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1、投标文件一：投标函XX招标评估造价咨询有限公司：按照中华人民共和国招标投标法等有关法律规定，我们根据编号为SDDQ2005-007招标文件的要求，对XX市国家XX局办公楼物业管理招标项目进行投标。由投标人*物业管理有限责任公司(全称)正式委托全权代表孙楣总经理(姓名、职务)提交投标文件正本一份，副本五份。在此文件中，投标人全权代表声明并同意：(1)如果我们的投标文件被接受，我们将履行投标文件中规定的每一项要求，并按我们投标文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。我方有责任和义务完成合同与投标文件中的条款。(2)我方承诺投标文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。(3)
2、我方已详细检查所有投标文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我方自负。(4)投标文件在公开报价后90天内有效。如果我方在规定公开报价后的有效期内撤回递交投标文件，将被没收投标保证金。(5)我方同意招标代理机构的要求，提供与递交招标文件有关的其他数据和资料。(6)我方愿按中华人民共和国合同法履行自己的全部责任。(7)我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权利。(8)我方若未成为中标人，招标机构有权不做任何解释。(9)我方将遵照物业管理条例的要求。(10)与本报价有关的所有来往信函，应按下列地址进行：地址：OOOOOOOO号邮政编码：000007电话：(0
3、00000000传真：OOOOOOO电子信箱：OoOoOoO投标人全称：*物业开户银行名称：OOOOOOO所管理有限责任公司公章：银行帐号：OOOOOOOOOOO法人代表签字：开户行地址：OOOOOOOOOOO年月日投标文件二：资格资质证明文件一、法定代表人授权委托书本授权委托书声明：我OOOoOOO（姓名）系*物业管理有限责任公司（投标人全称）的法定代表人，现授权委托*物业管理有限责任公司（单位名称）的OOOo总经理（姓名、职务）为我公司全权代表，全权代表在投标文件评标过程中的书面承诺、合同等所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。全权代表无转委权。特此委托。（附授权代理人身
4、份证明复印件）全权代表姓名：000000单位：*物业管理有限责任公司性别：男年龄：00000000职务：总经理投标人：（盖章）法定代表人：（签字、盖章）日期：年月日投标文件三：报价一览表报价一览表投标人全称*物业管理有限责任公司单价2.36元/m?月总报价（元）小写：437589元大写：肆拾叁万柒千伍佰捌拾玖元整水、电、灯源损耗占总报价比例1320955元，占总报价比例301.87%全年总费用（元）1758544元资质、资格国家二级资质，通过IS09000质量体系认证物业管理经理、部门经理0物业实现规范时间接管后三个月之内出现问题服务响应时间1、急需处理的问题，10分钟内赶到现场予以处理2、非
5、急需处理的问题，办个工作日内与报修人联系，1-2个工作日内予以处理3、一时无法解决或根本无法解决的问题，要立即联系保修人说明情况或商定处理问题的办法和时间备注注：1、总报价包括承揽承包本项目所需的所有费用。2、以上内容由招标代理机构在开标仪式上统一唱价。投标人：（盖章）投标人全权代表：（签字）投标文件四：管理成本构成及详细费用测算一、XX市国税局新办公楼物业服务费用测算表序号费用项目测算依据月合计（元）年合计（元）管理人员工资及未关费用1管理处主任1人工资标准1600元/月1600192003工资相关费用包括社会保险、教育、福利、工会经费等，主任工资的55%880.010,560.04服装费冬
6、装每人1套每套200元，夏装每人2套每套150元41.7500.05综合办公费交通费50元/月，电话费120元/月，办公用品50元/月，手机费150元3704440小计2,891.734,700.0二保安人员工资费用1保安主管1人，工资标准900元900108002保安员7人平均工资600元4200504003保安班长2人平均工资650元1300156004传达1人工资400元40048005工资相关费用福利费、工会经费、教育经费，工资的17.5%1120134406服装费（含雨衣等）平均每人每年600元。（冬装、大衣、春秋装、雨衣各一套、夏装两套，帽子肩章、腰带等一套）55066007消防培
7、训费2人*4000元/年666.78000小计9136.7109640三清洁费1保洁主管1人，楼内保洁员6人，室外保洁员1人，绿化1人保洁主管600,楼内保洁450,室外保洁500,绿化员1人4300516002福利费工资的14%60272243工会经费工资的2%8610324教育经费工资的1.5%64.57745服装费夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双219.0826296清洁耗材小型清洁工具及各类清洁耗材1083.33130007绿化耗材肥料及各种小型工具166.6720008化粪池清理2000元/年166.672000小计6688.25
8、80259四会务接待工资及费用1会务人员2名平均工资600元1200144002福利费工资的14%16820163工会经费工资的2%242884教育经费工资的1.5%182165服装费夏装2套240元，冬装2套200元73.33880小计1483.3317800五日常维修人员工负L及相关费用1配工程主管1人，技师1人，日常维修1人，值班3人主管工资100O元，技师800元，维修工平均700元4600552002福利费工资的14%64477283工会经费工资的2%9211044教育经费工资的1.5%698285服装费夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元1
9、90.5022866房屋日常维修耗材费日常维修为公共部位零星小修，大中修以上由报业主承担，配件费用一般在200元以下，第一年约8000元666.678000小计6262.1775146六开办费入住时需配备的物品，附明细表1085.2513023七外墙清洗费玻璃幕墙约4000平方米，每年清洁2次，单价2.0元/平方；其余4000平方每年清洁1次，单价1.5元/平方1833.3322000八小计一至七项29380.67352568九不可预见费八X3%881.4210577.04十企业管理费（八十九）5%1513.1018157.25十一营业税金（八+九）X5.5%1664.4119972.98十二
10、企业利泗（八十九）X10%3026.2136314.50十三总计八至十二项36465.81437589.77二、附开办费明细表分类名称单位数量单价折旧年限合计电脑、打印机台1600032,000空调台120003667风扇台21201240办公桌椅套43003400资料柜组46003800治安用对讲机部4120031,600具橡胶警棍根340340应急灯盏2801160双层床张62003400行李套1110011,100强光手电个21001200清洁设备清洁车辆26003400榨水车辆22003133吸尘吸水机台115003500高压水枪支1120034002米人字梯个23501700洗地机台
11、128003933维修工具3米人字梯个150015002米人字梯个13501350小型工具套350011,500总计13023.33三、需要国税局一次性配备的工具及设施分类名称单位数量单价合计备注大型维修工具压力钳、老虎钳工作台等套120002000电锤、电钻套125002500工作梯（6米铝合金）个112801280管道硫通机台1800800升降机台11500015000环卫设施小型不锈钢垃圾桶个48602880室外不锈钢垃圾桶个2340680洗手间防水垫米809720纸娄个1003300卫生间垃圾桶个2038760不锈钢皂液盒个20801600总计28520注：水电材料由物业公司提报采购计
12、划，由国税局审批采购，费用由国税局承担。四、花木租摆价格表根据同行业的花卉租摆标准，制定了花卉长期租摆价格表（如下表）序号名称规格单价日租金月租金（优惠10%）1铁树高1.6米800元4元/天4*30*0.9=1082铁树高1.3米500元2.5元/天67.5元3棕竹1.8米1200元5元/天135元4棕竹1.2米400元2元/天54元5发财树1.8米180元1.8元/天48.6元6发财树1.5米80元1元/天27元7巴西木1.3米110元0.8元/天21.6元8绿罗1.5米120元1元/天27元9绿罗1.2米60元0.5元/天13.5元10杜鹃冠径1.5米1500元20元/天540元11杜鹃
13、冠径80公分180元5元/天135元12杜鹃冠径50公分40元1.2元/天32.4元13散尾葵高3米260元2元/天54元14散尾葵高2米130元1.2元/天32.4元15散尾葵高1.5米80元0.5元/天13.5元16绿宝石高1.8米130元1.2元/天32.4元17绿宝石高1.2米60元0.5元/天13.5元18鹅掌柴高1.5米85元1.2元/天32.4元19鹅掌柴高1.5米60元0.4元/天10.8元20非洲茉莉冠径1.5米800元3元/天81元21非洲茉莉冠径1米160元1元/天27元22橡皮树高1.2米80元0.5元/天13.5元23肉桂高1.6米90元0.6元/天16.2元24肉桂
14、高1米60元0.5元/天13.5元25针葵高1.8米180元1.2元/天32.4元26针葵高1米50元0.2元/天5.4元27富贵竹笼高1.5米130元1元/天27元28富贵竹笼1.2米80元0.8元/天21.6元29金山棕高1.5米360元2元/天54元30金山棕高1.2米180元1.2元/天32.4元31海芋高2米260元2.2元/天59.4元32海芋高1.5米180元1.5元/天40.5元33高杆榕树高2.5米260元2元/天54元34高杆榕树高2米160元1.2元/天32.4元35绿巨人高0.8米50元0.5元/天13.5元36龙血树高1.2米160元1.2元/天32.4元37也门铁高
15、1.8米180元1.5元/天40.5元38也门铁高1米40元0.4元/天10.8元39小吊兰0.1元/天2.7元40小型观叶植物低于15元0.1元/天2.7元盆景1100元以下1元/天27元2200元1.5元/天40.5元3400元2元/天54元4600元3元/天81元5800元4元/天108元61000元以上面议时令草花价格（参考价）1五一前后一串红1.5元/盆万寿菊2元/盆三色堇1.5元/盆2十一前后一1串红（七寸）1.5元/盆一红（八寸）2.2元/盆日本小菊2.5元/盆彩叶草1.5元/盆万寿菊2元/盆假龙头2元/盆鸡冠花1.5元/盆矮牵牛2元/盆秋菊（品种菊）注：花卉租摆在此仅提供价格表
16、，接管后根据XX国税局的具体要求,另行签订租摆协议。投标文件五：项目经理等骨干人员资料拟参加本项目物业管理工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍名称姓名职务职称主要资历、经验及承担过的项目一、总部1、分公司经理二、现场1、管理处主任2、保安主管3、保洁主管4、维修主管O分公司经理工程师姓名男年龄47职务工程师学历本科参加工作时间从事物业管理年限9年已完成项目，府况单位项目名称面积日期项目标准*集团*苑小区3万平方1996-2001*集团*集团本部10万平方2001-2003*集团XX分公司4万平方2003至今姓名年龄23职务学历本科参加工作时间1年已完成项目情况单位项目名称面积日期项目标准青
17、岛天泰物业公司山东省国税局4万04.2-04.11*物业阳光花园15万04.11-05.1*物业XX车管所0.7万05.1-今姓名女年龄24职务学历大专参加工作时间从事物业管理年限1年已完成项目情况单位项目名称面积日期项目标准明洁物业省外经贸厅1.5万04.4-04.06*物业汽车广场1.0万04.06-04.09*物业同济杰座10万04.09-今姓名性别男年龄33职务职称学历中专参加工作时间1993年从事物业管理年限3已完成项目情况单位项目名称面积日期项目标准*物业XX分公司4万2003年至今姓名男年龄26职务学历高中参加工作时间从事物业管理年限8年已完成项目情况单位项目名称面积日期项目标准
18、*物业*本部5万1996-2001*物业阳光花园15万2001至今投标文件六：技术文件第一聿提高物业管理服务水平的整体设想及策划零风险工程解除后顾之忧一种模式经营型物业管理二项承诺示范大厦、满意率三个重点整体形象、设备管理、配套服务四大优势观念、技术、经验、配套五项措施精锐骨干、设备管理、综合服务、质保体系、成本控制一、认识与定位（一）物业概况XX市国税局新办公楼，位于XX市开发区内，在光河路东部路北，是一座现代化的办公大楼。大楼主楼17层，总高度70.65米，总建筑面积13500平方米，主要用于办公、会议接待等。此外，主楼有地下室一层900平方米，主要用于制冷机组、换热机组、发电机组、水泵房
19、等设备间。另在主楼后建有一座三层辅助楼，面积1980平方米，主要用于机关餐厅、职工健身等。大楼主要设备有电梯、发电机、制冷机组、换热机组、水泵等。整座大楼形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，XX市国税局为进一步推进机关后勤事务社会化改革，为该项目公开招聘专业的物业管家，充分体现了XX市国税局领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。（二）物业管理定位XX市国税局新办公大楼作为一个多功能、大绿化、环保型的现代办公物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。XX市国税局新办公大楼整体形象定位是开放、高效、全方位开放体现XX市国税局改革开放的思想和国际化的办公方式。以*人独有的热情
20、和“敢为人先”的敬业精神，用个性化的服务满足业主不同层次上的要求高效展示XX市国税局进取、创新的精神状态和高效率。适应高科技物业的快节奏步伐，迎合业主追求高效率的经营观念，以迅捷的物业服务，保证业主的工作效率全方位以各种配套的功能为依托，为业主提供全方位的服务，及时满足业主各方面的需求，实行足不出户的全新呵护二、工作重点和零风险工程（一）三个重点*物业公司以客户导向理论为依据，从X义市国税局的角度分析新办公大楼的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：重点一：树立XX国税局物业整体形象通过环境楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制
21、等专业管理和文化气氛的融合，塑造新办公大楼开放、高效、全方位的整体形象。重点二：楼宇设备管理新办公楼楼宇设备的安装、调试难度大，而国税局物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。重点三：提供综合性配套服务XX国税局新办公楼包括办公楼、会议室、综合配套楼等，集多种功能于一体，要求物业管理公司在保证物业管理主业基础上，提供综合配套服务，包括会务服务、健身、汽车美容服务等，这
22、对具有丰富的政府办公楼物业管理经验的*物业公司来讲得心应手。（二）零风险工程零风险工程的出发点是全面解除XX市国税局机关后勤事务社会化改革的后顾之忧。依托*集团，长远承担物业管理的责任，在任何情况下，确保物业正常运行。三、指导思想、管理模式、管理目标（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚合作体现了*物业尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为XX市国税局提供专业服务，为社会创造价值，服务客户、拓展市场的意义重于创造利润。专业保障展示*物业公司“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司IS09000质量体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控
23、制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。（二）一种模式：经营型物业管理模式经营型物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划，服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值、增值的社会功能。经营型物业管理模式在新
24、办公楼的应用，可以保障设备运行，提高XX市国税局办公物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。（三）管理目标两项承诺1、自接管之日起，第一年度内，物业管理服务实现客户满意率90%以上。2、自接管之日起，三年内使XX市国税局新办公楼成为全国城市物业管理优秀示范大厦。四、四大优势（一）观念优势：满意只是起点，超越业主需求*物业在不断发展中形成了独具特色的企业文化，它以其超前的服务理念、务实工作的作风，凝聚成强大的向心力。公司以“*物业，超越业主期望”为自己的企业使命，用“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励每一位优秀的*物业人，
25、向社会充分展示“新*、新服务、新生活”的全新公司形象。（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持物业的保值、升值在很大程度上反映了维修人员的维保水平，经过多年的实践培养，*维修精干、高效、技术扎实、服务热情，所接项目设备设施始终处于良好状态，且特约维修及时率达100%。对各类物业基本设施由电梯、中央空调、供配电、给排水、消防系统、保安系统、智能控制直至停车场自动管理系统均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验，可以为新办公楼制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。（三）配套优势：提供综合性物业管理服务一直以来，*物业公司以其特有的服务特色和经营模式吸引着社会
26、的目光。独有的房车一体化物业管理理念，为业主提供全面的以私家车为平台的物业延伸服务，从真正意义上将业主的房、车有机的结合在一起，提供周到的服务，免除了多数业主房、车不能兼顾的后顾之忧。拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业公司的又一特色。占地100余亩，温室面积3000余平方的*花木公司，有看一流的硬件设施和技术队伍，能够为业主提供花木栽培、护养，园林设计、咨询等一系列专业服务，大大提高了业主的艺术品味和生活情趣，受到广大业主的青昧。*物业XX分公司所在地为XX*,距新办公大楼仅10分钟路程，出现任何事件，均能在第一时间予以处理回复，*将以最强的反应性体现服务效能。（四）经验优势：外接项目管理
27、服务的实践随着对外业务的不断拓展，*物业立足自身优势，博采众家之长，吸纳合作伙伴和竞争对手的优点，先后接管了中国名盘30强的“新世界阳光花园”，济南槐荫区政务中心，中国重汽销售大厦，山东省立医院高层住宅区及临沂华通大厦等一系列不同类型的物业项目，整体业务已延伸至济南、青岛、XX、潍坊、临沂等地区。*物业正以其优质的服务，良好的管理，进入人们的视野，成为济南市乃至山东省内各大名盘物业的首选。五、五项措施措施一：派遣精锐骨干，组建管理团队1、精锐骨干。实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。*物业公司高度重视XX国税局新办公楼项目，拟委派分公司经理李世涛先生兼任管理处主任，
28、并在前期介入期间委派管理、技术骨干深入施工现场，全力配合，掌握基本情况。在正式接管后，分公司经理仍然全面负责项目策划，根据管理处主任目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队。措施二：提高楼宇设备运行管理保障1、在前期介入期间，*物业公司将委派最优秀的机电工程技术人员，参与设备安装和调试验收，除熟悉各类设备情况外，重点帮助业主把好验收关。2、*物业公司入住三个月内，完成机电设备档案，安排富有操作性的楼宇设备管理方案，确保电梯、中央空调、水电供应、消防控制及通讯系统等关键设备运行良好，杜绝设备管理中的责任事故，并充分体现设备管理中节能降耗技术优势。3
29、、大楼入驻之初的几个月，在设备设施方面必然会暴露出许多设计和安装中的缺陷，楼内各办公单位也往往会提出许多设施改装、增装要求。*物业将派熟练技工到现场支援，帮助施工单位整改，主动介入，积极参与，为业主和机关办公单位排忧解难。措施三：配套服务显身手1、会务服务办公大楼有多个会议室，需要安排专业的会务服务，涉及到座席安排、茶水供应、会议准备、音响控制等，还包括通过局域网合理调控各会议室，提高使用效率。*物业公司以“酒店式”服务理念和管理模式为指导的*客服部，将专业化、个性化的服务水准和*人的热情融于来宾咨询、贵宾接待、会场服务等工作领域，给业主、来宾以星级的享受。2、花卉租摆服务拥有自己专业的大型综
30、合性花木公司是物业公司的又一特色。占地100余亩，温室面积3000余平方的*花木公司，有着一流的硬件设施和技术队伍，能够为业主提供花木栽培、护养，租摆，园林设计、咨询等一系列专业服务。措施四：引入IS09000质量保证体系公司IS09000质保体系经过实际运作，具有很强的生命力和可操作性，是保证物业管理质量不可或缺的大纲。该体系引入国税局新办公楼项目后，结合项目特点，确立适合的质量目标。在管理处员工培训过程中，要增强质保体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质保体系正常运作。措施五：有效的成本控制物业管理是微利行业，主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证管理酬金的获取
31、。*物业相信：专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力，成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。我们的做法是：1、采用模拟成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算案。2、执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。3、通过节能降耗措施，降低物业能源费用，减少国税局行政支出。*物业掌握了综合性写字楼物业管理财务收支各项细节，特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管国税局新办公楼后，我们将发挥成本控制优势，体现专业管理的效果。第二章
32、管理方式与物资配备一、管理方式根据*物业公司对XX市国税局新办公楼物业管理工作的整体策划，我们将新办公楼的物业管理方式确定为：专业化、品牌化、经营型。专业化*物业公司利用自身专业优势，利用现代管理手段，提供专业保障，总体协调、管理，实现管理目标；品牌化*物业公司通过实践品牌、形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立XX市国税局新办公楼开放、高效、全方位的整体品牌形象；经营型创造性地运用*物业特有的经营型物业管理模式，完善综合配套服务，实现国税局物业功能的全面发挥。(一)运作程序1.整体运作流程(1)整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。(2)整体运作流程
33、的具体运行，按IS09000质量保证体系要求运作。(3)重视后续工程控制，确保国税局新办公楼整体形象和管理档次。2.内部运作流程：(1)设立值班主任制。由各部门主管、管理处副主任轮值负责，坚持每天工作早会，一般问题不过夜。(2)实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间接受，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、用户满意。否则，管理处对此将视为服务质量不合格项，按相应规定处理。(二)信息系统其它渠道济宁市国税局新闻媒介客户意见调查程序计算机信息系统管理处员工1、坚持管理处主任每季安排专门的用户专访，收集用户要求、意见、建议或投诉。2、管理处员工日常随机走
34、访征询意见是最重要的沟通渠道。3、管理处每月向新办公楼物业管理对口部门作正式汇报，征询各方面意见和建议。4、坚持每季组织一次用户座谈会，广泛了解机关各部门、职工对物业管理服务的需求。5、强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足用户服务需求。（三）日常物业管理服务项目1、房屋建筑本体、公共部分的维护管理；2、公共配套设施、设备维护、运行管理；3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4、公共绿化、山水园林小品的养护和管理；5、24小时保安、护卫、消防及公共秩序管理；6、楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理；7、公共配套设施的运营管理；8、交通、
35、车辆行驶、停泊和客流物流管理；9、物业档案资料收集、管理；10、物业用户管理及社区文化；11、便民服务;二、物资装备物资装备以满足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。（一）管理用房1、办公用房安排根据物业管理条例规定，需由业主提供一定面积的办公用房，满足管理处办公需求。关于维修间和仓库位置，根据现场情况协商解决。2、宿舍与食堂安排前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在XX市聘用的非保安员工尽量自行解决住宿问题。前期员工就餐问题拟与快餐公司协
36、调解决。综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。（二）器械、工具及办公用品装备计划分类名称单位数量单价折旧年限合计电脑、打印机台1600032,000空调台120003667风扇台21201240办公桌椅套43003400资料柜组46003800治安用具对讲机部4120031,600橡胶警棍根340340应急灯盏2801160双层床张62003400行李套1110011,100强光手电个21001200清洁设备清洁车辆26003400榨水车辆22003133吸尘吸水机台115003500高压水枪支1120034002米人字梯个23501700洗地机台128003933维修工具3米人字梯个15001
37、5002米人字梯个13501350小型工具套350011,500总计13023.33根据工作的进展和实际需要，分批采购逐步到位。第三章人员配备、培训与管理一、管理体系及组织架构（共29人）A:组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书，实行独立核算。B:XX国税局物业管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提商工作效率和保证信息渠道的畅通。二、骨干人员素质要求岗位职贵应具备条件备注主任全面负责XX市国税局新办公楼物业管理工作大专以上文化，具1年以上大型高层物业管理经验，统筹管理能力强，能编制计划并付诸实施，懂经营善管理。管理处主任由公司内部委派。客服人员负
38、责管理处会议室管理、会务服务接待等工作中专以上文化程度，有物业管理从业经验维修主管协助主任负责各项设施、设备的日常使用、管理和维修养护，对各项服务进行整体协调中专以上文化，具多年基层物业管理经验，熟悉智能化管理，综合能力较强。技师负责智能监控中心和处理各类信息，让调控中心起到管理处“枢纽”作用，保证大厦电梯、空调正常运转和维护。大专以上学历，初级以上技术职称，王科背景，应用电子专业优先。保洁主管协助主任负责保洁方面的培训、计划、协调、质量监督、工作安排等方面工作中专以上学历，有3年以上保洁经脸，熟悉保洁工作流程，熟悉各类高档设施保养手段，熟练掌握各种保洁机器的使用。保安主管协助主任负责保安方面
39、的培训、计划、日常管理、工作安排、协调质量监督等方面的工作中专以上学历，有3年以上工作经验，熟悉保安工作流程，熟练掌握各种突发事件的处理方法O普通员工普通操作层员工、部分保安、车管、技工、清洁、绿化人员通过招聘，经考核、岗前培训、在岗培训、合格者予以录用。四、人员的管理人才是*物业公司最宝贵的财富。公司始终把尊重员工、培训员工、充分发挥员工积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为客户提供最佳的物业管理服务。优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们
40、的工作积极性和创造性。*物业公司在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是：(一)严格要求，规范管理，选好人，培育人把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在员工手册中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入地工作态度。注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵
