《房地产项目经济测算.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目经济测算.docx(15页珍藏版)》请在课桌文档上搜索。
1、房地产工程经济测算经济测算是指通过估算开发工程本钱、收入、利润等经济指标,来评估一个工程获利能力的过程。工程收入-醒目本钱=工程利润根本内容1.建筑指标(1)用地指标:建设用地面积、容积率、限高、绿化率;(2)总建筑面积:地上建筑面积:住宅、商业、办公、配套会所、学校等地下建筑面积:地下人防、设备间面积,地下车库面积个数HMMMi1用眼瞄建设用地酶(W)4291212的牢1.52总建筑面积86888Zl地3第圃积643682JL1住宅(蛭)631802i2商业配套(m,)Z13Z14会所面枳118822地卜时也22520ZZl地下人防、设备间面枳0222地下车库a网133202239223可告
2、部分23.17238023.223.3钻伙4442、销售收入销售收入=各物业销售面积X各物业销售均价X各物业销售率住宅收入=可售面积X售价车位收入=可售个数X售价可售物业:住宅、车库位)、商业、办公等(1)住宅销售收入:销售面积、平均售价、销售率(2)车库销售收入:销售个数、平均售价、销售率关于价格:通常采用市场比拟定价法M1惜售收入(万元)56220Ll住宅辆售收入(万元)S1780LLl销售朝11(山)72380LL2平均售价(元/m,)7154LL3销的(Io0%)100%U车库储售收入(万元)4440LZl444122平均售价个)10123精的()100%3、工程本钱:工程建设投资、土
3、地增值税、企业所得税(1)工程建设投资:A.开发本钱:土地取得本钱、前期工程费用、建安工程本钱、根底设施费用、开发间接费用B.期间费用:管理费用、销售费用、财务费用C.销售税费:营业税、城市建设维护税、教育附加费-i也成本TR按(JMBW+税费W:按实际成交价格计尊;ifi契税:按土地成交款的3%.亦有林交政府土地收幅胸:因墙加地上建筑面积、地下经营性面枳及改变土地用途需要料交的政府土地收髓.按实际发生RitB;二岐工14850444USSOUMOiS配*检M368160010346Ul而配单希ClBO1600WlO9U25SiW1188200023832JtJUCEVT13320200026
4、6433价920020IMO28U地HE3丽T的6436S3Idal42flMk54r()S6437212943到3ttMI用蝌强)r15019500TSIB(TKims*3136610%Mlm2&1(2)B230710%9G9Kl46516125SJttt3%5622010%1687七m5s%&6220SJ1302工程费前期工费包括规划、设计、Ia目可行性研克和水文、地质、勘察、测绘.“三通一平.等支出,皿安工程费的3%左右计算: 可研及加自费:建筑工程甚的 勘察费:建安工程费的0.1%左右 设计费:建安工程费的1%-3% 临时水、电,路、场地平整等:建安工程费的1%.RKMBIlKAMMM
5、B-mMU山一M132COUlBftSWflBttTr429123012874UIHlM*11.UMR.切实史储坐128743%WSBftZBHLj一一一148S0M1R三E椅64361610346UIe0aiM三3fisim6318016WlO9BX2K*(1tt.ssr单仍IlM20次12WlW.AMBRIfcMM单卷133202000266453TWM座3的筑9200201840BlMHWfI2U141HiWS64368300193142出Hn改用Omt5地面喷(用ttfi5)Ittfr643721294JtaISOlSSOO751amgMN(7w(TRfrna*313M10%Ml三9M
6、MMm2&1(-S2)S%32307IM969UMMRfB实后曲第46S3612S&JWHmSe枚入3%5622010%1687LL.MNMtttfc5S%S622O9092/4 ,5X,”.窿安工程费用包括土求工程、安装工程及WXS.按建筑面积XM方造价计算.如下表:基础设施费包括开发小区内回L供水、供电、供气、推沌、排洪、通取照明、环R瞰等工发生的支出,按市政费用+道第费用+择化费用计*: 市政费用:按地上建筑BiRX单方酬(200-300元/Itf)计算; 道费用:技道即占地面积(总用地面积*15%)X单方造价(207cm,); 球化费用:按爆地占地面积(总用地面积.(1-建筑密度)-道
7、勒占地面积)M方造价(300500元tf)开发悯接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利赛、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房麒精,习惯按(前期费用+建安成本+基础设施+配套设施)X3%计UIIKlBiftmHMMWr)UM*1328UMBWS0rfi42912ao1217412SUK12*flBttM3%128743%3M二ZMUXJ3%14850446三KZM14850MIiM面舒的643601600103463X1ItM演出单恰Uiao160010109U2H*(*ft.MW)WfI说H0将11882023312*im.ABBRHWMrrIWO200
8、02664MTeEHH妣闻HR怆a200201S40aBWHWIIiMU4XISMaUt也bx百蛆0怜643683193142:二IWfiSi(WM51S%)Wt6437212943X5WICM球化(5百配(醴的35%)MW15019SCO7513912lI(E2iaa23O710%969&2实妣3fi465361256IWt3%562201016ff7WftttASS*562205*23092I(一hlhSDM312I:韦、商业等商品过程中发生的各项费用,包括项目宣伸推广费用、情售人员工三尊.TKe箫售收入的3%-4%it三;管理费用:指企业行政管理部门为组长和管理房地产开发而发生的各项费用
9、,包括A三X三.业务招布费、办公襄等,按扣1土地威本后的开发成本的X3%计算;财务费用:指开发企业为筹集开发滥营所需资金而发生的各项费用,包麻1息支出及相关手蝮费等,按实际发生十算(一碑;项目滚动开发的方式确定融资捉摸和Sffi,还要深人探讨”.、)IKWMBmmttflmwevr)一MU2S0Ul3Hfr42912三ooo12S74UIWSMWtlISfite主问E希)IXI一M!WM3%121743%3S6一HKXHtttftaHfi3141S044SZKXMI14850M*Lt三fm*lMBJH4Ff643681600U46IUfftML5V0UB8lM(WMIM)(一B2*l)3%31
10、366IM941I?aawWSS%S62204项目总投资:“两税一费”,包括营业旅城市贻建设税及敕育附加费,按销管收入的5.5%计 兵中营业税为的售收入的5.0%; 哧建设的M营业税的7.0%; 收育赛枷为营业税的3.0%揩税费IK.M*.UUIHSklHt*12HBIanans231Mlg:地口,IU(HMW)12*T*.ABaR33TKBUBMMi41NM*4243MMMB大9MMMBI(9MB)CAM2CJMMffl1328fO342912300012S74*M3%12f7433M*TS3%141504414850643681600U4631801600101091188200023S妣
11、酬Tg1332020002664920020001S4O2811MLtS解E夕64368300mi*3136610%Mlm2(E23%32307IOK9693:KIM46536use%蚣3%M220.1687(-t)2312(2)土地增值税:四级超额累进税率:土地增值税=增值额X税率-扣除工程金额X速算扣除系数am撅(A”扣除i目Ml(B)计口式50%A30%50%-100%A40%-B5%100%-200%A5O%B15%200%A60%-B35%在:L公式中的5%、15%,30%3扣除案败;Nnmn,策售收入-1配a扣除MI目;3,扣除目金Wl=房地产开发制*L2房地产开发蝴+W计算土地t
12、ai税WF=ttwm1项目开发成本3230723开发期间费用3912采用静态测算常用方法;增值额占扣除部分的比例小于50%,因此适用税率为30%,速算扣除系KfSO情售税费30924精售收入562205利,16908(4-(lH2H3)6精倍利浦率30.07%/7434)1%(5MQ)+(2)+(3)ItftnnCoyrtgMCbyBXCmlttog.AllrlgMirMr14也值猊3蟠fil3134(10)*(12)-(9)(13)15扣敝!值税后的利制13774(5)-(14)16扣除删酬后的成本利讨率42.63%3)企业所得税:25%利润总=销售收入-开发成本-期间援用销售税金-i蝴值税
13、净利润=利润总馥-所限税=利润总额(1-25%)税前投资利润率=利润总0/总投资税后投资利消率=净利润/总投资M项目anAMHKA56r220232,3073开3,91243,0925tt*m3r1346Imaa13,77473,444810r3319MAmv*=9Huaem35%mm;MHrem.26%三、根本流程具体来看:测算操作基本流程一种工具.方法,帮助我们从经济角度判定一个方案的可行度;实际应用中,基本的经济指标结果并不是测算的全部成果,在基本测算结果的基础之上,还可以从多个角度寻找衍生的应用四、常用的相关分析应用提从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有声要影明的敏感性因素
14、,并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度,进而判断项目承受风险Q的一种不编定性分析方法;分单因素和多因素分析,一般多用单因素即可若某参数的小幅度变化导致经济效果搐标的较大变化,则称此参数为敏感性因素,段则鄢制蜗削三na素;Y=a+b,比较a的绝对值,如下,蜻售价格厕建安成本为项目的敏感性因鬃临界点(一)正向推导应用通过正向测算过程,得到收益率水平,通过寻找崎界点,探寻某T素的变动导致项目收益水平的变化程度,周到该因素较为合理的变动区间,对项目可控的-20%-10%0%10%20%30%40%50%100%I3200360040004448005200S6006000800047
15、%44%42%39%37%34%32%30%21%-55%-50%-40%ro*arvl31K临界点(二反向应用(反推地价)通过正向测算过程,得到收益率水平,假定一定的收益率,反推不同产品售价所支撑的土地价格价橹元)120130140150160170180190200210220230240售价(M)4869499851285258538855185648577859076037616762975427W W *3.02.S2.0ft Vr (元,平方米)620069007200a成本(万元)3S2t9631346226S16S同一项目的不同容积率下的产品不一样,进而相应价格、本、收费水平都会不同,通过测算,可以得到就某一项目而言,较为合理的容积率水平