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1、南京物业公司空调系统设备维修保养作业规范一、目的：规范空调维修保养工作，确保空调各项性能良好。二、范围：适用于管理处辖区内的各类空调。三、职责：(一)工程部主管负责检查维修保养工作的执行情况。(二)空调工具体负责空调的维修保养工作。四、作业规范：空调设备保养，分为日常保养、月度保养、季度保养和年度保养(一)日常保养标准。通常情况下，当班人员每天必须按下列规定时间对所属设备进行检查，并按运行记录表做好记录。1、空调主机(1)每小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行检查。(2)每班检查一次总管压差装置的工作状况，并记录压力表读数；(3)每周清理一次机组外表及机组环境卫生。2、空调水泵。每两
2、小时作如下检查：(1)水泵电机，轴承温度、运转是否有异响和振动；(2)压力表读数是否正常。(3)联轴器是否有异响、跳动及是否有漏油；(4)阀门开关位置是否正常；(5)排除不正常漏水现象。(6)每周清理一次水泵外表和机房环境卫生。3、压缩机(1)经常检查压缩机、电动机运转响声、温度和振动情况；(2)经常观察储气瓶气压及减压阀后气压是否正常，并检查除湿装置的工作状况。(3)每天早班检查油位，排放储气瓶积水。(4)每周清理一次机组外表面。动；皮带传动的离心风机每周观察检查一次皮带紧张度，必要时调整；检查是否有漏气。4、风机。每周检查电机及风机各轴承温度是否正常，机组运转是否有异常响声和振漏水现象，冷
3、凝水排泄情况；相对湿度调章器的位置是否正常；盘管是否有堵塞现象，风阀是否在正常位置。（二）月度保养标准1、空调主机。认真检查各仪表是否正常可靠，更换不正常的仪表；检查主机是否泄漏或漏油漏水现象；分析机组一个月以来的运行情况，判断继续运行可靠性.2、压缩机。清洁所有空气滤网；手动检查安全阀的性能；检查各接头是否有泄漏现象；检查机油质量，必要时换油；检查皮带紧张度和磨损情况，必要时换器件或调整，同时检查皮带轮及键是否松动。3、盘管风机。检查室内空调效果；检查各风机盘管运转是否有异响及振动，必要时拆检加油或修理；检查皮带紧张度及磨损情况；清洁盘管风机滤网；检查冷凝水管及冷冻管是否堵塞。（三）季度保养
4、标准由空调维修工配合督促维保单位进行、重点保养检查以下各项：1、压缩机。检查机油质量，必要时换油；清洁除湿装置空气过滤器。2、水系统。检查水质，必要时换水:阀门丝杆清理加油；检查总管压差装置的工作性能，必要时进行调整。3、空调主机。检查冷冻剂和机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换；检查清洁水过滤器。（四）年度保养标准由空调维修工配合督促维保单位进行，重点保养检查以下各项：1、空调主机。作一次全面的技术性能检查，再作针对性的拆检修理；检验各仪表的准确可靠性；停机保养前后全面检查冷冻剂系统、润滑系统、水系统的密封性能；检查保养安全阀及所有附属件；清洗机油过滤器：每2年更换一次冷冻机油；换季
5、停机后拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管道是否有腐蚀现象；测试电路动作性能的可靠性；模拟实验各安全装置的性能；电机作年度检查保养。2、空调水泵。每运转2000小时，检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况，作好防锈保护工作；测量记录叶轮密封间隙，检查整个系统的密封情况，检查保养所有附属件；检修保温层，检查风管是否完好；对电机作年度检修保养。3、风机盘管。全面检查风机盘管运转时是否有异常响声及电机过热现象，必要时拆修电机，对轴承加油或更换轴承；检查电机的绝缘性能及电机设备是否良好；检查所有附属阀件；检查皮带轮的磨损情况；检查管系是否漏水、漏气及检查盘管是否完好；清洁风机及散热翘片和过滤网。4、新风空调机组。检修新风机组运行状况，调整各分支管分水量压力；检查电动水阀、风阀、防火阀运行在完好状态；更换经检查确定不能再使用的风管。
