物业管理企业中的风险管理.ppt

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1、学习公约,学习方法,物业管理企业中的风险管理,课程内容及目标,内容：,关于“风险”的概述；物业管理企业中存在的风险；风险管理与内部控制,目标：,认识风险给企业目标带来的影响；认识当前组织中存在的内、外风险；提高风险意识和对待风险的思维能力。,第一节 关于“风险”的概述,风险的概念,风险的概念 风险是未来损失的不确定性。从组织管理的角度说，即是任何可能影响某一组织实现其目标的事项。,第一节 关于“风险”的概述,与“风险”相关的几个概念 1、损失：指具有代价的消耗或失去，其发生与经济主体的人身或经济客体的财产有直接关系。2、不确定性：属于人们主观心理上的一种认识，它是一种可能性，是与必然性相对立的

2、。发生与否不确定；发生的时间不确定；发生的对象不确定；发生的地点不确定；发生的状况不确定；“六个不确定、一个确定”发生的损失程度不确定。但发生的最后结果是确定的，即一定有损失。,第一节 关于“风险”的概述,3、差异程度 损失发生的结果（指损失程度）有多种，人们根据统计规律所预计的损失结果，即损失概率分布的期望值与实际发生的结果之间有差异。差异的大小取决于各种可能结果间的离散程度：离散程度越大，则差异越大，风险就越大，反之，风险就越小；如果离散程度为零，就没有风险，此时可能的结果只有一个。因此用统计学的术语来确切定义的话：风险是指望损失与实际损失的差异程度，风险的大小取决于它所导致的损失概率颁布

3、的期望值与标准差。,第一节 关于“风险”的概述,风险的特征风险具有客观性风险的损失性风险的不确定性风险的可测定性风险的可变性风险的社会性,什么事情使管理层夜不能寐?什么事情应该引起管理层的注意，而实际却没有?,第一节 关于“风险”的概述,风险三要素,实质风险因素：增加某一标的风险事故发生机会或损失严重程度的直接条件。,道德风险因素：指个人的恶意行为或不轨企图，促使风险事故发生以以致引起社会财产毁损的人身伤亡的原因或条件。,心理风险因素：指由于人们主观上的疏忽或过失导致增加风险事故的发生的机会或扩大损失程度的因素。,第一节 关于“风险”的概述,信息不对称的理论阐述也常被称之为信息经济学。2001

4、年，美国经济学家阿克洛夫（Akerlof,1940-），斯彭斯（Spence,1943-）和斯蒂格利茨（Stiglitz,1942-）因“对不对称信息市场理论做出的拓荒性贡献”而共同荣获诺贝尔经济学奖。,阿克洛夫（Akerlof）,斯彭斯（Spence）,斯蒂格利茨（Stiglitz）,逆向选择与道德风险,第一节 关于“风险”的概述,柠檬市场 1.柠檬市场实际上就是次品市场。在信息不对称理论中，常常把处于信息不对称环境中的次品市场称之为柠檬市场。2.阿克洛夫的旧车市场的交易模型 由于信息不对称，高质量旧车难以完成交易。3.在某些信息不对称的情形下，市场上会存在“劣质品驱逐优质品”的现象。,在信

5、息不完全下，消费者购买商品时不仅考虑价格，而且考虑质量。在商品销售市场上，商品质量的不确定性是逆向选择产生的主要原因，而基于商品质量不确定性基础上的信息差别是逆向选择的直接诱导因素。,第一节 关于“风险”的概述,所谓“柠檬市场”是指这样一种现象：买方不知道卖方的产品的真实质量，只愿按该市场产品质量的平均水平出价；产品质量高于市场平均水平的卖方只得退出市场，使得该市场所有产品的平均质量下降，买方则相应调低其出价；拥有较高质量产品的卖方不断地退出，买方的出价不断地调低，如此循环往复，该市场最终有可能沦为充斥着“柠檬”的“柠檬市场”（“柠檬”一词在美国俚语中指称“次品”或“不中用的东西”）。,第一节

6、 关于“风险”的概述,道德风险：交易双方在签订交易契约后，占据信息优势的一方在使自身利益最大化的同时损害了处于信息劣势一方的利益，而且并不承担由此造成的全部后果的行为。道德风险的产生原因：（1）在交易契约中，处于信息劣势的一方无法观察到占据信息优势的一方的行为，最多只观察到行为产生的不利后果。（2）处于信息劣势的一方无法确定这种不利后果的产生是否与占据信息优势的一方的行为不当有关。,第一节 关于“风险”的概述,道德风险,第一节 关于“风险”的概述,需求曲线弯曲：价格降低时，消费者认为质量低，需求量不会升高,市场达不到均衡/不能出清：供给者不愿意降低价格，存在超额供给（高质量/高价格的产品被挤出

7、市场）,第一节 关于“风险”的概述,请列举业主选择碧桂园的理由。请列举可能导致业主放弃碧桂园的因素。,第一节 关于“风险”的概述,第二节 物业管理企业中存在的风险,企业管理中普遍存在的风险,自然风险：因自然力的不规则变化引起的。社会风险：由于个人或团体的行为或不行为引起的。政治或政策风险：因政治原因：种族、宗教、国家之间的冲突、叛乱、战争所引起的风险或政策、制度的变动以及权力的更替、订约双方所不能控制的原因引起的。经济风险市场风险经营风险人事风险组织风险法律风险,由于受各种市场供求关系、经济贸易条件等因素变化的影响或经营者决策失误、对前景预期出现偏差等，导致的风险。,第二节 物业管理企业中存在

8、的风险,物业管理过程中存在的风险,第二节 物业管理企业中存在的风险,按物业管理介入的时间阶段分：（一）早期介入的风险 早期介入的风险主要包括：接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。（二）前期物业管理的风险 前期物业管理的风险有许多方面，但主要是合同风险。合同风险具体包括：合同期限、合同订立的风险、合同执行的风险。（三）日常物业管理的风险 日常物业管理的风险包括：一是业主在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。,第二节 物业管理企业中存在的风险,1、业主使用物业、接受服务中发生的风险主要有：（1）物业违规装饰装修带来的风险：共用部位损坏、安全隐患、

9、邻里纠纷等（2）物业使用带来的风险：高空抛物、改变使用功能、损毁共用设施设备等（3）法律概念不清导致的风险：失窃、停车管理等 2、物业管理日常运作过程中存在的风险主要有：（1）管理费收缴风险（2）替公用事业费用代收代缴存在的风险（3）管理项目外包存在的风险（4）物业管理员工服务存在的风险（5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险,第二节 物业管理企业中存在的风险,按管理服务的具体义务内容划分：（一）治安风险 所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险。（二）车辆管理风险 所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业

10、小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。（三）消防风险,第二节 物业管理企业中存在的风险,（四）设备风险 物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因为物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。（五）公共环境风险 公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。,国务院颁布的物业管理条例第二十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财

11、产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,第二节 物业管理企业中存在的风险,第二节 物业管理企业中存在的风险,对于任何一家物业管理企业,风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理风险。实施风险管理的首要目标就是要通过选择和实施适当的措施，尽可能有效地控制物业管理风险，从而保障物业管理服务的正常运行，使企业能够平稳、迅速的发展。,游戏：解手链,讨论在开始时，你们是否觉得思路混乱？当解开一点后，你们的想法是否改变？最后问题得到了解决，你们是不是很开心？在这个过程中你们学到了什么？,第三节 风险管理与内部控制,第三节 风险管理与内部控制,企业目标，风险与内部控制的关系,第三节 风险管理

12、与内部控制,造成企业目标无法达成的原因1.不利事件的发生；2.营运结果的不确定性；3.未能及时掌握竞争优势。,第三节 风险管理与内部控制,何谓“风险管理”？风险管理就是利用各种自然资源和人类技术手段，对各种导致人们利益损失的风险事件和对象施以防范、控制以致消除的全部过程。其宗旨是：以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们经济利益和社会稳定的基本目的。,未亡羊先补牢,第三节 风险管理与内部控制,风险管理是每一天要做的事情。风险管理不仅仅是管理的职责，为了有效地管理风险，企业中的每一个人都应参与风险管理，风险管理应当成为企业文化的一个部分。形成风险的人和冒风险的人必须是风险管理者。我们每

13、个人都在有意或无意地管理风险，但很少系统地管理风险。管理风险意味着前瞻性思考，管理风险意味着负责任的思考，管理风险意味着均衡思考。风险管理为促进有效决策提供一个框架，风险管理通过管理风险使机会最大化。,第三节 风险管理与内部控制,风险管理的目标 1、损失发生前：A、节省经营成本。即从各种管理风险的技术中以科学合理的手段寻求最佳技术，借以减少成本一，获得最大安全保障。B、减少忧惧心理。即通过对风险的认识与控制，可以减少人们的忧虑、恐惧心理，从而使人们放手经营各项新的业务。,C、风险管理要求。国家或政府有关部门常常立法要求企业设立安全部门或装设安全装置等。D、承担社会责任。每对整个社会来说，企业发

14、生损失，社会也蒙受损失，而风险管理可预防这种现象的发生，承担其应负的社会责任。,第三节 风险管理与内部控制,2、损失发生后的目标（危机处理）尽可能减少直接损失和间接损失，使其尽快恢复到损失前的状况。A、维持企业继续生存，使企业连续经营、继续发展；B、保证企业收入稳定；C、承担社会责任（完成社会使命）。3、风险管理对个人的作用 有效的防损措施能够减轻工伤和疾病发生的频率和严重程度，减少工作中断，避免工资损失，从而使一个家庭更安全。总的来说，就是做好事前预防、事中处置、事后善后的一系列工作。,第三节 风险管理与内部控制,第三节 风险管理与内部控制,处理危机，“兵贵神速”，有效防范事态进一步扩大。,风险管理的基本步骤,明确自身所面临的风险有哪些，性质是怎样的。风险识别主要包括感知风险和分析风险两方面内容。,通过对所收集的大量资料进行分析，利用概率论和数理统计方法，测定某一风险发生的频率和损害程度。,风险控制的方法：A.风险回避B.风险的预防与抑制C.风险自担：主动、被动D.风险的集合E.风险的转移：非保险转移、保险转移,风险管理效果评价是指对风险管理技术适用性及收益性情况的分析、检查、修正和评估。,第三节 风险管理与内部控制,第三节 风险管理与内部控制,全面风险管理的基本框架,第三节 风险管理与内部控制,第三节 风险管理与内部控制,第三节 风险管理与内部控制,