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1、营改增对企业的影响浅析一以房地产企业为例摘要房地产行业是关系民生的行业，对我国经济以及其他行业的发展都有重大影响，对房地产行业进行“营改增”税制改革，总体而言是为了降低房地产行业的税务，促进经济的发展。我国在2015年正式将房地产业作为“营改增”的试点工程。这一税制改革对房地产行业起到了深远影响，从对政策的理解上，是为了改善房地产行业重复征税等问题，然而在实际的操作中，由于会计人员对政策的理解不到位，或者缺乏风险管理意识，以及改革之后跟不上税务核算方式的变化因而产生税务风险，暴露出很多弊端。本文在正确理解“营改增”的基础上分析“营改增”对房地产行业的影响，主要从4个方面深入分析:对建设成本的影
2、响；对资产负债表的影响；对利润表的影响；对税负的影响。通过上述分析，深入剖析房地产企业实施“营改增”中遇到的问题，并提出针对性的建议。使“营改增”能切实有效的降低房地产企业的税负，推动房地产企业进一步发展。关键词：“营改增”，房地产，税务风险，防范措施第1章前言2第2章房地产企业实施“营改增”的必要性32.1 营业税相关理论基础32.2 “营改增”对房地产业的积极作用32.3 房地产业“营改增”的必要性4第3章营改增对房地产企业的影响63.1 对建设成本的影响63.2 对资产负债表的影响63.3 对利润表的影响63.4 对税负的影响7第4章营改增给房地产企业带来的税务风险104.1 政策解读风
3、险104.2 税务风险管理意识不强104.3 会计制度与税法规定存在差异10第5章营改增背景下房地产企业税务风险的防范115.1 加强对新政策的认识115.2 提高税务风险控制管理意识115.3 加强税收筹划115.4 改进企业会计人才培养12第6章结论13参考文献14第1章前言党的十九大顺利召开，在习近平总书记的号召下，继续全面深化改革，在此大背景下顺应经济形势而产生的“营改增”是中国历史上税务体制改革的又一次突破，税费改革打破了自1994年实施的两税并驾，并税分别由国家税务局和地方税务局征收，增加税收在征收过程中识别的纠缠和适用的管理成本，往往处于两难的境地，在两税务机关纳税人当然也带来了
4、税收筹划的空间和管理上的漏洞,“营改增”将破解上述问题，在简化税制方面，“营改增”具有现实意义。房地产业是我国国民经济的重要组成部分。财税体制方面，房地产业一直在营业税的征税范围，重复征税现象严重，不利于房地产业的发展。本文通过从“营改增”的主要内容以及出台背景分析，通过分析改革对于我国经济发展和企业发展的影响，提出了应对税收负担变化的措施。运用自己所学为“营改增”改革中存在的问题，找到合适的解决方案。能加快房地产业公司化管理步伐，转变管理观念，消除重复增税，实现公平负税。详细的了解国家实施“营改增”在房地产业上的负税影响，带动积极健康向上的纳税思想。适应税收政策的变化。其意义有以下三点，首先
5、，对房地产业营业税改征增值税的发展推上通过实证研究，即营业税增值税改革的成果；其次，通过研究发现，营业税改征增值税（VAT）在实施过程中遇到的问题，即理论结果与实际结果的差距的原因；第三，提出结对对策，为不同行业，不同规模的企业实施营改增提供参考，促进“营改增”的推广。第2章房地产企业实施“营改增”的必要性2.1 营业税相关理论基础要研究“营改增”对房地产企业的影响，就必须以一定的理论为基础。这些理论主要有营业税的相关基础理论、增值税的相关基础理论及“营改增”的概念、意义等。营业税作为一种重要的流转税，与增值税、消费税相比具有其特殊性,一般来说，营业税具有以下特点。营业税使一种价内税，即价内税
6、的税务包含在商品或者服务的价格中，并不进行单独计算，这使得营业税的计算方式简单，征收更容易，同时价内税一般都是由销售方承担，消费者不需要支付税款。然而营业税也存在以下问题：重复征税。这也是营业税最大的问题，营业税是以取得的营业收入全额作为计税依据，即一种商品从一个环节流转到下一个环节的时候（假设两个环节都征收营业税），两个环节都要对其全额征收营业税，因此，流转的环节越多，重复纳税的问题就越严重。重复征使得企业的税负相对而言比较重，限制了经济的发展速度。所谓“营改增”，就是将先前营业税的应税项目缴纳改成增值税缴纳，增值税就是对于销售对象的增值部分纳税，这里的销售对象能够是产品，也能够是服务，在一
7、定程度上避免了重复纳税的环节。将增值税的范围扩大是有理论依据可以进行参照的，那就是税收中性理论。他的意思就是在企业的经营活动中企业所产生的决策性规定或者是一些自己的适用模式这些，并不直接参与到生产当中，他们的变化是由市场对资源的需求来进行合理分配的，这是市场的主导型特质要求的。我国政府在以前考虑到税收制度的建立时，是在不影响到企业管理者进行内部管理以及人们的日常生活的基础上建立的。2.2 “营改增”对房地产业的积极作用（1）解决房地产业“营改增”重复征税问题但理论上的“营业税改征增值税（VAT）”将解决在房地产业的双重征税问题，根据价值增值税“税收中性原则”，向下游环节转移的价值增值税，从而降
8、低施工企业的税收负担，促进其进一步发展。增值税改革可以有效地解决重复征税问题，加快房地产业市场规模，带动其他行业的发展。我们可以从投资者的角度来使用增值税代替销售税来减轻税收负担。但对于施工企业已成立多年，营业税改征增值税（增值税），设备采购进项税额计入成本，不能抵扣；另一方面，企业购买的砖、瓦、水泥、砂、石等材料，由当地农民或小规模纳税人生意人，不能提供增值税发票，税的增加会导致减少，但相对较小比例的税收负担。同时，“增值税代替销售税”可以降低成本，提高企业的经营利润。要扩大投资规模；要站在消费者的角度，营业税增值税（增值税），商品价格可以降低劳动税，有利于促进消费，从而促进房地产业扩大市场
9、规模。采用增值税代替销售税可以使出口退税从原来的商品贸易转向服务贸易的发展，从而形成出口退税的深化效应。（2）规范房地产业流转税的征收管理21世纪，市场竞争也越来越激烈，大型房地产业越来越多地采用多元化的经营模式，销售组合和运行非常普遍，使得营业税和增值税范围的界限是很难明确的，收集和管理的商品及服务税造成一定的困难。实施“营改增”，将规范房地产业税收征管工作。综上所述，房地产业“营业税改征增值税（VAT）”势在必行，然而，在实际的操作过程中，由于中国的增值税是在同一时间，“以票控税”，房地产业的成本结构有其特殊性，房地产业的顶层设计取代营业税增值税（VAT）”不可能达到预期的效果。因此，有必
10、要运用案例研究来检验“营改增”对房地产业税收负担的现实影响，从而实现“营改增”过程中产业的平稳过渡。2.3 房地产业“营改增”的必要性（1）税负转嫁无路，税收负担重房地产企业目前征收营业税，以营业额作为计税依据，其营业额为营业收入全额，其中包括工程项目使用的机械设备、建筑材料与其他物资的价款，导致这些物资可能既缴纳了增值税又缴纳了营业税，或是缴纳了两次及其以上的营业税,造成重复征税。由于房地产企业不属于增值税一般纳税人范畴，在购买材料设备时已经交过的增值税进项税额无法扣除，导致同一商品或劳务在流转过程中交纳两种税额。而且这些已经征收了增值税的物资约占建筑工程成本的60%以上，使房地产企业的重复
11、征税现象非常严重，加重企业税负。“营改增”使房地产企业不再征收营业税，整个环节只对增值额征税，可有效避免营业税对购进的建筑材料重复征收的弊端，使企业的基建成本降低，有利于房地产企业的健康发展。（2）同行业间的税负不公平“营改增”是新一轮财税体制改革中税制改革的重点工作，是政府推动经济结构调整的重要手段。房地产业销售货物同时又提供劳务，行业特殊性特也就会使混合销售导致税负不公平。营业税实施细则中规定，房地产企业在提供相应劳务，同时又销售其自产的产品时，应分别核算应税劳务的营业额和销售货物的销售额，应税劳务缴纳营业所，销售自产产品缴纳增值税，而其他的混合销售行为则按全额征收营业税。也就是说要是销售
12、自产货物，可以抵扣相应的进项税额,而销售外面购买的建筑材料,在负担了相应的增值税后还要全额征收营业税,显然销售自产货物和销售外购货物其负担率是不同的，是不公平的：这就导致房地产企业对外交易行为的多少，是和营业税的税负成正比的，这也就造成房地产业企业更多的使用自己生产的原材料，不利于整个行业的发展。（3）增值税抵扣链中断，税收特性难以体现目前，我国增值税的对象是在境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人；营业税的征税对象是在境内提供非增值税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。钢材、砂石料等房地产业施工所需的材料属于增值税增值税的征税范畴，而建筑劳务、装饰、装修
13、等劳务属于营业税的征税范畴。房地产业的同一项活动涉及到两个税种，在实际操作中，房地产业购买材料交付的增值税款不能在下一环节抵扣，作为工程价款的一部分，而工程价款又作为建筑劳务活动缴纳了营业税，这就构成了重复交税，加大了房地产企业的成本，阻碍了房地产企业健康有序的发展。第3章营改增对房地产企业的影响3.1 对建设成本的影响由于房地产开发企业购买的原料品种繁杂，除了需集中采购的水泥、钢筋等能够获得增值税专用发票以外，还需要购进大量价值低、用途广、采购便利的其他原料。而这部分原料的供应商大多都是一些私营商户、五金店铺、个体工商户等等，大部分都是依照定额征收的方式缴纳税款，从而致使房地产企业在计算应纳
14、税额时，将无法有效的进行进项税额的抵扣。同时，房地产的建筑安装工程是开发成本的重要组成部分，该项部分须由房地产的上游行业，具备相应资质的建筑施工企业来完成，而房地产业也在营改增的范围之中，当其进行改革之后，税负方面也会有不同程度的上升。根据税负转嫁原理，房地产企业的成本及其费用会得到相应的提升。3.2 对资产负债表的影响根据规定，房地产业的增值税税率为11%,因此房地产企业的增值税率应该和房地产业相同，税率也是ll%o在发生营改增之前，房地产企业应当缴纳营业税，致使该部分进项税额计入该成本中。当营改增改革之后，企业购进的固定资产应当根据取得的相应的增值税专用发票，以此来抵扣进项税额。因此企业的
15、资产总额在一定程度上发生下降。若在企业负债不变的情况下，根据资产负债率=资产总额/负债总额，一定程度上，会造成企业的资产负债率提高，企业将面临的财务风险加大。3.3 对利润表的影响营业收入方面，在实行了营改增之后，房地产企业在确认收入时，应将所得收入中包含的增值税部分按规定剔除，这样，与在缴纳营业税时期相比，收入会降低。例如：某房地产开发企业对外出售一栋居民住宅楼，取得的收入总额为4500万元。见表3-1。表3-1营改增之后房地产的收入水平变化收入总额缴纳营业税时收入总额缴纳增值税时收入总额4500万元4500万元4500(l+11%)=4050.05万元由上表3-1可以发现，实行营改增之后，
16、房地产的收入水平有所下降，下降的比例约为（4500-4054.05）4500*100%=9.91%o3.4 对税负的影响（1）营改增前税负房地产在营改增之前，以3%的税率缴纳营业税，一般纳税人在取得房地产企业发票的增值税上面可以有7%的增值税抵扣。营改增之后，房地产企业税率被调整到11%,因此公司的税负率会有所上升，随之而来的利润影响也是很明显的。对房地产企业来说，竞争是性是相对激烈的，而在我国，价格竞争在这种竞争的激烈性上面表现得特别明显。在我国的，营业税属于价内税，营业税包含在100万的收入之内。而增值税属于价外税，在客户收取了100万的情况下，因为这其中包含了增值税，那么它实际的营业收入
17、只有100万/（1+11%）=90.09万，换言之就是利主营业务收入在润表上直接减少9.9万。如果成本费用按照70万来计算，营改增之前，应该缴纳营业税3万，应纳（100-3-70）X25%=6.75万的企业所得税,在不考虑其他税种的情况下,合计纳税9.75万，占营业收入的9.97%,也就是税收负担率为9.97%,那么它的税后利润为就是20.25万。在营业税改增值税后，营业收入是90.09万，成本占70万，应缴纳（90.09-70）25%=5.02万企业所得税，剩下15.07万的税后利润。综上所述，在业务量、定价及成本基本不变的情况下，公司因为营改增，税后利润直接减少了5.18万。我们再来测算一
18、下增值税。在假定能取得5万元的进项税发票（约为销项的50%）的情况下，应缴纳5.9万增值税，再加进企业所得税，总计为9.925万，也就是占到了营业收入的11%,换言之就是税收负担率为ll%o表3-2房地产企业改革前后税负比较表（单位：万元）2014年2015年营业收入100.00100.00营业税3.00增值税9.91营业收入90.09成本70.0070.00税前收入27.0020.09企业所得税6.755.02税后利润20.2515.07进行税率62%进项税6.14应纳增值税3.77合计纳税9.758.79税负率9.75%9.76%据有效数据显示，这次营改增的税收制度，让先前应该缴纳3%营业
19、税的房地产业税后利润锐减。比例大约占到2012年不含增值税销售收入的5.75%,要避免公司的整体税负总体上升，就必须让增值税进项税大于销项税的62%,也就是说占收入62%的成本能够取得增值税专用发票。但是，大众股份有限公司的财务负责人表示，要取得如此大比例的进项税是十分不容易的。2、营改增后税负对房地产企业的税负变化进行横向分析，从总体上来看，2013年实施“营改增”后，大部分房地产企业税负是增加的。13个公司中2014年较之2013年税负增加的有10家上市公司，3家税负减少的公司。税负增加比例最大的是保利地产，增加比例2.07%。减少幅度最大的是中海地产，降低比例为3.05%,但是2014年
20、较之2013年税负降低为0.04%,2015年较之2014年碧桂园的税负的降低3.05%,税负降低的原因很可能不是主要由于“营改增”的实施。从整体来看税负降低的企业数量低于税负增加的企业数量，税负增加的企业占大多数。表3-3房地产“营改增”试点前后税负变化房地产商流转税税负2013201420152015对比20142014对比2013保利地产0.15%0.83%0.67%0.52%-0.16%中海地产3.64%0.55%0.59%-3.05%0.04%碧桂园2.09%2.74%4.16%2.07%1.42%华润置地0.45%0.86%0.98%0.53%0.12%富力地产0.24%0.28%
21、0.37%0.13%0.09%钮龙集团0.62%0.87%0.80%0.18%-0.07%金穗房地产0.75%0.87%0.80%0.09%-0.03%亚美置业2.27%2.08%2.60%0.33%0.52%安和房地产0.67%1.00%0.97%0.30%-0.03%建源房地产2.27%1.96%1.80%0.47%016%中驰房地产1.27%1.07%1.18%-0.09%0.11%卓尔发展集团1.20%1.06%3.04%1.84%1.98%数据来源：新浪财经第4章营改增给房地产企业带来的税务风险4.1 政策解读风险在房地产行业实施“营改增”政策时，我们可以从其他行业“营改增”的实施和
22、推进过程中，获取可用经验，在“营改增”政策出台，很多企业对政策的解读决定了他们面对“营改增”的方式和方法，想要防范“营改增”可能给企业造成的税务风险，正确解读必不可少，然而从其他行业的操作实践环节来看，错误解读的情况还是存在的，实施细则出台后，假设企业的应对措施不对，少缴、漏缴税款则需补缴税款并缴纳滞纳金；多缴税款则影响企业现金流，变相加大企业资金压力，加重企业资金成本。4.2 税务风险管理意识不强每一个税制改革必然会伴随着税务风险，很多房地产企业并没有针对税制改革提高风险防范的意识，尤其对于房地产企业刚刚完成“营改增”这一阶段，企业管理层和财务部管理人员对经济环境的变化和税务制度的改革并没有
23、一定的风险危机意识，在企业管理模式和企业税务上面，并没有加强管控，仍然是以前的粗放型管理模式，积极主动配合税务制度改革，吸收新的知识，利用税务制度改革降低税负这种意识不强烈，普遍是消息抵制态度，主动积极纳税的执行观念淡薄，只重视企业的短期利益，忽视企业的长远经营战略，往往只重视企业的财务风险，对税务风险管理不够重视，从而容易导致企业的税务风险。4.3 会计制度与税法规定存在差异会计制度与税法之间一直存在差异，“营改增”后，税法又出现新的问题，虽然国家税务总局与财政部不断出台相关文件进行补充和解释，但会计制度与税法规定之间的差异更加复杂，房地产企业必须认真地对改革后的财务、税务知识进行理解、学习
24、掌握和运用，在实践中不断协调会计制度与税法规定的差异，这无形中为房地产企业的财务人员带来了巨大的考验，进一步扩大了企业税务风险。第5章营改增背景下房地产企业税务风险的防范5.1 加强对新政策的认识按照我国税务总局的要求，对“营改增”税收改革政策的指导思想是简单税制、宽税基、低税率、严格管理。通过改革，提高增值税抵扣链条，实现税负公平，同时确保企业税负在各行业稳步推行税制改革，增强对中小企业的支持。企业对税收改革制度需要适应一段时间，公司应该与时俱进，及时了解经济环境和政策的变化，做出应对。另一方面，房地产企业应始终密切关注企业税负水平和该行业的税收负担的实际水平，根据行业的发展和宏观环境的特点
25、，结合行业的发展特点，综合考虑上游和下游企业和其他方面的关系，从中找出最适合用增值税取代营业税的业务模型。企业应该主动提出对自己利益的合理诉求，积极主动进行公司税务筹划，加强对新政策的学习和认识，在营业税改征增值税（VAT）及时反馈企业遇到的困难,加强对新政策的理解,切实把新政策的降税负落实到企业的实际税务工作中。5.2提高税务风险控制管理意识在房地产企业税务风险管理中，企业的税务风险管理文化至关重要。因此，房地产企业的管理层、治理层应当树立税务风险管理理念和防范意识，营造税务风险管理文化氛围，确保财务人员能够诚信纳税、遵纪守法，使税务风险管理的工作成效与个人直接利益产生相关联，从而提高财务人
26、员税务风险管理意识。房地产企业在项目开发阶段，购买材料时不应该追逐眼前利益，如供应商为了避免开增值税专用发票采用的优惠行为。购买材料时一定要确保获取增值税专用发票。加强房地产企业财务部门对发票的管理，认真核对每一张发票是否真实，核算好发票的总数额。加强房地产企业管理层的纳税意识，遵循相关法律法规，做到合法纳税。熟读有关法律法规，利用规定的税收优惠政策进行减税，从而降低企业税收负担，更好的防范税务风险。5.3 加强税收筹划税务风险管理体系建立的目标之一是在符合税法要求的前提下将税收收益最大化。营改增系统将不可避免地打破原来的施工企业税收筹划系统。这一点无疑将对企业税收筹划带来了新的空间。建筑施工
27、企业可以以获得的真正、客观、完整、可靠的会计信息和增值税发票信息为基础，选择税收筹划的切入点，并结合企业的具体情况制定税收筹划的正确步骤，而且创造最符合企业税收筹划的方案。我国目前现行税制涉及房地产行业有14个税种，主要包括营业税、印花税、土地增值税、耕地占用税等等。因此，营改增是一个相对比较复杂的过程，在此发生之前，房地产企业缴纳的营业税在税收筹划方面没有太大的发展空间。但是在房地产营改增之后，涉及的环节之多，有效的加大了筹划的空间，给企业带来了更多机会。这就需要企业自己把握时机，积极与税务局进行沟通，用足用好可以享受到的税收优惠，根据企业的实际情况，谋划制定或修订相关制度，力保企业能够安全
28、度过改革期。税务筹划包含准备调查、方案设计、筹划方案执行、方案反馈等，这一方面要研究地方政府执行的招商引资、税收返还等特殊税收政策，另一方面还需要了解项目周边房价、配套、规划等影响销售收入、成本核算的主要因素，制定项目税务筹划可行性报告，编制各时间节点可节省的资金、税金及所承担的风险等，对税收筹划业务水平要求较高。5.4 改进企业会计人才培养加强房地产企业对会计人才的培训O对于房地产企业的会计人员来说营改增是不熟悉的，面对增值税专业发票的管理、应纳税额的计算等问题，这就需要会计人员在职业能力上要有很大的提高。房地产企业要顺应时代潮流快速有序地加强对会计人员进行职业培训，提高会计人员税务知识的掌
29、握水平，会计人员自身应及时掌握新政策，各种相关业务要熟悉，提高账务处理能力。为了保证房地产企业生产经营活动的顺利进行，税收工作的核算和管理要加强，规避企业税务风险，不必要的成本降低，实现企业的持续健康发展。第6章结论房地产业在我国经济发展中已然是主要的支柱性产业之一，本文分析“营改增”对房地产企业的影响时，同时阐述房地产业实施“营改增”政策的必要性,以及“营改增”政策对房地产企业带来的税务风险，要想“营改增”真正起到对房地产行业将降低税负的作用，必须正确解决“营改增”争议政策，加强对新政策的认识，提高税务风险控制管理意识，防范改革过程中的税务风险，使得房地产“营改增”顺利实施，一步改善我国目前
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