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1、第二章 房地产经纪人,第二章 房地产经纪人,目的要求：1、了解房地产经纪人的相关概念2、了解房地产经纪人员职业资格种类和相关权利与义务3、了解房地产经纪人九种常见的违规操作行为重难点：教学重点：房地产经纪人员职业资格种类和相关权利与义务和房地产经纪人九种常见的违规操作行为教学难点：实践中如何防范房地产经纪人九种常见的违规操作行为,第一节 经纪人与房地产经纪人,一、经纪人（一）经纪人的概念（二）经纪人的含义（三）经纪人的特点二、房地产经纪人,一、经纪人,（一）经纪人的概念1、美国市场学家飞利浦.R.特奥拉在国际市场经济：经纪人系指提供廉价代理服务的各种中间人的总称，他们在客商之间无连续性关系。2
2、、我国经济大词典：经纪人，中间商人，旧时称掮客，处于独立地位，作为买卖双方的媒介，促成交易以赚取佣金的中间商人。3、经纪人是指为买卖双方牵线搭桥，从中赚取佣金，起一种中介作用的中间商人。,一、经纪人,（二）经纪人的含义1、市场信息的不对称是经纪活动存在的前提2、经纪人的服务对象是交易活动中的买卖双方。3、中介服务活动是在充分尊重买卖双方权益的基础上进行的。4、经纪人以获取佣金为其提供中介服务的目的。（经纪人可以是自然人，也可以是法人）,一、经纪人,（三）经纪人的特点1、经纪人不占有商品2、经纪人以信息为活动资本3、经纪人的经济活动是有偿的4、经纪人与客户之间无连续性关系5、经纪人具有良好的专业
3、素质和声誉及广泛的知识背景,一、经纪人,（四）经纪人的权利与义务1、经纪人在积极活动中具有的权利（1）行使各项合法权利（2）按合约获取合法佣金（3）按合约获取成本费用（4）有权拒绝（5）可立即终止经济活动（1合法、2合约、2有权）,一、经纪人,2、经纪人在经纪活动中负有的义务（1）诚实介绍。（2）忠实保护客户利益。（3）不接受额外给付。（4）公平、公开、诚实、信用的义务。（5）不从事违禁商品的经纪活动。（6）依法纳税并接受行政监督。（1依法、1公、2实、2不）,二、房地产经纪人,（一）房地产经纪人概念房地产经纪人，是指经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或资质互认，依法取得中华人民共和国房地产
4、经纪人执业资格证书，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从事房地产经济业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪业务。根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人员执业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人员协理从业资格两种。,房地产经纪人协理执业资格考试报名条件：,凡中华人民共和国公民，具有高中及以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加重
5、庆市房地产经纪人协理从业资格考试。房地产经纪人协理从业资格考试科目:房地产基础知识房地产经纪基础,房地产经纪人执业资格考试报名条件：,一、报考条件：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可申请参加房地产经纪人执业资格考试：1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务满2年。3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。,二、免试
6、条件：凡已取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试房地产基本政策与制度。三、房地产经纪人执业资格考试科目为:房地产基本制度与政策房地产经纪相关知识房地产经纪概论房地产经纪实务,二、房地产经纪人,（二）房地产经纪人员的权利和义务1、房地产经纪人员的权利（1）房地产经纪人享有的权利1）依法发起机构2）加入机构，承担关键岗位3）指导协理4）订立合同5）要求提供与交易有关的资料6）拒绝违法命令7）获取合法佣金,（二）房地产经纪人员的权利和义务,（2）房地产经纪人协理享有的权利1）加入机构2）协助经纪人并获取报酬,（二）房地产经纪人员的权利和义务,2、房地产经纪人员的义务（1）
7、守法、守规范（2）不得兼聘（3）接受继续教育（4）忠于委托人（5）保守商业秘密,第二节 房地产经纪人员的执照规范,一、房地产经纪行业规则二、房地产经纪基本职业规范,一、房地产经纪行业规则,（一）行规特点1、行业规则是自律性公约2、行业规则以职业道德约束为主（二）房地产经纪行业规则的制订与实施1、经纪人管理办法2、1992年起广州、上海、北京等大城市相继制定了房地产经纪行业规定。,二、房地产经纪基本职业规范,（一）基本职业要求1、经营场所公示营业执照，备案证书，机构名称、经营范围、经营方式的标志经纪人执业证标志；业务收费标准；其他资料、告示应符合法律、法规的规定,（一）基本职业要求,2、执业告知
8、（1）执行人的姓名、资格（2）执行业务的范围、方式（3）需要当事人提供的材料和事实（4）提供的材料和事实查询、检验结果（5）提供服务的内容、时限和标准（6）适用的法律、法规和政策规定（7）拟使用的合同文本，合同条款的协商、履行以及发生争议的解决方法（8）收取佣金的标准、数额及协商范围（9）拟采取的最终具结方式,（一）基本职业要求,3、执业限制不能兼职经纪活动、只能在注册的机构执业、协理限于辅助。4、执业回避（1）与委托人有厉害关系、可能损害委托当事人利益的（2）委托人要求回避的,（一）基本职业要求,5、签订合同内容包括：双方当事人的姓名或名称、住所；服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期
9、限；佣金数额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。6、执业署名执行经纪人签署的姓名、执业证书编号等内容,（一）基本职业要求,7、佣金根据经纪合同收取佣金，出据发票。佣金标准：按规定；按合约或按当地、当时提供同类服务的平均佣金水平收取，可要求收取成本费用。8、解除合同解除合同的情形：（1）符合法律法规规定或合同约定的（2）不可抗力致使合同不能继续履行的（3）协商一致的。,（一）基本职业要求,9、资料申报按房地产管理部门的要求和规定的时间上报机构人员的变动、经营业务情况的统计资料。10、广告发布广告内容：机构名称、资质证书号码等。必须真实。,二、房地产经纪基本职业规范,（
10、二）执业程序1、出示房地产经纪人执业资格证书，校验有关文件资料；2、签订合同3、房地产交易管理部门备案4、履行合同，告知进展5、记录交易情况，保存资料6、收取费用，开具发票。,第三节 房地产经纪人员执业中的禁止行为,一、禁止行为种类二、常见的违规操作,一、禁止行为种类,1、超越范围2、隐瞒事项3、弄虚作假4、非法手段招揽业务5、资格证违法6、利用签订的合同或掌握的信息违法7、从事本公司开发建设的房地产经纪业务8、兼职9、合同规定外报酬10、法律法规禁止的其他行为。,二、常见的违规操作,1、经营范围2、出租、出借经纪执业证书3、隐瞒收取佣金以外的报酬4、未按规定期限办理备案手续5、虚假广告6、不
11、合理、不公正的规定7、不兑现承诺8、缺乏职业道德9、不正当竞争。,补充知识,小产权房：所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。,小产权房可以分为三类：第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。,2011年11月，关于农村集体土地确权登记发证的若干意见政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房。,
