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1、物业公共能源管理一、物业公共能源管理(一)物业公共能源管理的目的与意义1 .物业公共能源管理的目的物业公共能源管理的目标是通过规范、有效的管理，达到合理用能、节能减排、降低能耗费用，实现绿色、生态建筑目标的要求，为业主创造价值，为企业创造效益，为人类社会造福。2 .物业公共能源管理的意义有利于节约能源；有利于提高经济效益；有利于保护生态环境；有利于控制全球气候变暖，造福干秋万代。(二)物业公共能源管理的内容、方法与要求1 .落实法律、法规、规章、制度2 .物业项目公共能源规划3 .编制物业项目公共能源管理计划4 .物业项目公共能源管理实施(1)开展宣传培训，提高全体员工和用户依法用能、合理用能
2、、节约能源的知识、意识和主观能动性；(2)加大能耗大户管理，如电梯、空调、供水、中水处理、照明等能耗管理；(3)落实能源管理措施，促进节能减排；(4)推行节能采购，应用可再生能源；(5)做好能耗统计、汇总，进行数据对比分析；(6)对能耗问题进行整改，持续改进提高。5能源绩效管理根据能源管理目标责任书及能源管理时限成果，对管理责任人进行绩效考核。6.经验总结推广每年年底对物业项目能源管理的先进经验进行总结、宣传、表彰、推广，促进全企业、全行业共同提高。二、节能与减排管理(一)专业设备管理节能、减排1 .供配电设备运行管理节能措施(1)合理优化高压线路设计，减少输配电线路损耗；(2)提高变压器利用
3、率，减少空载损耗；(3)加强设备管理，及时调整设备运行参数；(4)利用低谷电价差，降低能耗费用；(5)提高供电功率因数，保障能源利用效率。2 .用电设备管理节能措施(1)交流接触器节能运行-交流接触器无声运行技术；(2)变频器的优化运行-正确设置能够使变频器的运行更加合理，节能效率更高；(3)选用高效光源，使用高效节能型照明附件；(4)根据物业服务协议的约定和用户实际需求以及季节变化，合理调整照明灯开关时间；(5)正确选用不同区域的照明照度，合理控制照明电压；(6)控制照明电路中的高次谐波，合理设置开关的设置范围。3 .电梯管理节能措施(1)加强电梯设备维修保养，提高运行效率；(2)合理设置电
4、梯使用台数，减少空耗；(3)实行多台电梯群控，实现合理运行。4 .空调系统管理节能措施(1)根据天气变化和用户需求，制定科学合理的空调运行方案；(2)合理设置空调房间空气状态参数，避免空气过冷、过热；(3)充分利用新风，在满足空调需求的情况下，不供冷、热源，只开风机送风；(4)及时利用空调系统的热能回收装置，扩大热能回收率；(5)合理调整空调新、回风比例，降低冷、热源消耗；(6)加强设备维修保养，提高设备运行效率；(7)及时对空调水管道系统清洗、除垢，降低热阻系数，提高传热效率，加强系统、管道维修，减少跑、冒、滴、漏，做好系统设备、管道保温，减少系统热损失；(8)及时清洗、清扫空调风过滤网、风
5、管等，降低送风阻力；(9)及时调整冷、热源主机的运行参数，在满足用户需求的情况下，适当提高制冷机的蒸发温度才是高制冷效率,适当扩大空调水系统温差,降低水循环设备耗能；(10)充分利用空调系统智能化设备，实现科学的自动化调节；(11)合理设置空调供冷水温度，尽量避免系统产生冷凝水，有条件的地方可以进行冷凝水回收利用；(12)定期对空调设备、系统的运行效率进行测定，综合评价系统、设备效率，以便及时进行改进。5给排水系统管理节能措施(1)根据用户需求，合理安排供水运行设备数量；(2)合理设置变频供水、气压稳压供水系统压力，避免超高压运行，降低能耗；(3)加强设备系统维修保养，提高设备运行效率，减少系
6、统跑、冒、漏；(4)提高跑水、爆管漏水事故的应急处理能力，尽量减少损失；(5)热水供应要合理设置供水温度，做好管道保温，降低热能消耗；(6)充分利用建筑中水设备，提高中水利用率。6物业减非管理措施(1)充分利用减振降噪设施，减少噪音污染；(2)严格有害物质排放，减少环境污染；(3)合理使用废物再利用，降低费用。(二)技术改造节能、减排(1)利用高效率的机电设备改造老设备，提高设备使用效率；(2)合理利用变频技术，实现随系统负荷变化无极调节能力，降低能源消耗；(3)利用电梯储存的势能、动能再利用新技术，有效降低电梯耗能；(4)利用国家电网谷峰电费差价政策，应用冰蓄冷、蓄热技术，降低供冷、供热能耗
7、费用，提高电网运行效率和社会效益；(5)广泛推广应用空调热泵技术，提高空调系统效率和能源利用率；(6)提倡推广低温地板辐射采暖技术，结合利用太阳能和热泵技术，实现节能环保供暖；(7)进行空调大温差、小流量加变频技术改造，有效降低空调系统能耗，提高系统效率；(8)进行新光源和太阳能利用，改造老照明光源，降低照明耗能；(9)利用雨水回收技术，节约公共水耗；(10)利用太阳能热水器，减少热水能耗；（11）推广楼宇设备智能化控制技术，实现楼宇设备智能化控制，有效节约能源。（三）合同能源管理合同能源管理（emc）是指合同能源管理公司（esco）通过与客户签订能源服务合同，由自己担负风险为客户提供节能改造
8、的一整套服务，并从客户节能效益中收回投资和取得利润的一种商业运作模式，其实质就是一种以减少能源费用来支付节能项目全部投资的运营方式。物业管理要充分利用合同能源管理模式来进行物业项目的节能减排技术改造，以最少的资金投入并且不承担风险而实现物业项目的节能减排技术改造，最终实现节能减排的目标。案例1:甲小区某楼602室由华某承租，502由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业管理公司同意擅自将602室阳台的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处规范要求设施防护网，鸟钻进管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排
9、水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问：Q）物业管理公司对502室王某的损失负有什么样的责任？（2）602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任？【答案】Q)根据物业管理条例、城市新建住宅小区管理办法的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。物业公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通,致使雨水受堵后溢进602华某的阳台和502王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。(2)华某未经物业公司同意，
10、擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管道及时排出，加重了王某的损失。为此，华某对王某的财产损失也应承担一定的责任。案例2:张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上，张老太太到天台收晾晒在外面的衣物，当从天台下楼时，楼道的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉粹性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。请问：Q)该小区的物业服务企业是否对此负有责任？(2)该物业管理公司是否应对张老太太进行赔偿？【答案】Q)该小区的物业服务企业对张老太太的摔伤负有责任。物业管理是根据物业合同进行管理和服务的。依据我国物业管理条例的相关规定，物业服务企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务,本案中的物业管理公司没有及时对小区楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。(2)同时，依据物业管理条例的相关规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。故，物业管理公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。
