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1、附件4：11IlI土地估价报告0W项目名称：芷江侗族自治县自然资源局拟出让位于湖南芷江蟒塘溪一宗水工建筑用地国有建设用地使用权出让价值评W估(怀化市)受托估价单位：湖南康驰房地产土地资产评估有限公司土地估价报告编号：湘康地房评字(2023)第NIlO94号提交估价报告日期：二O二三年十一月三十日UJ-1.l1.lJJ7土地估价报告I1第一部分摘要H、估价项目名称芷江侗族自治县自然资源局拟出让位于湖南芷江蟒塘溪一宗水工建筑用地国有建设用地使用权出让价值评估。:二、委托估价方1.名称：芷江侗族自治县自然资源局I2.机构性质：机关13.机构地址:芷江县芷江镇凯旋路240号4.负责人：李艳军5.统一社
2、会信用代码：11431228MBI63576IK三、估价目的根据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定-国土资源部令第39号、中华人民共和国资产评估法-中华人民共和国主席令第四十六号以及中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例、国有出让建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知(国土资厅发20184号，2018年3月9日)及有关法律法规、国家标准城镇土地估价规程及土地评估委托书、国有土地使用权证芷国用(2009)第158-5T号,本次估价对象土地用途为水工建筑用地，本次评估是受芷江侗族自治县自然资源局委托，为委托人拟出让位于湖南芷江蟒塘溪1宗水工建筑用地国有出让土地使用权市场价格提供参考
3、依据。1四、估价期日I2023年11月29日J五、估价日期I2023年11月29日至2023年11月30日六、地价定义本次评估的土地位于湖南芷江蟒塘溪，根据估价目的、土地评估委托书及相关资料，地价定义如下：考虑到此次评估目的是为委托估价方提供国有土地出让使用权转让价格参1.l考，根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）,对有关事项作以下设定:I1、估价期日设定根据委托估价方提供的土地价格评估委托书，此次评估设定估价期日为2023年11月29日|12、土地用途设定根据委托估价方提供的土地评估委托书、国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号,宗地土地规划用途为水工建筑用地，结
4、合土地利用现状分类（613/丁21010-2017,2017年11月01日），此次评估设定土地用途为公共管理与公共服务II类用地。13、面积设定根据委托估价方提供的土地评估委托书、国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5-1号,证载面积为173937平方米，本次仅评估该宗地上一部分90796平方米，本次评估设定的土地面积为90796平方米。I4,开发程度设定宗地实际开发程度为宗地红线外“五通“（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，评估设定宗地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”。5、土地利用和规划条件设定:于估价期日，评估师
5、现场查勘，宗地现状为巳建设用地.根据委托估价方提供的土地评估委托书，宗地规划容积率L0、此次W评估设定宗地容积率均为LOo6、土地使用权价格权利设定根据委托估价方提供的国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5-1号,宗地使用权类型为入股，根据此次估价目的结合评估委托书，设定估价对象土地使用权类型为出让。|7、土地使用年期设定根据委托方提供的国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号,估价对象使用权终止日期至2051年11月29日，至估价期日剩余土地使用年期为28年。根据合法原则，此次评估设定宗地使用年期为28年。综上所述，本次评估土地使用权价格是指在规划利用条件下，满足上述用II
6、 U U U U U J LlW湖用康他房地产上他资产评估有l公司土地乩价报3途、使用权类型及使用年限、开发程度、容积率、面积等各项设定条件，土地使用权完整清晰，于估价期日2023年11月29日的正常市场条件下的国有土地使用权出让价格：表1估价对象地价定义一览表宗地编号国有土地使用权证坐落估价期日土地使用权类型估价设定土地使用权类型期登途价的用估日记估价设定用途倍价设定使用年限（年）估价设定容积率估价期日实标开发程度件价设定开发程度1芷国用(2009)笫158-5-1号湖南芷江蟒塘溪政府入股出让水工建筑用地水工建筑用地/1.0宗地红线内外“五逋”，红线内场地平藜宗地红线内外“五通”，红线内场地
7、平整七、估价结果芷江侗族自治县自然资源局委托评估的位于湖南芷江蟒塘溪1宗用地面积为90796平方米的国有建设用地，在估价期日2023年11月29日，设定宗地士抱用途为水工建筑用地,设定宗地剩余使用年期为28年,设定容积率为1.0,设定土地开发程度均为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”的国有出让建设用地使用权正常市场价格如下：土地面积：90796平方米；地面单价:387元m总地价：3513.81万元；大写：叁仟伍佰壹拾叁万捌仟壹佰元整（币种：人民币）八、土地估价师签字签字姓名资格证号陈远2010430025杨帆2002430027九、土地估价机构估价机构法定
8、代表人签彳女&0湖南康驰房地产土地资产评估有限公司二O二三年十一月三十日匕地估价报当湖雨康虹房地产上地贲产评估。限公司表2T土地估价结果一览表估价机构海朝鼬赫产土池资产评估触公司tff报会编宪湘瘫房评字（W）（劣字笫VI号估价期日：2023年11月293估价目的：出让估价期三的土地使用刻质：政府派俵伊鞅m的权利人宗地名称证号估价期日的用途活价期m实存土册开发程度估价设定开发程度土建使咫权算果*而租（Itf）单位面根地价（元/m,）总地价（万元）备注证俄或批“）实际之巨实际设定f湖南芷江绯塘兴芷IB用(2009)部158-5-1号水工茎筑龙坳/水工迂筑用地I.0/i.0豕地打娓外五班，红线内场地
9、平整宗地”我外“五通”，红线内场地平整28#907%3873513.81/合计/t/一/90796/3513.817注：“三通，是指通路通电供水、排水.酒讯.“一平”指东池内场地平箜一.上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：根据限有土地使用权证芷国用（2009）第158-5-1号号.宗地所育权属国家所有.宗旭赞正用途为水工速筑用地.至估价期日宗地未设立抵押他项权利；2.基础设施条件：见下表（表2-2）：表2-2设定估价对象基础设施条件表东地编号他而年整状况般图遭器状玩供电犹泥供水状况璋水状况电讯状况遹气状况1东地内扬地平薨支路接市改失电丙供a保障筋98%以上接布改供水管网,供点保障率98
10、%以上行我外有事及缚水管网，推大康物在市政通讯网报蚤范图内，拨后通榜/3.规划限制勺Mt：现比限制条件：根据佶价对象权利人提供的土X，评估受托书,估价对象规划用途为水工建筑用地.气夕价对象土地规划容积率1.0；4.影响土地价格的其他猥定条件：无特殊限能二、其它需要说的的事项1、估价对象的行政区划：俄据委托方提供的国有土地使用权证芷理用（2009）第158-5T号显示位于湖南芷江蟒塘漫，女次评估对象为谟宗地上的一部分90796平方米；2、土地权属：垠据委托方提供的资料委托书等费料显示，本次评估目的为委托人拟出让位于湖南芷江螭熠澳I宗水工茎筑足地土地使用权进行价貉评估，本评宿报告不软为权属认定的依
11、据：3、不报告的估价结昊仅限于为本报告设定的估价目的版务，当用于其它目的，本报告评估结果无效；1 .估价结果自玄报告提交之m起一隼内有效5 .本报告所示币种为人民币佶价机构：湖南康驰房地产土地资产评估有晨公司2023年11月30日湖房地产土地货产WiA有限公司土地估价报告第二部分估价对象界定一、委托估价方1 .名称：芷江侗族自治县自然资源局2 .机构性质：机关3 .机构地址:芷江县芷江镇凯旋路240号I4.负责人：李艳军5.统一社会信用代码：11431228MBl635761K二、估价对象芷江侗族自治县自然资源局委托评估的位于湖南芷江蟒塘溪1宗水工建筑用地，证载土地面积为173937平方米，本
12、次仅评估该宗地上一部分90796平方j米，在估价期日2023年11月29日，容积率为1.0,土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内“场地平整”。I三、估价对象概况11.土地登记状况土地来源及历史沿革：根据委托方提供的资料，宗地土地登记状况具体如下：,不动产权证号：芷国用（2009）第158-5T号1土地使用权人：/坐落：湖南芷江蟒塘溪i地号：158-5图号：/j地类（用途）：水工建筑使用权类理：入股终止日期：2051年11月29日使用权面积：173937.00平方米独用面积：173937.00平方米（ID宗地四至：东临源水，南临支路，西邻其他用地，北邻其他用地
13、。2.土地权利状况土地所有权状况：根据委托估价方提供的土地估价委托书及国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号,估价对象土地所有权为国家所有。土地使用权状况：估价对象的土地使用权总面积为173937.00平方米，本次仅评估该宗地上一部分90796平方米。土地他项权利状况：至估价期日止，估价对象权属界线清楚，无纠纷，估价对象未设置出让、担保、租赁等他项权利限制。相邻关系权利：估价对象与相邻地地界分明，无相邻相关权利限制；使用权类型及使用年限：根据委托方提供的估价对象土地估价委托书及国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号记载得知估价对象使用权类型为出让用地，土地终止日期至20
14、51年11月29日，至评估基准日，土剩余,使用年限为28年，故本次评估设定委估宗地土地使用年限为28年。Il3.土地利用状况I土地现状利用情况根据委托估价方提供的资料和估价人员现场查勘结果，于估价期日估价对象利用现状为已建设用地，估价对象土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通讯）及红线内“场地平整”。|土地规划利用情况根据委托估价方提供的土地评估委托书，宗地规划容积率L0、此次U评估设定宗地容积率均为1.OoI利用限制和缺陷根据现场勘查及资料显示，估价对象无其他利用限制和缺陷。IJ四、影响地价的因素说明（一）一般因素I一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在
15、一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。（1）城市资源状况；一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状:况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。fl n Il O O Il O U U U U1、地理区位芷江侗族自治县位于湖南省西部，云贵高原东缘，怀化市中部，源水中游。地处武陵山系南麓、雪峰山西脉与云贵高原东缘的结合地带，地理位置跨东经1091731-1095449,北纬270412-2738,24”,区域面积2099平方公里。芷江县东邻中方县、鹤城区，南接
16、洪江市、会同县及贵州省天柱县，西连新晃侗族自治县及贵州省万山特区，北界麻阳苗族自治县及贵州省铜仁市。县城与周边县、市、区的公路距离为：至怀化市37公里，至中方县28公里，至洪江市30公里，至新晃50公里，至麻阳55公里。(1)自然地理：境内地貌可分平地、岗地、丘陵和山地四种类型，以山地和丘陵为主。由于北受武陵山系影响，西受云贵高原天雷山脉控制，地势由北、西向东南倾斜，中间形成凹陷的山间盆地。山地占60.67%、丘陵占29.58%、岗地占4.45%、平原占3.01%、水域占2.29凯山脉分南、北两千支。北干支脉由西向东绕贵州省及麻阳县边境米公山经撑架坡、阳雀坳、西晃山(主峰金顶为芷江最高峰，海拔
17、1405米)、通坳山、齐天界至上青坡入怀化市境，平均海拔在900米以上，其中100O米以上的高峰有24座Q南干支脉为新晃天雷山(海拔1136.6米)发脉入境，沿朝阳坳、千公牛、燕子岩、巽公坡、桅子顶入洪江市境，平均海拔为700余米。(2)气候状况：芷江属亚热带季风湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量集中，日照充足。年平均气温为15.817.3C,年降雨量1156.1432.9毫米。平均日照1527.7小时，年无霜期279天(3)水文状况：芷江境内有湃水、清水江、辰水3大流域，大小溪河294条，河流总长1468.3公里。J(4)土地资源：芷江土地总面积209552.7公顷，其中农用地191514
18、.3公顷，建设用地8843.5公顷，其他土地9194.9公顷，分别占土地总面积的91.4%、4.2%、4.4%。农用地中，耕地面积35146.9公顷，林地面积13969Lo公顷，分别占农用地总面积的18.4%和72.9%。建设用地中，农村居民点用地5504.4公顷,城镇工矿用地750.8公顷，分别占建设用地总面积的62.2%和8.5%o(5)水资源：芷江人平均占有水资源量为4024立方米，多年平均地下水资源量为14.1亿立方米，平均地下径流量模数为18亿立方米。芷江水能蕴藏量为18万千瓦，可开发量为15.9万千瓦，已开10.5万千瓦。目前有大中型水电站2座，其中蟒塘溪水电站位于湃水河。县内大中
19、型灌溉区有三处：梨溪口、金厂坪、两江口。县内年开采地下水资源40万立方米，开采,的主要有工业企业、建筑业、第三产业等。!（6）矿产资源：芷江已发现的矿种有：煤、铁、镒、钝、铅、锌、铜、锚、铝、钻、金、铝土矿、黄铁矿、磷矿、重晶石、石灰岩、石膏、饰面板岩、耐火粘土、存瓦用页岩、高岭土、硅石、建筑砂石、矿泉水，共计24种。发现大型矿床处（铁灯坡耐火粘土矿），中型矿床4处（皇榜坡耐火粘土矿、桐树溪石灰岩矿、明山板石矿床和三门坡锚矿），小型矿床、矿点及矿化点76处。其中初步查明和估算了资源储量的矿床（点）22处。镒矿主要分布在新店坪镇莫家溪矿区；煤炭主要分布在公坪、水宽和萝卜田一带；乳矿主要分布在牛牯
20、坪乡境内；金矿主要分布在大洪山、罗岩、板山等乡镇；石灰岩主要分布在上坪、公坪、水宽、萝卜田等4个乡镇；饰面板岩主要分布在县城北的明山、艾头坪、中寨坡一带；耐火粘土矿主要分布在公坪、:水宽和萝卜田3个乡镇，与燥矿共生；锌矿主要分布在冷水溪乡。（7）旅游资源：芷江县内有大量的自然景观和人文景观。中国人民抗日战争胜利受降旧址为国家AAAA级景区，华夏大地唯一纪念抗战胜利标志性建筑。龙津风雨桥为古沅州外八景之一，是世界上最长的侗乡风雨桥。2000年12月，i上海大世界基尼斯总部授予该桥为“大世界基尼斯之最”o明山位于县城北面10公里处，主峰海拔1008.2米。前临五土坡，后倚西晃山。从脉蜿蜓曲折，峰起
21、峦回，委蛇层迭。天后宫，为我国内陆地区最大的一座妈祖庙，现为省级I文物保护单位、“湖南潇湘百景”之一。三遒坑原始次森林景区位于芷江县三道坑镇境内，距县城46公里，规划总面积1L8平方公里，景区内森林覆盖率达90%,地势险峻，山峦叠嶂，有三道坑百米高瀑布、飞龙瀑布、虎啸瀑布、横生桥、情人岩、夫妻树、万缕根等几十处景观和许多珍贵树种及众多的野生动物。2、不动产制度与不动产市场（D土地制度：芷江侗族自治县实行土地有偿使用制度，除国家机关用地和j军事用地、城市居住用地（兼容商住用地）和公益事业用地、国家重点扶持的J京能源、交通、水利等居住用地（兼容商住用地）以及法律、行政法规规定的其它用地外，均采取出
22、让等有偿使用方式。商服、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。经营性不动产不得采取租赁、作价出租或入股方式供应土地。通过土地有偿使用制度的建立与逐步完善，芷江侗族自治县土地有偿使用收入（主要为土地出让金）稳步增加，行成了土地收入-城市建设投资-土地增值-土地收入的良性循环。住房制度：上世纪八十年代，芷江县响应国家住房体制改革的号召，就提出住房体制改革，采用国家、单位、个人共同负担购买住房的制度，并提高公有住房租金为突破口的住房制度改革；九十年代初期，实施以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开；九十年代末，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进；1998年，切
23、断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革，标志房地产市场全面进入商品房销售阶段，房地产市场在2000年至2010年得到全面发展，在该阶段，芷江县在完善住房商品化之后，并根据国家政策要求开发经济适用房，减少低收入阶层的住房问题，并保留廉租房供应制度；2011年以来，芷江侗族自治县应国家政策要求，为稳定房地产市场平稳发展，保障人民的住房刚性需求，在全市范围内开发保障性住房建设，并继续完善廉租房供应制度。地价政策2008年1月1日湖南省财政厅湖南国土资源厅颁布实施了关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知（湘财综200765号），通知规定转让划拨国有土地使用权，依法利用原划拨土
24、地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的38%；商品商业用地不得低于成交价款的35%；工业用地不得低于成交价款的25%；其他用地不得低于成交价款的30%。房地产市场全市房地产开发投资完成267.02亿元，下降9.4%。商品房销售面积437.80万平方米，下降35.7%。商品房销售额188.36亿元，下降4L6%。年末商品房待售面积59.29万平方米，增长56.7%。!土地市场2022年怀化市土地出让共有529宗，较上年减少了112宗。怀化市月均土地出让为44.08宗，月度土地出让于1月达到峰值，为121宗
25、，去年同期土地出让为46宗，较上年同期增加了75宗。Il3,产业政策（含税收政策）I产业政策芷江侗族自治县认真落实省委“三高四新”发展战略定位和使命任务的关键举措，也是深入实施市委、市政府“五新四城”战略，奋力建设“三城一中心”的重要抓手，更是强力推进项目建设的一次集中展示和奋力实现高质量跨；越式发展的具体行动。全县上下要以闯的精神、“创”的劲头、“干”的作风，在促项目建设、兴产业发展的赛道上奋力作为。税收政策I芷江侗族自治县政府结合企业发展需求，加强政策扶持，着力解决税收难题，努力优化经济环境，充分运用税收政策手段，强化措施，优化发展环境。一是认真落实税收优惠政策，增强发展后劲。做好支持非公
26、有制经济税收政策的宣传，帮助纳税人全面了解税收政策，促进非公有制经济健康发展0对国家出台的扶持非公有制经济的各项地方税收优惠政策，充分发挥税收政策的效用。在执行国家各项税收政策中，对非公有制企业与国有企业等其他经济形式要实行同等待遇。二是全力优化纳税服务，营造良好环境。三是坚持公平公正执法,规范税收秩序。四是发挥部门优势，搭建支持平台。为纳税人提供市场信息，帮助纳税人融资，扶持其转产、扩大再生产，促进经济健康持续发展。I4.城市规划与发展目标,芷江侗族自治县科学地将县城规划为住宅区、生态居住区、现代物流区等I七大功能区，初步规划出了一个集约化、功能化的城市格局。根据临近怀化市区的区域优势和山水
27、自然地貌，重点突出生态园林特色，大做“山、水、绿、净”四字文章，构建起了一个“城在绿中，绿在山中，山在水中，水在园中，人在景中”的生态园林县城。”芷江侗族自治县城市建设严格坚持整体规划，构建起了良好的城市投资环I境，客商项目相拥而至。IlJ1IJ15,城市社会经济发展状况2022年，面对疫情汛情多轮冲击、历史罕见高温干旱、经济下行压力加大等诸多挑战，在市委、市政府坚强领导下，全市坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以迎接党的二十大胜利召开和学习贯彻党的二十大精神为主线，全面落实“三高四新”战略定位和使命任务，深入推进“三大支撑八项重点”，大力实施“五新四城”战略，抢抓历史机遇，奋起二
28、次创业，经济运行稳中有进，发展质量稳步提高，社会大局和谐稳定，初步核算，全年完成地区生产总值(GDP)1877.64亿元，比上年增长3.8其中：第一产业增加值282.30亿元，增长3.6%；第二产业增加值566.87亿元，增长5.2肌第三产业增加值1028.48亿元，增长3.1%。按常住人口计算，全市人均GDP为41357元，增长45乐(二)区域因素影响估价对象的区域因素主要有：区域位置、基础设施和公用配套、环境条件、产业聚集度、交通条件、规划限制等。1 .区域概况区域位置芷江镇，隶属于湖南省怀化市芷江侗族自治县，地处芷江侗族自治县中部，东与岩桥镇相邻，南与晓坪乡接壤，西与木叶溪乡、竹坪铺乡2
29、乡交界，北与五郎溪乡、牛牯坪乡毗邻，2区域总面积260.15平方千米。7截至2019年末，芷江镇户籍人口为112779人。(2)级别估价对象位于湖南芷江蟒塘溪，属于芷江县侗族自治县城区V级公共管理与公共服务二类用地。2 .交通条件，(1)区域内交通条件估价对象区域内道路主要有X039县道等城市主次干道，道路通达度好，估价对象所在区域内有多路公交车通过该区域，综合以上交通状况情况确定，公路运输较便捷.(2)对外交通条件芷江是中国东中部地区进入大西南的桥头堡和交通要道，沪昆铁路、320国道、沪昆高速公路、包茂高速公路、沪昆高速铁路穿境而过，区域对外交通条W件较好。芷江机场，是抗日战争时期盟军远东第
30、二战略机场，现修复成一个现代化的民用机场，有直达北京、广州、长沙、上海、昆明等地的航班，并不断开拓航空网点，联络国内各个景区。13.基础设施条件供水：区内供水主要来自市政供水，通过区域内的路网铺设的管道进入使用单位，供水保证率达98%。I排水：区域内排水由市政提供，排水为雨污分流方式，排污管沿主要道路铺设，以污水处理厂为终结，市政排水体系较为完备。I(3)供电：区域内已通220伏民用电，供电管网采用地下铺设和架空线路两I种方式，供电保证率达98%。(4)通讯：宗地外与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，通讯线路畅通；电话交换方式采用程控方式，覆盖中国移动、中国联通、中国电信三大运营商移动电
31、话用户的统一通信平台，通讯畅通。|4.环境条件t(1)自然环境区域内环境良好，烟尘控制全面达标，空气清新，绿化覆盖率较高，噪声；污染、水质污染较低；区域内地质状况较好，无地质灾变现象发生。(2)人文环境区域内民风淳朴、社会治安较稳定，人文环境良好。j5.公共服务设施待估宗地所在区域有银行储蓄网点、学校、医院、农贸市场等配套设施，1目前公共设施齐全度较高。16、规划限制估价对象所处区域无特殊规划限制，无特殊交通管制。综合考虑以上影响地价区域因素，估价对象所处区域基础设施较完善，公用设施完备度较齐全，为人口密度一般稀疏区，随着经济的快速发展，镇政府源地产土-责产评I古什鼠公司土堆估价技术相应加大对
32、基础设施的投入，基础设施不断完善，该区域地价将持续稳定。(三)个别因素影响宗地的个别因素主要指与土地利用直接有关的宗地自身条件，包括估价对象位置、面积、用途、形状、地质、地势、日照与通风、自然灾害、土地使用年限、土地利用条件、基础设施条件等：I宗地位置：东临源水，南临支路，西邻其他用地，北邻其他用地。宗地面积：根据委托方提供的土地评估委托书、国有土地使用权证I芷国用(2009)第158-5T号,总用地面积为173937.00平方米,本次仅评估该宗地上一部分90796平方米，本次评估设定的土地面积为90796平方米；!用途：根据委托方提供的土地评估委托书、国有土地使用权证芷国用(2009)第15
33、8-5-1号,价对象土地用途为水工建筑用地；Il宗地形状：规则；土地利用现状：估价对象土地实际开发程度为“五通一平”，即宗地红线外通路、通电、通水、通讯，红线内场地平整。地质条件：宗地所在区域地质条件优，承载力22-25吨/平方米；地势条件：地势较平坦；|规划限制：无；地面平整状况：宗地内场地平整；供电状况：与市政供电，供电保证率98%；供水状况：与市政供水网相连，供水保证率98%；通讯状况：在市政通讯网覆盖范围内，线路畅通。I，估价对象的宗地地势较平坦，地质条件较好，形状较规则，城市规划近期前景好，作为设定用途符合最有效利用原则，个别因素对宗地产生有利影响。U14.UiU- R O U U
34、LI Ll U U U第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据（一）有关法律法规1 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议，2021年1月1日起施行）；2 .中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令笫32号,2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订通过，自2020年1月1日起施行）；3 .中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令笫32号,2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订通过，自2020年1月1日起施行）；4 .中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号,2007年10
35、月28日；根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改中华人民共和国建筑法等八部法律的决定修正）；5 .中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日）；6,中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月24日中华人民共和国国务院令第256号发布；根据2011年1月8日国务院关于废止和修改部分行政法规的决定第一次修订；根据2014年7月29日国务院关于修改部分行政法规的决定第二次修订）；7,城市房地产出让管理办法（中华人民共和国建设部令第98号，2001年8月15日修改）；i8 .土地登记办法（中华人
36、民共和国国土资源部令第40号，2008年2月1日）；9 .不动产登记暂行条例（国令笫656号，自2015年3月1日起施行）；10 .财政部关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知（财税2016U号）；11 .国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国资产评估法的通知（国土资发（2016）181号）；11 1O D U n U O U D U LI U ,i Ll12 .国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第18号，2019年2月28日）；13 .财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税2
37、01636号，2016年5月1日）；14 .财政部关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号,2016年5月I0）；15 .财政部关于取消、调整部分政府性基金有关政策的通知（财税201718号，2017年3月15日）；16 .财政部、国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知（财税201720号，2017年3月15日）；17 .财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知（财税（2018）32号）；18 .财政部税务总局海关总署联合发布关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；19 .国土资源部办公厅关于
38、实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知国土资发（2012）35号；20 .国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发（2015）12号,于2014年12月1日起实施）；（二）地方政府有关文件、规定：,1.湖南省实施V中华人民共和国土地管理法办法（2000年3月31日经湖南省第九届人民代表大会常务委员会笫十四次会议通过，根据2012年3月31日湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议关于按照行政强制法的规定修改部分地方性法规的决定修正）；2.湖南省人民政府湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（湖南省人民政府令第152号）；3,湖
39、南省人民政府湖南省土地市场管理办法（湖南省人民政府令第195号）；4 .湖南省国土赞源厅办公室关于加强土地交易中有关地价管理的通知（湘国土资办发200938号，2009年3月18日）；5 .湖南省人民政府湖南省建设工程造价管理办法（省人民政府令第192,号）；6 湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省建设工程计价办法及湖南省建设工程消耗量标准的通知（湘建价（2014）113号）；7 .湖南省实施中华人民共和国契税暂行条例若干规定（湖南省人I民政府令第124号）；8 .湖南省发展和改革委员会关于我省公共资源交易服务收费的通知（湘I发改价费（2019）366号）；9 .湖南省发展和改革委员会、湖南省
40、财政厅关于公布人防系统行政事业性收费标准的通知（湘发改价费20171187号）；10 .湖南省发展和改革委员会湖南省财政厅关于核定国土资源系统行政事业性收费标准的通知（湘发改价费（2014）958号）；IL湖南省人民政府办公厅关于印发湖南省国有土地使用权出让收支管理办法的通知（湘政办发（2015）1号）；12 .湖南省住房城乡建设厅关于取消建筑行业劳保基金与增加社会保险费有关事项的通知（湘建价（2016）134号）；i13.中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于印发湖南省不动产统一登记工作实施方案（湘办发（2015）43号）；114.湖南省住房和城乡建设厅关于调整园林苗木等综合税率和社会保
41、险费1计费标准的通知（湘建价（2017）134号）；.湖南省财政厅关于明确城市基础配套设施费收费标准有关问题的通1.l知（湘财综函2018l号）；15 .湖南省物业管理条例（2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2019年1月1日起施行）；16 .湖南省住房和城乡建设厅关于调整建设工程社会保险费计费标准的通知湘建价（2019）61号；17 .湖南省人民政府、杯化市人民政府及有关部门颁布的其他有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；HQDD（三）相关技术文件1.中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）；2.中华人民共和国国家标准
42、城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2014）；3.中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T21010-2017）；4,芷江侗族自治县人民政府于2019年11月7日发布芷江侗族自治县人民政府政府关于公布实施芷江侗族自治县城区及建制篌基准地价更新成果的通告（芷政函201994号）：（四）委托估价方提供的评估宗地相关资料1 .土地评估委托书；2 .委托估价方营业执照；.国有土地使用权证芷国用（2009）第158-5T号；（五）估价师现场查勘、市场调查收集的相关资料1.宗地现场查勘表；3 .宗地现状利用资料（宗地照片，位置示意图）；4 .宗地红线外基础设施调查收集的资料；5 .市场比较
43、案例所处位置、照片等资料；6 .宗地所在区域土地利用现状、基础设施、公用设施、环境状况等资料；二、土地估价（一）估价原则地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各种因素及各因素之间相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中根据地价、评估技术规程及待估宗地的具体情况主要遵循以下原则：1.合法性原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用
44、方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等I允许的处分方式为依据。2,供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3.协调原则:土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收
45、益量和价格。I4.替代原则1土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。5.变动原则估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些i价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素
