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1、战略契合度：从城市发展.斐源布局与状况.开发节奏.标准化等角度来看，符合公司发展战略。地块位于台州椒江区重点打造的中央创新区，规划能级较高，当前板块竞争态势健康，可实现快周转。会展中心项目城南项目。新城河项目子陵路项目梅山路项目。庄桥项目公司资源状况：1、可售待售项目5个（含1个合作项目），目前可售总面积35.86万方（权益后33.47万方），开发周期26个月（今日至梅山路项目23年9月交付）；2.货值业态结构：住宅：8939%,商业：4.96%,办公：0%,车位：5.65%（权益前）；住宅：89.72%,商业:4.54%,办公：0%,车位:5.74%（）开发节奏：开发大道北侧、经五路西侧地块
2、获取至开工4个月，至开盘7个月，IRR为40.5%（非融），现金流回正时间15个月（非融）;满足集团财务评判标准。标准化使用：1、户型标准化2、装修标准化3、外立面标准化4、依照云著系本案核心指标：考虑市场/竞品等因素,期房（住宅）销售均价18500元f（不含车位），价格测算符合要求,利润率及周转率符合集团标准。1.销售号IJ率21.17%2.净利润率7.95%3.净利润总额16,079万元4.内部收益率IRR含融：III.4%;非融：40.5%5.自由资金峰值95,280万元,2021年11月6.股权融资无60000万元，利率5.70%,财务费用3734万7.开发贷元/融资周期18个月8.去
3、化率去化30%的时间：2022年3月去化60%的时间：2022年5月去化90%的时间：2022年8月9.回款率30%:0:50%:20%10.投资回收期（含融）投资回收期（非融）12个月，2022年6月回正15个月，2022年9月回正11.两费费率管理费率：2.2%;营销费率：2.0%12.净资产收益率ROE含内部计息：24.37%;不含内部计息：21.56%产品业态开盘价整盘均价户型面积（含崇建）户数配比106.5276.icy(无偿返还2823F高层(S)1760017600套）11627631%住宅12915417%IlF小高（钿）197001970014317620%车位15万/个74
4、4工作节点首期拿地-各节点（期房销售）集团标准工期（普通预售标准）取得施工许可证2021.115个月5.5个月示范区开放2022.16个月7个月开盘预售2022.27个月8个月完成交付（结转）2023.926个月根据实际情况集团各专业条线意见反馈集团预审意见城市公司修订意见沟通结果研发中心南恻开发大道有噪音污染，不建议布置高业态大面积段产品.已沟通已沟通成本中心地上总建投资额1%作为预算,设立专项资金帐户，此部分不应计入开发成本已沟通已沟通营销管理中心无已调整已调整财务中心1、总建投资额百分之一公共文化计划”预留专项资金，具体用途是？测算中是否考虑？总建投资额指什么？是否土地+建安？总建投资额
5、百分之一公共文化计划“预留专项资金，具体用途是？测算中是否考虑？如不能计入开发成本，建议列入土地成本考虑.2、无偿返还住宅移交对象是？是否需先在开发商处确认产权？是否需开发票？3、地上2层预售情况下，IlF小高层第四个月开始放按揭，23F高层第七个月开始放按揭，回款节奏太慢，是否有优化空间？已沟通已沟通资金中心无已沟通已沟通战投中心备案价如不能突破，建议研判车位价格和去化能否提升.已调整已调整预审意见表附图二、区域市场研判三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议目录竞拍规则描述竞买规则：竞价，限地价+竞无偿返还住宅，网上竞拍竞买人报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为在此价格基础
6、上竞报无偿返还住宅建筑面积程序;本地块不设底价；限时报价期间每次报价时间为4分钟，加价幅度为：100万元/手，50曲/手，首轮投报面积不得少于100m2;竞拍规则起始价68400万元，当竞买报价低于88900万元（29.97%溢价）时,价高者得；当竞买报价达到88900万元时，不再接受更高报价，转入投报无偿返还住宅建筑面积程序，并按竞报面积最高者确定竞得人。竞配无偿返还住宅起始面积为100平方米，以后每次增加面积为50平方米或50平方米的整数倍。无偿返还住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担，不计入可售住宅房价定价成本。城市区位一温台都市圈.宁波1小时台州，环沪三圈层城市，距离宁波1
7、38公里（高铁1小时车程），杭台高铁有望年底运行，时长由原先2小时下降到1小时。浙江省国际门户，是浙江沿海中部区域性中心城市，也是工贸型现代化港口城市。镇江合肥南京羌湖上海安庆杭州都市1小时嘉兴宁波金华。台州GDP总量位居省内中游，且保持稳步增长；椒江区位居全市第三位，市本级最强，温岭、临海占据前二；城市生产总值（亿元）1杭州16105.832宁波12408.663温州6870.864绍兴6000.665嘉兴5509.526台州5262.727金华4703.958湖州3201.419衢州1639.1210丽水1540.0211舟山1512.11台州2015-2020年GDP及增长率走势c10.
8、00%5.00%4000200063%7.6%8.0%7.5%5.1%3.4%3571387543864880513452630.00%V2015年2026年2017年2018年2019年2020年GDP（亿元）一GDP增幅2020年台州各县市GDP及增速对比15003.8%310002.6%.49-GDP总值（亿;元）一GDP增幅60%4.4%63.7%3.6%3.5%3.1%4.0%2.0%633557302273261nnoz.5001137n692温岭市椒江区路桥区玉环市黄岩区天台县三门县仙居县人口基数较大，全省第五，七普人口常住总量662万人；三区因天然的地理阻隔，相对独立，其中椒江
9、区常住人口82.6万，占市区人口近4成；因占据椒江入海口沿岸优越的地理位置，人口密度最大；城市七普常住人口（万人）杭州市1194温州市957宁波市940金华市705台州市662嘉兴市540绍兴市527湖州市337丽水市251衢州市228舟山市116常住人口：47.5万人人口密度：332人/km：天台县常住人口：43.2万人人口密度：216人/knf仙居县临海市三门县常住人口：37.9万人人口密度：251人/kin常住人口：111.4万人人口密度：506kmf椒江区黄岩区路桥区看住人口：62.9万人人口密度：2296knf常住人口：141.6万人温恰市一人口密度：1529knf常住人口：70.7
10、万人人口密度：716人/knV常住人口：82.6万人人口密度：2950kf_常住人口：64.4万人玉环市人口密度：1701人/k曲城市产业一台州制造“汽车摩托车及配件、医药化工等5+1主导产业，汽车产业产值破千亿，区域经济发展格局特色；台州制造门类齐全，隐形冠军”产品299项、上市企业55家。A大台州整体产业体系，形成汽车摩托车及配件、医药化工等”5+工”主导产业及九大制造业集群。A台州汽车产业全行业产值已突破千亿，涌现了吉利等天台县：工艺品、机电、掾胶塑料、产业用布、医药化工、饮料酒、汽车用品三门县：船舶、汽车、钢铁、汽摩酿洁具;獴胶和塑料制品业一批具有较高知名度的整车企业和沃尔沃、Lynk
11、&C。、帝豪等较高美誉度的车型,A“台州制造门类齐全，拥有国内外占有率排名第一的隐形冠军”产品299项、上市企业55家仙居县：工艺品，现代医药；机械橡塑；电子电器；医疗器械；文化创意临海市：医药化工、；气车机械、休闲用品；新型建材、眼镜、彩灯；高端装备制造、临港物流高新技术产业园区（省级黄岩经济开发区（省级椒江区：医药化工；服装娘；电子电器市区1918商贸、模具与塑料、医药、汽摩配温岭市1137泵和电机、制鞋、汽摩配黄岩区：橘果；模具制造临海市738汽车零部件、水暖阀门、家具业；文教工美体育和娱乐用品制造业;橡胶和塑料玉环市633医药、汽车机械、文旅制品业；医药化工天台县三门县302273医药
12、、特色水果、工艺品高端装备、清洁能源、汽车配件、水产养殖玉环市：汽摩配件；阀门水暖、眼镜配件、电气机械;一次性医疗器械、压力锅圈；家具制造业；汽车及其零配件仙居县261机电、橡塑、汽车用品、旅游路桥区：印刷翼制业，汽摩配件，循襁济产业；建材机电温岭市：水泵制造业；摩托车和汽摩配建、水泵和电机、帽业皮塑；衣副食品加工业椒江区路桥区黄岩区为工业中心，路桥区为商贸中心，三区相对独立，路桥两区则以本地消化为主。椒江区属性：政治经济文化、科教创新、金融服务、高端商贸中心城市地位超然，拥有政府资源优势,是当前台州优先发展区域，发展相对较快区域，商业、办公、住宅等发展迅速，也是三区中最成熟区域路桥区属性：绿
13、色智造基地、度假休闲区和空港交通枢纽，浙东重要商贸物流中心商贸氛围浓厚，小商品城以及一些专业市场均在这个区域集中分布；因94年才从镇升级为区，在本地人心中地位偏低城市概况一椒江区地位最高台州市三区之间功能定位明确，椒江区为政治文化经济中心，其中椒江区发展最为成熟，认可度高，客户来自全市，黄岩、黄岩区属性：山水宜居城区，都市休闲中心，陆路交通枢纽和特色制造基地模具、塑料等产业发达，且台州唯一高铁站在黄岩区，本地人自豪感强烈（类似萧山）黄岩区市场政策2020年11月3日发布新政，台州市区新房、二手房均限售3年，新开盘项目每期备案均价应保持一致；类别名称内容限购政策不限购需求端贷款政策首套首付三成,
14、二套四成,第三套停贷；认贷不认房限售政策台州市区新房、二手房均限售3年土拍政策限地价+竟无偿返还住宅预售政策预售条件：四层以下结顶，四层及以上二层，一层地下室需地上二层，如有二层地下室正负0；供给端领证办理：分期办理预售许可的最低规模不得小于3万方方米限价政策新开盘项目每期备案均价应保持一致精装政策全装修及精装均不强制（自2020年7月13日起）,但可靠全装修提升PC评分（PC率50%,且需要规划局评分）1.1 宗地主要指标椒江区开发大道北侧、经五路西侧地块规划指标【台土告字2021039号】建设用地面积（M2）49519规划用途住宅用地容积率2.2计容建面（M2）108941商品住宅建面（1
15、）106445商业（2）0规划要求0,实际0安置房（3）0其他配建（4）2496限高（M）27-70建筑密度（%）25竞买保证金（万元）13700保证金截止期限2021年7月27日16:00挂牌起始价（万元）68400起始计容楼面价（元/M2）起始可售楼面价（元/M2,含契税）62796619土地最高限制总价（万元）88900最高限制楼面价（元nf）81608602提交竞买申请截止2021年7月27日16:00竞拍时间2021年7月29日9:00挂牌条件说明1、项目纳入百分之一公共文化计划，需要预留地上总建投资额1%作为预算（491万），设立专项资金帐户，由业主单位自行管理；2、无偿返还住宅建
16、筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担,不计入可售住宅房价定价成本。1.2 宗地付款周期人民币付款周期付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔2021年7月27日报名保证金13700第二笔2021年9月3日50%土地款成交价*50%-13700第三笔2022年8月5日土地款余款成交价*50%第三笔土地款实际支付时间为2021年10月13规划条件解读总体指标停车配套设施规划条件解读1 .开发强度：容积率：2.2,建筑高度：住宅20-70米；.密度:建筑密度：25%;绿瞬:30%1.按照浙江省建设工程标准城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准配建停车位住宅：60nf-90nf（含）按
17、0.8个/户，90mt-140曲（含）按1.1个/户；140nf-200f（含）按1.4个/户;配套用房：0.3个/100m;地上车位：3%-10%2 、出入口：东侧、南侧、西侧；教育配套无口岫如谷物业经营用房地上总建4%。、物业管理用房地上总建3%。、居家养老用房住宅总建3%。、体育健身设施人均室内.lnf或人均室外03行、公共文化具他配暮设施用房0.12m/套、室外文化活动场地100nf天际线要求无其他政府要求和影响规划的L居住高度不大于27米，最大面宽小于80米；高度大于27米小于60米，最大面宽小于70米，高度大于60米，最大面宽小于60米.因素2、建筑外墙主要材质采用铝板、石材或帮墙
18、等干挂，居住建筑应采用公建化立面，外墙不应大面积采用深色材质.3、工程开工、及竣工需及时通报中国人民解放军92095部队、台湾湾新区（高新区）建设局。预售节点四层及以下结顶；四层以上的，无地下室需地上4层，一层地下室需地上2层，二层地下室0备注：根据规划设计要点填写1.4 区位分析地块位于椒江中央创新区板块，紧邻开发大道，距万达广场4.3km,紧邻行政中学、中央CBD,承接着中央商务区向东发展红利；地块距离台州市政府5.8km,椒江区政府6.1km,台州中心站12.9km,路桥机场12.2km路桥机场 12.2km地标车程距离市政府 5.8km椒江区政府路桥机场万达广场台州中心站6.1km12
19、.2km4.3km12.9km1.5 土地属性在城市发展中的角色中央创新区如同未来科技城之于杭州；规划建设成集都市居住中心、生态休闲中心、科技创业研发中心、总部办公基地等功能于一体的城市生活办公综合区；拥有麦德龙、中城广场（在建）的商业资源、300亩的海城公园（规划）的生态资源、中央创新区小学（规划）、中学（规划）教育资源，两所学校均已开工，计划2022年秋季开学；当前启动区已经完成90%村集体迁移问题，届时将最先启动云湖核心区L4平方公里的城市空间形象建设；而本地块便位于核心区周边，未来周边配套及形象工程将有大幅提升；规划中央创新区小学规划中央创新区中学中央创新区云湖核心区规划（启动区）1.
20、6 项目现状及四至宗地北侧紧邻金地翡翠云邸项目，未来需要考虑日照退让问题；南侧临开发大道快速路，车辆噪音较大；宗地西侧政府规划道路明年向市里提报计划，现阶段主要交通依靠开发大道及太和路；1、北侧无道路与金地项目紧邻体育场道3、南侧开发大道（噪音较大）金地翡翠云邸规划道路14本案23开发大道2、东侧太和路4、西侧有大量植被1.6 项目现状及四至地块内部树木、苗圃及金地翡翠云邸施工简易房在地块挂牌截至前由政府处理干净；地块南侧为沙石水泥厂，整体南侧界面较差；但未来云湖核心区启动后，周边将有较大改善；新城云槌风华金地翡翠云邸台州经济开发规划道路区科技创业园开发大道沙石水泥厂1.7 区位分析周边配套宗
21、地处于中央创新区打造大型生态绿色走廊周边，未来生活居住环境宜人；周边学校配套目前等级相对薄弱，但随着中创区小学（计划招生1620人）及中学（计划招生2250人），政府将引进较强师资力量去打造；浙东医院耀达百货（在建）台州市中 心医院麦德龙中央创新区小学 （在建）椒江第八中学万达广场中央创新区中学（在建）椒江区三甲小学（高闸校区）云湖公园海城公园商业档次/等级/总建与地块车行距离主力形态兑现时间麦德龙2万方2.1km购物中心已兑现万达广场22万方4.3km综合体已兑现耀达百货3万方4.5km综合体已兑现档次/等级与地块距离兑现时间椒江区三甲/J浮普通小学2.1km已开学椒江第八中学普通中学3.6
22、km已开学中央创新区/J学在建1.9km2022年秋季中央创新区中学在建2.2km2022年秋季医院档次/等级与地块距离开放时间浙东医院（在建）三级甲等2.2 km2022年底台州中心医院三级甲等5.7km已开放自然人文景观与地块距离功能/类型开放时间云湖公园2.2km城市公园规划海城公园1.5km城市公园地块紧邻开发大道，可快速到达椒江城区，另外开发大道连接城市各重要通道，去往路桥及黄岩区均非常便捷；口地块周边小交通路网建设较为健全，四通八达；枫南路1.9 周边出让地块地块周边除众安未来社区外，普遍成交计容楼面价在8400-8800元/平米，而本地块最高限价计容仅8160元rf,大概率进入无
23、偿移交住宅环节；方远天H府（尾盘） 流速：100套/月 拿地时间：2020.6.3 计容：13.3万平R : 2.3 成交楼面价：8829元1rf 可售楼面价：9730元/d 溢价率：45.79% 在售全装高层1.9万/成 全装洋房2.1万T新城东泰云邮件（在唐）流速：83套/月拿地时间：2020.6.24计容：9.6万万R:2.3成交楼面价：8541元/平可售楼面价：9051元/平溢价率：51.66%在告金地SB窣云邸（在唐） 流速：95套/月拿地时间：2020.6.24计容：13.6万万R: 2.3 成交楼面价：8399元/平可售楼面价：9324元/平 溢价率：44.99%在售全装高层1.
24、72万f全装洋房1.93万rrf全装高层L65向i全装洋房1.85万/m众安未来社区（在雪）流速：232套/月（2021年3月开盘至今）拿地时间：2020.6.22计容：30.6万方（住宅24.3万）R:2.5成交楼面价：6081元/平可售楼面价：7379元/平溢价率：32.86%备注：自持商业、办公、酒店3.963万11f在售毛坯高层L86万/i备注：可售楼面价=（土地含税总价+代建成本-自持分摊土地成本）府品房可售面积1.10 待出让土地项目周边2021年8月16日将士拍2宗土地，总计容建面约16万方，未来小片区内形成3盘同时竞争局面。本案体育场路北侧地块计容：9.33万方R:2.2起始楼
25、面价：6362元nf限价楼面价：8269元f8月16日土拍体育场路南侧地块计容：6.58万方R:2.2总始楼面价：6354元f限价楼面价：8255元/f8月16日土拍口项目区位：台州椒江区重点打造中央创新区，打造产城融合，绿色走廊,形成宜居宜业的新城片区产品线选择：云著系口城市界面：项目紧邻中央创新区启动区，云湖及海城公园加持下，城市界面未来将有极大提升；口不利因素：无明显不利因素；口交通状况:临近城市主干道开发大道,全城各向通达性高；口配套状况:教育、商业、医疗等配套均在建中，未来区域配套齐全；一.地块投资环境三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议目录2.1整体市场：台州三区年度
26、供求价 台州三区近5年宅地年均出让建面约235万方，住宅年均成交建面226万方，土地供应与住宅成交基本持平；口2021年上半年，住宅供求失衡，成交156万方；同时宅地出让量与住宅成交量也形成了较大的剪刀差； 台州由于备案价控制较严，截止6月底，即使在供不应求的市场环境下，成交均价17516元m1同比仅上涨4.8%; 截至2021年6月底，台州三区预证库存仅63万方，去化周期2.4个月，总存量498万方，去化周期20个月；400350300部分取证建面来自13、14年出让宅地25010S9810946200150100台州市三区2010-2021年住宅成交供求情况175161698415952市
27、区13个盘12月13945集中推盘11588受到德信别墅地块结构性影响8426644466885751562850178SM231462441941281922132431702182902102262542522152623342589113415602015201620172018201920202021H1宅地出让建面（万H）住宅取证建面（万N）住宅成交建面（万m）i楼面地价（元Zml）住宅成交均价（元Zml）20000180001600014000120001000080006000400020000备注：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；数据截至2021年6
28、月30日，土地剔除安置房及商业；台州存在限签政策；2.1 整体市场：台州三区月度量价走势台州自2020年市场被引爆后，持续保持高温，同时在多网红盘带动下（如万科心海上城、众安未来社区、龙湖湖城大境、中梁瑞府等），月均成交26万方；成交价格保持横盘震荡，6月成交均价为16909元/面;近1年台州市区住宅月度供应、成交、价格走势70601596214684151631491616800180571884217568159621671016399164381697416823174581853017936169092000018000160005040主要为椒江区5、6月供应集中签约年底集中推盘14
29、000120001000030疫情影响568000201001312112121613226037301820312042171421293659192026324233330282832246000400020000 住宅取证面积（万疔）住宅成交面积（万富）住宅成交均价（元nf）数据来源：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；台州存在限签政策；2.2 区域市场：椒江区量价表现口椒江区为台州行政、商贸中心，受全市客户青睐；住宅成交量节节攀升，2020年成交放缓主要受一季度疫情影响，2021年上半年，成交量已经达到96万方，预计今年大概率将突破新高；18年以来椒江区快速发展
30、，土地供过于求，进入2021年，政府明显控制土地出让情况，截至上半年仅供应一宗土地；截至2021年6月底，椒江区预证库存37.7万方，去化周期2.4个月，总存量183.1万方，去化周期11.5个月。250.0椒江区2015-2021年住宅成交供求情况20,00018,00016,00014,00012,00010,000出让万科城、方远天曜誉府、绿地德加公馆等5宗超过20万方大体量宅地16,664200.011,60117,124年底集中供应17,28111,96914,248150.010,656100.050.01,43396g1292,62670621035,947121931135,1
31、001861191276,0391551601395,92918523014656,30076968,0006,0004,0002,0000.002015201620172018201920202021H1宅地出让建面（万m，）住宅取证建面（万加）住宅成交建面（万M）住宅成交均价（元11f）土地楼面地价（元/M）备注：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；数据截至2021年6月30日，士地剔除安置房及商业；台州存在限签政策;2.2区域市场：椒江区月度量价走势椒江区21年主要以去化2020年供应为主，月均成交16万方；进入2021年，椒江售价保持平稳波动，6月份成交均价17
32、039元/山;椒江区2020年至今月度成交走势60.01861218294200001736S,174551726817150170391800049.716562“一,16669164031S96S16144153051S0371600042.4M13943.4荣安金成华府、万科年底集中供应14000心海上城集中签约1200030.6100OO23.6.22.1、21.6800020.620.416.616.7口417.814.31”15.9600012.79.89.8Ce9.69.211,010.7Q440&67.88.86.95.13.520取证面枳（万成交面织（万成交均价（m）数据来源
33、：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；台州存在限签政策；2.4存量分布：区域存量分布截至6月底，台州市三区总存量498万方，其中椒江虽总存量最大183万方，但因去化速度快，去化周期仅115个月，黄岩、路桥因去化较慢，去化周期在30-35月；椒江区总存量183万方去化周期1L5个月黄岩区总存量159万方去化周期35介月路桥区总存量156万方去化周期29个月备注：数据截至6月30日2.4存量分布：椒江区板块存量分布椒江区各大片区存量如下，本案所处东部片区由于面积覆盖较大，存量亦属于椒江区最大的片区；椒北总存量3.0万方去化周期2.9个月本案东部片区总存量93.6万方去化周期
34、16.4个月老城区总存量18.4万方去化周期7.1个月绿心商务核心区（椒江）总存量68.2万方总存量0万方去化周期10.3个月备注：其中商务核心区包括开发区、洪家2个细分板块，东部片区包括城东、下陈镇、集聚区3个细分板块；数据截至6月30日2.3板块市场：竞争板块存量口上下游板块与本案所处区域价格及产品有较为明显的区分，未来本案主要竞争来自本板块内；城东板块总存量47.6万方，近6个月均出清周期15.4个月；主要库存来在众安未来社区（14.4万方）和方远悦都天华（21.6万方，距离项目5公里以外，与本案无竞争关系）；预证库存1.6碱0.75总库存潜在存量44.5总库存潜在存量22.6近1年月均
35、成交量（万方）3.3近I年月均成交量（万方）2.16开发区城东板块近1年套均面积（Df）成交131近1年套均面积（m!）成交135近I年套均总价（万元）238近1年套均总价（万元）325近3个月整体均价（元19255近3个月整体均价（元ZmD23298总体供求比（近半年）1.0总体供求比（近半年）1.0下陈板块预证库存总库存潜在存量06.9近1年月均成交量（万方）0.89近1年套均面积（m1）成交近I年套均总价（万元）102149近3个月整体均价（元Znf）15303总体供求比（近半年）0.82.5竞争市场：竞争格局板块在售竞品全装高层1.65-1.85万元m全装洋房L852.1万元/山；月均
36、去化80-90套;板块内上半年整体去化近31万方；方远属于本土豪强企业，当地客群认可度高同时政府在报批备案价政策上也较为宽松；“未来社区”作为浙江重点项目，政府给予备案价宽松的政策扶植，同时项目配套丰富，且距离市区万达广场更近，客户认可度高；方远天曜青府（尾盘）流速：1。套/月拿地时间：2020.6.3计容：13.3万平R:2.3成交楼面价：8829元f可售楼面价：9730元/H溢价率:45.79%在售全装高层1.9万f全装洋房2.1万/nf新城东云棚风华（在停）流速：83套/月拿地时间：2020.6.24计容：9.6万方R:2.3成交楼面价：8541元/平可舍楼面价：9051元/平溢价率：5
37、1.66%在售全装层1.65万/m,全装洋虎1.85向M众安未来社区（在唐）流速：232套/月（2021年3月开盘至今）拿地时间：2020.6.22计容：30.6万方（住宅24.3万）R：2.5成交楼面价：6081元/平可售楼面价：7379元/平溢价率：32.86%备注：自持商业、办公、酒店3.963万而在色毛坯高层1.86Jj/rri金地18翠云邸（在停）流速：95套/月拿地时间：2020.6.24计容：13.6万万R:2.3成交楼面价：8399元/平可售楼面价：9324元/平溢价东：44.99%在售全装高层172向出全装洋房1.93向i备注：可售楼面价=（土地含税总价+代建成本-自持分摊土
38、地成本）府品房可售面积；政府要求个别地块全装修,目前政府已经不强制；全装基本等于毛坯；竞品数据来自市调；2.5竞争市场：竞品对标口本案配套与直接竞品新城东枢风华和金地翡翠云邸项目相同，无明显优劣势；浙东医院g（在建）配套属性众安未来社区新域东搬风华金地翡翠云邸本案核心配套价值万达广场云湖核心区云湖核心区云湖核心区商业（体量、距离、兑现时间）麦德龙（2万方、3.4KM、已兑现）万达广场（22万方,1.8KM,已兑现）麦德龙（2万方、2KM、已兑现）万达广场（22万方,4.3KM,已兑现）麦德龙（2万方、2KM、已兑现）万达广场（22万方,4.3KM,已兑现）麦德龙（2万方、2KM、已兑现）万达广
39、场（22万方，43KM,已兑现）台州市中心医院愧0曰用1中央创新区小学（在建）麦德龙椒江第八中学教育（距离、资质、兑现时间）文华小学（1.1KM、普通、已开学）白云中（2KM、普通、已开学）三甲小学（2KM、普通、已开学）第八中学（3.6KM、普通、已开学）三甲小学（2KM、普通、已开学）第八中学（3.6KM、普通、已开学）三甲小学（2KM、普通、已开学）第八中学（3.6KM普通、已开学）白云中学中央创新区中学交通（距离、兑现时间）开发大道开发大道开发大道开发大道新城东泰云耀风华椒江区三甲小学（高闸校区）万达广场文华小学金地翡翠云邸众安未来社区云湖公园海城公园生态（距离、兑现时间）云湖公园（2
40、紧邻规划）海城公园（3KM,规划）云湖公园（2KM,规划）海城公园（IKM,规划）云湖公园（2KM,规划）海城公园（IKM,规划）云湖公园（2KM,海城公园（IKM,）政务（距离、兑现时间）,无,无,无无2.5竞争市场：定位参考项目金地翡翠云邸经市调了解项目受到限签影响，项目两次推盘，截至目前已经全部售罄；整盘限价在18500元/壮左右，月均流速90套；客户主要来自椒江区客户，黄岩及路桥客户主要看重本片区规划且价格比椒江市区价格便宜；成交价11.4亿元，溢价率45% ,计容8399元m可售9324元nf , 占地5.9万疔，计容13.6万门（可售住宅12.8万）,容积率2.30350.0025000300.00M1909918980189801798920000250.00200.0015000ISOOO 283
