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1、商业项目发展综合顾问服务建议书2004-12月壹序言贰戴德梁行简介叁对商业项目的理解肆对项目的期望伍达到期望的方法陆商业前期市场探讨及策划顾问服务柒建筑规划设计检讨服务捌前期市场推广策略服务玖租赁顾问及独家招商服务拾商业物业管理顾问服务拾壹服务期限及服务费用拾贰专案人员资格拾叁胜利案例拾肆公司专业资格1.序言(1)非常感谢有限公司(下称公司)对我们上一阶段工作的确定，同时也感谢公司赐予我们机会去共同探讨的商业发展。通过11月17日双方在成都召开的沟通会，我司在上一阶段探讨的嵬础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期盼和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的探讨策
2、划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。(2)靠着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对商业部分之规模特色及独特条件，协作发展商之须要，结合本公司不同专业部门的力气，供应一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场须要并成为盈利的资产。(3)如本司有幸被公司托付供应专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造成都市区的后花园和新客厅。梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司一一英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业询问公司，于
3、二零零零年一月一日成立戴德梁行。今日，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户供应更臻完善的跨国房地产服务。我司了解客户在全球各地的房地产须要，因此亦与美洲数一数二的房地产策略及服务公司TheStaubachCOmPany组成联营公司DTZStaubachTie1.eung,为客户供应快速的一站式服务。戴德梁行的成立，标记着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即快速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、
4、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演主动的角色。因此，过往我司始终锐意拓展跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司一一新加坡的戴玉祥产业询问公司及英国的DTZ保持亲密的商业合作关系。戴玉祥产业询问公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。戴德梁行的另一成员为DTZ,隶属英国上市公司DTZHoldingsplc,为欧洲其中
5、一家主要的物业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一样的高质素房地产询问服务。戴德梁行中国大陆办事处架构香港派驻当地董事物业估价租售代理策划物业管理施工管理室内设计市场探讨中国办事处架构项目小组本公司曾供应服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及成都。并且为发展商供应了专业服务，对各地方政府的要求及民情都甚有了解，并已组成全国性的数据库，对各地之物业发展状况供应浩大的网络性支持。针
6、对成都项目，本公司将结合全球的阅历及成都地区的实际环境，组成项目小组，为成都供应完善到位的专业服务。戴德梁行组织架构戴德梁行环球网络执行架构3 .戴德梁行对商业项目的理解在前一阶段的公建配套市场探讨中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结论，也得到贵公司的基本认同。 就整体而言，的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺点是地点较生疏、人气缺失。 就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在休闲性商业发展的机会。该区可能在将来几年会有巨大的发展。商业发展的使命是，帮助确立成为成都市区后花园和新客厅，令在项目开发初期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销
7、售造势。发展实行稳健的看法，最终成为盈利的资产。开发理念是以B1.OCK的建立形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、消遣、观光休闲餐饮、酒吧等，以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。4 .对项目的期望我们所理解公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的爱好程度和具体条件，推广招商的策略和安排，公司应供应的营商环境。并依据业态的组成安排编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要求。5 .达到期望的方法在11月1
8、7日的沟通会上，我司提出以嘉年华庆祝活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和吸引力，一方面吸引成都人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题：如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？面临的竞争和如何提高竞争力？ 商业的面积分布比例如何？ 怎样提高本商业项目的整合性和形象性？策划方案如何能在设计、内外装修、租户组合、出租策略、商业管理及促销宣扬上体现出来？为有效达至对项目的期望，我司将供应专业的多部门联合服务，并分成五个阶段：4.1 商业
9、前期市场探讨及策划顾问服务4.2 建筑规划设计检讨服务5 .3前期市场推广策略服务5.4 租赁顾问及独家招商服务5.5 商业物业管理顾问服务6 .商业前期市场探讨及策划顾问服务进行商业前期市场探讨及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以及具有竞争力的其他个案和将来的零售趋势。整体目标在于建立独具匠心而又有吸引力的崭新购物与消遣焦点，以吸引源源不断的购物人潮。6.4 市场分析为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司实行了以下步骤： 针对本项目现有可发展的商业概念、销售状况和租金作一评估，以便分析需求的市场特性。 将全部主要且具竞争性的商场现有的零售品
10、牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组合之主要参考。用此微小的方式来分析商品组合状况，以便找出市场的空隙与机会，其中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。 将其他规划中的零售发展项目之各项细微环节详加比照，包括商场面积、位置、商品组合（是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程时间、发展商名称，若可能的话，租金及租赁条件等，这些现有及将来市场供应有关的资料，将有助本公司更清晰地评估本项目在市场定位与产品区分上应实行的立场。 回顾当地与外国消遣市场的发展趋势，针对本项目供应各种适当且具体建议适合的租户、所需面积大小、租金负担实力等资料。6.5 目标市场（顾
11、客）本行将分析本项目可能主要目标市场的特点和将来潜力，以便了解其特性，以及该发展项目各个目标市场的占有程度：居民：本公司将以竞争项目之交通便利状况及远近来为本项目制定一覆盖范围。本公司亦会同时分析将影响覆盖范围内的交通之将来运输设施工程，利用政府数据分析来覆盖范围内居民之人口、零售消费及人口统计概况。国际及国内旅游人士：有见于本项目为程度景点区必经之处，因此有须要探讨游客的潜力。6. 3测试有关零售构思之可行性为测试拟采纳之构思及商品组合之可行性，本行建议在当地消费者及零售商进行市场调查。该项调查分为两部份：第一部分：通过小组探讨，从质量的角度测试零售商的反应；其次部分：透过街头截击访问，从数
12、量的角度测试消费着的反应。本行初步建议将被访对象分为四大组别，包括一般的零售商、食肆、消遣设施及百货公司的经营者。预期的公司名单，探讨题目和所用材料将由我司筹备并与公司探讨。附：项目商业前期市场探讨及策划报告大纲第一部分：市场调查分析一、大公建配套定位探讨回顾1） 和公建配套的特点2）商业物业的使命和问题3）商业物业的初步定位方向二、成都住宅区商业业态探讨1）成都新住宅区商业业态状况2）成都新住宅区商业物业供求状况3）购房者对住宅区商业的需求分析（专项调查）4）总结与发展趋势预料三、旅游（消遣）商业市场分析D成都旅游（餐饮消遣）商业发展状况分析2）成都旅游（餐饮消遣）商业的业态特征3）成都各大
13、旅游（餐饮消遣）商业商圈分析4）成都旅游（餐饮消遣）商业供求状况5）成都旅游（餐饮消遣）商业发展的条件和前景四、嘉年华庆祝活动的旅游商业模式1）嘉年华庆祝活动的旅游商业模式的起源2）嘉年华庆祝活动的旅游商业模式的特点3）个案分析4）嘉年华庆祝活动的旅游商业的前景五、旅游商业潜在消费者和商户需求特征探讨（专项调查）包含但不仅限于以下几个方面1）消费者/商户对成都目前旅游商业满足度2）消费者/商户对成都目前旅游商业不满足度3）消费者对旅游商业消费的首要考虑因素4） 消费者对旅游商业消费的配套条件的需求5） 消费者旅游商业消费的特征6）商户进场的配套条件的需求7）商户进场的条件8）商户对项目环境的满
14、足度9）商户对项目环境的不满足度10）商户对建筑设计的要求六、项目地块条件分析1）商业规划方案分析2）交通条件分析3）配套环境七、项目开发的SWOT分析1）优势分析2）劣势分析3）市场机会4）市场威逼其次部分：项目定位建议八、项目定位1）目标客户定位2）主题定位3）档次定位4）功能定位5）各层定位（主题、功能、业态组合）九、项目产品设计的建议D整体规划设计的初步建议 产品规模的初步建议 整体布局的关键点2）建筑设计的初步建议 产品风格的初步建议 空间布局的关键点 功能分区的关键点3）景观设计的关键点4）配套设施的关键点注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。十、推广策略建议1）推
15、广主题2）媒体组合3）各阶段诉求H一、销售策略建议1）租售比例2）价格策略及定位3）卖点梳理4）销售手段十二、招商策略建议1）招商策略2）各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）3）租金定位4）各期推出时机、面积、区域5）招商形式十三、项目经济效益分析方案的经济分析结果将令贵司对项目的财务状况及发展将取得的实际性投资回报数据有更深的了解。1）成本费用分析2）营业利润分析3）经济效益分析十四、结论及关键限制点7.建筑规划设计检讨服务本行将透过商业策划及推广工作上的丰富阅历，对现有的规划及平面进行初步的检讨分析。依据第一阶段的探讨结果，制定整体商业策略及构想。本行按发展规划及用途组合（零售、食肆及
16、消遣）进一步修订内部设计及商品组合建议，务求尽善尽美，精益求精。本行将为各个零售和消遣楼层制定好用的业态方案，并把建议的主题或商品组合结合在内。本行将对以下各方面供应建议： 本项目的临街的店面、曝光度、出入点、上下及每层平面流淌供应看法； 依据主力零售商的基本要求对项目设计作出建议； 人流淌线，楼层的间隔及走廊的宽度提出建议，以达致志向的客流量； 餐饮、消遣设施和其他特殊用途设备的位置（如考虑充分运用本项目地点较差的地方）； 服务性设施的位置与通道； 租户组合建议，包括主要承租户，食肆及消遣场所等； 参考消费者和经营者的看法，对建筑、装修配套、景观等方面作出建议；作为贵项目的顾问，将在整个设计
17、阶段由起先以至完成与贵建筑师合作。本行将定期就平面图则及商品组合用途（零售、食肆及消遣）等方面为发展商和建筑师们供应设计建议。随着设计工作的进展并在认为有必要的状况下，本行将为各个楼层制定好用的设计方案以便将讲义的主题结合在内。8.前期市场推广策略顾问服务在前期进行商场策划和设计检讨服务的同时，本行将会帮助处理有关前期所需的市场推广工作，并针对推广安排中的目标客户进行联络、接触，积累大型潜在租户，并为发展商供应刚好的市场反馈信息。本行可持续供应市场推广策略的看法、建议及指引，包括下列工作： 为贵项目订定明确的推广目标及总体策略，并贯彻于项目推广之不同阶段，执行项目之营销推广。主要包括针对前期客
18、户定位确立营销目标，并确定适当的营销组合； 制定阶段推广策略及方案； 制定媒体推广策略方案、制定不同媒体的发布时间组合建议、不同媒体的发布频率建议、不同媒体的具体时段及具体版面与篇幅建议、广告知求对象及诉求主题的扩展建议及广告推广费用预算； 检讨店铺的装修设施及交场标准； 推广期间市场改变趋势及其对本案项目影响。另外，有关推广所需的材料及其打算工作（本项工作需与广告公司合作），本行将会供应全面的看法，以帮助贵司筹备下列工作： 就贵司筹备及制订合适的市场推广册子、传单及其它宣扬资料提出看法 就贵司统筹传媒广告宣扬之安排提出看法 租务处及宣扬横幅度一一就环境格调、位置及设计供应建议 就图板设计供应
19、看法 帮助筹备商场的效果图、位置图及平面图等 招商说明资料（楼书）制作统筹或帮助贵司统筹各委任之广告商、公关顾问、宣扬顾问及其它顾问等以便筹备及制订一切有关之推广宣扬资料。注：本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须帮助在贵项目设立现场展示室供现场推广运用。9.租赁顾问及独家招商服务9.1 主力店独家招商代理由于主力店之确定与建筑规划休戚相关，若待本项目经营管理者确定后方行作业，恐造成开发进度之延宕，因此我司建议待项目定位确认后即尽早起先执行主力商店之招商作业。主力店独家招商顾问主要工作内容如下：
20、 主力店名单研拟 主力店软硬件设施需求规划建议 联络探望主力店，进行初步洽商 带看地盘及说明 设店位置及图面检讨沟通、租赁条件（租金、租期、押金、管理费、调幅等）之谈判协商，以帮助业主争取最大利益为原则 帮助完成承租意向书（1.oI）之签订 帮助租赁保证金之催收 帮助签订正式租赁合约9.2 全面招商于主力店招商工作进行至后半段时期，即着手同步进行大规模之相关行销，有安排地逐步绽开全面招商工作，主要工作内容如下： 依据招商活动的进展，持续审核及修改平面图 依据招商活动的进展，供应招租策略的看法 帮助贵公司审订最合适租客名单 帮助举办招商说明会 联络探望目标零售商，进行租赁洽商 带引目标客户考察现
21、场及解说 设店位置及租赁条件之谈判协商 帮助完成承租意向书（1.OI）之签订 帮助收取租赁承诺保证票 帮助签订正式租赁合约注：本行公司人员及相关目标客户出席贵司会议、实地视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。9.3 租赁顾问及独家招商服务9. 3.1服务期限我司将于顾问之最终报告提交后起先贵项目之招商代理工作，此项工作时间共计12个月。10. 3.2服务费用及支付方式于招商期间，本行将向托付方收取聘用定金每月人民币*元，共计人民币*元。此聘用定*金将在以下所述之招商代理服务费中扣除，其扣除额不超过每月聘用定金的50%,
22、即不超过人民币*元。招商代理服务费用将于招商工作起先之后，以每单租赁合约向贵司收取服务费用。（1）招商代理服务费以固定租金计收服务费用（佣金）：以进驻租户租约期内*个月租金总价计算。用作计算服务费用之租金是指每份租赁合约上所列载之每月租金。而每月租金之定义是指进驻租户租赁第一年内的平均月租金（不包括任何租户应缴交的税费、管理费、空调收费等），同时装修免租期和租赁期内的免租期及托付方赐予租户的任何实惠条件及利益均不计算在内。以抽成方式计收服务费用（佣金）：如对租户只按营业额提成收取租金而不设固定租金，则依据以市场行情制定的底租标准作为月租金的计算方式，以该租金的*倍，即相当于*个月租金总价计算。
23、（2）支付方式：于每月初由本行汇总上月招商成果向业主出具发票请款经业主审核后依业主付款程序以支票或转帐形式支付。（3）招商资料经业主确认后，制作费由业主支付。（4）戴德梁行人员出席贵司会议、视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须帮助在贵项目设立现场展示室供现场推广运用。DTZ10.商业物业管理顾问服务帮助制订项目的设计方案，确保商场设计概念包括为后勤用地供应设施及足够的空间规划，即货
24、物卸月台、污水池、废物压缩器及其他废物管理设施、服务设施用地及通道、洗手间、喂哺室、伤残协助设施、斜道、美食广场之清洁、清洁工人贮物室，工程工作室、推广工作室、停车设施等。在很多状况下，建筑师的设计均华而不实，照看未尽全面，导致日后的物业管理出现困难及障碍。本公司将会就下列项目供应看法及资料作为指引： 后勤服务设施规划包括起卸台、垃圾压缩机、作业地方及走廊选择大楼的建筑用料（从将来进行清洁及保养角度来供应看法）； 绿化设计及洒水系统的建筑对音响系统、公众广播、紧急限制室及系统的种类及位置供应看法； 招牌要求，即指示牌、警告牌、消防平安标记等； 各个保安亭（包括停车场内保安亭）的位置及保安系统设
25、计； 停车场收款系统、位置及停车场管理限制措施； 存仓规划； 工作间及工程贮物后备设施（大部分商场安排供应的这方面设施通常都不足）； 各管理部门的办公地方； 员工休息室、锁柜及厕所等； 美食广场规划，包括后勤服务设施、清洗室、洗衣场、制服储存室； 营运管理的设备规划； 宣扬工作室及道具贮存室； 舞台及消遣场地规划； 供应废物管理的看法，包括职业健康及平安事项； 供应机电设备安装位置的看法，以避开将来受到损害及为将来有须要更改时作出预算； 供应机电设备爱护措施的看法，即防水膜层、排水、路缘、供水竖管柱爱护器、电话及电力开关室等； 供应节约能源措施的看法； 增设商场出入口人流计算系统，以便进行有效
26、资产管理。成都顾问和代理服务工作进度表（暂订）I1.服务期限形式及费用本项目共收费人民币*万元整（*元整）包括：商业前期市场探讨及策划顾问服务、建筑规划设计检讨服务、前期市场推广策略顾问服务、租赁顾问及独家招商服务、商业物业管理顾问服务。11.1.1 服务期限建议整个工作期为14个月。11.1.2 服务费用付款方式本项目共收费人民币*万元整（*元整），分五期支付：第一期：于签署合同之日起内，支付合同总额之40羯即*元整（*元正）。其次期：于签署合同之日起3个月内，支付合同总额之20羯即*元整（*元正）。第三期：于签署合同之日起6个月内，支付合同总额之15%即*元整（*元正）。第四期：于签署合同
27、之日起9个月内，支付合同总额之15%即*元整（*元正）。第五期：于签署合同之日起14个月内，支付合同总额之10%,即*元整（*元正）。12.专案人员资格12.1 本项目总负责人本公司并为下列学会公司会员或持有相关认可资格：-X国际物业设施管理学会X中国物业管理协会X香港保安协会X国际品质管理系统IS09001:2000认证X国际职业卫生及平安管理系统OHSASI8001:1999认证本公司高级管理人员持有以下的专业资格：-X国际物业设施管理协会会员X英国特许仲裁司学会会员X英国设施管理学会会员X英国皇家特许测量师学会会员X英国特许建立学会附属会员X香港测量师学会会员X香港设施管理学会会员X香港会计师公会会员X香港营造师学会附属会员X美国认可设施管理经理X香港注册专业房屋经理X香港注册专业测量师X中国房地产估价师X中国注册会计师X中国高级工程师X中国一级建筑师
