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1、XXXXXXXXXXXXXXX房地产开发企业会计核算制度第一章总则第一条为了规范XX地产开发集团公司（下称XX公司”）的会计核算政策，真实、完整地提供会计信息，根据中华人民共和国会计法、财政部颁布的企业会计准则和企业会计准则应用指南，结合公司实际情况，制定本制度。第二条本制度适用于XX公司及子公司。除特别说明外，本制度所称公司的范围包括XX公司和各级控股子公司以及纳入公司合并会计报表范围内的其他主体。控股子公司和纳入合并会计报表范围内的其他主体统称子公司，公司持有股权或类似权益但未达到控制条件的其他公司或主体统称参股公司。第三条XX公司及子公司应设置会计机构，或在有关机构中设置会计人员并指定会
2、计主管人员。会计部门要明确会计人员的职责分工，实行岗位责任制度。第四条公司必须根据实际发生的经济业务进行会计核算，要严格按照中华人民共和国会计法、会计基础工作规范和会计档案管理办法的规定，填制会计凭证、登记会计账薄和管理会计档案。第五条公司会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。第六条公司的会计年度自公历每年一月一起至十二月三十一日止。第七条公司发生的各项经济业务都要有合法的原始凭证，并要经过有关人员审核。第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币。第九条公司的会计记账采用借贷记账法。公司会计记录的文字使用中文第十条公司以权责发生制为核算原则，以历史成本为资产计价基础。第十一条
3、公司所采取的会计政策应遵循一贯性原则，不得随意变更。如需变更的，应经公司董事会批准，并在变更年度的会计报表附注中加以说明。第二章资产的核算第十二条公司的资产按流动性分为流动资产和非流动资产。第十三条公司的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收及预付款项、存货等。第十四条公司货币资金包括库存现金、银行存款、其他货币资金。公司应当设置现金和银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款应按银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。对外币现金和存款，应分别按人民币和外币进行明细核算。现金的账面余额必须与库存数相符；银行存款的账面余额应当与银行对账单定期核对，并按月编制银行存款余额调
4、节表调节相符。第十五条公司交易性金融资产，是指为了近期出售而持有的金融资产，包括以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等。公司的交易性金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关交易费用在发生时计入当期损益。支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有交易性金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司将交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益。公司处置该金融资产时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。第十六条公司应收款项，是指对外销售商品或提供劳务形成的各
5、项债权，包括应收账款、应收票据、其他应收款等。（一）公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。公司收回或处置应收款项时，将取得的价款与应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。（二）坏账损失的核算方法：公司对坏账损失采用备抵法核算。采用应收账款余额百分比法计提坏账损失，按照年末应收账款余额的5%。计提坏账准备。应提的坏账准备大于账面余额的，按其差额提取坏账准备；应提取的坏账准备小于账面余额的，按其差额冲回坏账准备。确认坏账损失的标准为，有确凿证据表明该项应收款项不能收回或收回的可能性不大，如因债务人死亡或债务单位破产，资不抵债，现金流量严重不足，发
6、生严重自然灾害导致停产而在短期无法偿付债务，以及其他足以证明应收款项发生损失和应收款项逾期五年以上。坏账损失经公司董事会批准后，冲销原己计提的坏账准备，坏账准备不足冲销的差额，计入当期损益。第十七条公司存货包括开发产品、开发成本、库存商品、原材料、低值易耗品等。（一）各类存货按实际成本计价。外购存货按取得时的实际成本计价，发出库存商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按预算成本计算，待项目完工结算再进行综合调整；包装物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。（一）存货的盘点制度为永续盘存制度。（三）公司对存货计提跌价准备。在期末对存货清查后，如有存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或
7、销售价格低于成本时，按单个存货项目成本低与其可变现净值的差额，计提存货跌价准备，对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。第十八条公司可出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的金融资产，以及除应收款项、持有至到期投资、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产。包括购入的在活跃市场上有报价的股票、债券和基金等。可出售金融资产按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付价款中包含己宣告但尚未发放的现金股利或己到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。公司在持有可出售金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，公司
8、将可出售金融资产的公允价值变动计入资本公积（其他资本公积)。公司处置可出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。第十九条公司长期股权投资，包括对子公司、联营企业、合营企业的投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。(一)长期股权投资的初始投资成本。1、企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。(1)同一控制下的企业合并。以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
9、账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。企业合并中发生的各项直接相关费用，包括审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的
10、手续费、佣金等，计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。（2）非同一控制下的企业合并。在购买日按照以下规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。企业合并成本的确定：一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值；通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；企业合并中发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。非同一控制下的吸收合并，在购买日按照合并中取得的被购买方各项可辨认资产
11、、负债的公允价值确定其入账价值，确定的企业合并成本与取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值的差额，确认为商誉或计入当期损益。非同一控制下的控股合并，在购买日编制合并资产负债表时，对于被购买方可辨认资产、负债按照合并中确定的公允价值列示，合并成本大于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉。企业合并成本小于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，应计入合并当期利润表，但因在购买日不需要编制合并利润表，该差额在合并资产负债表中应调整盈余公积和未分配利润。2、除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期投资，按照以下规定确定其初始投资成
12、本:（I）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。（2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。（3）投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第7号一一非货币性资产交换确定。（5）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第12号一一债务重组确定。公司取得长期股权投资，实际支付的价款或对价中
13、包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润，作为应收项目处理，不构成取得长期股权投资的成本。（二）长期股权投资的成本法核算。1、成本法核算范围。下列长期股权投资采用成本法核算：（1）能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，投资占50%以上。对子公司的长期股权投资，在编制合并财务报表时按照权益法进行调整；（2）投资占20%以下，或对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资；（3）被投资单位在严格的限制条件下经营，其向投资企业转移资金的能力受到限制。2、采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资时，调整长期股权投资的成本。被
14、投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。（三）长期股权投资的权益法核算1、权益法核算范围。公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。公司投资占被投资单位有表决权资本总额20%至50乳或虽投资不足20%但有重大影响的，应采用权益法核算。2、长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
15、价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。被投资单位可辨认净资产公允价值比照企业会计准则第20号一一企业合并及应用指南的规定确定。3、公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。4、公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，公司负有承担额外损失的情况除外。被投资单位以后实现净利润的，公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
16、额。其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，是指长期性的应收项目。比如，公司对被投资单位的长期债权，该债权没有明确的清收计划、且在可预见的未来期间不准备收回，实质上构成对被投资单位的净投资。在确认应分担被投资单位发生的亏损时，应当按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，如果长期股权投资的账面价值不足以冲减的，应当以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失。第三，在进行上述处理后，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，扣除未确认的亏损分担额后，应按与上述顺
17、序相反的顺序处理，减记己确认预计负债的账面余额、恢复长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。5、公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行适当调整后确认。比如，以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额，相对于被投资单位己计提的折旧额、摊销额之间存在差额的，应按其差额对被投资单位净损益进行调整，并按调整后的净损益和持股比例计算确认投资损益。在进行有关调整时，应当考虑具有重要性的项目。存在下列情况之一的，可以按照被投资单位的账面净损益与持股比例计算确认投资损益，但应在附注中应当
18、说明这一事实及其原因。（1）无法可靠确定投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值:（2）投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值与其账面价值之间的差额较小；（3）其他原因导致无法对被投资单位净损益进行调整。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资企业不一致的，按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。6、对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，按照持股比例计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。7、公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃
19、市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应当改按成本法核算，并以权益法下长期股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量确定的投资账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本。8、公司对长期投资计提减值准备。期末长期投资由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化，导致其可收回金额低于投资的账面价值，按可收回金额低于账面价值的差额，计提长期投资减值准备。9、处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当
20、期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处置该项投资时应当将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。第二十条公司投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括己出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。1、公司取得的投资性房地产，按照取得时的成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。2、与
21、投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的（该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠计量），计入投资性房地产成本；否则，在发生时计入当期损益。3、公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行计量。建筑物的后续计量参照企业会计准则第4号一一固定资产进行核算；土地使用权的后续计量参照企业会计准则第6号一一无形资产进行核算。4、资产负债表日，公司按投资性房地产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提投资性房地产减值准备，并计入当期损益。5、投资性房地产的转换。公司投资性房地产改为自用，于房地产达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理之
22、日，将其转为其他资产;公司作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，于租赁期开始日，将其转为投资性房地产。公司将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。6、当公司投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，终止确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。第二十一条公司固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在人民币2,OOO元以上，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的有形资产。1、公司固定资产按照实际成本进行初始计量。（1）外购
23、固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）应计入固定资产成本的借款费用，按照企业会计准则第17号一一借款费用的规定处理。（4）投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（5）企业合并、非货币性资产交换、债务重组、融资租赁取
24、得的固定资产的成本，分别按照企业会计准则第20号一一企业合并、企业会计准则第7号一一非货币性资产交换、企业会计准则第12号一一债务重组和企业会计准则第21号一租赁确定。2、固定资产折旧的计提。公司固定资产采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计的净残值（按原价的5%）分别确定其折旧年限和折旧率如下：资产类别使用寿命（年）年折旧率房屋及建筑物204.75%机器设备109.5%运输工具423.75%办公家具519%电子设备331.67%在考虑减值准备的情况下，按单项固定资产扣除减值准备后的账面价值净额和剩余折旧年限，分项确定并计提各期折旧。固定资产按月计
25、提折旧，并根据用途计入相关资产的成本或者当期损益，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。己达到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原己计提的折旧额。3、固定资产处于处置状态，或预期通过使用或处置不能产生经济利益，应当予以终止确认。4、资产负债表日，公司按单项固定资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提固定资产减值准备，并
26、计入当期损益。第二十二条公司在建工程以实际成本计价。与在建工程直接相关的借款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的成本。在建工程自达到预定可使用状态之日起转作固定资产。资产负债表日，公司按单项在建工程的可回收金额低于其账面价值的差额，计提在建工程减值准备，并计入当期损益。第二十三条公司无形资产，是指拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，主要包括土地使用权、专利权、商标权、非专利技术等。无形资产按成本进行初始计量。无形资产的计价：购入的无形资产按实际成本计价；股东投入的无形资产按投资各方确认的价值入账；自行开发并按法律程序申请取得的无形资产按依法取得时发生的注
27、册费、聘请律师费入账；开发过程中发生的费用，计入当期损益。公司无形资产按其受益期限分期平均摊销，计入当期损益。资产负债表日，公司按单项无形资产的可回收金额低于其账面价值的差额，计提无形资产减值准备，并计入当期损益。第二十四条公司长期待摊费用，是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用除开办费在开始生产经营当月一次计入损益外，均在各项目的预计受益期限内平均摊销，计入各摊销期的损益。第三章负债及股东权益的核算第二十五条公司的负债按其流动性，分为流动负债和非流动负债。第二十六条公司的流动负债，包括短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应交税费、应
28、付利息、应付股利、其他应付款等。公司的流动负债应按实际发生额入账。第二十七条公司的非流动负债，包括长期借款、长期应付款等。第二十八条公司的借款费用，是指因借款而发生的利息及其他相关成本。包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用及因外币借款而发生的汇兑差额等。除为购建固定资产和开发房地产产品的借款所发生的借款费用外，其他借款费用均于发生当期计入当期财务费用O第二十九条为购建固定资产而发生的借款费用，在同时具备资产支出己经发生，并使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动己经开始时予以资本化，计入相关资产成本。在固定资产达到预定可使用状态之后发生的借款费用，计入当期损益。为开发对外销售的房地产开发
29、产品而发生的借款费用，在同时具备资产支出己经发生，并使房地产达到预定可使用状态所必要的购建活动己经开始时予以资本化，计入相关资产成本。在所开发的房地产开发产品达到预定可销售状态之后所发生的借款费用，计入当期损益。若购建固定资产和开发房地产发生了非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。第三十条公司的股东权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等，应分别核算。（一）实收资本，是投资者按照公司章程或合同、协议的约定，实际投入的资本。（二）资本公积包括股本溢价和其他资本公积。资本公积可以用于转增资本。（三）盈余公积，是公司按规定从净利润中提取的包括法定盈余公积和任意
30、盈余公积，盈余公积可以用于弥补亏损、转增资本等。第四章收入、成本、费用及利润、利润分配的核算第三十一条公司的收入包括主营业务收入和其他业务收入。公司收入的确认原则如下：（一）商品销售收入。销售商品在将商品所有权上的主要风险和报酬己转移给购货方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的己发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。（二）房地产商品销售。房地产商品销售，同时满足以下三个条件时，确认销售收入的实现；1、公司已与购买方签订了正式的商品房买卖合同，双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款:2、房地产商
31、品已竣工，经有关部门验收合格并办理了竣工备案登记手续；3、公司已向购买方发出了入伙通知书，房地产商品已经过购买方验收。或购买方逾期前来验收，但已到入伙通知书的最后收楼期限，根据商品房买卖合同约定，视为已实际交付购买方使用。（三）房屋租赁。按照合同或协议规定，承租人应付租金的日期确认收入的实现。（四）提供劳务。提供的劳务在同一个会计年度开始并完成的，在劳务己经提供，收到价款或取得收取价款的证明时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完工程度能够可靠地确定，与交易相关的经济利益很可能流入公司，交易中己发生和将发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确
32、认营业收入的实现。物业管理收入在公司己经提供物业管理服务，按照合同或协议规定，业主应付物业管理费的日期确认收入的实现。第三十二条公司的成本包括主营业务成本和其他业务成本，主营业务成本包括房地产开发成本、物业租赁成本、物业管理及服务成本；期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。（一）房地产开发成本的核算1、开发成本确认。根据完工进度计算当期应确认的进度成本。当期确认的进度成本=合同预计总成本X完工进度一以前会计期间累计已确认的成本。其中：合同预计总成本包括已支付、应付未付以及预计以后还要发生的成本。2、开发成本结转。按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位开发成本结转。（二）职工薪酬的核算公司
33、职工薪酬，是指为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括：职工工资、奖金、津贴和补贴;职工福利费；医疗保险费、养老保险费（含基本养老保险费和补充养老保险费）、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；住房公积金；工会经费和职工教育经费；非货币性福利；因解除与职工的劳动关系给予的补偿；其他与获得职工提供的服务相关的支出。公司在职工提供服务的会计期间，除解除劳动关系补偿（亦称辞退福利）全部计入当期费用以外，其他职工薪酬均根据职工提供服务的受益对象，将应确认的职工薪酬（包括货币性薪酬和非货币性福利）计入相关资产成本或当期费用，同时确认为应付职工薪酬负债。公司职工薪酬
34、中的医疗保险费、养老保险费（含基本养老保险费和补充养老保险费）、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，按国家规定的计提基础和计提比例计提，计入相关资产成本或当期损益。公司职工福利费按应实际发生额计提，计入相关资产成本或当期损益。（三）销售费用，是指公司在销售商品、提供劳务过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售商品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。（四）管理费用，是指公司为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业
35、在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费等。（五）财务费用，是指公司为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。不含为购建或生产满足资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用。第三十三条公司
36、的利润是公司在一定会计期间的经营成果，包括营业利润、利润总额和净利润。（一）营业利润，是指营业收入减去营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用和资产减值损失，加上公允价值变动收益和投资收益后的金额。（二）利润总额，是指营业利润加上营业外收入，减去营业外支出后的金额。（三）净利润，是指利润总额减去所得税费用后的金额。第三十四条公司当期实现的净利润，加上年初未分配利润（或减去年初未弥补亏损）和其他转入后的余额，为可供分配的利润。其分配顺序如下：（一）提取法定盈余公积。根据公司法的规定，按净利润的10%提取法定盈余公积。盈余公积金已达注册资金的50%时可不再提取。盈余公积金可用于弥补亏
37、损或按国家规定转增资本，但转增资本金后留存的法定盈余公积金不得低于注册资本的25机（二）提取法定公益金。根据公司法规定，法定公益金按净利润的510%提取。（三）提取任意盈余公积。根据股东会决议决定的计提比例，从净利润中提取。（四）向投资者分配利润.第三十五条所得税费用的核算。（一）公司所得税费用的会计核算采用资产负债表债务法。（二）资产、负债的计税基础。公司在取得资产、负债时，确定其计税基础。资产、负债的帐面价值与其计税基础存在差异的，按照会计准则和本制度规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。（三）暂时性差异，是指资产或负债的帐面价值与其计税基础之间的差额。按照暂时性差异对未来期间应
38、税金额的影响，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。可抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的暂时性差异。（四）递延所得税资产和递延所得税负债的确认。资产负债表日，公司将所有应纳税暂时性差异确认为相应的递延所得税负债，所得税准则第十一条至第十二条规定不确认递延所得税负债的情况除外；公司以未来期间很可能取得用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产，所得税准则第十三条规定不确认延所得税资产的情况除外。确认由可抵扣暂
39、时性差异产生的递延所得税资产，以未来期间很可能取得用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。未来期间很可能取得的应纳税所得额，包括未来期间正常生产经营活动实现的应纳税所得额，以及在可抵扣暂时性差异转回期间因应纳税暂时性差异的转回而增加的应纳税所得额，并应提供相关的证据。（五）所得税费用的确认和计量在计算确定当期所得税（即当期应交所得税）以及递延所得税费用（或收益）的基础上，应将两者之和确认为利润表中的所得税费用（或收益），但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得税影响。即：所得税费用（或收益）=当期所得税+递延所得税费用（一递延所得税收益）当期所得税=应纳税所得额X当期适用税率（六）递延
40、所得税的特殊处理1、与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，应当计入所有者权益。直接计入所有者权益的交易或事项，如可供出售金融资产公允价值的变动，相关的资产、负债的账面价值与计税基础之间形成暂时性差异的，应按照准则规定确认递延所得税资产或递延所得税负债，并计入资本公积（其他资本公积）。2、因企业合并产生的应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异的影响，在确认递延所得税负债或递延所得税资产的同时，相关的递延所得税费用（或收益），调整在合并中应予确认的商誉。3、按照税法规定允许用以后年度的所得弥补的可抵扣亏损及可结转以后年度的税款抵减，按照可抵扣暂时性差异的原则处理。第五章财务报
41、告第三十六条财务会计报告包括会计报表、会计报表附注、财务分析报告等。第三十七条会计报表（一）会计报表原则采用企业会计准则所规定的会计报表格式，另外，可根据公司内部管理和核算的需要，增加相关会计报表。（二）编制的会计报表应按财政部制订的会计人员工作规范要求,做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。（三）报表封面应填制完整，企业负责人、财务负责人和制表人应一一签名。（四）报表封面和各报表表头应完整填列各公司名称和报表编制日期。（五）会计报表的报送时间纳税报表为次月15日前，经营管理报表为次月20日前。公司会计部可根据需要调整上报的时间。如有变化，以公司会计部通知为准。（六）主要会计报表种类：1
42、）、资产负债表月报2）、利润表月报3）、现金流量表年报4）、所有者权益变动表年报5）、货币资金明细表月报6）、预付账款明细表月报7）、应收账款明细表月报8）、其他应收款明细表月报9）、存货明细表月报10）、长期股权投资明细表月报11）、固定资产明细表月报12）、无形资产明细表月报13）、长期待摊费用明细表月报14）、土地使用权明细表月报15）、预收账款明细表月报16）、其他应付款明细表月报17）、应交税费明细表月报18）、借款明细表（含短期及长期借款）月报19）、营业收入明细表月报20）、营业成本明细表月报21）、销售费用明细表月报22）、管理费用明细表月报23）、财务费用明细表月报24）、经
43、营情况汇总表月报有合并报表的公司必须附送合并底稿及参与合并的各子公司报表一份。（七）会计报表格式上报的会计报表都必须按公司会计部规定的统一格式填报，所有涉及的项目都必须无一遗漏的如实填报。除报电子报表外，还必须同时上报纸质报表。非从事房地产开发经营子公司，可根据经营管理的实际需要，另行制定会计报表格式，并报总公司会计部备案。（八）会计报表编制会计报表的编制按企业会计准则会计报表编制说明执行。（九）各公司年度会计决算必须经公司统一安排的会计师事务所进行审计，并根据审计结果调整年度会计决算，调整后的会计报表为公司当年的最终报表，并以此报表中数据作为次年会计账户及会计报表的年初数。第三十八条会计报表
44、附注各公司必须在年度审计报告中按标准格式编制会计报表附注，并将审计报告报送XX公司会计部。第三十九条财务分析报告（一）每季度、半年度、年度财务报告必须编财务分析报告。(一)财务分析报告应包括但不限于以下内容：1、行业最新形势及政策，公司经营业务基本情况介绍及总体评价。2、主体分析。包括经营成果分析、财务状况分析、现金流量分析。3、其他重大财务及非财务事项说明。包括对外投资、产权转让、并购重组、重大资产处置情况，重大合同的签订与执行情况等。4、存在的主要问题和风险，改进意见或者风险应对策略。第六章会计监督第四十条各公司应当建立、健全本公司内部会计监督制度。内部会计监督制度应当符合下列要求：1、明
45、确划分记帐人员与经济业务事项和会计事项的审批人员、经办人员、财物保管人员的职责权限，并相互分离、相互制约。2、明确重大对外投资、资产处置、资金调度和其他重要经济业务事项的决策和执行的相互监督、相互制约程序。3、明确财产清查的范围、期限和组织程序。4、明确对内部单位会计资料定期进行内部审计的办法和程序。第四十一条会计机构、会计人员发现会计帐簿记录与实物、款项及有关资料不相符的，按照国家统一的会计制度和公司的会计制度规定，有权自行处理的，应当及时处理；无权处理的，应当立即向单位负责人报告，请求查明原因，做出处理。第七章附则第四十二条本制度由公司会计部负责解释，自公布之日起执行。附录：房地产开发企业
46、会计科目表顺序号编号科目名称一、资产类11001库存现金21002银行存款31012其他货币资金41101交易性金融资产51121应收票据61122应收账款71123预付账款81131应收股利91132应收利息101221其他应收款111231坏账准备121401材料采购131402在途物资141103原材料151404材料成本差异161405开发产品171406分期收款开发产品181407商品进销差价191408委托加工物资20Illl周转材料211471存货跌价准备221501持有至到期投资231502持有至到期投资减值准备241503可供出售金融资产251511长期股权投资261512长期股权投资减值准备271521投资性房地产281531长期应收款291601固定资产301602累计折旧311603固定资产减值准备321604在建工程331605工程物资341606固定资产清理351701无形资产361702累计摊销371703无形资产减值准备381711商誉391801长期待摊费用401811递延所得税资产411901待处理财产损溢二、负债类422001短期借款432101交易性金融负债442201应付票据452202应付账款462203预收账款472211应付职工薪酬482221应交税费492231应付利息502232应付股利51
