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1、房地产抵押估价报告中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产抵押价值评估深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司2023年09月15日房地产抵押估价报告估价项目名称：中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产之抵押价值估价委托人：南京银行股份有限公司北京分行房地产估价机构：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司注册房地产估价师：王天会(1420000047)唐颖(1120120062)估价报告出具日期：二。二三年九月十五日估价报告编号：粤戴德梁行F/BJD1/2309/1220/ZYIll致估价委托人函敬启者南京银行股份有限
2、公司北京分行承蒙贵行委托，我们根据为确定房地产抵押价值提供参考依据而评估房地产抵押价值之估价目的，我们经过实地查勘，并查询、收集评估所需的市场资讯等相关资料，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用比较法和收益法，对北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所拥有的北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产的抵押价值进行了专业分析、测算和判断。估价结果如下：北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产总建筑面积为23,514.30平方米，分摊土地面积为2,636.06平方米，于价值时点2023年07月10日在满足估价假设和
3、限制条件下，其假定未设立法定优先受偿权下的价值为人民币280,100,000元（人民币贰亿捌仟零套拾万元整）,折合楼面单价为人民币11.912元/平方米；抵押价值为人民币280,100,000元（人民币贰亿捌仟零壹拾万元整），抵押净值为人民币251,000,000元（人民币赋亿伍仟重佰万元整），详见下页房地产抵押价值评估结果汇总表。注：1 .根据委托人提供的不动产登记证明【京（2021）海不动产证明第0025974号】，产权人提供的项目情况说明、关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明及介绍，截止价值时点，估价对象已设定抵押权，抵押权人为南京银行股份有限公司北京分行。由于本次估价是向同一金融机构
4、申请的续期贷款，虽然估价对象存在法定优先受偿款（即上述已抵押担保的债权数额），经过沟通产权人及委托人均已知晓该项法定优先受偿款，并不需要我们在抵押价值中予以扣除，因此我们没有考虑该部分已抵押担保的债权数额。除此之外，估价对象于价值时点不存在任何对外销售、欠付的工程进度款及其他税费。综上所述，估价师知悉的估价对象在价值时点法定优先受偿款为人民币。元。2 .抵押净值等于评估价值减去预计税费，本次评估应估价委托人要求扣除的预计税费包含增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、印花税和土地增值税，其实际缴纳税费金额以相关税务部门核定为准。3 .本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用
5、期限为一年，自二C）二三年九月十五日至二O二四年九月十四日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司法定代表人二。二三年九月十五日Iiillllb房地产抵押价值评估结果汇总表币种：人民币估价对象估价对象项目及结果1.假定未设立法定优先受偿权下的价值总价（元）280,100,000单价（元/平方米）11,9122.估价师知悉的法定优先受偿款总额（元）02.1已抵押担保的债权数额总额（元）02.2拖欠的建设工程价款总额（元）02.3其他法定优先受偿款总额（元）03.抵押价值总价（元）280,100,000单价（元/平方米）11,9124.抵押净值总价（元
6、）251,000,000备注：1、估价结果取整至十万位。2、根据委托人提供的不动产登记证明【京（2021）海不动产证明第0025974号】，产权人提供的项目情况说明、关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明及介绍，截止价值时点，估价对象已设定抵押权，抵押权人为南京银行股份有限公司北京分行。由于本次估价是向同一金融机构申请的续期贷款，虽然估价对象存在法定优先受偿款（即上述已抵押担保的债权数额），经过沟通，产权人及委托人均已知晓该项法定优先受偿款，并不需要我们在抵押价值中予以扣除，因此我们没有考虑该部分已抵押担保的债权数额。除此之外，估价对象于价值时点不存在任何对外销售、欠付的工程进度款及其他税费。
7、综上所述，估价师知悉的估价对象在价值时点法定优先受偿款为人民币。元。CUSHMAN &Il WAKEFIELD戴德梁行价值时点：2023年07月10日中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产目录页码1 .估价师声明12 .估价假设和限制条件23 .估低果报告53.1 估价委托人、权利人51.1 2房地产估价机构51.2 3估价目的51.3 4估价对象51.5 价值时点121.6 价值类型121.7 估价原则121.8 估价依据141.9 估价方法141.10 估价结果151.11 注册房地产估价师163. 12协助估价人员164. 13实地查勘期165.
8、 14估价作业日期166. 15变现能力分析167. 16风险提示184.估价技术报告194.1 估价对象描述与分析194.2 市场背景描述与分析214.3 3估价对象最高最佳利用分析264.4 估价方法适用性分析和选用274. 5估价测算过程288. 6估价结果的确定465.附件475.1 估价对象预计税费汇总表475.2 项目情况说明复印件485. 3估价对象位置示意图505.4估价对象外观和内部状况照片519. 5估价对象周围环境和景观照片539.1 关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明复印件549.2 估价对象权属证明复印件559.3 估价机构营业执照及资质证书、估价师注册证书复印件
9、.101淞樱EL$价值时点：2023年07月10日部分综合,地下车位、地下库房房地产1. 估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.1 我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。1.2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。1.3 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。1.4 我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房
10、地产估价基本术语标准以及相关房地产估价专项标准房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论,撰写本估价报告。ill价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产2. 估价假设和限制条件2.1 一般假设本次估价的假设前提权利人（北京中关村科技发展（控股）股份有限公司）依法拥有估价对象（海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产）的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。估价对象以合法的方式取得，取得过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管
11、部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准。估价对象以合法的方式利用或使用，利用或使用过程中所涉及的各种法律文件、手续齐全，各种规费、税费、费用已全数缴清。估价对象实地查勘之日为2023年07月10日，本次评估价值时点为2023年07月10日，价值时点与实地查勘日期一致。估价对象在公开市场上转让时应符合城市房地产转让管理规定及估价对象所在地地方行政法规的规定。估价对象用途、土地终止日期、建筑面积、房号、所在楼层等信息以产权人提供之国有土地使用证【京海国用（2003出）第2166号】、房屋所有权证【京房权证海股字第0004603号】、不动产抵押土地分摊面积计算【编号：20004、房屋面积测算技术报
12、告书【测绘目的：产权登记测绘（变更）】及项目情况说明复印件为依据。根据国有土地使用证【京海国用（2003出）第2166号】、房屋所有权证【京房权证海股字第Ooo4603号】，估价对象证载土地用途为综合、配套（地下），地下车库，证载房屋设计用途为综合类。根据产权人介绍及估价人员实地查勘，估价对象地上现状用途为办公及办公配套库房，地下现状用途为车位及库房。本次评估已考虑估价对象现状用途对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。根据产权人提供租赁台账及介绍，估价对象已部分对外出租，租赁期限一般为1年以内，截至价值时点，估价对象剩余租期较短，因此本次估价未考虑租约限制对估价对象房地产价值的影响，在此提
13、供报告使用者注意。除另有说明外，我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重支销。CUSHMAN&WAKEFIELD金MSH价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产未经调查确认或无法调查确认的资料数据我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象权属证明复印件（见附件），但我们并未进行该权属文件的查证及确认，也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。我们已获得委托方或权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通告、地
14、役权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑面积、占用情况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面积、建筑面积，我们以提供给我
15、们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作为估价的依据，我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。估价中未考虑的因素在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权利人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营,管理协议等附加条件对其价值产生的影响。在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象价值产生的影响。2.2
16、未定事项假设估价中所必需的房地产以及土地用途、建筑面积等事项明确，故无未定事项假设。2.3 背离事实假设根据委托人提供的不动产登记证明【京（2021）海不动产证明第0025974号】，产权人提供的项目情况说明、关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明及介绍，截止价值时点，估价对象已设定抵押权，抵押权人为南京银行股份有限公司北京分行。由于本次估价是向同一金融机构申请的续期贷款，虽然估价对象存在法定优先受偿款（即价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产上述已抵押担保的债权数额），经过沟通，产权人及委托人均已知晓该项法定优先受偿款，并不需要我们在抵押价值中予以扣除，因此我们没
17、有考虑该部分已抵押担保的债权数额。上述已抵押担保的债权数额是客观真实存在的，由于上述原因我们没有考虑，因此我们提醒估价报告的使用者，在使用本估价报告时应对上述事项予以关注。否则，可能会有未知的风险。2.4 不相一致假设本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故无不相一致假设。2.5 依据不足假设本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故无依据不足假设。2.6 估价报告使用限制本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二C）二三年九月十五日至二。二四年九月十四日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容或任何注释，均不
18、能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。估价委托人应当正确理解估价结果，估价结果不等同于估价对象可实现价格，估价结果不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证。本估价报告仅供委托方为本次估价目的使用，我们不承担对任何第三者对本估价报告的全文或任何部分内容的任何责任。欲了解估价对象的全面情况，应认真阅读本估价报告全文。,h,CUSHMAN&WAKEFIELD价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产3. 估价结果报告3.1 估价委托人、权利人委托人单位名称：南京银行股份有限公司北京分行权利人单位名称：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司住所：北京市海淀区中关村南大街32
19、号法定代表人：许钟民统一社会信用代码：91110000700225606B3.2 房地产估价机构机构名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司法定代表人：程家龙地址：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、5O2B1资质等级：住房和城乡建设部房地产估价一级资质证书编号：粤房估备字壹0200022有效期限：至2023年11月03日止联系电话：Olo851980123.3 估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。3.4 估价对象3.4.1 区域位3.4.1.1 估价对象坐落位置估价对象坐落于北京市海淀区中关村大街18号，所在项目名为中关村科贸中
20、心，位于海淀区中关村区域，紧临中关村大街。估价对象所属项目位置及周边示意图如下：IiillllbCUSHMAN &WAKEFIELD价值时点：2023年07月10日满文木大置.二二 X，、工社相台国北中区大恒报大Q0*机4tm海淀路中国民生11行I, M电子大Jl海兴大子空间HouO估价对象北四环西踣中州测大中国科学提北京市中品行 Q .部分绥合、地下车位、地下常房房地产m文医院：、加卷东里社区过写字提网中n苏州吁海及网称两这庄中电应大受估价对象位置示意图3.4.1.2 北京市位量及概况北京市位于中华人民共和国东部偏北，除东面与天津市毗邻之外，其余均与河北省相接。为历史悠久的世界著名古城。位于
21、华北平原西北边缘，东南距渤海约150公里。北京市共管辖16个区，主城区包括东城区（包括原东城区、崇文区）、西城区（包括原西城区、宣武区）；近郊区包括丰台区、海淀区、朝阳区、石景山区；远郊区包括：门头沟、房山区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区。北京现撤销北京市东城区、崇文区，设立新的北京市东城区，以原东城区、崇文区的行政区域为东城区的行政区域；撤销北京市西城区、宣武区，设立新的北京市西城区，以原西城区、宣武区的行政区域为西城区的行政区域。土地面积：北京全市土地面积16.410平方公里。其中平原面积6.338平方公里，占38.6%。山区面积10,072平方公里，占6
22、1.4%。城区面积87.1平方公里。据北京市统计局公布数据，2022年末，北京市常住人口2,184.3万人，比上年末减少4.3万人。其中，城镇人口1.912.8万人，占常住人口的比重为87.6%:常住外来人口825.1万人，占常住人口的比重为37.8$。常住人口出生率为5.67%。，死亡率为5.72%,自然增长率为-0.05%。全年城镇新增就业26万人。hCUSHMAN&WAKEFIELD戴德梁行价值时点：2023年07月10日中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库房房地产北京市行政区划示意图表义区通州区门炙为区WIbK3.4.1.3 物业邻近环境及建筑物估价
23、对象位于海淀区中关村区域，项目周边有众多办公项目，如海龙大厦、中关村e世界、鼎好大厦、中关村大厦等，办公集聚度较高。估价对象周边办公氛围较浓郁，公共服务配套设施完善，自然及人文环境良好。该区域内教育配套有中国科学院幼儿园第三幼儿园、人大附中实验小学、北京市中关村中学、北京大学附属中学等；医疗配套有北京市海淀医院、中关村医院以及各类社区卫生站等；休闲娱乐场所有中关村广场公园、知春公园、双榆树公园等；金融机构有兴业银行、宁波银行、光大银行、中国银行等众多银行；区域内餐饮品种丰富，设有众多中西式餐馆。中国北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸中心价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位地下
24、库房房地产3.4.2 物业之交通条件估价对象交通便捷，自驾和公交车出行均可便利到达。 周边城市交通干道包括：北四环西路、中关村大街等 地铁线路：位于地铁4号线/大兴线中关村站C口出口方向 公交线路：周边分布有384路、392路、549路、579路、601路、608路、专139路、夜8路、快速直达专线26路、快速直达专线37路等 距离北京首都国际机场35公里左右，距北京西站火车站15公里左右3.4.3 螃蝴根据估价人员的实地查勘，估价对象所占用地块东、南邻科春社区、西临中关村大街、北邻北京市中关村电话局，其所占用地块呈近似规则四边形，地势平坦；所在地块红线外基础设施已达到红线外“七通”“，包括道
25、路、供水、排水（雨水、污水）、电力、燃气、电信（电话、网络）、热力。3.4.4 ftwa中华人民共和国土地使用制度根据中华人民共和国宪法（2004年修订案）第十条，我国建立了土地使用权与土地所有权两权分离制度。自此，有偿取得的有限年期的土地使用权均可在中国转让、赠予、出租、抵押。市级地方政府可通过协议、招标或拍卖方式等三种方式将有限年期的土地使用权出让给国内及国外机构。一般情况下，土地使用权出让金将按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，可领取国有土地使用证。土地使用者同时需要支付其它配套公用设施费用、开发费及拆迁补偿费用予原居民。物业建成后，当地的房地产管理部门将颁发房屋所有权
26、证，以证明该物业的土地使用权及房屋所有权。自2015年03月01日起，不动产登记暂行条例开始施行，不动产实行统一登记，依法将土地、海域以及房屋、林木等定着物权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿，当地的不动产登记部门将颁发不动产权证书，以证明不动产的权利归属，已经发放的权属证书继续有效。估价对象之权属证明复印件摘录（摘于委托方或权利人提供的权属证明复印件）illCUSHMAN & Ih WAKEFIELD价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产国有土地使用证复印件摘录权证号：京海国用（2003出）第2166号土地使用权人：座落：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司
27、北京市海淀区中关村大街18号地号：0811007003001图号：IV-l-4-74(3)地类（用途）：使用权类型：综合、配套（地下）、地下车库出让终止日期:配套（地下）:2041年06月26日综合、地下车库：2051年06月26口使用权面积：12,135.32M?（土地权属变更）独用面积：12,135.32M2（土地权属变更）记事：登记机关：根据房产证：X京房权证海字第323313号，北京市商品房买卖合同：XF371399,房屋土地分摊协议，将部分土地房屋建筑面积10,705.14平方米及对应分摊土地面积1,200.10转让至北京中科联技术开发中心有限公司。受让方土地证号为：京海国用（201
28、2出）第00233号，本宗土地面积变更为8,006.18平方米。2014年01月01日起，地号变更为IlOlo8011001GBoOI62北京市国土资源局（海淀）登记日期：2008年05月26日备注：根据产权人提供不动产抵押土地分摊面积计算【编号：20004】，本次评估估价对象分摊土地面积为2,636.06平方米。房屋所有权证复印件摘录权证号：京房权证海股字第OOo4603号房屋所有权人：房屋坐落：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司海淀区中关村大街18号丘（地）号：H-4-6-(473)产别：股份产房屋状况：幢号：18结构：钢混房屋总层数：二十二（-4）建筑面积（平方米）：116,002.
29、21设计用途：综合类土地证号：使用面积（平方米）：京海国用（2003出）字第2166号13,004.39权属性质：出让使用年限：2001年06月27日至2051年06月26日附记：填发单位：/北京市海淀区国土资源和房屋管理局填发日期：2004年11月15日价值时点：2023年07月10日部分综合地下车位,地下库房房地产不动产登记证明复印件摘录权证号：京（2021）海不动产证明第0025974号证明权利或事项：抵押权权利人（申请人）：南京银行股份有限公司北京分行义务人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司坐落：海淀区中关村大街18号-4层4-02等358套不动产单元号：110108011001
30、GBOO162FooOI2329等358个其他：（1）不动产权证号码：京房权证海股字第OOO4603号（2）抵押权种类：最高额抵押最高债权额：321,738,100（人民币元）（4）宗地使用权证号：京海国用（2003出）第2166号附记：债权确定时间：自2021年-11-05至2022-11-04止登记机构：登记日期：北京市规划和自然资源管理委员会（海淀）2021年11月19日土地权益状况估价对象土地的性质为出让国有建设用地使用权，使用权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，土地用途为综合、配套（地下）、地下车库。估价对象分摊土地面积为2,636.06平方米，土地使用权终止日期为配套（地
31、下）2041年06月26日，综合、地下车库2051年06月26日。至价值时点2023年07月10日，估价对象土地的剩余使用期限为27.96年。建筑物权益状况估价对象房屋所有权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，产别为股份产房屋的设计用途为综合类，本次评估建筑面积共计为23,514.30平方米。他项权利状况根据委托人提供的不动产登记证明【京（2021）海不动产证明第0025974号】，产权人提供的项目情况说明、关于法定优先受偿款和其他权利的情况说明及介绍，截止价值时点，估价对象已设定抵押权，抵押权人为南京银行股份有限公司北京分行。除此之外，估价对象于价值时点不存在任何对外销售、欠付的工程
32、进度款及其他税费。占用状况根据现场勘查及产权人介绍，估价对象于价值时点部分出租，部分自用。3.4.5 实物状况土地状况估价对象所在地块呈近似规则四边形，地势平坦。估价对象所占用地块东、南邻科春社区、西临中关村大街、北邻北京市中关村电话局。估价对象所在地块红线外基础设施已达到红线外“七通”，包括道路、供水、排水（雨水、污水）、电力、燃气、电信（电话、网络）、热力。中国北京市海淀区中关村大街18号I中关村科贸中心部分综合、地下车位、地下库层房地产建筑物状况估价对象所在项目名为中关村科贸中心，建成于2005年，钢混结构，总层数为26层，其中地上22层。地下4层。本次评估估价对象建筑面积合计23,51
33、4.30平方米，为其中地上3层301、302,4层401、402、403、404、405、406,5层501、502、503、504、505、506共计4,096.83平方米办公及办公配套库房，以及地下部分5,510.71平方米库房及13,906.76平方米车位（车位数量313个），具体建筑面积详见下表。序号房号楼层建筑面积房屋设计用途现状用途备注13013603.75综合办公配套库房/23023230.07综合办公34014168.58综合办公配套库房/44024676.87综合办公配套库房/54034312.14综合办公/64044119.27综合办公/74054202.41综合办公/84
34、064142.52综合办公/95015170.37综合办公配套库房/105025681.04综合办公配套库房/115035314.71综合办公125045121.69综合办公135055204.07综合办公145065149.34综合办公15/-28,552.31综合车位192个车位16/-23,191.17综合库房17/-35,354.45综合车位121个车位18/-31,734.90综合库房/19/-4584.64综合库房合计/23,514.30/装饰装修情况根据我们实地查勘所见，估价对象目前内、外部装修情况如下:外部装修：玻璃幕墙内部装修：地上办公用房：地面为姿成、仿木地板；墙面为涂料；
35、顶棚为格栅、石膏板地上办公配套库房：地面为水泥、瓷砖；墙面为涂料；顶棚为涂料地下车库：地面为金刚砂耐磨地坪；墙面为涂料；无吊顶地下库房：地面为水泥；墙面为涂料；顶棚为涂料价值时点：2023年07月10日部分综合、地下车位、地下库房房地产配套设施情况：估价对象配有电梯、监控、中央空调系统、火灾报警系统，消防喷淋系统，日常使用和维护状况良好。根据产权人提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点2023年07月10日主体结构完好，外观基本无破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。3.5 价值时点价值时点为2023年07月10日，实地查勘日期为2023年07月10日，价值时点与实
36、地查勘日期一致。3.6 价值类型本次估价的价值类型为抵押价值。抵押价值，即估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。假定未设立法定优先受偿权下的价值，是指估价对象在假定未设立法定优先受偿权的前提下经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。法定优先受偿款，是指假定在价值时点实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。价值内涵本次估
37、价的抵押价值，是在价值时点2023年07月10日，土地用途为综合、配套（地下）、地下车库，基础设施条件为红线外“七通”（道路、供水、排水、电力、燃气、电信、热力），土地剩余使用年限为27.96年，土地性质为出让的国有建设用地使用权，建筑物设计用途为综合，总建筑面积为23,514.30平方米，分摊土地面积为2,636.06平方米，满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的抵押价值。3.7 估价原则独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。合法原则CUSHMAN&WAKEFIELDH三a三a价值时点：2023年07月10日部分综合、
38、地下车位、地下库层层地产房地产估价遵循合法原则，应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进行。估价对象在价值时点具有合法的产权且用途合法。估价对象在价值时点交易或处分方式是合法的。根据中华人民共和国民法典和城市房地产管理法，估价对象符合设定抵押的法律规定。最高最佳利用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为产权人带来不同的收益，且房地产产权人都期望从其占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象价值达到最大、最可能的使用。替代原则替代原则的理论依据是同一市
39、场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。价值时点原则估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生
40、的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价格，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。谨慎原则房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定因素的情况作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估抵押价值，不低估知悉的法定优先受偿款。CUSHMAN&,WAKEFIELD,三fe三
41、价值时点：2023年07月10日部分综合,地下车位、地不库层层地产3.8 估价依据国家和地方的有关法律、法规中华人民共和国民法典（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，2020年中华人民共和国主席令第四十五号公布，2021年1月I日施行）中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号）中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）中华人民共和国土地管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）城市房地产抵押管理办法（2001年08月15日建
42、设部令第98号）估价标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）房地产抵押估价指导意见（2006年01月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布）估价委托人或产权人提供的有关资料国有土地使用证【京海国用（2003出）第2166号】复印件房屋所有权证【京房权证海股字第OoO4603号】复印件不动产登记证明【京（2021）海不动产证明第0025974号】复印件不动产抵押土地分摊面积计算【编号：20004复印件房屋面积测算技术报告书【测绘目的：产权登记测绘（变更）】复印件项目情况说明原件关于法定优先受偿款和其他权利的情况
43、说明原件产权人营业执照复印件估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料估价人员实地查勘、摄影和记录。北京市房地产市场信息。3.9 估价方法房地产估价常用的方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法。我们深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了产权人提供的资料以及我们所掌握的资料，在实地查勘和调研的基础上认为，依据估价原则，结合估价目的，并综合考虑估价对象所处区域、物业性质、特点及影响其价值的各类因素，本次估价采用比较法和收益法评估估价对象地上办公及办公配套库房价值，采用比较法评估估价对象地下车位及地下库房价值。具体分析如下：估价对象土地用途为综合、配套（地下），地下车库，房屋设计用途为综合
44、类，地上现状用途为办公及办公配套库房，地下现状用途为车位及库房，估价对象所在同一供求范Iillllk部分综合、地下车位、地下库房房地产围内，类似用途房地产的出售(转售)交易较为活跃，交易实例较易获取，因此首先选用比较法；同时估价对象地上办公、办公配套库房及地下车位具有明显的收益性，可获取租赁实例，但地下车位及库房市场租赁水平无法反映其真实市场价值水平，因此地上办公、办公配套库房采用收益法，地下车位及库房未采用收益法。同时估价对象已建成且无明确更新改造规划，所以不适宜采用假设开发法；而且估价对象为已建成成熟物业，根据估价惯例，一般也不采用成本法。因此，本次估价对象采用比较法和收益法进行估价。(1
45、)比较法比较法的定义：选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。比较法的思路：搜集交易实例T选取可比实例T建立比较基准T进行交易情况修正T进行市场状况调整T进行房地产状况调整(区域因素、个别因素)T求出比较价值。比较法的公式：比较单价二可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X区位状况调整系数X实物状况调整系数X权益状况调整系数(2)收益法收益法的定义：预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或折现率，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的思路：搜集有关收入和费用的资料T确定未来收益期限T求取未来净收益T选取适当的报酬率或折现率T选用适宜的收益法公式求出收益价值。收益
