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1、房地产建筑工程项目合约管理1目的依据公司某某手册及公司签署的总承包合同及各招标、采购合同，通过合同管理,达到公司对项目要求的成本控制目标。2适用范围2.1 施工总承包工程项目（不含专业承包工程项目、项目管理类工程项目）。2.2 适用于实施阶段、竣工阶段保修阶段（不含投标阶段）。2.3 适用于集团内部及外部工程项目。3管理程序3.1 项目招标计划按公司审批的项目招标方案，结合项目整体进度计划编制、修订项目招标计划并经项目部内部审批后，及时传递到公司合约部以便招标进度满足项目现场要求。3.2 招标文件编制配合公司合约部完成招标文件的编制工作，组织项目部内部对招标文件的评审工作（重点是相邻标段间的界
2、面划分评审），并将评审意见修改至招标文件后报公司合约部评审，公司总部由公司合约部负责组织评审。3.3 合同交底根据公司某某手册由公司合约部负责完成项目招标方案要求的招标采购工作,合同签订后交由项目合约部进行合同执行和管理工作。项目合约部在分包进场后一周内组织项目工程部、技术部、机电部等相关责任工程师、部门经理及分包管理人员一同进行合约交底，减少因不了解分包合同条款造成现场不必要的争议。合约交底可采用电子版投影形式进行，同时在项目公共盘上保存分包合同电子版，内容包括合同主要条款，对涉及合同金额、工程量清单等商业机密的条款应删掉。合约交底会要有与会人员签到表和合约交底会议纪要。3.4 应急零星招标
3、采购对于项目施工过程中的应急零星招标采购，金额在OOO万元以内的，由项目合约部负责完成，0000万元以上由公司合约部负责。见“工程变更招标工作流程”。3.4.1 可以考虑在公司合格分包商资源库中选取邀请投标单位，对于新引入的投标单位，需填写投标资格预审表。参与零星采购招标单位数量应不少于3家，考虑规避合同风险，杜绝采用以个人名义承接工程的分包参与投标。入围单位名单需写请示经公司评审通过。3.4.2 项目合约部负责编写招标文件，其中技术要求由项目技术部提供，招标文件应对承包范围、界面划分、工期、质量、计价方式、双方责任、付款方式等主要条款予以明确，经项目部评审后修改发出。3.4.3 由项目合约部
4、负责招标文件文件的发放，接收开标，填写开标记录表，负责同投标单位进行议价，最后一轮的商务谈判需由项目经理出面，项目合约部将项目部建议预中标情况给公司写定标请示，请示报告内容应包括参与投标单位情况资质、业绩情况介绍、报价及最终议价情况、拟确定中标单位。3.4.4 在总经理批准后，由公司合约部向中标单位发出中标通知书，项目部即可安排中标单位进场施工。3.4.5 项目合约部负责完成合同的起草并组织合同文件评审，由公司合约部部将最终评审结果传至项目合约部，项目合约部根据评审意见进行合同修改。项目内部评审由项目合约部人员负责跟进，公司各部门评审由公司合约部负责跟进。3.4.6 合同原件一式六份，总包三份
5、，公司合约部、公司财务部、项目合约部部各留原件一份，分包留合同原件三份。3.5 工程变更签证流程详见uXXXXX变更签证管理制度”。3.6 对外进度款申请（总包自有及指定分包）。3.6.1 项目合约人员要熟读与业主的主合约，依据主合约约定在第一时间编制清款粮单，经项目经理审核后，报送业主。请款格式不做硬性规定，要按业主或业主咨询师规定的格式编写。3.6.2 由项目合约部负责跟进进度款的审核和收款工作，将每期批复情况向公司合约部、财务部备案。3.6.3 项目合约部应建立工程款申报、批复台帐，对每期工程款项回收情况予以登记,并定期与公司合约部对账。3.7 自有分包进度款申请及审核。3.7.1 每月
6、25日前由分包按我司要求格式申报工程进度款；3.7.2 项目合约人员要熟读与分包的分包合约，在保证合约约定的付款时间内完成对分包的付款粮单的审核，编制分包付款申请书。3.7.3 在分包付款申请书中要写明付款时限，以提醒相关审批人。项目合约人员是对分包付款的直接工作人员，分包在询问粮单审核情况时，由项目合约人员负责解释，并由项目合约跟进人负责跟进项目内部至公司合约部的程序跟进工作。不允许分包人员直接找到公司相关审核部门。3.7.4 项目合约部应建立粮单支付台帐，对每笔粮单情况予以登记，并定期与公司合约部对账。3.8 项目成本报告3.8.1 编制时间项目成本报告每双月编制一次，报表中成本数据截止日
7、期为每季度首月的250,现金流数据统计至上月的月底。财务部在每季度首月的10日前按项目成本报告的要求，将各项目的现金流数据反馈至合约部，由合约部将各项目的现金流数据反馈至各项目合约部，各项目合约部在每季度首月25日前项目成本报告，由编制人、项目合约经理、项目经理签字后报公司合约部。3.8.2 项目成本报告的组成项目成本报告共有七个子表组成，分别是成本报告总表、工程收入表、地盘管理费成本表、工程直接成本表、设计变更费用和进展情况一览表、业主指令费用和评估进展状况一览表、索赔费用评估进展状况一览表。其中设计变更费用和进展情况一览表、业主指令费用和评估进展状况一览表、索赔费用评估进展状况一览表为项目
8、按实际发生情况填写并由项目合约经理留存备查,公司合约部根据需要可随时要求项目提供。3.8.3 填表说明报告中数据期为两个月，报表时间为双数月的250,报告中数据起止日期根据具体情况由项目自定，但尽量接近上报截至时间。单个项目内所有填报数据的起止日期要求统一，如：项目收入与项目支出数据的起止日期要一致。合约造价为承包合同中总合约额。若合同中并未明确，可以暂定合约额。各项目可能因投标方式、主合约、业主批款程序、业主项目管理方式的不同，而使得拆分数据、填报本报表的难易程度不同。项目部在执行过程中如遇填报困难或有修改建议可反馈到公司合约部，但并不能因此擅自更改项目成本报告表的填报格式，及数据拆分、归类
9、原则。项目成本报告表的解释、修订权在公司合约部。3.8.4 填表要求(1)项目成本报告总表项目收入部份分为合约内价款和合约外价款(设计变更款项、业主指令款项和索赔款项）。须要注意的是在此合约内价款是指包括在合约内，且工程量不作调整/或按实结算（而非设计变更）、单价不作调整的款项。项目支出汇总数须和附表地盘管理费成本表、工程直接成本表的合计数相符。工程直接成本支出指工程本身人工、机械、材料支出费用，并包括现场临建工程、文明施工措施等其它直接费支出。工程分包/采购供应/租赁合约的支付款项均属该项。地盘管理费支出指在项目发生的管理费用支出，并包括政府部门相关收费。税金应包括营业税及城建税和教育附加税
10、（按地税局规定）。无论税金采取总包代扣代缴方式或税金采取分包自缴方式，则工程直接成本中分包工程支出为含税价，税金为总包差额税金。项目收支预测是对整个项目完成后的收支情况的预测，而非指对报表期间的工程收支预测。项目盈亏预测为（所得）税前利润预测。（2）工程收入表工程收入表分合约金额、变更及签证费用、合约外增加、索赔金额四部分，由这四部分组成修订收入，子项按主合约列项。（3）工程直接成本表工程直接成本支出包括自有分包成本、材料供应成本和其他直接费三部分。子项按各种合约招标类型每各合约单独列项，根据招标情况可扩充。工程直接成本预测是对整个项目完成后的直接成本支出情况的预测，而非指对报表期间的工程直接
11、成本支出预测。每月填报时，对预测数发生变化的原因必须另加附件说明。分包工程合约价格中一般是包含施工用水用电的，若施工用水用电由总包统一管理，则施工用水用电费用列在自有分包项下。模板、架料等周转性材料列在材料供应成本项下，鉴于我公司的总包管理性质及承包工程地域范围的不确定性，这些周转性材料一般是不考虑折旧的，若确有后续项目可适当考虑折旧。其他直接费包括冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测、工程点交、场地清理及垃圾外运、临时设施、保安费、垂直运输机械、定额测定费用、施工生活用水、施工生活用电、施工保险费、工程保修费、工程排污费、安全文明措施费、罚款、其他费
12、用等，各根据每个项目情况进行扩充，固定资产(塔吊、发电机、活动板房等)的折旧费用归于此项。(4)地盘管理费成本表地盘管理费支出指在项目发生的管理费用支出，并包括政府部门相关收费。属分包商发生的管理费不包括在内，由分包商交纳或分摊的政府部门相关收费亦不包括在内。管理费预算支出是对完成项目所需管理费用的预测。对管理费用项目支出的变化情况可在备注中简要提示。(5)其他表格项目按实际发生情况填写并由项目合约部留存备查，公司合约部根据需要可随时要求项目合约部提供。3.9 对外保险索赔办理3.9.1 由于项目工程开工时，甲方已为项目工程购买工程一切险，因此在按照保险合约理赔范围内，出现险情后，项目合约部应
13、在第一时间通知承保的保险公司，告知出险情况，约定保险公司人员到现场勘查时间。3.9.2 项目合约部立即通知受损单位保护现场，要求受损单位于12天内统计遭受损失清单，并于保险公司查勘现场前汇总各家单位受损清单。3.9.3 项目合约部通知各家受损单位会同保险公司查勘人员于约定时间进行现场查勘,确定受损财物数量，留存必要的照片作为依据。3.9.4 险情勘查后3日内向保险公司申报受损费用清单，在收到保险公司理赔意见书后，由合约部向受损单位通报保险公司理赔意见，总包自由工程受损理赔金额，经项目合约经理、项目经理同意后，同保险公司确认此部分理赔金额；指定分包受损单位理赔金额确则限定时间要求其确认，鉴于指定
14、分包亦为保险合同受益人，在指定分包对保险公司提出的理赔金额有异议的情况之下，指定分包可以直接同保险公司协商确定自身受损的理赔金额，并在并在申报受损清单后一个月内确定赔付金额，总承包没有义务保证指定分包得到自身所期望的损失赔付数额。3.9.5 我司在收到保险公司赔付款项后，将对应指定分包受损赔付金额在其当月工程进度款内予以支付。3.10 水电费用、房租管理3.10.1 分包施工水电费用一般在合约中有约定，按约定比例扣除。3.10.2 分包使用生活、水费电费住宿等每月计费基础数据由项目安全部专人定期抄报至项目合约部，由项目合约部专人负责人计算各家单位扣除的上述费用，计算完毕后发文各分包单位要求其书
15、面确认扣除数额，分包未能及时确认水电房租扣款，项目合约部有权将分包进度款项暂缓上报批复。3.10.3 对于涉及商业提前开业、租户提前进场装修的项目，项目部应根据项目实施规划的租户进场装修照管方案要求，由机电部负责对租户装修所用水电装修计量，并定期抄取水电表数据，以供项目合约部及时计量租户水电费用，按照约定的收取办法收取。业主招商增加用电装表计量或计算使用量，向业主提出补偿要求。3.10.4 项目合约部根据整个工地的劳动力进退计划，安排工人宿舍的搭拆时间，降低空置率和避免浪费，控制地盘管理费。3.10.5 对于应分包商要求在短期内（6个月以内）需搭拆的工人宿舍，板房租赁费用应结合实际发生成本同分
16、包单位重新约定租赁价格。3.11 杂工管理3.11.1 大型综合体项目设置的杂工队由项目安全部负责日常工作安排，杂工的主要工作为生活区卫生打扫清理，现场施工公共区域应急打扫及清洁工作。3.11.2 杂工队每月申请进度款项，其工程量清单采用杂工用工统计表，统计表应对每天使用人数、工作部位、原因、责任单位(如有非总包责任)作明确说明。3.11.3 属于非杂工分包合同内工作内容，确有应急需要安排杂工分包完成的工作，应严格填写零工确认单，原则上要杜绝零工的使用。3.12 项目工程物资管理项目工程物资管理严格按“XXXXX工程物资管理制度”执行。3.13 工程结算3.13.1 准备工作(1)熟悉施工图纸
17、、竣工图是编审工程结算的重要依据，必须全面熟悉和了解；(2)熟悉合同文件，尤其是对工程造价的计算方法的约定，子项目、工程量、单价清单，这些都是结算的重要根据；3.13.2 了解结算工程范围；(4)施工过程中发生的变更签证情况及费用审核情况；(5)施工过程中相互代工情况和相关扣款；(6)甲供材应供量计量方法和奖罚条款的约定；(7)分包上报结算资料。3.13.3 审查方法项目合约部在审查分包上报结算资料的基础上编制分包结算书，一般要求项目QS应采用逐项审查法，项目合约经理可以采用分组计算审查法、对比审查法、重点审查法等其它方法。(1)逐项审查法：此法是对各个分项工程中的工程细目从头到尾逐项详细审查
18、的一种方法。(2)分组计算审查法：此法是把结算中有关项目划分若千组，利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。(3)对比审查法：此法是用已建成的同类工程结算对比的一种方法，适用于对比条件相同的两个工程。(4)重点审查法：此法是抓住结算中的重点进行审核的一种方法。3.13.4 审查内容(1)审查资料的合法性a核对资料的真实性和齐备性，如属签证，是否有相关人员的签字；b资料要有及时性，防止事后补签字；c要附有结算中每一项计算书，包括每项的工程量计算过程、计价依据；d工程变更费用要有原件，并附在相应的结算后面；e审查工程量；f要正确理解工程量计算规则，特别要注意因设计变更造成的工程量的扣减。(2)
19、审查结算单价的套用a结算中所列各分项工程结算单价是否与合约约定单价相符，其名称、规格、计量单位和所包括的工程内容是否与合同中工程量清单相一致；b对换算的单价，首先要审查换算的分项工程是否是定额中允许换算的，其次审查换算是否正确；c对补充单价的，要审查补充单价是否符合编制原则，计算是否正确；d审查其它有关费用；e利润和税金是否符合当地有关部门的现行规定，有无多算或重算的现象。项目合约部对分包上报结算书逐项审查并与分包商达成一致意见后，按公司要求格式编制分包结算书。3.13.5 结算审批填写分包结算审核表，并按公司结算审批程序进行审批。3.13.6 一般规定无论是对业主的结算还是对分包商的结算，项
20、目合约人员一定要注意结算工作的时效性。在接受分包商的结算资料时一定要注意保护我公司的利益，要统一公司要求格式签收,以免引起法律诉讼。在编制分包结算书前，所有变更签证费用需已经审批。3.14 定期报表工作3.14.1 及时向公司合约部备份最新的项目进度计划。3.14.2 编制资金计划：项目资金使用实行计划管理，项目部分年、季、月编制项目部资金计划，报财务部综合汇总后纳入公司整体资金预算。年度资金计划于每年11月底前报送；季度资金计划于最后一个月的25日前报送；月度资金计划于每月3日前报送。3.14.3 每月报量：项目合约人员每月25日前进行项目报量。月度工程报量表反映的是工程的形象进度，其中的管
21、理费项目支出报告每月22日由财务部根据实际开支情况提供每个项目管理费支出，工程直接成本支出报告中填写每一个分包的实际完成工程形象进度情况，本着准确、保守的原则填写。每月报量表中的项目盈亏要与两个月编制一次的项目成本报告中的项目盈亏率保持一致。3.15 日常合约台帐管理合约台账犹如项目成本的神经系统，可以追溯至项目成本的细枝末节，可以帮助合约人员提高工作效率和工作质量，所以合约人员要养成随时建立合约台账的习惯。3.15.1 分包合同台帐，原则上，要针对每一个主合同分别建立分包合同台帐，特殊情况下可以按一个工程项目建立台帐。3.15.2 请款台帐。3.15.3 粮单付款台帐。3.15.4 现场签证
22、台帐。3.15.5 总包指小台帐O3.15.6 业主结算台帐和分包结算台账。3.15.7 罚款、代工、水电费、房租、分摊费用等扣款台账。3.16 后评估3.16.1 项目竣工后，合约部负责组织对供应商和分包商进行履约评估。3.16.2 项目结算完成后，协助公司合约部编写结算报告，说明成本控制的效果，做最终版版的项目成本报告。3.16.3 为积累成本数据，指导以后的合约工作，项目结算后填写工程经济指标统计表。3.16.4 合约管理工作涉及的数据较多，项目合约管理人员要不断总结工作中的各种管理表格和工作表格，如工程量计算底稿的格式统一等，逐渐将每一项合约工作实行统一表单化，使合约人员从千丝万缕的数据中解脱出来，腾出更多时间向工程造价管理的上游端延伸，实现公司管理水平和个人能力双提升的目的。3.16.5 项目合约人员要熟知公司的合约管理制度。
