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1、目录1员工行为形象规范2员工培训及考核规程3内部检查管理规程4内部沟通规程5公文及档案资料管理规程6机动车停放管理规程7噪声控制工作规程8废水废气排放控制工作规程9空（剩）饭盒管理规程10能耗管理规程11对讲机使用规定12二次装修管理规程13客户紧急联络管理规程14拾获财物处理规程15空置房及公共场所管理工作规程16动用明火作业管理规程17三级安全教育规程IS相关记录表式1目的为了规范本管理处员工在提供物业管理服务过程中的行为和形象。2适用范围适用于本管理处对员工行为和形象的规范管理。3职责3.1管理处负责人负责对本管理处员工的行为规范和形象进行总体督导。3.2各级责任人负责对下属员工行为规范
2、和形象进行管理。3.3所有员工按本规程的要求规范自己的行为和形象。4行为规范4.1出勤考勤4.1.1合同制员工按员工手册第四章第二十一条执行。4.1.2劳务工按员工手册第四章第十七条执行。4.2仪表仪容4.2.1合同制员工按员工手册第四章第十九条执行。4.2.2劳务工按员工手册第四章第十五条执行。4.3行为举止4.3.1遇上级领导或宾客来访时，员工应立即起身相迎并问好；请来访人员入座后，自己方可坐下；来宾告辞，应起身移步相送。4.3.2站姿：员工站立应双脚与两肩同宽自然垂直分开（重心落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹；不可依偎在墙壁或其他物件上。4.3.3坐姿：员工应轻轻落座，
3、避免动作太大引起椅子发出响声；坐下后，经常保持身体挺直，膝盖应并拢，双腿自然垂直于地面；离座时，应将座椅轻轻放回原处。不得翘二郎腿；不得膝盖分开双脚交叉或双腿笔直前伸；不得抖动双腿。4.3.4员工进入上级领导、其他管理处或客户办公室前，应在门外轻叩门3下，征得同意后方可入内；若进去时门是关闭的，出来时则应随手将门轻轻带上。4.3.5员工进出办公室、电梯时，若与宾客或女士同行，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，礼让先行。4.3.6员工对客户或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听；在不违背保密制度的原则下有问必答，并做到回答准确；对自己无把握回答的，应婉转地表示歉意，联系有关人员给
4、予解答，或留下文字记录，及时予以回复。4.3.7员工除职责需要外，切勿随意走到其他管理处、大堂、楼层、客户区域或其他公共地方。4.3.8员工应维护工作环境整洁美观，不得随地吐痰、乱扔杂物和损坏绿化。4.3.9员工不得在工作岗位和办公区域内伸懒腰及结伴、结群闲聊等。4.3.10员工在工作区域内，不得与同事争吵，更不得与客户和来访人员发生争执。4.3.11员工在工作区域内，不可高声喊叫或奔跑（除紧急情况以外）。4.3.12未经许可，不得在物业管辖区域内携带易燃易爆、有毒有害等危险物品。4.4接听电话4.4.1接听电话，务必在3响之内接答。4.4.2拿起听筒先说“您好，经济开发区管理处）！”，语气平
5、和。4.4.3通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，一般不使用免提键。4.4.4必要时做好记录，并将要点向对方复述一遍。4.4.5通话完毕应说“再见，不得用力掷听筒。4.5吸烟员工不可在非指定范围内吸烟。4.6用膳用膳时间内，相关固定岗位及办公室均需留守至少1人。5检查5.1领班每天巡视本班组员工的行为形象执行情况，发现员工有违反本规程要求的现象，按员工手册相关规定，开出K员工过失或违纪处理单%并记录在K员工行为形象检查表上。5.2主管每周至少一次以上巡视本条线员工的行为形象执行情况，发现员工有违反本规程要求的现象，按员工手册相关规定，开出K员工过失或违纪处理单%同时将检查结果记录在相应检查表
6、上。5.3管理处负责人不定时巡视本管理处员工的行为形象执行情况，发现员工有违反本规程要求的现象，按员工手册相关规定，开出R员工过失或违纪处理单1，同时将检查结果记录在K内部工作检查表X上。5.3公司营运管理部在每月的工作检查中，发现员工有违反本规程要求的现象，开出K员工过失或违纪处理单皿6相关文件6.1员工手册7适用记录7.1K员工行为形象检查表7.2K员工过失或违纪处理单U7.3K内部工作检查表明确本管理处对员工的培训、意识和能力的要求以及对员工工作绩效的考核要求，确保本管理处的员工培训及考核工作能够满足综合管理体系的要求。2适用范围适用于本管理处对员工培训以及绩效考核工作的管理。3职责3.
7、1管理处负责人职责：a）负责制定管理处K年度培训计划%负责与督促管理处员工培训计划的实施；b）负责签订管理处K员工绩效考核评分表%并负责管理处的绩效考核工作；c）负责签订管理处各岗位K职位说明书凡3.2各级责任人职责a）负责与督促责任范围内K年度培训计划的实施；b）负责下属员工岗位的基本技能培训，并组织对培训效果进行评估；C）负责下属员工绩效考核工作。4工作程序4.1培训计划4.1.1管理处负责人按照人力资源控制程序规定编制下年度的K年度培训计划表为上报人力资源部。4.1.2管理处的K年度培训计划表应充分考虑以下要求：a）本管理处员工承担质量管理、环境管理、职业健康安全管理体系规定职责所需的能
8、力；b）本管理处员工从事本岗位所需的专项技能/资格的能力；c）本管理处员工掌握作业指导文件并运用于日常工作的能力。4.1.3管理处负责人应将K年度培训计划表11分解为K月度培训计划表%并在每月底将下月的K月度培训计划表上报人力资源部。4.2培训形式4.2.1公司组织的专项技能/资格的外部培训。4.2.2公司组织的对新员工、在岗员工、转岗员工、各类专业人员等培训。4.2.3本管理处根据管理处计划组织的相关培训，包括业务技能指导。4.3培训实施管理处组织的培训，应填写K培训项目实施表%记录培训人员、时间、地点、讲师、内容及评价等，培训后将有关记录、试卷或评价记录存档。4.4培训评价4.4.1通过理
9、论、操作考核、业绩评定和观察等方法，评价培训的有效性，评价被培训的人员是否具备了所需的能力。4.4.2管理处负责人应加强对员工日常工作业绩的评价，可随时对下属员工进行现场抽查，对不能胜任本职工作的员工，应及时安排主管进行培训；如培训后仍不能胜任本职工作的，应及时向人力资源部汇报。4.4.3本管理处应保持培训记录并做好归档工作。4.5员工工作业绩评定4.5.1员工绩效考核以半年度为一个考核周期，上半年度为1-6月，下半年度为7-12儿4.5.2在半年度首月的15日之前，管理处负责人根据本管理处员工的具体工作要求,制订本管理处各项考核指标及指标权重，填写并签订K员工绩效考核评分表%双方各执-份，作
10、为本考核周期的绩效考核依据。4.5.3在考核周期末（6月30日、12月31日）后的15天内，管理处负责人组织本管理处完成员工绩效考核评分。4.5.4各条线主管负责下属员工绩效考核评分工作，管理处负责人负责下属员工绩效考核评分审核工作。4.5.5管理处负责人负责本管理处主管级以上员工绩效考核评分工作。4.5.6管理处负责人根据管理处员工绩效考核评分结果，拟定本管理处员工绩效考核奖金系数，上报分管领导审批。4.5.7管理处负责人负责受理本管理处员工绩效考核申诉。4.5.8管理处负责人负责对本管理处绩效考核工作中的不规范行为进行整改。4.5.9管理处负责人负责将考核结果反馈给考核对象，并帮助制订绩效
11、改进计划。5相关文件人力资源控制程序6适用记录6.1K年度培训计划表6.2K月度培训计划表6.3K培训项目实施表6.4K员工绩效考核评分表X6.5K员工培训情况跟踪表X6.6K职位说明书X6.7K培训签到表1规范本管理处物业管理服务的监督和检查工作，确保物业管理与服务符合综合管理体系规定的要求。2适用范围适用于本管理处对服务质量日常检查的管理和控制。3职责3.1管理处负责人负责对本管理处日常工作的总体检查和管理。3.2各级责任人负责管理区域内分管工作的日常检查和监督。4工作程序4.1班组检查4.1.1保安主管每天负责对下属各岗位保安队员的工作进行检查，检查内容按保安作业手册的有关要求执行，内容
12、应覆盖以下方面：a）保安的各类记录表内容及记录是否符合要求；b）管理区域内二次装修管理工作；c）有无私自占用、使用公共场地现象（包括楼道内堆物）；d）消防设施设备的数量及完好情况；e）保安队员各岗位的工作表现；f）管理区域内机动车和非机动车管理；g）员工行为形象规范。检查结果记录在K保安工作日检表X上。4.1.2环保主管负责对管理区域内保洁分包商和绿化分包商工作的总体管理。环保主管每周二次巡视和检查，环保监管每天检查，检查内容按环保管理工作规程和绿化管理工作规程的有关要求执行，内容应覆盖以下方面：G管理区域内环境是否保持清洁、卫生；b）管理区域内公共部位的保洁工作是否符合标准要求；c）管理区域
13、内绿化是否有枯死现象；是否有黄土裸露现象；d）管理区域内的绿化养护工作是否按规定的要求操作；e）保洁、绿化养护工作是否符合环境和职业健康安全的要求；f）员工行为形象规范。检查结果应记录在相应表上。4.L3工程维修主管每天抽查、每月一个循环负责对下属员工的日常维修工作、各类设备机房的巡检和维护保养等工作进行检查，检查内容按工程维修作业手册的有关要求执行，内容应覆盖以下方面：a）各类设备机房的现场巡视、保养情况；b）日常报修处理及统计；c）管理区域内公共部位设施设备的定期维护保养工作；d）楼宇内公用部位的门、窗检查情况；e）管理区域内二次装修管理工作；f）员工行为形象规范。检查结果记录在K维修工作
14、检查表上。4.L4客服主管每天抽查、每周一个循环负责对下属员工的日常服务接待、收费、客户资料管理等工作进行检查，检查内容按客户服务作业手册的有关要求执行，内容应覆盖以下方面：a）客户资料的归档整理；b）各类费用的收缴现状；c）客户投诉处理结果；d）客户报修及回访情况；e）客户合同新签和续签工作；f）客户装修管理跟进工作；g）空置房管理工作；h）员工行为形象规范。检查结果记录在K客户服务工作检查表上。4.2管理处检查4.3.1管理处负责人每月一次全覆盖，对本管理处的日常服务工作进行全方位的检查，并在R内部工作检查表上作出相应的记录和评价。4.3.2管理处副主任、助理等管理人员应根据管理处负责人的
15、分工布置做好分管工作的日常检查，检查结果记录在K内部工作检查表2上。4.3.3管理处负责人检查的依据：a）综合规范文件；b）环保作业手册；C）保安作业手册；d）工程维修作业手册；e）客户服务作业手册。4.3.4管理处负责人对检查中发现的不符合项按公司不符合、纠正和预防措施控制程序进行整改，对整改结果按要求进行验证并做好记录。5相关文件5.1综合规范文件5.2环保作业手册5.3保安作业手册5.4工程维修作业手册5.5客户服务作业手册6适用记录6.1K保安工作日检表6.2K维修工作检查表X6.3K客户服务工作检查表6.4R内部工作检查表建立和规范本管理处内部沟通行为，确保综合管理体系的有效运行。2
16、适用范围适用于本管理处内部有关质量、环境、职业安全健康的信息交流与沟通。3职责3.1管理处负责人职责a）对本管理处质量、环境、职业安全健康信息所采取措施的审批及总体协调。b）负责召集本管理处管理人员工作例会，就质量、环境、职业安全健康信息进行交流与沟通。c）负责对本管理处员工就质量、环境、职业安全健康信息的接收、传递与处理。3.2各级责任人负责下属员工就质量、环境和职业健康安全管理信息的接收、传递与处理；如不能处理，需及时向管理处负责人汇报。4工作程序4.1沟通方式4.1.1口头沟通（包括电话沟通）。4.1.2会议及培训。4.1.3内部专栏。4.2沟通内容4.2.1日常工作中存在的问题和潜在的
17、不符合现象。4.2.2日常检查中不符合项的改进情况。4.2.3员工抱怨。4.2.4紧急情况的报告。4.2.5需要作内部沟通的客户信息。4.2.6其他内容。4.3沟通实施4.3.1管理处负责人应建立管理处管理人员例会机制，就本管理处在质量、环境、职业健康安全管理方面的信息进行交流与沟通。4.3.2管理处负责人应建立本管理处各岗位间、班组间的交接、沟通机制，使正在进行和将要进行的工作能满足质量、环境、职业健康安全管理的要求。4.3.3各级责任人应建立与下属员工的工作交流和学习的会议机制，既可组织员工学习作业指导文件相关内容，交流规范操作的体会；又可针对日常工作中的不符合项，讨论拟采取的纠正措施，使
18、员工明白自己的工作结果会直接影响服务质量、工作场所环境和职业健康安全的任何变化。4.3.4本管理处应实行内部报告机制，使日常管理服务中的重要情况、重大事件、突发事件在发生后能及时通知到相关负责人。4.3.5本管理处进行的任何沟通，尤其是会议、培训、班组或岗位工作交接、事件报告等的沟通，必须保存相应记录。5相关文件协商和沟通控制程序6适用记录6.1K会议签到单!6.2K会议记录单?6.3K员工培训情况跟踪卡为规范本管理处文件、资料的整理、立卷、保管、借阅及归档工作，方便日常管理使用，确保文件档案的完整与安全。2适用范围适用于本管理处各类文件、档案资料的管理。3职责3.1管理处负责人是本管理处各类
19、文件、档案资料管理的第一责任人。3.2各条线主管负责本条线各类记录、资料及文件档案的汇集整理。3.3客服主管负责管理区域内客户资料的日常保管工作及退租客户档案的立卷归档工作。3.4行政文员负责本管理处各类文件、档案资料（除客户资料）的归类、整理、立卷、保管。4工作程序4.1归档范围4.1.1物业验收档案物业验收档案要求按物业项目验收标准。4.1.2二次装修档案a）客户单元二次装修图纸、资料及审批手续；b）二次装修期间管理处监督检查记录。4.L3客户资料档案a）客户基本资料（包括租/售合同复印件、营业执照等）；b）客户入驻情况登记（包括名称、单元号、产权性质、联系人、建筑面积、交接记录、入驻时间
20、及租用期限等）；c）客户和管理处来往的书面信函。4.L4设备设施维修保养档案a）各类设施设备的维修档案及日常巡检维修记录；b）各类机房日常巡检记录。4.L5设施设备检测档案a）供电部门对变配电间定期进行的电气测试报告：b）劳动部门出具的电梯合格证书及年检报告；C）生活水箱清洗消毒记录、卫生部门水质检测报告、清洗人员有效体检证明；d）大楼避雷系统定期检测报告（包括自检或送外检测）；e）楼宇定期沉降检测报告；f）消防系统设施设备定期检测记录、消防泵及管道定期试机及换水记录、烟感温感探头定期测试记录；g）其它设施设备检测记录资料。4.1.6房屋本体维修保养档案a）房屋本体大修计划及实施记录；b）房屋
21、本体日常巡检记录。4.1.7管理类文档a）物业管理委托合同、管理公约、业主及用户手册、物业使用管理协议、三方协议等；b）作业指导文件；c）各类管理服务分包合同、合作经营协议；d）公司下发的文件（包括上级领导、行业、政府管理处下发的文件）。4.L8管理处运作类档案a）管理处各类运作记录；b）管理处提交公司的各类请示和报告；c）管理处的各类会议、培训记录。4.2归档要求4.2.1管理的文件资料必须字迹工整，文书档案统一使用A4纸张。综合管理体系类文件格式按综合管理体系文件编写导则要求执行，公文类文件格式要符合一般公文编写要求。4.2.2凡手写的需保存的文件和记录禁止使用铅笔书写。4.2.3管理的文
22、件材料要完整、系统、准确、真实。4.2.4保持管理文件资料之间的历史联系，并进行科学分类、立卷、编目和编号。4.2.5管理的文件必须是原件（原件在公司的除外）。4.2.6案卷题名应确切反映卷内文件内容，并区分保管期限。4.2.7文件材料的归档必须编制清单，办理签字移交手续。4.3归档时间4.3.1本管理处向公司档案室归档的文件材料根据公司规定一般在次年的4月底之前，最迟在次年6月底前归档。4.3.2工程、设备运行资料必须在次年一季度前整理和归档。4.3.3属本管理处自行保管的文件档案，按公司文件控制程序执行。4.4管理规定4.4.1本管理处的所有档案资料（除客户档案）由管理处负责人负责监督保管
23、，各条线主管按职责分工负责汇集整理，行政文员负责文件的存档工作。4.4.2管理处的客户档案资料由管理处负责人负责监督保管，客户代表负责汇集整理，客服主管负责客户档案资料的存档工作。4.4.3所有档案资料要求集中存档，文件柜要求上锁，钥匙由行政文员保管，未经管理处负责人许可，他人不得动用。4.4.4档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。4.4.5管理处负责人调职、离任时应向接任者办理档案移交手续，经公司确认后方可离任。4.4.6因工作需要借阅、复印有关档案资料的，需经管理处负责人书面确认，如有违反的作泄密处理。4.4.7档案
24、资料因保管不当或人为因素而导致遗失、泄密的，若对管理有重大影响或损害客户和公司利益的，公司将视情节轻重追究当事人责任，并保留追究其法律责任的权利。4.5保密规定4.5.1所有涉及客户及公司管理的内部资料，如客户单元信息资料、楼宇档案资料、公司内部资料以及管理处员工个人资料等均属保密范围。4.5.2客户及员工资料统一存放在管理处指定的文件柜中，由客服主管和行政文员分别负责保管工作，管理处负责人每月检查，其他工作人员未经许可禁止查阅。4.5.3管理处文件柜备用钥匙由行政文员保管，行政文员因故请假时，由管理处负责人指定的授权人员代为执行以上事务。4.5.4因工作所需而放置于办公室、监控中心的客户联系
25、电话、员工个人联系电话、地址等资料，应妥善放置，防止外泄。4.5.5公司制定的综合管理体系文件（包括作业指导文件）按文件控制程序规定的范围领取和使用；严禁以任何形式抄袭及复印挪作它用。4.5.6员工应具有维护他人隐私权利的法律意识，主动为客户及公司保守秘密，对于任何人员不正常的打探行为，应坚决拒绝并向管理处报告。4.5.7员工若因疏于职守或故意行为而致使档案资料泄密，给客户、公司或管理处员工利益造成侵害的，公司将按员工手册有关规定予以处罚，并由当事人个人承担导致的全部法律责任。5相关文件5.1作业指导文件5.2综合管理体系文件编写导则5.3文件控制程序5.4员工手册6适用记录6.1K受控文件目
26、录清单X6.2K文件发放范围清单规范本管理处对管理区域内机动车车位分配、收费、车辆停放等活动有序管理。2适用范围适用于本管理处对管理区域内机动车停放、收费等管理活动的控制。3职责3.1管理处负责人负责制定本管理处机动车车位分配方案、实施计划和总体管理。3.2客服主管负责按机动车车位分配方案实施对客户的车位分配工作。3.3客服代表根据车位分配情况按协议向客户收取停车费用。3.4保安主管负责安排、检查保安人员对机动车现场停放秩序的管理。3.5工程维修主管负责安排维修人员对机动车停放场所设施的维保工作。3.6环保主管负责检查和督促保洁公司做好停车场所的环境保洁工作。3.7保安人员负责机动车现场的安全
27、停放、临时车位的合理安排、现场收取临时停车费用工作。4工作程序4.1制定车位分配方案4.1.1管理处负责人根据本管理处物业项目实际状况，落实本管理处车位分配方案。4.1.2管理处负责人在落实车位分配方案时，首先考虑开发商对本管理区域的车位分配规定，同还应考虑以下原则：a）可按建筑面积大小作为车位分配数额的尺度:b）分配尺度的确定应考虑单元分隔状况；c）应按公平原则尽量兼顾所有客户；d）应事先留出一定数量的车位作为临时租车位使用；e）应事先留出少量的车位作为机动车位；f）其他。4.1.3管理处负责人负责制定本管理区域的【机动车停放须知，4.2制定管理处收费管理流程管理处负责人根据本管理处的人员编
28、制和岗位设置情况，制定本管理处机动车收费管理流程如下：a）固定车位收费一一由客户代表负责签约客户的固定车位的收费工作，车管员予以协助一一客户代表按收款、开票操作流程执行；b）临时车位收费一一由客服代表负责签约的临时车位的收费工作；保安人员（车辆管理员）负责现场临时车位收费工作。具体按【临时收费流程】执行。临时停车收费应注意以下两点：临时停放车辆离开时按规定收费并主动提供发票；管理处每日核对发票及金额，进行交接签收。4.3车位分配方案的实施4.3.1保安主管根据车位分配方案，编制K机动车位分布图儿4.3.2工程维修主管根据K机动车位分布图%联系划线、安装地桩锁等前期工作。4.3.3客服主管根据车
29、位分配方案，了解掌握客户需求；在与客户充分沟通后编制本管理处K固定车位汇总表X。4.3.4客服代表根据K固定车位汇总表X请固定车位的客户填写K车位申请表U,与客户签订机动车车位使用管理协议或其他书面协议，同时发放相应停车证、IC卡，并收取当期停车管理费。以后按机动车车位使用管理协议的约定及时收取费用。收费情况登记在K固定车位收费情况统计表内。4.4临时车位收费管理保安人员根据无固定车位的车辆在管理区域内停放时间收取临时停车费，临时收费的操作流程按【临时收费流程】执行。4.5机动车停放现场管理地面停车场和地下停车场的日常管理按机动车停放现场管理操作规程执行。4.6停车场设施的维护4.6.1车辆管
30、理员每天检查停车场设施的完好情况，发现有异常，及时按报修服务管理规程执行。4.6.2客户代表接到报修，填写K报修单2,并及时通知维修人员领取K报修单X。4.6.3工程维修主管接到K报修单%安排维修人员实施维修工作。4.7停车场所环境保洁环保主管按保洁分包商作业质量督导标准的相关要求检查停车场所的环境保洁工作。5附录5.1【临时收费流程】5.2【机动车停放须知】6相关文件6.1机动年年位使用管理协议6.2机动车停放现场管理操作规程6.2报修服务管理规程6.4保洁分包商作业质量督导标准7适用记录7.1K固定车位汇总表X7.2K固定车位收费情况统计表7.3K车位申请表临时收费流程附录2：机动车停放须
31、知1.停车场管理规定以XX市道路交通法为基础，适用于任何在本场范围的固定机动车和临时机动车及任何使用本车场人士（以下简称“使用人士”包括管理人员、驾驶员、乘客及其代理人和其他任何在场人士）。2.本管理条例及守则所提及的车场管理公司为XXXX开发区物业管理有限公司（包括其雇员及代理人）3.使用人士的车辆须依XX市法例规定购有有效车辆保险和交通部门发出的有效行车证明。4.使用人士需按规定车位停放，不许停放于其它车位或进出通道上，管理公司保留拖走阻碍停车场正常动作车辆之权利。5.使用人士还得在本车场停泊，装载，管理公司（包括其雇员和代理人）认为可能对其他车辆等造成危险的车辆或物品。6.使用人士请勿在
32、车辆内放置贵重物品，离车时请予以检查，锁好车门。遇有失窃，及车辆损伤，物业公司还负任何责任。7.导致本车场任何默写装置、设施、设备及器械等损坏的使用人士，必须负责赔偿损失。8.未经管理公司（包括其他和代理人）批准，使用人士还得在本场范围内维修，清洗车辆，车辆停放时必须熄火。9.停车场内最高车速限制为每小时5KM,在高度限制、管道位置、坡道及转弯处应减速小心驾驶，以避免可能的意外情况。4T以上货运车不得入内。10任何车辆在停车场及车道上还得鸣号以免游滋扰其他人士。11.如有任何车辆在停车场停放过久，而该情况令本公司认为有碍停车场正常动作或其他人士及车辆安全的，本公司有权合理处理该车辆。12.本停
33、车场收费标准以XX市陆上运输管理处XX物价检查所核定标准收取。XXXX开发区物业管理有限公司经济开发区管理处1目的为防治管理区域内环境噪声污染，保护和改善工作、生活环境，保障人体健康，特制定本工作程序。2适用范围适用于本管理区域内环境噪声污染的管理控制工作。3职责3.1管理处负责人负责对管理区域内环境噪声污染的总体控制和督导。3.2客服主管负责对管理区域内产生环境噪声污染的客户或施工单位具体沟通工作。3.3工程维修主管负责督促和协助因空调器、冷水塔等设备、设施产生噪声污染的客户采取措施的工作。3.4保安主管负责对管理区域内二次装修噪声污染的管理监督工作。3.5管理处员工在日常工作中发现各类噪声
34、污染的现象都有义务进行劝阻。4工作程序4.1识别4.1.1管理区域内可能产生的噪声种类a）二次装修产生的噪声；b）管理区域内汽车随意鸣号产生的噪声；c）设施、设备检修及建筑施工产生的噪声；d）使用空调器、冷却塔等可能产生的噪声；e）修剪草坪时割草机产生的噪声；f）其他可能产生的噪声。4.1.2本管理处应按环境因素的识别与评价控制程序的规定，及时识别本管理处噪声污染现象，评价出重要环境因素，并更新本管理处K重要环境因素清单&4.2噪声污染的控制和施加影响4.2.1保安主管根据K装修客户一览表?安排保安人员对管理区域内二次装修单元进行巡视，防止噪声污染的产生；一旦发现因装修产生噪声，保安主管及时到
35、现场制止，并要求施工单位严格按照装修管理规定的要求操作，将影响相邻客户办公的有噪声的操作放在非办公时间进行。4.2.2本管理处应采取有效措施尽量降低由于施工造成的影响环境的噪声，对分贝较大的影响环境的噪声尽量加快工作进度或在正常工作时间外安排进行。4.2.3本管理处在管理区域内应设置禁止汽车鸣号标志，保持管理区域安静的环境。4.2.4保安人员在日常巡视中，发现汽车鸣号、人员大声喧闹等噪声现象应及时制止。4.2.5工程维修主管对管理区域内使用空调器、冷却塔等可能产生噪声污染的设备、设施进行跟踪，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。一旦噪声排放超标，要求设备设施权属所有者采取措施降低噪声
36、污染。4.2.6客服主管针对管理区域内现场无法劝阻的各类噪声排放现象，应负责联系客户或施工单位负责人，要求采取整改措施，直至噪声污染得到控制；如客服主管也无法劝阻，应向管理处负责人汇报。4.2.7环保监管要求绿化养护公司将修剪草坪工作安排在周六或周日进行，以减少割草机产生的噪声而影响客户办公环境。5相关文件5.1中华人民共和国环境噪声污染防治法5.2环境因素的识别与评价控制程序5.3业主及用户手册5.4装修管理规定6适用记录6.1R重要环境因素清单6.2R二次装修巡检记录表1目的通过对管辖区域内因活动、产品和服务而产生的废水、废气排放进行控制和施加影响，确保本管理处环境管理能满足综合管理体系的
37、要求。2适用范围适用于本管理处对管辖区域内废水、废气排放的控制和施加影响。3职责3.1管理处负责人负责对管辖区域内废水、废气排放的总体控制和管理。3.2环保主管负责对管辖区域内废水、废气排放的具体检杳和管理控制.3.3保安人员负责对管辖区域内废水、废气排放现象的日常巡检。4工作程序4.1废水、废气排放识别4.1.1在管辖区域内因活动、产品和服务可能产生的废水排放现象主要包括:a）向下水道排放油类、酸类液体、碱类液体或剧毒废液；b）清洗各种车辆和装储过油类或者有毒污染物的容器；c）将含有汞、镉、碑、辂、铅、氟化物、黄磷等的可溶性剧毒废渣向下水道排放、倾倒或者直接埋入地下；d）向下水道排放、倾倒试
38、剂废液和其他废弃物；e）向下水道排放设备、设施维护保养中产生的废油、废液；f）将剩余农药、药品倒入下水道或埋入地下。4.L2在管辖区域内因活动、产品和服务可能产生的废气排放现象如下：a）有些研发单位易挥发化学物品的泄漏；b）餐厅现场烹饪油烟的排放；c）二次装修油漆、涂料等有害气体的排放；d）建筑垃圾装运时扬尘的污染。4.1.3本管理处应按环境因素的识别与评价控制程序的规定，及时识别本管理处废水、废气排放现象，评价出重要环境因素，并更新本管理处K重要环境因素清单优4.2废水、废气的控制和施加影响4.2.1环保监管根据入驻K客户清单逐一了解客户单位的生产经营情况，对有使用有毒有害化学物品的客户单位
39、，请其填写K入驻客户使用有毒有害化学物品情况记录表L并要求提供对使用有毒有害化学物品的严格控制和不泄漏承诺。4.2.2环保主管不定期检查管辖区域内是否有向雨水（污水）管排放污染物的单位，一经发现就要求该单位提供政府有关管理处同意其排放的批文，并定期提供经检测符合排放标准的报告。对没有排放批文或疑似超标排放的单位，及时向管理处负责人汇报，并做好记录；管理处负责人应及时向营运管理部报告。4.2.3环保监管在日常工作检查中，监督保洁、绿化、消杀灭害等分包商是否使用符合环保要求的产品、是否将农药、化学药剂等的包装物及时回收并要求处置，如没有按要求操作，应及时要求分包商整改，并跟踪验证整改结果，做好记录
40、。4.2.4环保监管要求建筑垃圾清运部门采取措施，减少装运过程得扬尘污染，并监督效果。4.2.5环保监管应定期监督检查管辖区域内的餐厅卫生设施（油水分离器）是否定期清理，防止油烟废水对管辖区内环境造成污染，并做好相应检查记录。4.2.6环保监管督促客户单位在装修过程使用油漆涂料时，采取减少污染的措施，并做好相应记录。4.2.7保安人员在日常巡视中要制止以下行为：a）在管辖区域内洗车（除专业洗车点外）；b）将油漆、涂料倒入下水道；c）将剩余农药、药品倒入下水道或埋入地下；d）在管辖区域内焚烧各种工业废弃物、绿化枯枝等；e）建筑垃圾散装、舌L扔。4.2.8工程维修人员应对设备、设施维护保养中产生的
41、废油、废液、含油废手套和抹布集中收集交由有资质的单位回收处理，不得向下水道排放和乱扔。4.2.9管理处负责人应将对废水、废气排放的控制列入本管理处年度环境管理目标；同时积极做好保护环境的宣传工作，利用公示栏或其他形式向客户和本管理处员工说明防治水污染和大气污染的重要性和方法，提高入驻客户及员工对污染水资源和大气环境的行为进行监督的意识。5相关文件5.1中华人民共和国水污染防治法5.2中华人民共和国大气污染防治法5.3环境因素的识别与评价控制程序6适用记录6.1R重要环境因素清单6.2R入驻客户使用有毒有害化学物品情况记录表1目的明确本管理处对管理区域内空（剩）饭盒的管理和控制，确保管理区域内对
42、空（剩）饭盒的管理工作能够满足综合管理体系的要求。2适用范围适用于本管理处对管理区域内空（剩）饭盒的管理和控制工作。3职责3.1管理处负责人负责对本部门的空（剩）饭盒的管理和控制工作。3.2环保监管负责对送餐人员回收空（剩）饭盒的监督管理。3.3保安主管负责安排保安人员对进入管理区域送餐人员的出入管理。4工作程序4.1沟通4.L1保安主管安排保安人员随时了解出入管理区域送餐人员的动向，由保安主管汇总后列出R进入管理区域送餐人员名录7交环保监管。4.1.2环保监管根据R进入管理区域送餐人员名录W逐一与送餐人员沟通，要求其办理K临时出入证现4.1.3环保监管根据公司综合管理体系要求，明确告知送餐人
43、员必须当天及时将空（剩）饭盒回收并送到环保部门指定的处理场所。4.2管理和控制4.2.1保安人员要求送餐人员出示K临时出入证，验证后才能放行进入。4.2.2保安人员监管进出管理园区的送餐人员是否按要求回收空（剩）饭盒，发现违反规定要求的人员，及时向保安主管报告。由环保监管向送餐人员沟通。4.2.3保安人员发现送餐人员有废弃污物外溢现象时，及时提醒其清洁现场。4.2.4环保监管不定时检查送餐人员及时回收空（剩）饭盒的情况，发现违反规定要求的人员，首先进行沟通，宣传环境管理国策；对屡次违反规定者，可禁止其进入管理园区5适用记录R进入管理区域送餐人员名录1目的为对本管理处日常管理服务、设备设施的能耗
44、进行管理，在保持原有服务标准不变的前提下，合理的降低物业管理成本，节约资源，确保业户的利益。2适用范围适用于本管理处对管理服务、设备设施的能耗管理和控制工作。3职责3.1管理处负责人是本管理处能耗管理和控制的第一责任人。3.2工程维修主管负责对本管理处设备设施能耗的具体控制和管理工作。3.3保安主管负责安排保安人员按规定时间启闭管理区域内的公共照明设施。4工作程序4.1抄见用水计量表工程维修主管安排维修人员每天抄见用水计量表，并对抄见的数据汇总、统计、比较分析（可将每天的消耗量与昨天、上周、去年同期的消耗量以及计划用水量作比较）。通过比较分析，如发现可疑问题应及时排除，使对“能耗”的使用始终处
45、在有控状态。用水计量表的具体抄见办法按能耗计量统计管理规程执行。4.2合理申报契约用电负荷限额工程维修主管根据本管理处设备设施实际负荷、并参照上月、去年同期的用电最高需量，在当月20口前向营运管理部申请调整下月的契约用电负荷限额，对当月的电能消耗最高需量实行有效监控，并随时准备对大容量设备的运行作好调配工作。契约用电负荷限额的具体申报办法按契约用电负荷限额管理规程执行。4.3设备运行管理4.3.1空调运行管理a）维修人员（空调）应根据气温变化适时调整设定温度和开关机时间。温度设定参照政府有关规定，建议夏季室内温度一般不低于26,冬季不高于20C；b）维修人员（空调）严格控制机组同时开启的台数，
46、避免瞬时功率超载和资源损耗，确保不超契约负荷限额；c）维修人员（空调）在保证满足4.3.1a）条款规定的空调温度前提下，合理开启空调机组的台数，使开启的空调机组能满负荷运行，避免多台机组处于待机状态而造成的机组启动频繁，电耗增大;d）维修人员（空调）合理使用新风机调节室内温度，达到节能目的；e）工程维修主管应定期安排清洗空调水系统，以提高机组的能效和出力，同时也可延长设备的使用寿命，节省电力；f）工程维修主管应定期安排清洗过滤网，以减少系统阻力、提高换热能力，节省电力，而且可以减少空气污染，改善空气质量。4.3.2电梯运行管理a）电梯在设备允许和满足使用要求的条件下，客梯可采取分区、分时运行。晚上8点至早上7点、双休日、节假日全天，可采取单梯运行，或仅开消防梯；b）加强
