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1、高邮市天山镇城镇综合体睦邻坊项目建设实施方案苏州科赛睦邻坊投资有限公司2013年4月前言：高邮首个城镇综合体1-第一章项目概况3-一、项目概况3-二、项目用地描述4-三、投资企业介绍5-第二章项目建设必要性及优劣势分析6-一、项目建设的必要性6-二、项目开发具有优势7-三、项目开发的劣势8-第三章项目开发前景分析9-一、市场分析及预测9-第四章项目现状和建设关键策略一、项目现状二、项目建设关键环节三、项目运营的风险四、项目开发存在问题及对策.第五章项目实施目标及定位一、项目开发目标及策略第六章项目建设方案17-一、项目实施内容17-二、建设规模及业态细分简析17-三、项目主要技术经济指标表20
2、-四、配套工程说明21-第七章投资估算及效益分析22-一、估算范围及依据22-二、项目总投资22-三、资金筹措方案24-四、项目效益分析24-第八章项目运营风险的防范27-项目运营风险的防范27-第九章结论27-前言：高邮首个城镇综合体这是一块充满活力的土地，这里将是高邮人气最旺的核心城市区域，在高邮迅速发展的时代，充满了机遇、挑战，我们的项目就立足于这里。我们在对城镇综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的城镇商业，我们将着重进行阐述。作为一个城镇综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，以期对项目的发展起到重要的指
3、导与借鉴意义。本项目周围拥有丰富的自然资源，如河流，湖泊等。本项目建设与绿色生态环境，人性化的居住设计相结合，配合可持续发展的理念，将提供一个景致怡人的宜居新城镇。高邮作为经济发展中的城市，周边实体经济较为发达、消费力较为强盛的部分乡镇，商业市场却仍然处于一个较为零散的状态，且城镇综合体发展仍处于空白状态，虽然现在很多乡镇里都已有了部分小卖场的进驻，但总体上商业网点分散、功能单一，城镇需要能满足当地居民购物、休闲和娱乐等一站式需求，因此城镇综合体应运而生，集约了时尚、完全餐饮、娱乐、生活、休闲、运动、购物、办公、居住。高邮的城镇，尤其是中心镇，民营经济发达，人口众多，消费力也十分强，城镇综合体
4、的进驻势必让项目本身有更大的潜力，也将填补各乡镇商业市场的空白。本项目以商业服务和社区服务设施从无序发展到科学规划，实现环境质量与便民利民的统一。我国传统的商用产业是哪里有路哪里就有商店，大路大店成排、小路小店点点，不仅人民的生活质量受到影响，还给城市环境质量和城市交通带来负面影响。而城镇综合体把所有商用产业和服务设施集于其中，并对邻里中心的服务范围、服务设施、服务对象事先测算，精确定位，既缩短了商业服务设施与社区居民的距离，又有充分满足人们多层次的需求，既做到便民利民，又能提高社区居民的生活质量。项目周边在交通等方面有着独特资源优势，城镇综合体在天山建设正逢其时。因此，加快项目的建设不仅能够
5、提升周边旅游人气和商业氛围，形成良好的产业发展的链条，还为当地创造更多的就业岗位，预计年可以为当地提供2000多个的就业机会，每年交纳各种税收将达到1亿元，有利于推动当地社会经济发展，它的建设必将为全镇上经济发展提供支撑。等.md9sk 异 Uw5平面图高邮巾.大山钺天兴路两僧开发地块第一章项目概况一、项目概况I、项目名称：天山城镇综合体一一睦邻坊项目2、睦邻坊的内涵：作为推动天山镇城镇建设重点建设项目之一，并为周边居民提供便捷、安全、绿色、环保的商住配套服务设施，方便群众生产生活，提高生活质量和品味。以城镇化理念为先导，以市场化运营为手段，以关注民生民富为重点，以睦邻友好和谐发展为目标，它是
6、不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五三种的商业业态，是处于乡镇周边区域并将城镇服务业中的将乡镇中商业、办1公、居住、旅店、医疗、餐饮、会议、二文娱等城市生活空间的三项以上业态进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群，实现功能完备，商务便捷，服务齐全，绿色低碳，安全安定，充满活力的城镇目标，形成一个多功能、高效率的综合体。睦邻坊是各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用。高邮市天山睦邻坊项目建设实施方案不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能
7、的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值。由于睦邻坊的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求。（作为城镇商业综合体的一种标准化模式，睦邻坊有三种形式：是高端形态，一般在县城；二是中端形态，一般中心城镇；三是大众形态，一般在远离城市辐射的乡镇。）3、规划用地总面积：约25.32亩，建筑面积为21000平方米。4、项目投资单位：苏州科赛睦邻投资发展有限公司6、项目地点：天山镇粮管所北侧地块7、投资总额：约10057万元人民币8、资金来源：企业自筹9、建设周期：8个月10、主要功能：根据社会发展需求建设睦邻坊，社区服务和商用产业结合的
8、新模式进行区域服务的有序布局与功能的合理设置，以集聚所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施于一体商业服务中心，涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。它集商业、文化、社区服务、公益服务于一体，内设银行、邮政、诊疗所、影剧院、超市、咖啡馆、茶室、各类商品专卖厅，饭店、快餐、风味特色小吃等等。二、项目用地描述1、土地规划使用性质用地规划使用性质为商业用地。2、项目用地进展情况城镇综合体睦邻坊项目拟建于天山镇粮管所北侧地块，这里地势平坦，交通方便，生活便利：视野开阔，开发建设条件具备。定的经验，形成了睦邻坊特色，深受社会各界好评。三、投资企业介绍苏州科赛睦邻坊投资发展有限
9、公司（简称“科赛集团”）苏州科赛睦邻坊是科赛集团城镇运营理念下的城镇商业综合体，苏州科赛睦邻坊2005年12月10日开业，由两幢商业大厦组成，总面积1.2万平方米。苏州科赛睦邻坊根据新加坡社区服务新概念经验建设，是辐射2.5平方公里区域的社区服务广场。2011年开始，睦邻坊根据市场大环境的要求，不断进行自身软，硬件的提升，同时通过对外围市场的调研和政府的接洽，进行异地扩张和品牌输出。睦邻坊的未来，睦邻坊致力于成为中国居住商业第一品牌，持续推进名牌战略，品牌经营与资本运营并举发展。未来，睦邻坊将坚持以全方位、多功能、各层次的综合性新型商业业态为企业发展主线。坚持打造以房屋租赁为经营基础，以市场需
10、求做功能定位，以所有者身份进行综合管理的区域性，综合性，社会公益性社区商业服务新模式。做好睦邻坊品牌的同时，不断深挖，开拓睦邻坊的副品牌及其产品。成功案例：科赛睦邻坊紧随科赛集团的城镇运营模式，在国内成功的开发建设了包括天山科赛睦邻坊、湖南张家界科赛睦邻坊等诸多项目。目前，科赛睦邻坊正在逐步充实完善“睦邻坊”的理论体系、运作模式、组织形式，取得了一第二章项目建设必要性及优劣势分析一、项目建设的必要性1、商业消费需求下的需要目前，在天山镇商业发展情况来看，工业经济有定基础，但周边虽有一定商业布局，但商圈较小，商业氛围不是很浓，第三产业比较弱，要大力发展第三产业和服务业，而用最有效的就是建设城镇综
11、合体，天山镇应利用其范围不大、人口集中、交通方便、块状经济优势明显以及居民消费需求较强等特点，建设城镇综合体，繁荣城乡经济，方便居民消费和生活，带动产业繁荣，扩大内需和增加地方财政收入。根据科赛睦邻坊的模式不断完善和实践的经验，依托苏州工业园区邻里中心的内涵。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，社区商业的规划布局和业态组合则必须准确把握消费群体的出行方式、出行路线以及生活需求之后，才能进行有针对性的规划设计，从而满足周边居发消费群体的需求。2、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要天山镇需要拥有一个具有文化特色多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把
12、商务、办公、休闲、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。在这种需求下，天山镇城镇综合体应运而生，将极大提升城镇的三产服务水平，拉动农村消费能力，提供与城市接轨的生活模式和生活方式。把高邮城市一些配套服务功能（超市、餐饮等）延伸到城镇中去，进而减轻城市商业、服务业等带来的压力，把乡村旅游同购物旅游有机结合起来，延伸整个城镇产业链，真正形成宜商与宜游互动的发展模式。3、项目建设有利于优化土地资源配置，是带动项目周围沿线开发的需要项目的实施，将有力于城镇环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动周边区域产业的发展，创造新的经济增长点。4、有利于完善城镇配套服务
13、、提高城镇品位的需要项目建设有利于完善城镇配套服务功能，即将需要建设含有的商业、餐饮、文娱、医疗和交通等配套服务设施，建设将有利于业态调整，改变相对单一的购物的业态，并在各部分建立一种各种产业相互依存、相互融合的能动关系。由此而形成的充足的“人气”的集聚，进一步提高城镇品味，将最终成为天山镇经济社会发展的持久动力。5、改善人民生活方式，提高居民生活质量的需要项目的开发建设将有利于改变城镇农民、居民的生活质量，治污腾出环境容量，也腾出了发展空间。身份的转变，观念的变化、产业的演化和区域的美化。生活改变，质量提升,产业注入（主要服务业），商业形态的形成，可以改善环境，促进当地经济发展，区域价值提升
14、。同时项目建设将可以让居民集中居住，享受到城里所同样能享受到各种服务，如购物、居住、保障等所带来的方便。二、项目开发具有优势1、项目区位优势项目位于高邮市湖西，离高邮城区约35公里，地处高邮、仪征及安徽天长市两省三市交界处，并临近扬州市区，周边咱网发达，交通便利，省道333、244利两省三市及扬州市区相联系，并通过两省和周边高速公路、铁路相连接。2、项目开发带来商业价值首先，项目开发将成为乡镇区域基本配套，以满足乡镇居民日常生活为主；提升城镇品质，解决居住环境与商业的矛盾，实现商业价值最大化。其次，全方位满足居民生活需求，通过科学规划集中建设的睦邻坊避免了重复建设，资源浪费，有利于实现便民服务
15、于城镇品味高度统一。第三，由于城市综合体的紧凑布局和多样化的功能组合，它能够大大地节约每一个人的生活成本和时间成本，它通过酒店、超市、百货、娱乐、餐饮等功能的组合，能够产生极高的社会价值。附加值高，不但能使自身的地块价值提升，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。三、项目开发的劣势随着人民生活水平的不断提高，以及许多乡镇新城建设和旧城改造的深入，我国城镇居民所需要的居家服务已经不再局限于传统的马路式、临街式服务、路边店等。可以说，这种商业服务开发模式多为底商铺租售，这种方式的缺陷在于：各种商业设施像“天女散花”，功能单一、零散、规模较小且位置分散，到处有商铺，功能不全。第三章项目开发前景分析一
16、、市场分析及预测1、城镇化发展，带来发展预期飞速发展的中国城镇化进程，未来城镇商业的发展方向将改变。我们清晰地看到，未来3-5年是中国三四线城市城市化进程的关键几年，开发大型现代的城镇综合体项目，前景十分广阔。城镇综合体目前在我国还处于勃兴阶段。原因有三点：一是经济发展、城市化水平的提升，对多功能的城市综合体需求增强；二是国家对住宅房地产采取严格调控政策，促使大批房地产开发企业寻找新的发展方向，城镇综合体顺应了开发商在同一地块上取得更大利润的需求；三是政府招商引资由过去的产业带动经济发展，转变为以城市发展带动经济发展。以上三点原因，可以对项目开发带来预期有：项目处于天山镇中心黄金边缘，在天山镇
17、还未有一处真正的大型商业中心，项目的建设将进一步强化天山镇核心地位，改变人们的生活方式，购物方式，城镇消费需求的不断提升，一个集购物、餐饮、商务、休闲、娱乐、居住、文化等功能为一体的城镇综合体项目，将成为城镇建设以及商圈升级换代的有力推手。2、经济效应经过项目建设，项目带来规范、完善、专业的商业服务，将为地方经济带来更大的经济效应，成为推进城乡统筹，实现城乡充分就业的发展助推器；必将为成都产业发展注入一股新的活力。3示范效应诸多中国城镇在城市化进程高速发展下，催生了大量的中高端消费人群，而目前传统的商业已远远不能满足当地居民对高品质的物质、精神文化需求，市场潜力巨大。项目的建设成为高邮其他城镇
18、效仿的榜样和典型，大量城镇的现代商业发展需求远远得不到满足，市场竞争几乎空白。在发展城镇综合体中将起到积极的典型示范效应和带动作用，对于挖掘城镇商业的潜力，打造更多的城镇商业中心具有强大的典型示范作用。同时，项目的建设，将为后期开发天山神居山文化旅游综合开发项目开发起到一定的推动作用。4、项目开发带来商业的机会睦邻坊建设所在区域周边住宅集中，商业、办公等配套较少；以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业；项目开发存在着较大的市场机会。二、结论综上所述，项目市场潜力巨大，运作模式成熟，竞争优势明显。通过合作各方引入市场化的运
19、作机制，实现资源的最佳整合，将会赢得最大的利润空间。第四章项目现状和建设关键策略一、项目现状1、城镇配套服务设施发展与项目关系项目位于天山的第二层次商圈，城镇配套服务设施还不完善，服务功能不齐全；镇区商业布局相对比较混乱；哪里有路，哪里就有商店，大路大店，小路小店。居民生活质量受到严重影响，无法给外来的投资商和镇居民提供一个良好的环境。2、项目的选址与项目用地指标落地决定项目成功的战略要点，以推进城镇化建设名义拿到优惠政策是项目成功的战略要点,一是地价为文化商业用地，价格低、付款条件优厚，最好能在信贷上给予支持。二、项目建设关键环节一是选址，具有商业开发价值，又有优惠政策支持是两个必要的条件。
20、二是融资，项目对资金需求较大，也是目前我们所最为缺乏的，但由于有地价低和物业价值高的两个优势，收益有保障，有条件融资。三是项目的租售，回笼资金获得收益均取决于此环节。三、项目运营的风险本投资项目可能存在的主要风险：一是政策方面的风险。目前，商业地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了投资企业进入的方式方法与战略战术。二是市场方面的风险。项目的商业地产出售或出租均有一定的不确定性。三是发展模式中形成的居住区，存在生活不便、就业不足等缺点。四、项目开发存在问题及对策问题：1、项目区域问题。
21、整个区域周边商业人气缺乏，其表现以商业街、散铺市场为主，业态种类相对匮乏。为社区居民提供综合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服务商业业态还未真正形成。周边公共交通配套不完善，水、电、道路、通信等基础设施建设落后，污水处理、垃圾处理等环保设施尚属空白。城镇的商业发展比较落后，主要以老城区的几条商业街、专卖店等形成核心商圈，2、城镇化进程缓慢，第三产业布局有限，特别商业发展滞后，城镇发展空间有待拓展。随着城镇化发展，高邮周边城镇将面临更多的城镇综合体类的复合形态，带来项目开发不稳定性。对策：1、通过对基础设施改造与建设后，进行科学规划布局，以文化休闲购物旅游项目来打造，完善城镇配套服务功能。高邮
22、市天山睦邻坊项0建设实施方案2、天山镇周边郊县定位于大型区域商业中心的不多，市场对人性化、生态化商业模式的需求。天山镇政府未来新的商业中心，政府对区域的支持力度比较大；项目用地位置优越，将成为镇区内的形象工程之一。3、面对竞争，明确定位，抢占时间优势，以便将项目做强做精，尽可能避免同类竞争对手进入，专为城镇商业中心量身定做。4、项目具有良好发展前景，而项目能否成功运作，政府重视、政策扶持是关键，需要政府尽快出台有关扶植项目建设政策及健康发展相关政策。5、创新开发模式，招商先行，以招商带动开发。6、项目突出科技、环保、低碳概念。第五章项目实施目标及定位一、项目开发目标及策略1、项目开发总体目标(
23、1)以推进天山城乡统筹为契机，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的生活服务。(2)以项目树形像，亮品牌。(3)兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。总体目标：立足高邮，辐射长三角乃至周边区域，跳出高邮，使本项目区域化！使之成为天山镇的一个最具有亲和力的社区商业服务中心，将成为集高档商业、一站式购物中心于一体的大型商业综合体，同时也将是整个镇区的新地标。带动周边经济，提升整个城镇的环境形象。2、项目开发策略与开发模式开发策略：本项目建设，由苏州科赛集团下属公司苏州科赛睦邻坊投资发展有限公司进行开发建设。睦邻坊公司在资源整合、项目操作、商业服务具有丰富实践经验。有利
24、于资源进行合理配置，使开发周期缩短、投资风险分散，即通过以城镇化理念为先导，以市场化运营为手段，以关注民生民富为重点，加快项目建设步伐。开发模式：本项目将采用“购物+休闲旅游”模式，形成以文化为主集餐饮、娱乐、休闲、购物等商业组合互动的综合体。“联合投资、共担风险、优势互补”。成立项目运作企业，作为项目的平台。在地方政府优惠政策支持下，政府提供土地或原有文化设施，由睦邻坊公司投资建设并自主运营。寻找战略投资人融资，整合商业企业、餐饮企业、泗店企业组成战略合作体，为项目建成后物业租或出售。二、项目定位1、功能定位以发展旅游休闲购物主导产业为定位，以休闲购物要素集聚为中心，整合一二三次产业融合发展
25、，是可游、可居、可购、时尚，集商业、商务、文化、体育、卫生、教育、休闲、办公于一体新型城镇综合体一一睦邻坊。吸引周边区域居民感受生态城镇睦邻带来便利与魅力，进一步提高当地居民的生活环境。产业的导入，改善居民生活生产方式和生产习惯，提高居民生活素质，提升天山镇的知名度和影响力。B防是乡镇商业、娱乐、商务及居住 旨的合理定位和有机组合。购物中心办公酒店休闲餐饮2、市场及业态定位促进天山形成崭新产业发展格局，在发展策略上，形成集旅游、居住、商业、办公、会务等相互协调发展的格局。本案开发将满足市民文化消费和伴随着这一行为带来的休闲购物、参与社交、追随时尚等越来越多的现代休闲消费的综合性特点功能有机结合
26、起来，形成现代服务业辐射和集聚能力，通过市场化运作与合理的招商策略实现项目各参与方的最大利益。业态定位：85%以服务业为主，其中30料40%为餐饮业。15项必备功能为超市、银行、电信、邮政、餐饮店、宾馆、酒吧、药店、影院、医院、咖啡厅、停车场、休闲娱乐中心、生活市场、情绪疏导中心。以新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于一体。在业态组合上十分注重迎合年轻人的消费特征，强化休闲娱乐、餐饮业态经营。业态比例示意图:第六章项目建设方案一、项目实施内容项目实施内容包括整体规划设计、项目工程建设施工、各项配套服务设施建设二、建设规模及业态细分简析1、建设规
27、模本案开发按照城市发展的特点进行合理规划，然后进行运营，发挥最大的经济效益。项目总体规划面积约为约25.32亩。其建设内容由实行统一规划，打破原来传统马路经济格局，分项经营，宏观上统一管理，微观上各分项目具体运作的方法，使项目在最短的时间内得以建成。防止入驻商家业态规划混乱、直接降低项目档次。包含文化广场和停车场，整个建筑面积两万多平方米。其中商业项目所占面积约为70%,其余为配套商业面积。主要是为处于镇区周边居民提供全功能社区配套的生活、生产服务设施，设有超市、银行、电信、邮政、餐饮店、宾馆、咖啡厅、酒吧、休闲娱乐中心、医院、停车场、生活市场、影院等，以新型的商业开发和社区管理模式，把所有与
28、居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于一体。项目具体建设内容及业态细分等，详见表6-1。表6-1:天山城镇综合体睦邻坊业态细分表类别项目业态必须配置选择配置品牌商家/经营内容城镇综合体睦邻坊文化项目电影院音像店中.玩艺术品儿童体验休闲书吧新华书店、文轩书店等商业购物金融时尚百货、超市世纪华联、步步高（副食品、日杂用品）银行工行、农行等邮政中国邮政（快递、汇款、包裹、信件）家居饰品店服饰餐饮特色餐饮酒吧名小吃店水饺、扬州炒饭等面包店咖啡厅快餐店（面馆、品牌快餐）兰州拉面等休闲KTV洗浴美容、美发情绪疏导中心商住酒店生活服务生活市场人力资源、培训药店同仁堂、杏霖春等2、部分业态简要分析其
29、中建设内容主要包括：医院：当地居民的健康医疗中心，为当地居民建立健康档案。生鲜超市：规范菜篮子工程，做好为周边居民服务。食品安全：做到无毒无害、公平公正公开、卫生严格符合标准。老年人活动中心：为年长者提供一个娱乐休闲的场所。儿童游乐场：为下一代提供一个安全、娱乐为一体的场所，让家长安心、放心、舒心。市民广场：为全民运动提供一个集中活动的场所。旅游集散中心：为方便广大游客到该地旅游而设立的服务平台。旅游集散中将进一步整合散客旅游资源和规范散客旅游市场以及满足市民个性化旅游需求和促进自助游消费市场培育的重要综合性平台，为游客及已在天山投资商提供购物休闲的服务。旅游集散中心运作规范、管理严格到位、服
30、务细致入微，专为外地游客提供当地及周边地区城市的优秀旅游服务，是规模最大的集散客自助旅游、单位团队旅游、旅游信息咨询、旅游集散换乘、景点大型活动、客房预订、票务预订等多种功能为一体的“旅游超市”。3、运营时间节点表6-2:天山城镇综合体睦邻坊时间节点项目名称：天山睦邻坊摩号工作内容时间四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月句上间中旬下间上句中句F句1句中向下间上句中间下句上间中句下间上!句中问下旬上旬中间下间上旬中间下句I：间中包下土地公示2独立法人公司注册3土地土牌出让4选址意见书5勘探、设计6招商=7郎工单位选择确定8律设用地规划许可证9建设工程规划许可证IO现场规划搬线11施工许可证1
31、2开工庆典13建安工程施1：1415塞外工程暗工主体验收的案16联动试乍验收17梭工庆典18试营运三、项目主要技术经济指标表表6-3:城镇综合体睦邻坊项目主要技术指标序号名称指标1规划用地总面积16666.75平方米2总建筑面积21000平方米3建筑层数/高度5层4容积率1.785建筑密度50%6绿化率31%7室外停车数808地下停车数90四、配套工程说明1、道路交通及绿化该项目地处高新区，交通便利，各种基础设施完善，车流、人流顺畅。为保障项目的车流、人流、消防和安全保卫工作，提高项目的物业水准，项目周边的住宅区和商业区分区管理。住宅区与粮管所，形成消防循环车道。宾馆餐饮区、商场设多个停车位，
32、设计循环车道。能很好的解决项目的道路交通问题。2、供电及通讯系统供电设施并入高邮市电网，用电负荷、设备配置按设计规范要求。电信系统、有线电视从市网干线电缆网入网孔引入。3、给排水系统用水标准、用水量按高邮市规定。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。4、建筑风格建筑风格：在建筑设计方面，其建筑设计在结构将参照汉代建筑文化为主体，融合中国古今建筑的多种元素和形态，整座建造都是精雕细琢的艺术品，通过建筑物的造型语言，以超前和创新的手法塑造出一种全新的、强有力的、令人印象深刻的具有文化元素建筑物形象，具有鲜明地方文化特色商业中心，天山镇的地标性建筑。第七章投资估算及效益分析一、估算范
33、围及依据1、投资估算依据(1)江苏省市政工程预算定额(2010)(2)江苏省建筑工程计价定额综合单价定额说明(3)江苏省、扬州市、高邮市有关文件资料2、投资估算范围包括：征地费用(含征地补偿费、安置补助费)，各项目投资估算、基础设施投入及管理费用，前期费用、建安费用、不可预见费用、建设期利息。二、项目总投资本项目预测总投资约10057万元人民币，详见项目投资估算表。表77:天山城镇综合体睦邻坊投资估算分析表天山睦邻坊成本分析(注采用苏州标准计算)规划指标土地面积m216666.7525亩容积率1.78建筑密度%50833337.5建筑总面积m229750序号项目单位数量单价(万元)总价(万元)
34、单价成本1土地成本亩25501250.00420.172土地契税Ol2297504%0.120.043地质勘察费m2297500.330.984建筑设计费m22975060178.505规划放线费m22975012.986审图费IH2297501.54.467环评费m22975012.988招标办编标费m22975038.939白蚁防治费IH2297502.36.8410墙改费2297501029.7511人防费m22975048142.8012防雷审核费m22975012.9813临时水电费m229750823.8014临时道路费m22975025.9515土建、水电、门窗、外墙m22975
35、013003867.5016监理费m2297501029.7517道路雨污工程m2297501853.5518供水m2297501029.7519供电m229750150446.2520路灯m229750514.8821景观绿化m229750514.8822销售模型、广去m2297503089.2523售楼中心m229750514.8824装修费用m21300800104024办证费m22975025.9525办公费n22975050148.7526财务费用m2172627销售税金m2297505.55%825.5628不可预见费21297503089.2529分析结果10057三、资金筹措方
36、案考本项目以争取市重点扶植项目政策性投资、贷款、项目融费等各种融资手段，适当使用商业贷款及使用一定社会机构基金筹集资金。主要由以下渠道筹集：(1)项目投资方自有资金投入(2)政府财政性资金(3)商业贷款(4)社会机构基金四、项目效益分析(一)经营性收益1、收入预测(单位：元)年份季度总营运面积出租面积销售面积租金收入销售收入合计2013年第二季度00第三季度10501207500012075000第四季度2100073501050264600012075000147210002014年第一季度210031507560003622500036981000第二季度10503150441000362
37、2500036666000第三季度21002415000024150000第四季度73507560007560002015年第一季度2100441000441000合计5040000120750000125790000收入说明：睦邻坊建设所在区域周边住宅集中，商业、办公等配套较少；以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业；项目开发存在着较大的市场机会。1、周边镇中心地段商铺月租金100元左右，考虑开业招商优惠措施，本项目月租金前期30元每平方米，2014年二季度起按35元每平方米。高邮市天山睦邻坊项目建设实施方案2、以20
38、12年底开盘价100OO元每平方米的社区商铺为例，考虑到睦邻坊的各项优势，以及时间性因素应该增值30%左右，我们保守估计增值15%,即开盘均价按11500元每平方米计算。完成21000平方米经营面积建设，长期持有50%,以便与综合管理，租售比例为1:1。出售情况：2013年第三、四季度可对外招商出售总营运面积的10%,2014年第一季度销售完成总营运面积的15%。第二、三季度完成销售25%。出租情况：2013年第四季度出租8085平方米，2014年第一季度出租2310平方米，二季度出租面积1155平方米，月租按整年预收。2、预测现金流量（表单位：万元）序号年份建设期正常运营期合计2013年20
39、14年2015年项且二季度三季度四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度现金流入10,057.001.207.501,472.107,348.103.666.602,415.0075.6044.1026,286.001.1销售商铺1,207.501,207.503,622.503,622.502,415.0012,075.00l2出租商辅264.6075.6044.1075.6044.IO504.001.3借款流入7,040.007,040.001.4贷款3,650.00,5白有资金3,017.003,017.002_现金流出10,057.OO619.28664.268,703.181.
40、110.32483.5585.853,730.5025.453.932.1技实10,057.0010,057.002.2管理费用24.1529.44146.9673.3348.301.510.88324.582.3各项税费120.75147.21734.81366.66241.507.564.411,622.902.4营业IH加_60.3873.61367.41183.33120.753.782.21811.45猾菱一7,040.007,040.00ZC行借款3,650.OO2.6安守贷放AH414.00414.00414.00487.0073.0073.0073.001,948.003588.23807.84-1,355.082,556
