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1、我国房地产企业资本结构与财务风险分析摘要：1一、引言1（）tf2（二）国内外研究现状2二、资本结构与财务风险概念3（）资本结构的概,它、3（二）财务风险与控制的概念3三、我国房地产企业资本结构与财务风险4（一）我国房地产市场基本情况4（二）我国房地产上市公司资本结构现状5四、“绿城中国控股有限公司”案例分析5（）口JI11J）I5（二）公司资本结构的分析6（三）绿城资本结构与风险分析8五、我国房地产企业资本结构优化和风险防范的相关建议9（一）调整负债结构9（二）加强内部审计监督，适当提高速动比率。10（三）加强对房地产公司银行信用体系的完善10结论10参考文献：H摘要：房地产业是国民经济发展的
2、基础性产业，其健康升华对拉动经济增长，调产业结构，提高人民衣食住水平行起着重大的作用。但高风险始终是其成长过程中需要克制的最大困难。本文以“绿城中国”集团为例，深究该房地产公司的资本结构与风险关系。最后基于现实的情况下，深化发掘导致房地产公司资本结构的风险疑难及原因，就我国房地产公司资本结构的风险防范，提出确凿可行的建议。关键词：资本结构；风险；绿城中国；房地产一、引言作为国民经济的中坚力量，房地产业在国民经济中占有很大比重。其健康发展对拉动经济增长，调整房产业布局，改善人民生活起着举足轻重的作用。但是高风险始终是其发展过程中需要克服的最大困难，企业面临的风险又和企业融资，资本结构有着密切的关
3、系。(一)研究意义由长期债务资本和权益资本组成，企业的资本结构就是各种长期资金筹集来源的构成比例。资本结构决定着企业财务管理目标的实际达成状况，对企业资本结构的研究合译帮助企业了解资本结构现状以便调整企业资本结构。最优的资本结构客观存在时，可以降低企业的综合资本成本控制因融资问题而引发的风险。促进最大化企业价值，达成最优财务管理目标。近年来，我国房地产行业长进迅速，行业关联度高，在国民经济中所占地位愈来愈显要，在财务管理这块，从资本结构视角看，相对别的行业，房地产行业具更高的资产负债率，依赖银行贷款程度更大，对资金需求更强，资金流动不稳定等特点。对于实际存在的有关房地产资本结构的疑难，对此方面
4、的研究有重大意义：一方面银行等金融部门根据房地产企业家们的资本状况来控制和规避贷款风险，另一方面房地企业本身情况来衡量企业资本结构现状和影响因素以合理优化资本结构。通过对具有代表性的上市房地产企业资本结构的研究，可为房地产业提供优化资本结构创议。(二)国内外研究现状国外学者对资本结构的研究历史比国内研究较长，资本结构理论的提出与完善发展，资本结构的影响因素以及企业价值。国内研究基本是在国外研究的基础上结合国内上市公司的财务数据做出实证研究，且因选取的样本不同而得出的结论不同，而国外的研究者有一致的结论且研究面更广，论述更加丰富。1 .国外研究现状美国经济学家，莫迪格利安尼(FranCeMOdi
5、gIianih)和米勒(MetrOrail)基于完美资本市场于1958年提出了MM命题，这意味着资本结构理论的开始。学术界在近半个世纪中一直在研究资本结构，其中以MM理论框架为基础加以延伸和扩展的研究最为影响力。FaUlkender等人通过成本调整对企业资本结构的影响研究得出：存在财务困境的企业调整相对较慢；遭受较高资本结构调整成本的企业，其资本结构调整明显放慢。BWembya选取了34家不同种类和投资方向的澳大利亚房地产信托基金作为实证研究样本，最终发现，资本结构与企业成长性和盈利能力呈反向关系，资本结构则与有形资产之间的关联性并不分明。2010年,阿加沃尔、瑞吉认为国内公司支出负债比率要高
6、和财务杠杆的清晰可降低跨国经营难度，跨国公司相比国内公司似乎要支付更高的成本。这些有很强会计性的发现，有助于资本结构、决策的制定，也犹支持次序理论的资本结构，健全的鼓励政策对跨国公司的经理、投资者、政策制定者具有重要影响。2 .国内研究现状国内研究资本结构方面较晚，19世纪80年代后期开始理论研究,实证研究始于理论研究后左右十年,思路上以及从具体研究方法上均受到了国外研究的影响。由于变量和样本的选取存在差异，我国学者在企业资本结构与盈利能力的关系研究未能形成一致结论。金文辉和张维认为由于内源融资无需支付各种费用，所受限制少，因而是首选的融资方式，当内部留存资金不能满足筹资需求时考虑债务融资，最
7、后考虑采用成本费用较高的股权融资，因此，当企业整体财务经营状况良好，获利率较高时，内源融资成为优先考虑的选择，此时对债权融资的需求下降，会降低资产负债率。杨远霞和易冰娜对湖南省2000至2009年沪深两市的A股上市公司共367个有效样本采用多元线性回归方法实证检验假设，得出上市公司的产权比率、资产负债率与公司盈利能力显著负相关，货币资金比率与盈利能力显著正相关。李光歌基于我国房地产行业135家上市公司2008年-2012年的数据，利用多元回归模型考察了负债结构及股权结构对公司绩效的影响。检验得出，我国短期负债比率越高，应当通过完善相应的制度规范债券市场运行机制。另外，股权集中度越高，公司绩效水
8、而平越低，房地产公司应当适当进行股权分散，进而提高公司绩效。二、资本结构与财务风险概念(一)资本结构的概念各种资本的构成及其比例的关系就是资本结构。在市场经济条件下，合理的资本结构是企业经营绩效增长和价值最大化的必要条件，对整个国家的总体的经济的运行和增长和公司个体的发展甚至是整个行业起着重大作用。时下，学者们主要侧重从定性的视角论述，或者从宏观视角且以地区和行业的分析较多的进行定量横向分析。(二)财务风险与控制的概念财务风险的概念有两种，有广义和狭义之区分。狭义的意思是企业的负债造成财务风险，房地产企业所必须的是大量的资金投入，企业负债的压力的加大是因为来自银行的贷款资金占较大比例，是企业筹
9、资引起风险。广义的财务风险贯穿于企业经营管理运营的整个过程，例如企业的管理层的不完善会影响到企业的收益，最终引发企业的财务风险。不仅受企业营运的各个环节影响，而且受到企业的自身影响因素以及企业外部的影响因素的很大影响，所以说财务风险是一个综合性的概念，并且这种影响最终反映在企业的财务状况中。因为多样性影响因素理论和实务界界定财务风险采用广义概念，是指由于企业的经营不善出现资不抵债以及无法偿还应付账款。财务风险控制是指在财务管理过程中，以实现计划所规定的财务目标，即为最低的支出获得最大产出，利用相关信息和一定手段对企业财务活动施加影响或调节,进行统计分析财务风险,研究其未来发展规律并找出合理的预
10、防改进方法,以此来规避风险的过程。(三)资本结构的评价指标1权益比率=权益总额除以资产总额后乘以100%.此指标中反映了股东权益在总资产中的比重，可以看出企业的基本财务结构是否稳定。一般来说低比率代表高风险、高报酬的财务结构。高比率代表低风险、低报酬的财务结构。但是公司法规定资产负债率最好低于40%,也就是说股东权益比率为60%最好。2 .资产负债比率=负债总额与资产总额的比值乘上100%o3 .资本负债比率=负债总额与股东权益期末数额的比值乘以100%比起资产负债率这一指标，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率，所以此指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，资本负债率为200%为一般的警
11、戒线，如果超过这个标准就必须引起重视。4 .长期负载比率=长期负债与资产总额的比值乘以100%判断企业债务状况的一个指标，因为属于资本结构性问题，所以不会加大企业的短期偿债压力，但是会在经济衰退时带来额外风险。三、我国房地产企业资本结构与财务风险(一)我国房地产市场基本情况我国从1998年开始取消住房分配政策并且进行住房制度改革，房地产业取得了飞速进步，基本上经过了平稳、快速、调整、复苏和全面调整五个阶段;经历了“政策方针支持”到“房价抑制”和“房价稳定”，到“中坚产业重申”，再到“严厉调控，促进房价回归合理”曲折的变化过程，并且呈逐渐上升趋势；房地产业投资的增加不仅加大了国民经济中投资需求，
12、并带动其它相关行业的发展，可以说房地产行业在我国国民经济起着中流砥柱的作用，对我国总体经济提高的贡献率高达20%以上。另外，房地产业促进了就.业人数快速增加，其增长速度明显高于我国总体以及第三产业的就业人数，可以说积极地扩大了就业;与此同时，第三产业是与房地产联系最密切的产业，在对我国产业结构的调整和优化扮演着重大角色。房地产行业属于对宏观调控政策非常敏感的行业，受周期性影响比较明显，也是政府重点调控的行业之一，近年来围绕土地、资金、销售、规划、税收等环节进行调控是也是促使我国房地产逐步向良性发展的必经之路。政策调控一方面会提高房产业竞争门槛、越具有土地、资金和品牌优势的龙头企业就拥有更大的市
13、场份额；另一方面可抑制房价过快上涨、降低投资投机性需求，进而有利于行业整体长期发展，有利于延长行业景气。（二）我国房地产上市公司资本结构现状企业资本结构是指企业的权益资本和长期负债资本同企业总资本的比例关系，一般用资产负债率来体现。目前我国房地产上市公司存在的主要难题可概括为：资产负债率几乎要高于其他任何行业、主要负债结构也是由银行短期货款构成、主要股权结构是国有股、先负债后股权的融资顺序。四、“绿城中国控股有限公司”案例分析（一）公司简介绿城中国控股有限公司于成立浙江省杭州市1995年1月，于2006年在香港联交所上市,主营业务为房地产开发，经过二十年的发展，公司的综合实力连续多年在浙江省房
14、地产同行内排名居首，是国内著名的房地产开发商。公司连续多年获得“中国房地产百强企业综合实力TOPlO和“中国房地产百强企业规模性“TOP10”称号。此外，绿城还在文化保护、养老、教育、扶贫等多个领域的扮演重要角色，有“2012-2013中国房地产年度社会责任感企业”荣誉称号。绿城中国控股有限公司的业务汇集地主要是在杭州市及浙江省内大城市。但近年来，在北京、上海及全国通过策略性挑选出的其它较大城市拥有较大规模的房产业务，是房地产全国性开发商。从最新发布的2015年公司中期财务报告显示可以清楚得知：其房地产开发业务是杭州占据14%,浙江（不包括杭州）占有28%,长三角其他区域占有15%,环渤海区域
15、占据28乐其他大中城市占15%0高品质物业开发，不断丰富和完善住宅产品类型，是绿城的专注点，到目前为止,已形成平层官邸、别墅、商用物业、城市综合体、多层公寓、高层公寓大型社区等市场接受，高品质产品系列。公司的目标客户为国内中、高收入人士。截止到2014年底，其资产总额已达到127,143,878千元。绿城地产的资产负债率水平一直高于行业的平均水平，2006年开始，绿城地产的资产负债率就一直在110%以上居高不下。绿城2015年中报告中显示，截至2014年底其负债总额为1173.23亿元，资产负债比率高达83.0989%,成为内地负债率第一的房企。2015年上半年销售金额达325亿人民币，完成全
16、年550亿人民币销售指标的59%。截至6月底，净资产负债率达到49.5%,保持在历史较低水准。绿城高层也觉察到降低成本和负债率的重要性，摆脱融资困境，多卖房、少拿地已经成绿城集团的头等大事，开始积极实施措施解决目前的难题。销售停滞不前，内部负债率居高不降，资金链随时可能断裂。于是，绿城多方探索得出以下措施：一是成立专业品牌服务管理公司一一绿城建设，旨在不增负债的前提下创下收入；二是分摊融资压力，开始采取多项项目合作开发形式，承建更多的保障房以便快速收回资金，这些都是绿城降低“高负债率”的方法。不出钱、不买地，形成建设、管理和品牌输出为主的绿城代建模式，竟是绿城集团依赖突围路径。I（二）公司资本
17、结构的分析1 .股东权益比率表4.1绿城中国权益比率表时间权益总额（百万）资产总额（百万）权益比率（）201014,452.691125358.95411.53201117,643.314127976.52813.79201227,488.075107707.29625.52201332,010.972122335.70226.16201434,845.308127143.87827.41从表4.1中，可以得知：绿城中国股东所占权益比例大致呈上升趋势，这主要是公司以往购买的土地储备较多，近年来盈利空间不是特别大,现金流量下降,资金出现一定的困难，从而发起了新票据。2012年6月8日，绿城引进的
18、战略性股东，九龙仓入股约港币51亿元（约人民币41.6亿），总括认购配售股份约4.9亿股及认购可换股有价证券（已于2014年2月如数赎回）。九龙仓通过其全资附属公司于2014年6月30日本公司已发行股本总额的24.3%中拥有权益，包括其他少数非控股股东权益就达到了27.41%o权益比重上升说明绿城中国的企业财务风险降低，报酬也相应的降低。2 .资产负债比率表4.2资产负债比率单位（百万）时间总资产总负债资产负债率（）2010125358.954115159.491.862011127976.528116036.690.672012107707.29686565.1480.37201312233
19、5.70297388.3779.612014127143.878103503.881.41从表4.2得知：绿城中国从2011年到2014年的资产负债率在百分之八十以上，通常来说，房地产开发企业资产负债率的国际常规界限在50%,但是紧接着近十年我国房地产市场的高速发展，大部分房地产开发企业拥有相对较高的资产负债率，很多房企资产负债率达到70%以上，甚至在80%以上。基于一般事实,旦房地产开发企业资产负债率在70%以上时,就意味着陷入无可抵押资产的局面进而失去融资能力。从2010年绿城集团“信托门”事件后，绿城面临的融资压力是不可想象的。近五年来，企业的资产负债率在逐渐下降，企业逐渐走上平稳之路。
20、3 .负债比率表4.3资本负债比率单位（百万）时间20102011201220132014负债总额110,906,263H0,333,21480,219,22190,324,730103503,800权益总额14,452,69117,643,31427,488.07532,010.97234,845,308资产负债比率（）767.4625.35291.83252.17297资本负债比率比资产负债率更能准确无误地披露企业的偿债能力，这归因于公司不得不采取通过增加资本的办法来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。而从表4.3显示：绿城中国的资本负债率一直是超过百分之
21、两百的警戒线，这也是绿城股东们担心的。过高的负债不一定能为公司带来盈利。近5年的资本负债率在渐渐的朝着警戒线迈去，进一步增强偿债能力。4.长期负载比率表4.4长期负载比率报告期非流动负债总资产长期负载比率（）201023464.954125358.95418.72201117474.787127976.52813.6520126656.73107707.2966.18201325197.361122335.70220.59201424523.469127143.87819.29从表4.4可以看出：近五年来，绿城中国的长期负载比率一直徘徊在百分之二十左右，可见绿城中国房地产公司的长期负债比率较高
22、，虽然其暂时对企业的短期偿债能力不会造成很大影响，2008年的经济危机给世界经济带来了一系列的危害，使得社会在房地产泡沫下经济萎靡，当然给中国的经济也带来的很大的冲击。任何一个经济型产业都会有一个经济周期，当经济衰退不前时，企业面临的风险是不可估量的，这会造成资本结构不合理，给企业带来不仅的麻烦。(三)绿城资本结构与风险分析表4.5绿城负债所有者权益比例以及流动、速动比率H期负债比率()权益比率()流动比率速动比率(%)201091.8611.531.3271.326201190.6713.791.2411.240201280.3725.521.2691.268201379.6126.161.
23、5601.559201481.4127.411.5691.567绿城始终便于和其扩张的投资政策相匹配，执行激进的融资政策，几乎运用了所有能够利用的融资方式，融资规模快速扩张。一系列的扩张融资政策最后造成了目前绿城的高负债率，融资本金持续攀升，外加国家政策的宏观调控对企业的信贷政策渐渐趋向严格，连续提高利率和存款准备金率，融资越发的困难，因此绿城资本结构面临前所未有的风险。1 .公司资本结构所存在问题(1)股东权益比率低，资产负债率太高。高负债压力大与资产负债比率之和是一，而公司法规定资产负债率不要超过40%,也就是股东权益比率为60%时最事宜。这种过高的负债率必然影响企业的信用，使得其运作财务
24、成本增加，盈利水平降低甚至会出现亏损，进而引起一系列负连锁反应。(2)速动比率和流动比率低一般认为，流动比率在2左右时比较好，这个比率表示公司短期偿债能力良好，速动比率为1左右较好，如果流动比率和速动比率过小，则表示低公司偿债能力。反之过大，则说明流动资产占用资金较多，不便于资金的周转，被认为是短期偿债能力偏低是在速动比率低于1时,流动比率是因为流动资产小，流动负债大，负债有点太高了，短期可变现的能力较弱。而从表4.5所示，绿城中国的流动比率呈现下降趋势，速冻比率也出现下行趋势。这主要是因为公司经营内部资金流动性差，随着我国宏观经济调控政策的不断出台以及通货膨胀压力加大的情况下，对资金依赖度越
25、高的房地产企业，其资金出处越少，更易阻碍或中断企业资金链，并在一定程度上加大房地产企业的财务风险和引发公司资本结构风险。(3)长期负载比率较高企业基本是通过负债来融资，就其融资光长期负债就达到20%左右，并逐年上升，虽然不会增加到企业的短期偿债能力，但是企业的资本性问题，长此以往，会使得企业的资金链变紧，可能会造成企业信用问题，从而出现融资困难。2 .公司资本结构所存问题会带来的风险(1)资本结构风险。在2010年政府对土地使用严格监管以后，房地产开发商竞标土地的款项需短期内缴清，而不是通过竞标土地，是将土地抵押给银行取得贷款，修建商品房，销售后取得收入再来返还贷款。通过这种模式营运获利。因此
26、开发商在现金流上会受到很大限制，提高公司资本结构风险。(2)信用风险。2011年2月起，政府出手干预经济，出台了一系列银行贷款的财政和货币国策。绿城只得转向另一种筹资方式即为信托融资。融资方式的转变并未给绿城资金融带来收益。可是绿城激进的财务策略造成过高负债率，导致企业的信用度极低，造成“绿城信托门”风波，筹资的降低使得绿城面临严重的资本结构风险。公司大规模快速减少了投资绿城集团现有资金，致使商品房大量积压，变现放缓，整个资本结构的风险加大。五、我国房地产企业资本结构优化和风险防范的相关建议(一)调整负债结构从我国房地产资本结构现状分析以及绿城中国的案例分析中可以看出，资本结构是房地产公司的“
27、砖头”，房地产公司必须建立合理的资本结构，适度地负债融资以防控风险、提高公司价值。首先，房地产公司应清晰认识自身的经营环境，根据企业的收入支出作出精准预算和预测其风险，决定金融负债。在企业的偿还能力范围内，做到扩充资金合理，资本结构优化。另外，房地产公司的战略决策应与资金流向相同，资金流向跟从战略决策的同时，企业战略决策也要在资金合理运用的基础上因地制宜，这样才能选择出最优资本结构，调动负债结构。如果负债结构中流动负债比例相对过高，则需增加非流动负债占总负债的比例，以减轻还款压力。同时在寻求最佳资产负债率的时候，要全方位考虑负债对公司价值的影响，不管是节税效应，还是负债比率，都要考虑。同样，如
28、果负债机构中流动负债比例相对过高，就要增加非流动负债占总负债的比例，减轻借款压力。（二）加强内部审计监督，适当提高速动比率。透过速动比率这一指标，财务信息需求者可以了解到企业流动资产的经营状况进而推断企业立即偿还到期债务能力大小。开拓房地产公司多元化融资渠道投资需求下的融资支持。根据行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发出不同种类的融资品种，扩宽融资来源。眼下我国房地产公司融资渠道较少，依赖银行贷款程度过高，虽有信托融资的创新形式，然而绿城集团的银行贷比例还是很高，其声誉也受到严重影响，由此导致企业的信用度低，进而投资者信任度降低，融资困难加大。金融创新与筹资渠道的创新结合，多元化投
29、资模式、合理的融资计划有利于房地产企业规避风险，优化资本结构。绿城在筹资渠道的创新提高了自身的融资能力，也为同行们提供了新的融资思虑。创新是房地产企业提高自身的融资能力的必由之路。（三）加强对房地产公司银行信用体系的完善近几年来，绿城长期借款比例持续增加，银行授信额度变大，显示了绿城良好的信用能力，应继续保持这种趋势。从某种程度来说，信用能力可转换为企业的融资能力。从绿城的案例分析中可以看出，银行信用不好直接影响了房地产公司其他渠道融资的安全性。虽然，我国对房地产公司的银行贷款做了相关规定，但是银行系统的信用监管部门并没有一个专门针对房地产行业的制度系统，比如:房地产公司与银行的相关业务有工程
30、贷款、土地购置款、预收款、投资用款等等一系列款项，这些款项在不同方面、不同程度的反映房地产公司的信用状况，也直接与公司的资本结构相匹配。由此，建立一套公司资本结构相一致的信用管理体系，能够真实的反映公司的风险状况，加强融资的安全性。结论从2015年7月至2015年9月底，本学位论文经过了两个月的时间选题、收集资料、撰写。回想整个过程，我深深体会到一篇合格的本科毕业论文，既需要严谨的钻研精神，也需要深厚的专业功底和对现实问题的敏锐洞察力。本文从基础理论阐述到全国房地产整体形势现状探究，又到对绿城案例的分析，最终发现我国房地产公司存在的一些共性的特点和风险，通过最后的政策建议。给地产公司提出了建设
31、性的意见，希望能够对我国房地产行业的发展有所贡献。参考文献：IlSheridanTitmanandRobertoWessels.TheDeterminantsofCiipilalStructureChoice.TheJournalofFinance,1988(1)2Jordan,1.oweandTaylor.StrategyandFinancialPolicyinUKSmallFirms.JournalofBusinessFinanceandAccounting1998(7):2562603JGiacomoMorri,AndreaArtegiani.TheEffectsoftheGlobalF
32、inancialCrisisontheCapitalStructureofEPRA/NAREITEuropeIndexCompaniesJournalofEuropeanRealEstateResearch,2015,VbI.8(1),pp.3-234JoostDriessen,OttoVanHemert.Pricingofcommercialrealestatesecuritiesduringthe2007-2009financialcrisis.JournalofFinancialEconomics,2012,Vol.105(1),pp.37-615张新璐.我国房地产公司资本结构与风险研究
33、D.山东财经大学20136陈丽莉.房地产上市公司资本结构与公司绩效关系研究D.云南财经大学2013杨远霞，易冰娜.资产结构、资本结构与盈利能力关系的实证研究一以湖南省上市公司为例J中南大学学报(社会科学版),2012年第2期.网郭莹.我国房地产上市公司资本结构优化研究D.西北大学20099王静,张悦.资本结构与盈利能力的关系分析一一基于房地产行业上市公司的实证J东岳论丛.2015(02)10向建红,张盛娥,石德金.优质房地产上市公司资本结构影响因素分析J武夷学院学报.2014(04)11陈浩良,徐晨阳.房地产行业融资结构分析一一基于我国房地产行业年度数据的分析J.中国管理信息化.2015(13
34、)12孙维晨.绿城的救命稻草J中国经济周刊.2011(47)1刃邢雪晨.我国房地产企业财务风险及其控制研究D.首都经济贸易大学201414金文辉,张维.我国房地产公司资本结构现状及其风险特征研究J.求索.2010(10)15杨掌法.绿城:可持续发展的商业模式J.中国物业管理.2011(12)口6李杏芳.房地产企业资本结构的优化管理J.当代会计.2015(06)17潜熊兵涨杰.绿城中国第三季.http:/WWW18徐俊涛.资本结构和企业价值的关系探讨J.商.2014(08)19雷晓茹.中国房地产上市公司资本结构选择的决定因素分析D.复旦大学201020宋盼盼.房地产上市企业资本结构优化研究D.山东财经大学201421王丽新.绿城欲提前赎Pl近41亿元票据称发行新票据利息将更低N.证券日报.2015-7-2022徐欢.绿城中国否认退市N.证券时报，2011-9-29
