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1、物业管理流程,支撑知识,物业管理招投标,物业管理前期介入,物业管理的规章制度,物业入住与装修管理,业主自治管理,物业服务企业,第一节讲授,物业服务企业设立的条件和程序,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的权利和义务,第一节 物业服务企业,物业服务企业的资质条件,物业服务企业的资质条件,企业资质概念,企业资质概念：企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等是企业实力和规模的标志,物业服务企业的资质等级及相应标准,物业服务企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质管理办法（建住房200
2、7164号）把物业服务企业划分为：一级、二级、三级等三个资质等级,1、注册资本人民币500万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5、建立并严格执行服务
3、质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,一级资质,1、注册资本人民币300万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
4、5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,二级资质,1、注册资本人民币50万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、有委托的物业管理项目；5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,三级资质,各种资质的物业服务企业承接的物业管理项目规模,一级资质物管企业,二级资质物管企业,承接各种物业管理项目,承接
5、30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,三级资质物管企业,承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,（二）资质申报时需提供的资料,新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：,营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。,各种资质的物业服务企业承接的物业管理项目规模,一级资质物管企业,二级资质物管企业,承接各种物业管理项目,承接30万m2以下的住宅
6、项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,三级资质物管企业,承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务,物业服企业资质等级标准,第一节讲授,物业服务企业设立的条件和程序,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的权利和义务,2023年2月1日星期三,物业服务企业主要机构及职责 设置机构时要把握住以下原则：统一领导，分级管理的原则；精干、高效的原则；服从管理、服务、经营需要的原则；权责对等的原则。物业服务企业组织机构的形式，可以是直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵制。物业服务企业各主要职能机构的职责是：（1）总经理室：是物业管理公司的最高决策机构。（2）办公室：
7、是物业服务企业的综合管理部门。,2023年2月1日星期三,（3）财务部：负责公司财务收支计划的制定、负责会计出纳、经济核算、租金、统管费、有偿服务费和其他经费的管理。（4）工程部：负责物业机电设备的维修保养；对物业正常的供水、供电；业主的特约上门维修服务；新建物业的接管验收；较大工程的质量监督和验收；房屋及配套设施的日常维护、修缮和施工管理；与供水、供电、市政等部门的业务接洽和相关事务的处理；维修、施工外包合同的起草等。,2023年2月1日星期三,（5）安保部：负责管辖区域内的治安防范、消防工作。（6）环卫部：负责辖区内的清洁卫生、辖区内绿化植物定期护养等工作。（7）管理处：是物业管理公司对业
8、主服务的执行与反馈并提供多种形式服务的部门。（8）经营部：负责公司的商业经营活动。,大型小区管理处架构,第一节讲授,物业服务企业设立的条件和程序,物业服务企业的机构设置,物业服务企业的权利和义务,物业服务企业的权利,物业服务企业的权利内容有三个方面：有权采取完成委托任务所必须的行为有权获得劳动报酬有权根据合同制止违背全体业主利益的行为,物业服务企业具体权利,（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，
9、但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人（7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费,物业服务企业的义务,（1）履行物业管理委托合同，依法经营（2）接受业主委员会和业主及非业主使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门监督指导（5）提供优良生活环境，搞好社区文化（6）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（7）其他的相关义务。,物业服务企业如何执法？,物业服务企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业服务企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下负有向有关行政管理机关报
10、告的义务负有协助采取相应措施制止或追究的义务,第二节讲授,第二节 物业管理招投标,物业服务企业如何获得业务？,建筑面积100万平方米的某住宅小区于2004年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请分析：（1）开发商的做法是否合适？为什么？（2）根据物业管理条例的规定，开发商应受到怎样的处理？（3）什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司？,第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；
11、投标人少于3个或者住宅规模较小的(5万平米)，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,物业管理招标程序:,一 物业管理招标概念与原则,1物业管理招标 物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发商、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。内容要点：（1）物业管理招标人是特定的（2）物业管理招标的客体是物业管理项目（3）招标是一种竞争方法。,2物业管理招标的原则,（1）公开原则（2）公平原则（3）公正原则（4）实事求是、合情合理原则,二
12、物业管理招标的方式,1公开招标：是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式。2邀请招标：是指不公开刊登广告而直接邀请（3个以上）某些单位投标的招标方式。3协议招标：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,三 物业管理招标程序,1准备阶段2实施阶段3结束阶段,1 准备阶段,（1）成立招标机构1）自行成立招标机构 招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其
13、“一条龙”的招标工作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。2）委托招标代理机构招标 最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。,（2）编制招标文件(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；(四)评标标准和评标方法；(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；(六)物业服务合同的签订说明；(七)其他事
14、项的说明及法律法规规定的其他内容。,（3）制定标底-投标控制价,标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样的标底才切合实际。,2实施阶段,（1）发布招标公告或投标邀请书；,（2）组织资格预审；,（3）召开标前会议；,（4）开标、评标和定标。,（3）召开标前会议,1）召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。2）标前会议通常在招标人所在地或招标项目
15、所在地召开 3）标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，是招标文件的组成部分，应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人。,招标说明发布会,如何投标呢？,一 物业管理投标的概念与原则,1物业管理的投标：符合招标文件要求的物业服务企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。2物业管理投标原则：（1）真实性原则，即投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。（2）正当竞争原则，一则参加投标的物管企业要反对其他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡导企业遵守商业道德；二则参加竞投的物管企业要约束自己不正当竞争。,二 物业管理
16、投标的程序,1物业管理投标的准备阶段2物业管理投标的实施阶段,1物业管理投标的准备阶段,（1）取得从业资格：（2）筹措资金（3）收集招标物业相关资料（4）进行投标可行性分析,投标准备会,2物业管理投标的实施阶段,（1）资格预审（2）购买、阅读招标文件（3）投标前调查与现场考察（4）编制管理服务方法及投标报价（5）编制投标文件（6）递送投标文件,（3）标前调查与现场考察,1）在物业竣工前期介入：应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。2）在竣工后期介入，应按以下标准视
17、察项目：工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；技术经检验是否达到国家规定的质量标准，能否满足使用要求；竣工工程是否达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；设备调试、试运转是否达到设计要求；是否确保外在质量无重大问题；周围公用设施分布情况。,（6）递送投标文件,封送标书的一般惯例是：1）投标人按照招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本1份，副本2份）。2）标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记（一旦正本和副本有差异，以正本为准）。3）两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某
18、时之前不要启封”等。,物业管理投标书的组成及主要内容,1投标致函 2物业管理投标方案,物业管理投标书的组成及主要内容,1投标致函（商务文件）又叫投标综合说明书，实际上就是投标人的正式报价信。,物业管理投标书的组成及主要内容,2物业管理投标方案（技术文件）按规定格式要求回答招标文件中的问题，以介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用为主要的文书。其名称还有“标书”、“建议书”“投标书”等。（1）标题（2）标书的序言（3）管理、服务的内容（4）管理的方式、方法（5）管理人员（6）必需具备的物质装备计划（7）经费收支测算（8）管理规章制度（9）各项管理指标（10）便民服务项目（11）社区文
19、化（12）愿意承受的有关奖罚内容（13）说明将提供的服务形式、费用和期限,案例分析,A公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向A公司发出“中标通知书”，通知A公司中标。A公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同”。到达成都以后，A公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书”，A公司要求依照投书的内容签订“物业管理委托合同”，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，请问该发展商的做法是否合法?X,根据我国合同法的规定，
20、合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。A公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合合同法规定的要约构成，属于有效要约。招标人给A公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺，合同书第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”因此，A公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同对该发展商产生法律约束力。同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。,案例中该发
21、展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。根据我国招投标法的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。当然，A公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。,开标、评标和中标,开 标一、开标的组织、时间和地点（一）开标的组织一般情况下，开标由招标人主持；在招标人委托招标代理机构代理招标时，开标也可由该代理机构主持。（二）开标的时间开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；,开标、评标和中标,四、开标时的废标条件1、投标书未密封
22、；2、无单位和法定代表人或法定代表人委托的代理人的印鉴；3、未按招标文件规定格式填写，字迹模糊，辩认不清或者内容不全的；4、逾期送达的，但对于因非投标人的过失（因邮政、战争、罢工等原因），而在开标前未送达的，招标机构可考虑接受该迟到的投标书；5、投标人未按时参加开标会议的；,6、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价,且末声明哪一个有效,按招标文件规定提交备选投标方案的除外；7、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；8、未按招标文件要求提交投标保证金的：9、联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。,开标、评标和中标,评 标一、评标的基本概
23、念（一）评标所谓评标，就是依据招标文件的规定和要求，对投标文件所进行的审查、评审和比较。,开标、评标和中标,(二)评标的特征招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标应具有：1、评标具有保密性；2、评标具有不受外界干预性。,开标、评标和中标,评标委员会的组成及其组成方式1、评标委员会的组成 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。,开标、评标
24、和中标,评标委员会成员的回避更换制度有下列情形之一的，可以认定为与投标人有利害关系：(1)是投标人或其代理人的近亲属；(2)与投标人有其他社会关系或经济利益关系，可能影响对投标的公正评审的。,开标、评标和中标,三、评标的依据、标准和方法(一)评标的依据 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。,(二)评标的标准有价格标准和非价格标准两个方面。(三)评标的方法1、专家评议法由评标委员会根据事先拟定的评审内容，以协商和投票的方式，选择
25、其中各项条件都较优良的为侯选中标单位，推荐给招标人。2、接近标底法 接近标底法即投标报价与评标标底价格相比较，以最接近评标标底的报价为最高分。投标价得分与其他指标的得分合计最高分者中标。,开标、评标和中标,3、综合评分法 综合评分法，是指评标委员会对各标书需评审的要素进行量化打分，以标书综合分的高低确定中标人的评标方法。综合评分法又分加减综合评分法和加权综合评分法。4、低标价法 低标价法是在通过严格地资格预审和其他评标内容的要求都合格的条件下，评标只按投标报价来定标的一种方法。,评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的
26、评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。,开标、评标和中标,中 标一、中标的基本概念评标中标期限评标中标期限亦称投标有效期，是指从投标截止之日起到公布中标之日为止的一段时间。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。,开标、评标和中标,二、招标投标结果的备案制度标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向
27、物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。,开标、评标和中标,四、中标通知书（一）中标通知书的性质投标人提交的投标属于一种要约，招标人的中标通知书则为对投标人要约的承诺。（二）中标通知书的法律效力投标人改变中标结果，变更中标人，实质上是一种单方面撕毁合同的行为；投标人放弃中标项目的，则是一种不履行合同的行为。两种行为都属于违约行为，所以应当承担违约责任。,青岛酒店管理学院,第三节 物业管理前期介入情境：如何进行前期物业管理？,物业开发项
28、目的可行性研究阶段（立项阶段）,规划设计阶段,建设阶段,销售阶段,竣工验收阶段,早期介入,物业承接查验阶段,业主入住阶段,业主大会选聘物业管理企业,前期管理,早期介入与前期管理的时间划分,早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费。,含义：在开发建设物业项目阶段引入物业管理专业技术支持与专业物业人员或企业，参与物业的项目可行性研究、项目规划、开发、设计、施工、竣工及承接查验、房屋销售及服务租赁等过程。作用：设计完善、工程质量保证、后期管理基础、了解某物业,一、前期介入,前期介入旨在促进规划合理、设计优化，跟踪整改程度及工程质量概况。,早期介入与开发商沟通会,一、前期介
29、入,前期介入旨在促进规划合理、设计优化，跟踪整改程度及工程质量概况。,根据前期介入阶段的不同，它又可分为早、中、晚三类。早期介入：指物业管理公司在项目可行性研究阶段（立项决策、规划设计）即开始介入；中期介入：在项目施工阶段开始；晚期介入：在工程结束、准备竣工和接管时介入。,（一）早期介入,关于早期介入，不少从事物业管理的过来人都认为，物业管理应该实施早期介入，早期介入不是可有可无，而是十分必要的。,有的住宅区没有学校或商业网点不足，有的区无车辆停放点或缺泊车位等等。开发建设者的开发建设时间不过是几年时间而已，而物业使用者和物业管理者与物业打交道的时间则要长达几十年甚至上百年。作为早期介入的物业
30、管理人员，要从管理的角度看设计方案是否合理，对不完善的方案及时采取补救措施。在规划设计中应遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、因地制宜”的方针。,搞好房地产开发建设的规划设计,（二）中期介入,抓好房地产开发建设的施工质量,物业的施工质量直接关系到物业投入使用后使用功能的正常发挥和物业使用寿命的长短。在施工阶段，物业管理公司应跟进整个施工过程，做好包括房屋主体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水、供电系统等各个方面的技术质量监督工作。良好的施工质量会为良好的物业管理代拟订良好的基础。1）跟进整个施工过程，抓好工程质量 2）参与工程的竣工验收，严把质量关,（三）晚期介入,抓好物业接管验收关,
31、相关链接 海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节。1.对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。2.根据对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规划设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。3.扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。4.
32、参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。,早期介入审阅图纸设计,早期介入审阅图纸设计,案例,某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司早期介入。物业管理公司根据管理经验，发现：,1该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子保安、电话等箱子。,2在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。,3有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今后的“穿线”工作。,物业公司提出整改建议：,3物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。
33、,1根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所有的表具安装在合适的位置，既方便不同单位来安装，又为今后抄表工作省去不少麻烦。,2就向开发商建议设置骑墙式垃圾房，一面朝向小区存放垃圾，一面朝向交通道路，便于装运垃圾。此垃圾房建筑面积在二十平方米左右，内外设门，内墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。,分析：,本案例是一家物业管理公司在早期介入阶段，向开发商提出了几条合理化建议，既使开发商节约了成本，又避免日后因这些细节引发纠纷。物业管理早期介入的最大好处，是物业管理公司能从业主的利益、需求出发发表意见，从而把一般楼盘开发中容易出现的问题降到最低限度。早期介入的物
34、业管理公司是从物业管理服务审慎的思维角度、从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议。,二、前期物业管理,前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。“前期物业管理”和“物业管理”的主要区别在于两点：存续时间不同选聘物业管理单位的对象不同,建设部前期物业管理招投标管理暂行办法第二条：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。”前期管理是物业管理企业与开发商签订物业管理
35、服务合同后，按其内容与约定对该物业进行的阶段性管理。,二、前期物业管理,“前期物业管理”和“物业管理”的主要区别在于两点：存续时间不同选聘物业管理单位的对象不同 一般意义上的物业管理是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在。一般意义上的物业管理，由业主委员会行使选聘物业公司的职权；而前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只好由开发商选聘物业管理公司，或由开发商下属的物业公司来承担物业管理和服务工作。,前期物业管理的内容,青岛酒店管理学院,前期物业管理的工作是最复杂
36、、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为八个方面,前期物业管理的内容,青岛酒店管理学院,建立管理机构设计管理模式，草拟管理制度招聘人才，培训上岗深入工程建设现场，熟悉物业的概况参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备重点开展物业的接管验收工作-筹办交楼前期管理的一个关键工序逐步展开日常的管理工作成立业主委员会,本节教学重点：物业管理人员职业道德与素质要求；内外规章制度,第四节 物业管理规章制度,一、物业管理人员选拔与岗位培训,物业管理人员的选拔本着德才兼备标准，量才录用，签定劳动合同。,物业管理人员的基本素质要求 决策层正副经理、总经理助理、三总师（会计、经济、工程）管理层部门经理、主管（组织
37、执行者）操作层经营管理活动的具体操作者物业从业人员的知识结构与技能物业从业人员的职业道德 爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会物业从业人员的礼貌礼仪,一、物业管理人员选拔与岗位培训,岗位培训成功的物业管理公司都有一个共同之处，就是十分重视物业管理人员的岗位培训。岗位培训是提高员工素质的重要手段，是搞好物业管理工作所不可缺少的环节。物业管理的岗位培训包括：（1）入职前培训：岗位知识与操作技能培训。（2）现职培训：传授新知识和提高业务水平的培训。,相关链接一,物业管理师制度2005年物业管理师制度暂行规定（中华人民共和国物业管理师资格证书中华人民共和国物业管理师注册证）每年一次，2年一
38、周期工作年限、学历要求考试科目：物业管理基本制度与政策 物业管理实务 物业管理综合能力 物业经营管理注册：取得资格证书需注册方可从业。有效期3年。,相关链接二,物业管理人员应知自身企业的基本情况：含公司发展史、组织机构、劳保福利；公司的规章制度、劳动纪律、安全守则、业务处理程序等。应了解所管物业的基本情况：建筑物的构造、布局、功能、数量、质量等；各种场地的使用功能、面积、布局等；各种设备设施的位置、分布和功能等。公司制定的住户手册和各种管理规定。,相关链接二,物业管理人员应会物业管理的基本常识：应付突发事故的基本常识；防火、防盗等基本常识；熟悉本岗位的职责并具有熟练的本岗位操作技能和技巧；掌握
39、行政管理学、城市规划学、房屋构造学、建筑设备学、市政工程学、园林绿化学、财务管理学、心理学、公共关系学、电子计算机等。,三、物业管理规章制度,物业管理的规章制度可分为两类：公司内部的规章制度公司的目标、宗旨；公司的有关规章制度；公司的工作程序；公司各岗位职责。对外的规章制度物业管理公约是物业管理公司与辖区的业主、住户在意愿一致的基础上双方协定、签署的契约。主要明确的内容：“物业管理公司的名称、管理服务范围和管理权限、职责”；“物业管理公司和辖区业主、住户双方的权利、义务及双方的法律责任。一般由物业公司拟订，经业主、住户同意并双方签署后生效。管理规约（业主公约）、住户手册,例如，深圳“中海深圳物
40、业管理公司”成立仅3年的时间，在高层楼宇的管理方面就成绩斐然，成了全国各地物业管理单位争相参观的典范，其成功的经验之一，就是有赖于公司科学的、健全严格的规章制度。如公司规定服务工作中职工要统一穿工作服和戴工作牌，接收投诉电话不得超过三声铃响，对投诉的处理不得超过4h等等。,竣工验收与接管验收,青岛酒店管理学院,接管验收准备会,2023年2月1日星期三,竣工验收,建筑商把物业交给开发商，这种交接过程称为验收。竣工验收的一般程序是：工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续后，须经开发商或专设的验收委员会对竣工项目进行验查，在认为工程合格后，办理工程交付手续。,竣工验收种类,青岛
41、酒店管理学院,物业的接管验收,青岛酒店管理学院,定义：是开发建设单位对已竣工验收合格的建筑工程，向接管的物业管理企业进行全面移交的过程。地位：是指物业管理公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,这是物业历经的第二次验收过程,四、物业的接管验收,1.物业接管验收与竣工验收的区别验收的目的不同：接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。验收条件不同：接管验收首要条件是竣工合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋的
42、栋、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件则是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。交接对象不同：接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。,接管验收的内容,青岛酒店管理学院,接管验收资料,青岛酒店管理学院,接管验收资料：产权资料技术资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料物业管理所必需的其他资料,四、物业的接管验收,（一）新建物业的接管验收（二）原有物业的验收.新建物业的接管验收（1）准备工作：洽商制定接管验收计划拟定管理规约及一系列管理制度建立与社会协作单位的联络人员培训协助开盘楼盘售楼检验验收条件,房屋接管验收标
43、准物业承接查验办法,知识链接,四、物业的接管验收,2.新建物业的接管验收（2）应具备的条件 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划
44、设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。,四、物业的接管验收,2.新建物业的接管验收（3）程序 由建设单位书面提请接管单位接管，接管单位按接管验收应具备的条件和接管验收应验交的产权资料及技术资料进行审核。对具备条件的，在15天内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同建设单位对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验。,四、物业的接管验收,2.
45、新建物业的接管验收（3）程序 对验收中发现的影响房屋结构安全及设备使用安全的质量问题，约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格；影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采用费用补偿的办法，由接管单位处理。房屋检验合格后，接管单位签署验收合格凭证，签发接管文件。,四、物业的接管验收,2.新建物业的接管验收（4）物业接管验收应验交的资料 产权方面的资料：包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料等；技术方面的资料：包括竣工图、地质勘探报告、工程预决算书、图纸会审记录、竣工验收证明书、工程设计变更通
46、知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、钢材、水泥等主要材料的质量保证书、供水、供暖的试压报告等。,四、物业的接管验收,2.新建物业的接管验收（5）接管验收的标准与主要内容 P159-161卷A-D 1）房屋接管验收标准及检验办法：针对住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设施等，验收标准参照建设部房屋接管验收标准及达到业主的合理要求。具体的标准及检验办法如下：（1）梁、柱板主体：按图纸设计逐间检查、无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位、非收缩性裂缝。无钢筋外露。,2023年2月1日星期三,（2）顶棚：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮。无
47、裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。（3）墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。块料（如磁砖面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、无损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。）外墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。,2023年2月1日星期三,（4）地（楼）面：毛地面：平整，无裂纹。块料(如磁砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、无损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。卫生间、厨房和前后阳台地面：用水桶或塑料胶管向地面冲、倒水，观察水流是否顺畅流到地漏，不应有积水、倒泛水；第二天到楼下
48、检查楼面是否有渗漏。,2023年2月1日星期三,（5）门窗：开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角、无变形。单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝、无损伤和无刮花痕迹。电子对讲叫门开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；不锈钢门无刮花痕迹。,2023年2月1日星期三,防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。检查方法有：先关紧所有窗户，从天面或顶层房门窗户自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每个窗台(墙面)是否
49、有渗水；或者，查询天气预报，在验收期间出现下雨日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台是否泛水。（6）楼梯、扶手：钢结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。钢木结构的楼梯：用力摇晃无晃动，安装牢固；钢筋无锈蚀、无弯曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。,2023年2月1日星期三,（7）插座：电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面，盖板无损坏，符合安全要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常。公用电视天线插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏（收视效果由住户入住后检查）。有线电视插座：由市有线电视台验收。电话插座
50、：只进行外观验收、单指轻击盖板，安装牢固，盖板无损坏。,2023年2月1日星期三,（8）接线盒：单指轻击盖板，安装牢固，目视盖板无损坏。用试电笔检查每处预留线头电源接通是否正常，并用电胶布安全地缠包好线头。（9）开关：安装牢固，目视盖板无损坏。全部天关灵活，开启接触效果良好。（10）照明灯具：用木头或硬竹片等轻碰灯具、无轻微摇晃，紧贴楼面，零配件齐全，且灯罩完好无损。,2023年2月1日星期三,打开所有灯具，检查电源接通是否正常、灯具发光是否正常。产品合格，使用寿命时间达到要求，室内公共照明灯全部接通可以连续工作三天。统计有多少自然损坏的情况。（11）供水系统：安装牢固：打开每栋的供水总阀门（
