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1、浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略2007年7月3日，XXX物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与XXX小区（以下简称“小区”）的开发商XXX房地产有限公司（以下简称“开发商”）就物业管理事项签订合同一份，由物业公司对小区实行物业管理。许某于2007年9月18日购得该小区的一套房子，2008年4月10日接收该住宅的全部钥匙并签收了相关资料（包括业主手册一份，小区装修审批指南一份及其他资料）。同年5月27日许某与物业公司及装修施工单位签订了小区住宅装饰装修管理服务协议一份，约定除非得到管理者的书面同意，许某不得擅自变更外立面,不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等其他形式的物体或结
2、构，不得以任何形式影响或变更物业的外观，违反此约定的，物业公司有权拆除。后因担忧财产及人身平安，许某自行安装了齐墙外置式防盗栅栏、晾衣架等，严峻影响了小区内相邻物业的平安，对物业公司的工作造成了阻碍，物业公司于2009年1月14日派人强制拆除。但此后许某再次安装齐墙外置式防盗栅栏及外挂式晾衣架，物业公司遂诉至法院判令许某拆除擅自安装的防盗栅栏、阳台外墙晾衣架。许某辩称物业公司系开发商自行托付，未经招投标形式公开聘任，故其不具备起诉的主体资格。小区内财产、人身平安隐患多，失窃事务也屡有发生，其与物业公司签订的协议违反业办法愿，且该协议内容侵扰公民财产权。此外，开发商与物业公司违约在先，平安设施未
3、到位，还私闯本户拆除防盗设施。其安装防盗窗并未影响相邻平安，故要求法院撤销此协议。业主自家装修，物业公司有没有管理权，业主违反物业管理规定装修，物业公司有权干涉吗，物业公司能不能自行拆除业主违规装修的建筑物。业主违规装修，物业公司具不具备起诉的主体资格？业主应不应当遵守物业服务合同的约定。物业管理条例第7条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务遵守管理规约。第36条规定：物业服务企业应当依据物业服务合同的约定，供应相应的服务。第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和运用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并刚好向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接
4、到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第53条规定：业主须要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和留意事项告知业主。住宅室内装饰装修管理方法第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。住宅室内装饰装修管理方法第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和留意事项告知装修人和装修人托付的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。由上述条款中可以看出，物业公司是受业主大会（业主委员会）托付的，对物业管理区域内治安、环保、
5、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构,其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制J。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或惩罚。在没有获得业主授权的状况下，物业公司无权进行惩罚或提起诉讼。若业主与物业公司签署了小区住宅装饰装修管理服务协议，物业公司取得了对业主装修行为的管理权，业主违规装修的，物业公司有权拆除业主的违规建筑物。上述案例中双方当事人对自己的主见供应了证据。物业公司供应了物业管理托付合同、物业及资料移交状况表和业主手册、小区住宅装饰装修管理服务协议、照片、安置闭路电器材料等，要求证明其依法有权提起诉讼的依据，许某对不得擅自
6、安装防盗栅栏、花架、雨篷等的规定是明知的事实，其已经实行了平安防范措施足以保证小区的平安等。许某供应了由相关业主签名的“协议有违业办法愿”的材料、商品房买卖合同、2007年10月2日某某日报有关小区业主失窃的报道，要求证明其与物业公司签订的协议违反业主的意愿，房屋买卖时，并没有对物业管理和安置防盗窗作出规定，业主的平安得不到保证的事实。法院认为，第一、小区至今尚未成立业主大会选举业主委员会另聘物业管理公司，对建设单位选聘的物业管理公司并签订书面合同的行为,应认定合法有效,物业公司享有对小区实行物业管理的权利并担当相应的义务。许某认为物业公司系开发商自行托付、未经招投标形式公开聘任的辩称看法，缺
7、乏法律依据，不予接受。其次、许某在购入该小区房产时已签收业主手册等资料，后又与物业公司签署了小区住宅装饰装修管理服务协议，均对“不擅自变更外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷”等条款达成一样协议。该协议并未违反国家法律禁止性规定，故应认定合法有效，合同的当事人应当依据合同的约定履行自己的义务。现许某违反约定安装齐墙外置式防盗栅栏和外挂式晾衣架，物业公司为维护全体业主的共同利益及整个小区外貌景观要求许某予以拆除，理由正值，予以支持。许某认为物业公司在签订协议时违反其意愿，因未能供应相应的有效证据，不予接受。物业公司恳求判令许某马上拆除擅自安装的齐墙外置式防盗栅栏、阳台外墙晾衣架的
8、诉讼恳求，理由正值，予以支持。随着房地产市场的不断发展，物业管理的理念渐渐被人们所接受。但是由于现阶段物业管理发展不够完善，法律、法规体系有待于进一步规范，业主素养参差不齐等诸多因素的影响，导致在实施物业管理过程中，像上述物业服务合同纠纷频频发生，近来，物业服务合同纠纷的发生呈“上升”趋势。因此，对物业服务合同纠纷进行系统的分析，找出应对解决的方法，有利于物业管理行业的快速发展。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和托付供应物业服务，业主支付物业费的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和担当的义务，是业主和物业管理企业活动的范围和准则。在整个物业管理活动中处
9、于核心的地位。常见物业服务合同纠纷有：第一，前期物业服务合同，业主是否应当遵守、执行。许多业主认为物业管理企业是应当是业主自行选聘的，开发商选聘的物业管理企业对其没有约束力。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的说明第1条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，无论是开发商与选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主都应当遵守、执行，物业服务企业可以依据此合同主
10、见权利。其次，业主委员会是否有权单方面解除物业服务合同。物业管理条例第12条第三款规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，即可解聘物业管理企业。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的说明第8条规定业主大会依据物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的确定后，业主委员会恳求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。据此，有人认为，只要符合该程序，业主大会就可以“炒掉”物业管理企业。由此引出业主大会有无权利单方面解除物业服务合同的问题。合同法规定合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。虽然物业服务合同是两个同等的主体签订的，但是物业管理条例作为行政法规给
11、予了业主大会单方解除合同的权利。也就是说，假如业主们对原物业管理公司的物业管理服务不满足，有权通过有效成立的业主委员会单方面解除物业服务合同，或者重新选聘新的物业管理公司，并签订新的物业服务合同，原物业服务合同自动终止，而无需办理其他特殊手续。由此导致物业管理公司与业主签订的物业服务合同随时处于不稳定的状态，极易给物业管理公司造成损失。第三，业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主担当责任。对此物业管理公司是否享有起诉业主的权利。目前，小区业主私搭乱建、违法加建、侵占共有绿地、道路的纠纷特别普遍,对于物业管理公司现场组织,发违章通知单或整改通知书后，业主仍旧拒
12、不整改,甚至对物业管理公司的看法颇大。对于业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主担当责任？最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的说明第4条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业恳求业主担当复原原状、停止侵害、解除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。由此可知物业管理公司对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务与管理的行为享有诉讼的权利。第四，业主的人身或财产在小区内受到损害，物业管理公司是否应当担当责任。物业管理条例第47条规定：“物业管理企业应当帮助做好物业管理区域内的平
13、安防范工作。发生平安事故时，物业管理企业在实行应急措施的同时，应当刚好向有关行政管理部门报告，帮助做好救助工作。即物业管理公司对小区的业主负有安保义务。但这也不不能说明只要是业主的人身或财产在小区内受到损害，物业管理公司就应当担当责任。本人认为要依据事实状况的困难担当，不能一概而论。如儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，受伤儿童将物业管理公司告上法庭，要求赔偿医疗费、养分费、精神损失费、父母护理误工费等，物业管理公司在设置该共用设备设施的时候，已经留意到可能危及业主子身平安的问题，在该设备处设置了明显的危急标记。物业管理公司在管理上没有任何过错，不担当责任，而是由儿童的监护人担当责任。如今业主状告物
14、业管理公司在其管辖区域内发生的人身损害、财产损失案件越来越多。如何规避这类风险，是物业管理公司值得探讨的问题。第五，业主可否以物业管理公司在供应物业服务中存在瑕疵行使抗辩权而拒绝交纳物业管理费。物业管理条例第7条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。但小区业主总是以车辆被盗、家里的管道不畅通、不常来小区居住或者物业管理水平低、服务质量差等各种借口为由拒绝交纳物业管理费。物业管理公司应依据法律法规的规定和物业管理公约的规定，履行物业管理职责。只要主观上不存在过错,管理中不存在瑕疵，业主不得拒绝交纳物业管理费。物业管理纠纷之所以频频发生，主要是因为有关物业管理方面的法律法规不健全，物业管理阅历不
15、足，业主的物业消费观念、法制意识薄弱等诸多因素的影响。那么对于物业管理公司如何规避或者防范这些风险呢？第一,建立健全完备的物业服务合同。意义不明是物业合同纠纷的主要缘由，如保管与管理的意义不明，许多业主认为其交纳了物业管理费，物业管理公司就应当肯定的保隙其人身财产平安，其实不然，物业管理公司对业主所负的安保义务只是尽到管理者责任而已，而不是业主的保镖也不是业主财产的保管者。因此有必要对物业服务合同的相关条款进行明确具体的说明，尽可能细化合同的内容，以免发生歧义或者争议，引发纠纷。其次，增加服务理念，规范日常制度管理。物业公司应当坚持以人为本，服务至上的理念，加强内部管理，对员工进行职业道德培训，提高物业管理人员的素养；建立健全各项规章制度，促进日常工作管理规范化，提高服务收费的透亮度，加大业主对物业服务的监督。可在小区显著位置设置宣扬栏，依据物价部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，使业主明确知晓物业服务状况。为小区业主供应整齐、文明、平安、便利、透亮的居住环境。第三，加大法制宣扬力度，加强物业管理公司及其业主的法律意识和责随意识。运用合理合法的有效措施规范业主的违规行为，刚好解决存在的问题，仔细履行义务，从而从根本上预防物业服务合同纠纷的发生。
