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1、境外人员居住调查报告,中国第六次人口普查结果数据显示，居住在中国境内并接受普查登记的港澳台居民和外籍人员有102万。按国籍分，韩国则以120750人，位居第一。美国71493人，占总外籍人员的约12%，排名第二；其余从多到少的国家依次为，日本，缅甸，越南，加拿大，法国，印度，德国，澳大利亚。数据显示，港澳台居民和外籍人士，大部分集中居住在广东省（31 6138人）及上海市（20 8602人），北京位列第三。以商务为目的的人为最多，为204962人，而分别以就业和学习为目的人数与这一数据较为相近。,一、全国境外人员概述,二、西安境外人员现状,截至2010年11月统计，西安市常住境外人员为7362
2、人，是2004年的3倍多。分别来自韩国、日本、美国等40多个国家，其中韩国、日本和美国占较大比例。在西安工作的境外人员大多集中在高新、经开、曲江和航空基地等几个开发区和产业基地。在西安成立的外国领事馆有韩国、,陕西省首个社区外国人服务管理办公室设在高新区枫叶新都市，为社区境外人员提供住宿登记、签证和居留许可业务咨询、涉外法律宣传等服务。在枫叶新都市，有境外人员28户113人，境外人员在高新区内多从事软件开发、语言交流、文化传播等工作。,二、西安境外人员现状,问题：在西安居住的境外人员遇到的难题之一是其子女入学问题。目前西安可以接收外籍中小学生的学校有十余家，但大多采用的是中西结合的组合型教学方
3、式，主要服务对象为准备进入欧美大学学习的国内学生。只接收外籍学生，实行全英文西式教学的国际学校只有高新国际学校、西安国际学校等三四家。西安市境外人员子女约有200人，来自19个国家和地区，生源少成为发展国际学校的瓶颈。,三、二线城市境外人士居住分析,1、常州,2011年，驻常外籍人口约1万人，2010年来常境外人员达到7万多。主要集中市中区和新北区，新北高新技术园区由于投资环境优越，大量外资企业云集。以日韩为主，少部分欧美人。,1）境外人员概况,三、二线城市境外人士居住分析,行业：由于常州是一个重工业城市，因而外企投资主要集中在机械类、自动化。职业分类：外籍人士来常主要由于投资，因而，按照职业
4、大致分为三类：企业老板、经理（分为总经 理和部门经理）、技术人员。居住方式：外籍人士在常州居住方式主要有二种：居住酒店：主要为短期居住。一两天-两三个月。一般为短期居住，也有和酒店签定长期合同。酒店档次不同，居住的外籍人士级别也不同。欧美人、老板级别注重生活的品位，因而多选择较高档次的酒店；日韩 比较注重实惠，一般居住中等档次的酒店。总体而言在常住酒店的外籍人士多为欧美人。租赁住宅小区：主要为长期居住。半年到一年以上。多为日韩三地。多租赁三房。,三、二线城市境外人士居住分析,2）境外人员特征分析,特征一：来常州主要由于工作，一般一人单独前往，很少会协同家人前来；特征二：在常州出行工具主要为出租
5、车，总经理和老板为私家车或单位配车；特征三：不同国籍休闲爱好差异很大。欧美人在常很寂寞，日韩台在常很逍遥。欧美人士在常 活动圈子较小，日常休闲方式：喝咖啡、健身、看书、购物（主要到常州购物中心）；台湾、韩国、日本人在常活动较丰富，如：唱卡拉OK、打牌、乒乓球；特征四：经常在公司用餐。一天在公司吃饭的频率在一到两次，午饭通常在公司吃。晚饭欧美 人在常通常在西式餐厅用餐，日韩台喜欢集体开伙；特征五：都有上网的习惯，几乎每天上网；特征六：居住有分别。欧美人普遍独居，日韩台普遍群居；特征七：很注重隐私。涉及到收入、年龄、花费个人情况，立刻高度警戒；特征八：综合素质较高。欧美最高，日本其次，韩台次之；,
6、三、二线城市境外人士居住分析,3）境外人员对居住物业的需求,租赁社区的境外人员主要是外资企业的高级管理人员、工程师以及财务管理人员，或者做外贸的商务人士。经济实力强，对居住条件的要求较高对租金的考虑较少。,居住物业选址：大部分为公司确定，租金均全部由公司支付。愿意在工作地附近居住。建筑类型：无太多要求，但倾向多层电梯物业。户型要求：欧美人普遍选择两室两厅，四房两厅；日韩普遍选择二房、三房，要求大厨房、两个卫生间。对配套设施的要求：要求满足基本配套，银行、超市、干洗店、健身中心、咖啡吧。对室内装修、配套要求：精装修，全套家具及家电。韩国要求木地板、地热。日本人对卫生间设施要求 高，如浴缸等。对室
7、内设备的要求：24小时冷热水供应，净水系统。对物业管理的要求：注重安全，要求24小时保安服务，此外还需要：代理代办信函、铁路航空票务服务、保姆服务、室内清洁、送餐、传真、电脑服务。,三、二线城市境外人士居住分析,3）境外人员对居住物业的需求,最看重的四点：注重细节。欧美注重隐私偏好大房子，喜欢简洁的装修；日韩注重厨房、卫生间设施，生活习惯决定。绿化景观好。配套设施齐全，如会所、停车场、健身房、网球场、游泳馆等一应俱全；要有完善的物业保安系统，确保小区的安全。外国人对物业的选择比较严格，除了设施齐备、保安措施周密之外，更注重物业管理质量，而且对小区安全性问题尤其重视。,三、二线城市境外人士居住分
8、析,2、成都,1）境外人员概况,目前成都世界500强企业已超过100多家。在成都外企投资主要集中在IT、制造业、商业服务和金融服务业领域，因此在成都就业的外国人也多数分布在这些行业。境外人员居住区域主要集中在城南。主要是看中其居住环境的文化氛围以及完善的商务办公、商业服务、生活、娱乐等多功能配套；,三、二线城市境外人士居住分析,2）境外人员居住状况,外籍人士居住板块划分板块 目前成都大部分境外人员分布居住在市中心区域和城南区域；主要分为四大板块：桐梓林板块、棕北板块、神仙树板块、市中心板块。桐梓林、神仙树、市中心板块集中管理人员及技术人员。棕北靠近美国领事馆和四川大学，居住的多为外籍教师和留学
9、生；,三、二线城市境外人士居住分析,2）境外人员居住状况,各板块特征桐梓林板块，最早成形的外籍人士高端聚集区域；代表项目：锦绣花园、中华园、凯莱帝景等项目。板块特征：内物业形态多样，定位较为高端。在社区环境和内部配套上都能满足外籍人士居住需求；由于板块内居住舒适度较高；居住人口高端。房屋租金水平一直居高不下，在此居住的外籍人士群体多数属于外企高管，企业技术专家；板块配套：随着外籍人士在板块内的人数逐渐增加，板块内自发的出现了针对外国人服务的场所，高档的外贸店、咖啡厅、酒吧、餐厅等娱乐休闲场所。07年由政府打造的欧洲风情街在桐梓林开街，将中国与西方的生活方式、娱乐方式自然的融合起来，使板块不光成
10、为外籍人士居住的地方，也成为他们在此休闲娱乐的理想场所。,三、二线城市境外人士居住分析,2）境外人员居住状况,各板块特征神仙树板块，在桐梓林板块的基础上发展和延伸起来的新兴居住区；代表项目：中海名城、上海花园等。板块特征：区域定位中高端，板快内各项目在产品设计和内部配套上，都按照中高档标准进行建设，以满足高消费人群的居住习惯。板块配套：众多的餐馆、酒吧、休闲会所、超市、花店、服饰店等，为区域内提供了丰富的生活配套。,三、二线城市境外人士居住分析,2）境外人员居住状况,各板块特征市中心板块，传统城市CBD商务办公区域；代表项目：雅典国际社区、银唐国际公寓及各大星级酒店板块特征：拥有便利快捷的交通
11、体系，传统的商务中心区；板块配套：有完整齐全的城市商业配套设施；小结：外籍人士对居住环境和周边配套都要求较高，并且希望居住地点和工作地点距离较近；部分外籍人士对于本地文化的向往，更愿意融入本地的居住氛围，选择在市中心居住。,3）境外人员特征分析,特征一：工作和生活于成都的外籍人士中，由欧美地区而来的人士所占比重最大。特征二：工作原因来到成都。特征三：多数为单身。特征四：众多大型外资企业在高新设立公司分部、建设厂区，因此生活居住区域集中在城南。特征五：交通便捷、商业配套成熟、成都本土气息浓厚的城市中心区域受到偏爱。特征六：租赁方式成为工作和生活的外籍人士取得其在成都的居所的主要手段。特征七：1年
12、以上的长期租赁是外籍人士租赁房屋的主要方式。特征八：高管住房问题均由其公司解决，其他人员住房福利补贴高。,三、二线城市境外人士居住分析,三、二线城市境外人士居住分析,4）境外人员对居住物业的需求,居住物业选址：对于其所居住区域的居住氛围（国际氛围）、配套设施、生活的便捷性以 及区域居住的成熟度等条件要求较高。建筑类型：高端社区、酒店 户型要求：居住面积能够尽量大，尤其是希望厨房与卫生间的尺寸能够大。200平米以上的户型成为家庭人口在3人以上的外籍人士的居住首选；100-140平米户型成为众多家庭人口在1-2人的外籍人士的居住需求；亦有单身外籍人士表示希望居住面积在70-80平米左右。居住方式：
13、租赁 对配套设施的要求：运动设施、超市、社区医院。对物业管理的要求：安全、私密性、服务周全。,四、国际社区项目案例,1、上海碧云国际社区,1）项目简介 位置：位于上海浦东 规模：占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。规划：整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。,四、国际社区项目案例,碧云别墅,碧云花园,四、国际社区项目案例,2）社区配套 体育休闲方面：建成了以碧云体育休闲中心为主体，兼有健身、游泳、橄榄球、
14、足球等多种运动的配套设施；社区商业方面：已形成了较成熟的商业街区，引入了大型超市、特色餐饮、酒吧、品牌专卖店以及金融服务机构、书店、画廊等现代商业、文化项目；教育设施方面：建有专供外籍人士子女就读的上海德威英国国际学校，上海协和国际学校以及由欧盟资助的中欧国际工商学院，九年制寄宿制学校上海平和双语学校等；医疗服务方面：建成了全国第一家中外合资医院华山医院（浦东分院）、妇幼保健医院、Worldlink涉外诊所、日资德真会牙科诊所等。,四、国际社区项目案例,社区球场,美格菲运动俱乐部,红枫路商业街,经营外文图书和期刊的小店,特色酒吧,上海德威英国学校,中欧国际工商学院,教堂,3）社区环境 社区环境
15、保护和管理标准已达到国际水准，社区生态环境优美，根据不同的地域和功能，因地制宜合理布置人工生态植物群落，设有防护林绿带、道路绿地、居住区绿地和公用绿地等。,四、国际社区项目案例,4）入住情况 集聚了来自世界60多个国家和地区近5000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90左右。全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。据统计，碧云别墅的常年出租率近100，碧云花园一期公寓的常年出租率在90以上。整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围
16、。,四、国际社区项目案例,四、国际社区项目案例,2、北京阳光上东,1）项目简介 位置：位于北京上东区核心位置 规模：总占地面积47.53公顷，总建筑面积72万平米 交通：阳光上东周边路网发达，30分钟到达机场。规划：由10个不同风格的建筑组团组成，多层、小高层、高层等形态各异的建筑分布其间。,四、国际社区项目案例,四、国际社区项目案例,2）社区配套商业：精品店、银行、邮局、超市、健身中心、西式餐饮等会所教育配套：小学和幼儿园酒店：商务型酒店，主力消费人群是国内外商务旅行者、国内外大中型会议团体、追求新颖酒店享受的一般旅游者、与国际机场相关行业的短期客户。,商业,幼儿园,酒店,五、空港建设国际社
17、区思考,1、区域环境 目前空港新区处于建设初期，大型企业（500强、外企）入驻少，常驻人口少、区域配套缺乏，虽然距离机场近交通便利，但居住环境有待发展。2、境外人员对物业需求1）境外人员选择物业集中于工作周边，对配套设施、生活便捷性以及区域成熟度等条件要求较高。2）租赁方式成为其取得居所的重要手段；购买住房比例小。对物业要求高，因此国际社区定位普遍为（中）高端，空港新区建设高端住宅项目是否有客户支撑有待调研。3）生活配套，社区内外购物超市、体育场地以及医院成为关注的配套设施；在社区内部配套方面，体育设施配套，如游泳池、健身房成为希望的社区配套。4）品质和服务按照高标准要求，配套设施、物业管理、安防、室内设施配备到位；5）注重细节的设计。由于外籍居住习惯与中国差异较大，因而结合外籍人士的居住习惯建造项目。大户型，厨房与卫生间要求、两个卫生间等；3、子女上学问题就近国际学校或社区内配套有国际学校。,附：境外人员在西安买房相关手续,
