体系建立 电话接听登记表 新客户表 老客户表 客户访谈记录表 招商日统计表 招商周报表 招商月报表 已成交客户档案表应收帐款控制表保留商铺控制表（3）招商作业指导书制作 项目概括 职业素质准则： 招商基础知识与技巧：业务的阶段性业务的特殊性业务的技巧4、招商组织与日常管理（1）及时调整招商策略（招商时间表、价目表等）（2）全面向目标客户推介项目（3）安排有兴趣客户现场考察（4）与客户进行租务谈判（5）安
41、排客户签署合同书及正式合同（6）安排与客户之间的公关应酬活动附件四:工作进度表附件五：佛山市海晖城商业地块项目定位策划报告大纲第一部分商业定位1 .项目发展背景简析本部分首先从宏观上研究佛山市（狮山）经济发展情况并预测其发展走势，研究对象包括佛山市（狮山）GDP、人均GDP、城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出等。在佛山市经济整体环境进行研究之后，分析项目所在区域近年来经济发展走势和城市规划情况，以及其可能对本项目所产生的影响。1.1 佛山市（狮山）经济发展分析 经济概况与发展水平分析 产业结构与支柱产业分析 社会消费品零售总额分析 人口构成及人口特征分析人口消费力水平分析（含人均可
42、支配收入及人均消费性支出分析）1.2佛山市（狮山）规划分析 城市发展定位及发展规划分析 城市产业布局对项目的影响分析 城市商业/商务发展规划分析 城市交通规划分析 城市配套规划对项目开发的影响分析2.佛山市（狮山）物业市场分析2. 1商业市场研究（含专业市场） 商业发展历程及趋势 项目所在区域及周边商圈分析 商业市场供应分析 商业市场需求分析 商业市发展趋势分析2 .2酒店市场研究 项目所在区域星级酒店分布 星级酒店供应分析 星级酒店经营现状 星级酒店配套设施 项目所在区域未来星级酒店发展趋势预测3 .案例研究本部分主要通过分析类似项目发展历程，了解其成功开发经验，面临的困难和采取的策略。 区
43、位环境 市场定位 功能组合布局 配套设施 租售策略 可借鉴意义4.项目发展条件分析本部分主要通过研究项目所处的区域环境、周边人口、交通、商业配套设施及项目自身临路状况等，为本项目找准合适的发展策略提供决策依据。4.1 项目开发条件分析 项目周边人口 项目区位环境分析 项目交通条件分析 项目周边配套分析4. 2项目SWOT分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机遇分析 项目威胁分析5.项目定位以市场需求和符合项目的特点及可持续发展为向导，使项目定位具备前瞻性、创新性、合理性以及持续的竞争力。5. 1项目整体定位策略 项目整体发展策略建议 商业地块类别建议（专业市场或零售商业） 项目各类型物业体量
44、建议5.2项目商业定位 市场定位建议 档次定位建议 目标消费群定位 功能业态组合建议 目标商户组合建议5 .3项目酒店定位 市场定位建议 档次定位建议 目标客户定位6 .项目规划设计要点建议针对本项目市场定位、拟订的目标客户、商户组合，对项目设计要点进行提示，为项目设计提供指引，使项目设计符合市场、符合目标客户需求。6.1 整体规划设计要点建议整体平面布局设计要点建议整体人流车流设计要点建议整体出入口设计要点建义6.2项目商业设计要点建议 项目商业平面布局设计要点建议 项目商业硬件设计要点建议 项目商业停车位配置设计要点建议6. 3项目酒店设计要点建议 项目酒店平面布局设计要点建议 项目酒店配
45、套设施设计要点建议 项目酒店停车位配置设计要点建议7.项目开发策略及开发节奏建议本部分将重点分析项目如何开发（是一次开发还是二次开发）、何时入市，为委托方拟订合理的开发计划提供市场基础。7.1 项目开发建议 项目整体开发建议（一次开发还是二次开发） 项目分期开发建议7. 2项目入市时机建议项目入市时机建议项目开发时间进度计划建议根据最佳入市时机、项目开发所需时间，倒推开发时间进度计划。8.项目财务分析本部分将结合委托方需求，针对项目整体进行财务分析。8.1 项目租金价格建议8. 2项目财务分析 项目开发投资估算 项目招商进度与价格 项目收入与资金回收进度 项目资金筹措与使用计划 项目损益及利润
46、 项目全投资现金流量分析9. 项目发展小结结合项目开发市场背景及定位、规划研究，对项目地块投资可行性进行综合评价。注:1 .项目开发物业所涉及的各项成本投入由委托方提供。2 .大纲在项目实操过程中将按实际情况进行调整。第二部分设计任务书大纲本部分将根据项目定位，协助委托方拟订项目设计任务书要点，为设计单位提供指引。包括以下内容：1项目规划设计说明1.l项目概况及周边条件说明 项目区位 建筑规模 地块条件 道路交通周边环境1.2项目定位及目标客户群体说明项目商业物业定位及目标客户群体项目酒店物业定位及目标客户群体1.3项目规划布局构思说明项目定位设计理念及意向整体布局提供景观、灯光设计与效果建议2项目各类物业设计要求2. I商业物业设计
